时尚天河项目定位与策略分析

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业态组合方案——A区
业态可行性分析
品牌饮品、轻食： 追求品牌饮品、轻食的品牌性，丰富区域业态与上述业态形成互动，提升 整体档次，满足周边办公消费群体需求。
餐饮业态：
A区餐饮的引入应考虑到与周边现有餐饮业态的错位，并做到与项目D区 餐饮美食汇的提升。现有周边餐饮以中餐、日餐为主，针对本项目主力消 费群体为年轻消费一族，追求新鲜的消费感觉，A区的餐饮可引入一些中 型特色餐饮（如蕉叶咖喱屋、大头虾等）来吸引这部分消费者，同时也与 周边的餐饮产生差异性错位，由于A区餐饮地理位置的优势，有较好的展 示面，适合发展具备一定消费水平的餐饮业态，恰与D区内美食广场定位 进行呼应和提升。
租金测算
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投资者定位
根据以往时尚公司项目经验，结合现有项目实际情况，预计本项目本地投 资者与跨区域品牌公司投资商（广州已有投资经验）所占比例将达到90%。
10%
外地投资者 本地投资者
90%
本地投资者
20% 10% 70% 自营 投资 大宗交易
外来投资者
30% 自营 投资 65% 5% 大宗交易
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消费群体定位
服饰
整 体 业 态 组 合 方 案
品牌服饰旗舰店 特色品牌服饰 个体精品服饰
餐饮类
7500
餐饮类
美食汇 异国特色餐饮区
生活配套 其他零售类
2500 15000
生活配套 其它零售类
特色主力店、百货类、 皮具类、针织品类
——消费年龄层次集中在18~28岁，与A区节 点相比，更具有年轻化的倾向。 B区引进个性精品服饰及各类品项DIY，于A、 D区形成错位呼应，更满足天河商圈消费者空 白区的需求。 27
业态组合方案——B区
铺位的划分原则主要把握以下几大要求：
B区商铺门面净深控制在5米，门面宽度控制在4米；
街区通道宽度3米； 层高4.8米。
街区设计原则主要把握以下几个要求： 金属光感，现代科技；
装饰风格多样； 重点是贴合年轻人的渴望（新鲜感、刺激感、从未有的体验感）。 28
业态组合方案——D区
尽在—— 时尚天河
8
总体定位
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总体定位 A区——时尚星光大道
时尚星光大道，Fashion TianHe的商业和生活中心。 在星光大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流， 感受高品质的享受。
穿梭在创意的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿佛 步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩 的角落。
看着玻璃入口外现代而又时尚的广州，品一口星巴克 咖啡，听一个属于这座城市的历史故事，尽情享受属 于这座城市的现代繁华！
万菱汇、太古汇 未来此种物业将以办公、酒店物业 正佳商务酒店等 为主，增加消费客群，同时加重体 即将进入商圈 育东路商业氛围
3
体育东路方向
办公人群集中，日常消 费人流大于休息日人流
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业态组合方案——A区
业态可行性分析
服饰旗舰店： 快时尚品牌服饰旗舰店（如I.T集团旗下品牌、b+ab、5cm）目前尚未进驻天河商圈， 通过与该类商家的初步接触，主要原因在于目前天河商圈无与该类商户形象符合的物 业。 本项目的建成，特别是A区品质感的凸显，将有效解决上述问题。
区域关键词：时尚、现代、地标
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业态组合方案——A区
作为本项目唯一的对外展示面，重要的对外形象口，亦是主力 商户进驻的首选。有充分的空间进行地面与地下的商业互动。 作为本项目与其它区域地下链接的展示面（地铁、捷运线、BRT） 将客流平均分布，完全打造此区域铺铺临街的优质空间。 作为本项目与周边商业的连接区域，此区域将引入天河商圈百万 客流（天河城，正佳广场，广百中怡，购书中心，维多利广场， 又一城，太古汇，万菱汇），成就几代富豪的梦想。 ——根据周边人流量调查报告
主力铺位的划分原则主要把握以下几大要求：
靠近体育西路区域
商铺门面宽度5米，深度4米（北街、南街前半部分）； 商铺门面宽度4米，深度10米（南街后半部分）； 靠近体育东路区域 商铺门面宽度4米，深度10米 街区宽度4.2米，主口部层高5.5米，街区层高4.8米； 超市设置内部垂直交通设施位置，方便内部打通。
餐饮类客单价（元/人） 50-100（C/异国特色餐饮区） 25-50（C/百货快餐区）
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总体定位
这是一座潮流发源，满足渴望的时尚基地 在这里，流行就是风情，新鲜就是时尚
在这里，购物游玩，乐趣连连……
在这里，品尝美食，流连忘返…… 在这里，徜徉地下，仿若自然户外…..
在这里消费，远离车水马龙，水泥森林，
总体定位
C区——主题餐饮美食区
“美食在广州，特色在时尚”。这里将汇集东西 南北最著名的风味小吃以及世界各地的饮食文化， 这里，空气中永远弥漫着诱人的香味，到处都是 色香俱全的美食，让游客体验不一样的美食之旅。
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总体定位
D区——缤纷花园集市
这里有东方的花卉，西方的神兽，经典的手工，
酷炫的玩具，奢美的装饰…… 琳琅满目的潮流饰品让人目不暇接，
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业态组合方案——A区
地面
序号 现状人流导入点 分析
平时人流密集区，双休 日人流远大于工作日人 流，消费者消费能力相 对较高
未来人流导入点
分析
1
正佳、天河城方向 （本项目对面）
珠江新城
政府大力扶植区域，通过捷运线连 通本项目，消费人流导入对项目影 响很大。
2
体育西路方向
周边各区域大众消费人 群较多，多乘地铁与 BRT到达
核心亮 点
档次提升
业态多元化
建筑创新
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项目总体业态比例分析
项目整体业态配比图
10% 30% 主力店 服饰类 餐饮类 配套 其它零售类
5% 15%
40%
通过餐饮业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留 时间（餐饮类15%）； 引入周边主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象 （主力店10%）； 选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化（服饰类、其它零售类 占70%）； 通过不同于周边商业的品牌引进，确保消费者的新奇购物体验； 15
高端
天河城 正佳广场
太古汇（未来）
来自百度文库价 格 中端
购书中心
东方宝泰
广百中怡
万菱汇（未来）定位不清，数据有误差 又一城
大众
10
正佳M城 维多利广场
20 30 40 50
周边项目的主要目标客群 年龄
5
总体定位
区域 AD BD
主要目标客群年龄 层次 28-35岁 18-28岁
零售服装单价（元/件） 200-300 100-150
特色品牌服饰 个体精品服饰
餐饮类
美食汇 异国特色餐饮区
生活配套
其它零售类
特色主力店、百货类、 皮具类、针织品类
A区引进精品超市、旗舰店快时尚品牌 服饰及特色品牌服饰与零售类精品，借 此吸引人气，同时与B、D区形成错位 呼应，使整个方案更为平衡。
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业态组合方案——A区
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业态组合方案——A区
广州本地消费人群 白领 外来商务旅游人群 年轻消费群 家庭消费人群
区域消费客群 空白区 万菱汇（未来） 太古汇（未来） 广百中怡 正佳广场 正佳M城 维多利广场 天河城 天河城 又一城 购书中心 东方宝泰 正佳广场
补：周边消费者构成比例 （居民、白领、外来商务 旅游者、年轻消费人群）
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消费群体定位
选择数不尽，一切尽在此！
这里是都市新族群的淘宝乐园，贪恋时尚者的欢乐基地。
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项目核心亮点重点分析 ◆目标消费客群 年轻中高收入群体 ◆商业业态
零售主力店 个性店共同发展 个性、新颖服饰 业态加强 零售多元化
中高收入时尚居民 ◆建筑格局
引入异国特色、超现代元素 构成独特的建筑风格 变幻光线、宽敞的通道 创造舒适的购物环境 与周边商业有效联动补 充消费人流所需商业
该类快时尚业态的引入与天河商圈现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本 项目整体形象。
特色主力店： 特色主力店形成的商业（如Aegha、SASA）目前在广州为数不多。该类商户的引入 将补充天河商圈业态的空白点，是本项目独特的亮点。 精品超市： A段周围现有百佳超市、吉之岛大众超市。精品超市（如CITI SUPER、Taste）的概 念将打破消费者原有的廉价概念，将超市精品化。精品超市的进驻满足天河商圈中高 档社区居民的消费需求，又给本项目带来大量人流，是与现有市场的错位，也是产品 定位的提升。
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业态组合方案——A区
年龄层次集中在“30-40岁”，同时拥有大量“18-30岁” 客户，因本地区高档写字楼林立，白领较多，年龄跨度 大，群体消费性较高。
周边商业适合“30-45岁”消费群体较多，但却无法 满足此年龄段时尚人士对快时尚的渴望，更没有办 法满足年轻消费群体对快时尚的需求。 太古汇、万菱汇等众多商家即将进驻天河，会加重 商圈购物氛围，但无法满足此区域消费客群空白。 ——根据周边消费者年龄段调查报告
D区作为整个项目西段的中间区域，将打造成为： 独立百货区域 添补A、B区的商业空白； 主营项目：首饰、针织、日用化妆品、美容美发、美甲、 小型娱乐、手工艺品、家居饰品、动漫玩具、影音产品等。
项目餐饮业态比例分析
餐饮业态对于整体项目的意义 本案餐饮业态比例占15%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、
D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个
项目餐饮业态的连贯性。 优势：
餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。
餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。 丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。 劣势： 餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本， 相对而言，餐饮业态的承租能力有限。 16
宛如进入童话般的悠然惬意……
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总体定位
发现、体验、享受
新发现 听觉、视觉、触觉感受到无处不在的潮流惊喜
新体验
新享受
独一无二的时尚基地地下商业广场创造悠然惬 意的消费体验
时尚的生活、购物、休闲娱乐，与舒适的购物 环境相结合，提供新鲜的全方位消费享受 体验惬意的消费感觉 享受新鲜的时尚生活
发现潮流的惊喜 这一切
10
总体定位
B区——活力耀动社区
活力耀动社区，Fashion TianHe 的年轻潮流社区。 活力社区，是年轻人相约聚会的地点，在中空的座椅 上等待相约的朋友。
金属光感，现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消 费需求。
足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺 激或是趣味玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间 里发扬光大。 11
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业态组合方案——A区
适合发展业态
精品超市 服饰
品牌服饰旗舰店
A1 精品超市 服饰 餐饮类 生活配套 其他零售类 一般规模（M2） 5000 20000 7500 2500 15000 商户数量 1 350 10（百货区域美食汇） +8（主题餐饮区） +3（轻餐饮） 6 420
整 体 业 态 组 合 方 案
建筑设计独具特色，人流动向变化有序，让消费者忘记疲劳，享受购物；
商铺的划分方案净深5米，门面4米，适应个体经营方式的划分。
区域关键词：活力、趣味、创意
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业态组合方案——B区
业态可行性分析
适合发展业态
精品超市
A1 精品超市 服饰 一般规模（M2） 5000 20000 商户数量 1 350 10（百货区域美食汇） +8（主题餐饮区 ）+3（轻餐饮） 6 420
广州时尚天河商业广场定位报告
产 品 定 位
呈至 时尚集团董事会
广州时尚商业公司领导层
广州时尚商业公司市场部 “认真踏实，在广州市场范围 内，4个月全面深入调查，按真 实情况依公司惯例，做出广州 项目可行定位方案。”
2010年3月
投资者定位 定 位 及 业 态 项 目 组 合 方 案 消费者定位
总体定位 项目核心亮点重点分析 业态组合方案
业态组合方案——A区
A区作为重中之重，是展现本项目特色品牌形象及档次的最佳区域，可 以遇见，开业后A区必将成为： 最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域； 标志性、昭示性、形象最好的所在； 品牌入驻情况最佳的部分； 具备自称体系（包括业态和设备配置）的完善功能； 目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、 家庭……)的集会空间 在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所（近20个 沿街口部与此区相连）。 广州的地标性建筑
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业态组合方案——B区
B区作为整个项目东段的中间区域，将打造成为： 具备区域过渡功能，保证该区域的设计方案在经营模式即定位主题转换的情 况下保持灵活性； 设置个性化消费业态，设计特色建筑风格，引导周边人流向中间导入； 打造个性潮流，新奇刺激，趣味玩乐于一体的商业氛围； 目标消费群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者为主；