广州时尚天河项目定位思路及推广策略提案86页

路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•数据来源：广州市统计局
•
•四、广州人口简析
•2、人口与消费
•（1）恩格尔系数：2008年，城市恩格尔系数为33.7％，根据联合国粮农组织提 出的标准，恩格尔系数在30%~40%为富裕。
•（2）2008年，广州城市居民家庭人均服务性消费支出为7632元，占消费性支 出总额的比重为36.63%。汽车等消费热点持续升温，城市居民每百户居民家用 汽车拥有量为16辆。
由此可见，天河商业圈具有较强的促进和带动区域消费的作用。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•数据来源：广州市统计局
•
小结
1、天河区做为广州的中心区域，占据着天时地利的优势，随着城市建设和经济 建设的不断发展，未来仍将是广州乃至整个珠三角的核心区域。
2、天河商圈是广州市面对全世界的大都市商贸中心，是商业贸易的战略要点， 是商家必争之地。
•（3）在广州就业人口中，外来人口就业数约占从业人口总数的1/4。年度城镇登记 失业人员就业率保持在70％以上、登记失业率控制在3.5％以下，年均转移农村富余 劳动力5万人。
•（4）预计到2010年，城镇从业人员达到430万人，第三产业从业人员占全社会从 业人员的比重达到50％以上。
•以上数据表明，广州市的人口就业结构在进一步优化。第三产业发展态势良好。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•三、广州近期发展规划简析
3、今明两年，正值广州筹备16届 亚运会，实现城市建设管理“2010 年一大变”目标的关键时期。 4、目前，政府在现有总里程116公 里地铁线路的基础上，增加建设8条 线路，在建里程达153公里。 5、2010年，广州地铁运营里程将 达235公里和164座车站，实现各区 都有轨道交通覆盖。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•数据来源：广州市统计局
一、天河区概况分析
4、人口：年末全区常住人口114.93万 人，增长2.8%。户籍人口71.65万人
， 增长3.9%。
5、收入：全年单位职工年人均工资为 62080元，增长14.5%；居民人均可支 配收入25556元，增长13.6%；居民人 均消费性支出21590元，增长12.1%。
•业态分布：
•
楼层
－2、－3
－1楼
首层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
业态
停车场（上千车位） 主力店（JUSCO）
品牌专卖店、连锁店 天河城百货 天河城百货
音像数码、影城 家居精品、书城百货 游艺休闲、品牌餐饮
品牌餐饮
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
一、区域商业个案分析
1、天河城
经济技术指标：
指标项目
内容
• 由于时间关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会和贵司 进行更为深入的沟通，使得本项目打造成为区域性的标杆商业物业， 提升时尚集团的品牌！
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
提案总思路
•项目启动和前期准备
•广州城市视角
•天河区域分析
•商圈内商业个案分析
•本案分析
•地铁商业概念解析 •本案定位 •推广策略
1、天河城
开发主体：广州天贸（集团）股份有限公司 （已更名为“天河城集团”）
管理公司：天河城集团 主题定位：大型综合购物中心 功能定位：集购物、饮食、娱乐、休闲的一站
式购物中心 档次定位：中高档 经营方式：只租不售 客群定位：都市白领
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
一、区域商业个案分析
•1、天河城
政府每年投入120个亿资金建设轨道 交通，全面建成后将使广州跻身于 世界十大轨道交通发达城市行列。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•三、广州近期发展规划简析
广州还将开通22.9公里的BRT快速通道，公交专用道的实施规模达到300公里 。
•体育盛会向来是城市发展的助推器，广州市为交通和环境两大块总共投 入580多个亿，明年8月前将全部完工。建成必将有效改善广州交通拥堵现 状。对城市发展和经济生活也将产生深远的影响，甚至将改变人们的消费 习惯。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
营业面积
12万㎡ 24万㎡ 6万㎡ 3万㎡ 12万㎡ 5.4万㎡ 3万㎡ 2.5万㎡ 8万㎡
二、天河商圈分析
从天河区2009年上半年消费品零售总额走势可以看到，区域整体消费态势保 持着稳步上涨的趋势。其中，6月份的零售总额达到69.5亿元，高过同期11.5个 百分点。其余各月份均比同期水平高。
6、恩格尔系数为34%，为广州市各区 最低数值。
•总体来看，天河区的年经济总量、人口数量、人均消费情况均位居广州市上游 水准，是广州各区中最适合发展商贸经济的区域。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•数据来源：广州市统计局
•
二、天河商圈分析
1、天河商圈，以天河体育馆为 中心，环绕各大商业城，扩散至 天河购书中心、体育东路、体育 西路、广州火车东站一带。 2、商圈内商业经营特色：以“一 站式”消费为整体经营，特色在 于是市内最为综合的集购物、饮 食、娱乐于一身的消费商业区。
•2009年广州整体经济形势保持稳步增长的态势，商业繁荣、人民富裕，为明年 成功举办第16届亚运会奠定了坚实的经济基础。
•数据来源：广州市统计局
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•三、广州近期发展规划简析
•1、广州力争2015 年实现第三产业增 加值占GDP65% 成为全国现代服务 业发展示范区 。 •2、广州的城市发 展始终呈现“双轴驱 动”的空间特征。 • 以“天河北商圈 ”为核心的新城市中 轴线商务发展轴， 成为广州城市和经 济发展的重要动力 。 •根据相关规划和实施方案，广州将着力精心打造“广州服务”品牌，重点打造“天 河北—环市东—东风路” 中轴线，构成广州新世纪CBD。
广州时尚天河项目定位 思路及推广策略提案86
页
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月13日星期一
•前言
• 深圳市营销协会地产策划中心做为深圳营销行业的专业机构， 秉承“突破创新、协作共赢”的经营理念，成功地在华夏大地上不断取 得不俗的市场业绩，树立了固诚地产策划机构的企业品牌。 • • 多年来，策划中心在操作项目的同时进行了诸多专项课题研究 ，对各区域房地产市场均建立了全面的监控体系，同时积累了大量宝 贵的客户资源，对后续项目的运作奠定了坚实的理论和实践基础。 • • 感谢时尚集团对本中心的信任，给与中心参与思考本项目的机 会。在接到贵司的邀请后，中心组织精英团队对本项目进行了深入调 研和多次讨论，最终形成了本方案，今天有幸和大家共同分享。
商圈核心内的天河城、正佳广场 形成了广州市的消费中心，其不 但支撑起天河周边的商业消费， 并且成为广州市及周边城市的消 费中心点。
•天河商圈 （示意）
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
二、天河商圈分析
天河商圈内现有已聚集了广百 中怡店、天河城、正佳广场、维多 利、摩登百货、天河娱乐广场等多 家大型商场，商业面积已达到70多 万平方米。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•四、广州人口简析
•1、人口与就业
•（1）广州市户籍总人口784.17万人，比上年末增加10.69万人。今年，登记在册流 动人口达到635.2万人。
•（2）就业结构来看，从业人员在三大产业中的比例逐渐优化；第三产业就业人口 比重逐渐加强，第三产业从业人员占全社会从业人员的比重达到46.2％。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•天河区域分析
路漫漫，有利于把握区域市场脉搏，明晰区域市场环境 、
竞争格局和发展趋势，为项目商业寻找发展方向，规避经济政策 风险，发挥优势，侍机突破。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
一、天河区概况分析
1、区位：天河区位于老城区东部，珠江 北岸，北回归线以南。东连黄埔区，西 接东山区、越秀区，南望海珠区，北与 白云区接壤。 2、经济：2008年GDP达1434.39亿元
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
•商业个案分析
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
对区域商圈中的商业个案进行分析，目的在于能清醒头脑，寻找 市场空白点，扬长避短，谋求差异化，在激烈的竞争中脱颖而 出，为企业尽可能地规避运营风险，实现社会效益和市场价值。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
•
一、区域商业个案分析
3、商圈辐射范围是以天河区为基点，扩散至广州市乃至珠三角区域。消费人群 年龄构成以青年人为主，年龄分布在15岁至45岁之间。
4、根据天河商圈消费者行为分析，大致可以分为几类型： （1）习惯消费：天河区中心地段的居住者为主力消费群体。 （2）情感消费：在天河区工作的白领及高薪阶层，虽居住区外但有车的人士。 （3）假日消费：广州市各区的假日休闲消费者。 （4）观光消费：外地到访广州的商旅人士。
此外，天河路东侧两座大型商 业广场太古汇、万菱汇正在建设中， 还有，太古汇面积约12万平方米， 万菱汇的面积亦达5.8万平方米。等 这两大商业广场商场部分开业后， 天河商圈的商业总面积将比目前递 增30%，超过100万平方米。
单从商业面积来看，天河商圈已名副其 实地成为中国第一大商圈。
物业名称
天河城 正佳广场 广百中怡 维多利亚广场 太古汇 万菱汇 天河娱乐广场 摩登百货 东方宝泰
项目地址 天河区天河路与体育馆西路交界处
投资额
总投资12亿元
建筑面积
16万平方米
营业面积
10万平方米
楼层状况 共计10层（地面7层，地下3层）
开业时间 1996年8月18日（2月9日试业）
租金幅度
2000元/㎡～800元/㎡