济南市天泰太阳树商业地产项目整合推广策划方案(PPT_18

如意苑、龙力天润苑、世纪佳园、阳光１００国际新城
齐鲁·骏园、泉景四季花园、亚圣家园 永大清华园 山景·明珠花园 、卧龙花园
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目光聚焦舜耕路版块
阳光舜城 / 银丰山庄 / 伟东新都
阳光舜城
定位——现代之城 / 文化之城 / 智能之城
建筑体量：280万平米 价 格：4000元/平米——8000元/平米 建筑形式：几乎涵盖所有的建筑形式业态，有少量的
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伟东新都二期
定位——泉城的后花园
建筑体量：103万平米 价 格：3900元/平米——4800元/平米 建筑形式：小高层 绿 化 率：40％ 容 积 率：2.04 园林设计：贝尔高林 装 修：全装修 配套设施：市政大配套 荣 誉：“中国城市住宅十大风尚名盘”
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结论
由于此区域内项目在规划/设计/自然环境/社区配 套等物理层面都很扎实； 所以各项目卖点诉求均停留在山景/园林/小区服务 等整体规划层面，未涉及到具体产品特征。 各项目与本项目高科技手段缔造的“内在舒适”属 性 相比，终端产品层面不具备任何竞争能力。
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天泰·源自文库阳树
2005整 合 推 广
CANDO·太阳树项目服务组
目录
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解析篇 策略篇 创意篇 执行篇
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解析篇
市场分析 项目分析 客群分析
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市场分析
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市场分析之“政策”
1. 根据七部委稳定房价的举措，“住房建设要以中低价位普通商品住房和 经济适用住房项目为主”，并“着重增加中低价位普通商品住房和经济 适用住房建设用地供应量。
核心语汇 生态保护区/低密度开发/旅游公路网/养生之处
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结论
项目位于济南市的绝版地段，优越的自然环境、一直 以来的“南贵”生活习惯，“高尚风景居住区”的区位价 值 为项目独树一帜的内在品质提供了绝佳的外在支撑。
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市场分析之“竞品”
区域版块
项目
舜耕路
阳光舜城、银丰山庄、伟东新都
建设路
英雄山路 如环山路 郎茂山
开发理念 产品设计 户型设计
七大核心技术
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结合自然景观资源和人工营造，以“生态居住”为设计理念，充 分打造高节能、高科技的健康高尚居住区。
高科技生态公寓：“恒温恒湿”、“自然新风”、“外墙保温”、 “同层排水”
110㎡的“经典户型” 144㎡、180㎡的主力户型 240㎡的“概念户型”
外墙保温 外墙隔热 外墙干挂 外遮阳 天棚混凝土辐射采暖（制冷） 健康新风 同层后排水
楼间距 道路规划
小区路宽 停车位 出入口
建筑主体结构 住宅层高 底商规划 施工单位 监理单位
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５０－７０米 环状布置，分为机动车交通系统和休闲步行道路 系统 ４－７米 １：１ 2个：主入口在１＃楼东侧，次入口在１３＃楼 北侧 钢筋混凝土剪力墙结构 3米 小区超市、餐饮、书店、银行等 南通三建 山东三强建设咨询有限公司
山城：济南市南部将营造“山”的城市，形成山在城中，城周有山，山林景 观融合的城区。该区以高档居住、体育和物流为主要功能，低强 度、低密度开发。
旅游：济南南部山区旅游公路网将济南南部山区的几大旅游景区连接起 来，带动了济南市及周边地区的经济发展。
环境：该地区是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，使 得本地区环境清洁，空气清新，是济南市适于居住的环境最好的 地区之一。
项目解剖
高端住宅，大部分为板式小高层与多层。 绿 化 率：66．2％ 规划设计：英国威·阿特金斯公司和中国城市规划设计研究院 装 修：全装修 配套设施：完备的市政配套 荣 誉：“中国健康住区”
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银丰山庄二期
定位——国际山水豪宅
建筑体量：15万平米 价 格：5000元/平米(均价) 建筑形式：多层，小高层，商务办公楼 绿 化 率：40％ 装 修：全装修 户 型：130平米——170平米 配套设施：商业/商务/娱乐/运动 推广口号：“观山 观水 观天下”“纯粹的山居生活”
核心语汇 供应调整/节约开发/调控投资/交易监管
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“政策”之下
1. 国家金融政策和土地限制政策的出台，虽然在一定程度上抑制投资性需求和开发， 但是不会对自用性需求造成太大的影响，因此，大量需求会促使房地产价格持续的 上涨，稳中带涨；另外，高档房开发比例的增加也将会使房价整体上涨。
2. 产品、户型、景观及社区的配套开发将是未来开发的核心竞力。目前济南房地产进 入产品竞争阶段，各个楼盘重视产品品质的塑造，另外许多房地产开发企业也开始 通过政府、教育、品牌等资源的整合来推动产品品质的不断提高。
3. 国内外的炒房者受阻长三角等热点区域后，极有可能转向二三线城市；山东半岛对 各种人才的吸引力增强使外来购房者增多。
核心语汇 房价上涨/品质竞争/外来投资
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结论
济南市走节能、省地开发之路的高端地产项 目将受到外来投资客的青睐，但交易手段应 慎之又慎。
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市场分析之“南城”
南控：济南市南部山区是城市向南发展的屏障，是承受大气降水的入渗 补给、河床渗漏集中补给和孔隙水补给的主要区域，是城市地下 水的命脉所在。南部山区具有丰富的自然景观，是风景旅游区和 城市森林公园建设保护的重点区域。生态环境敏感脆弱，一旦遭 受破坏将产生不可逆转的后果，故应严格控制城市向南发展，将 南部山区作为城市重点生态保护区。
2. 山东省国土资源厅土地利用管理处处长刘祥元表示，在土地资源紧缺的 同时，我们的土地利用又存在严重的浪费低效现象，比较切实可行的办 法是走节约高效开发土地的路子。
3. 济南市将运用税收等经济手段，加强对投机性和投资性购房等房地产交 易行为的管理和调控。
4. 济政办规定开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售， 不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）及预付款。
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项目分析
项目勾勒
位置 交通 规划设计 周边配套 社区配套 开发周期
规模
楼型 容积率 装修
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阳光舜城南端土屋庄，紧邻中华女子学院南校区 从小区经舜耕路到达泉城广场开车仅需20分钟 五合国际 学校、医院、商业及购物环境
商业中心、健身中心、邮政所等 共2期，三年完成；1期计划开发约6万平米，位 于小区的东北部。 小区占地面积约170亩，规划总建筑面积约20万 平米；14栋住宅楼，1栋综合楼；总户数约1300 高层、小高层 1．8 全装修