上海典型顶级豪宅(世联)-(新版)

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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享

完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度；项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系；提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的遮阳卷帘引入到项目中，让客户体验到国际上先进的居住标准。
修改推广形象推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师，对项目10000平米的会所进行设计。会所内饰设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身份
感
完成项目(xiàngmù)营销动作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

8429384_绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作

绿城21年品质积淀，筑就当代人居典范 21年绿城走过的路，就是中国豪宅走过的路。从
高端住区到顶级豪宅，绿城集团以先行者的姿态始终坚持塑造独具品质力、舒适度的高端人居物业，并不断缔造新的行业标准。甚至在绿城的血液里，都流淌着对品质的信仰与推崇，屡屡缔造中国豪宅典范之作。
绿城集团占据外滩珍贵城市资源，淬炼当代人居价值精髓，以二十一载高端物业营造修为、更加苛刻的品质标准，匠心规制这座承载时代人居高度的豪宅。 “关于上海，绿城始终坚信，绿城·黄浦湾必将成为上海的封面，乃至整个中国的封面。它是绿城 2015年的重中之重，是上海乃至整个中国难得的一颗璀璨的明珠。” 绿城集团副总经理楼明霞这样看待黄浦湾。
lifestyle 生活
绿城·黄浦湾：中国豪宅封面，绿城集大成之作
绿城集团，中国高端物业营造专家，在全国逾 29个城市中，总是代言城市历史文化、缔造城市人居高度。而在上海，非绿城·黄浦湾莫属。沿袭二十一载精工豪宅造诣，潜心雕琢中国豪宅封面作品——绿城·黄浦湾，纯正绿城血统，更是绿城汇聚豪宅理念的集大成之作。
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10 Gold Master 2015 中国房地产金融
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19世纪以来，外滩最重要的私人住宅之一在绿城人的眼中，绿城·黄浦湾就是自己“21
年情怀不变，理想不改”的最佳写照。基于外滩私人历史名宅原址建造的黄浦湾，历史甚至可追溯至 1860年。这里镌刻着沈义生、陆伯鸿、严同春、戚雅仙等时代人物的风云过往，亦保留下沈宅、陆宅、吉安里等百年建筑的岁月神韵。
绿城·黄浦湾三期王座，即将耀世启幕
作为上海难得一见的滨江臻品私宅，毫不夸张地
说，绿城·黄浦湾彻底颠覆了中国市场上原有的豪宅

上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!

上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。

然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。

碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。

与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。

地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。

而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。

如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。

浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。

翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。

“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。

华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。

上海十大豪宅

上海十大最贵楼盘的策划参考之十：财富海景花园当前均价：￥68100推广口号:财富有价，海景无价推广策略：1、具有带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，与滨江绿带及游艇码头一脉相连。

该项目一举打破了传统意义上高端住宅大而全的刻板印象。

2、除了注重项目本身的高品质外，还会不定期的主办文化营销讲座，并邀请业主参加国际性高端商品的公关活动，体现了陆家嘴一线江景豪宅不凡的国际视野。

项目简介：在陆家嘴滨江豪宅区里，目前在售的一线江景项目屈指可数。

财富海景花园位于在如此稀缺的一线江景黄金地段，区别于其他豪宅大而全的传统概念，位于浦明路258弄的财富海景花园走的是极致精品路线。

社区内更有日本京都园林大师――星野嘉郎精雕细琢水、花、苔、石、竹五大景观区，以及带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，更与滨江绿带及游艇码头一脉相连，真正享有极致繁华中的绝对宁静。

居住群体：上海中央商务区中的财富菁英聚居地。

上海十大最贵楼盘的策划参考之九：翠湖天地御苑当前均价：￥73000推广口号：珍稀瑰宝典藏一生推广策略：举行“翠湖天地御苑”空间鉴赏酒会上，瑞安房地产特别携手全球最大的天然钻坯供应商和钻石推广机构—国际钻石贸易公司DTC，联合呈现一场钻石珍品秀。

力邀到胥丽文、春晓以及来自香港的陈嘉容等一线超模，完美演绎了十余件DTC经典的钻石珍品。

之后的三天，这批钻石珍品将在“翠湖天地御苑”艺廊中精彩呈现。

项目简介：翠湖天地御苑为新天地较有特色的顶级公寓，层高设计不压抑，居住较为舒适。

其会所品质较高，面积达7000平方米，有各类高档运动设施。

中央庭院设计也十分幽雅，为10000平方米的法式园林绿化。

据了解，该盘是首个引入88新天地精品酒店服务的住宅，有优质的物业管理。

目前翠湖天地御苑可售房源175套，总1030套，根据户型的大小、楼层的高低，总价从几百万到上千万不等……这样的小区其实上海有很多，有的时候，买房只是为了买个身份。

豪宅案例分享(上海汤臣一品)

• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式：平面媒体：软文报道（例：大宅之路）网络媒体：专题报道（例：双城记，解读香港与上海）电规媒体：第一财经频道（例：节目制作）资源整合：平面媒体：《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世纪经济报》、《上海楼市》网络媒体：新浪、搜狐、搜房、腾讯电规媒体：第一财经频道
舆论风向引导高端话题引导金字塔圈层引导现场氛围营造形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例：主题：寻找美杜莎之夜合作伙伴： VERSACE 形式：晚宴+表演
舆论风向引导高端话题引导金字塔圈层引导现场氛围营造形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石

谁是上海第一豪宅？

谁是上海第⼀豪宅？01 远洋博堡远洋博堡：我是亚洲⼗⼤豪宅之⼀绿城玫瑰园：我也是东郊壹号：我也是汤⾂⼀品：我也是融创中原壹号院：俺也是远洋博堡：@融创中原壹号院兄弟你哪的？融创中原壹号院：俺是河南的02 中鹰⿊森林中鹰⿊森林：郎咸平、陈赫在我这住仁恒河滨城：胡歌在我这住浦东星河湾：⼤S、朗朗都在我这住翠湖天地：明星，呵呵，梁朝伟、钟汉良也得摇号華洲君庭：朋友，你们知道国家领导⼈住哪吗？03 汤⾂⼀品汤⾂⼀品：我最贵，率先破10万中粮海景壹号：我最贵，率先破20万汤⾂⼀品：我最贵，率先破30万绿城黄浦湾：我最贵，率先破35万东郊壹号：我们都按亿算，对万没什么概念檀宫：@东郊壹号对的04 保利ONE56保利ONE56：赏百年外滩，俯千⾥浦江汤⾂⼀品：江景有我好吗中粮海景壹号：江景有我好吗江凯旋门：江景有我好吗保利ONE56：我不限购汤⾂⼀品：拜拜中粮海景壹号：拜拜05 融创滨江壹号院融创·滨江壹号院：《我的前半⽣》在我这取过景中粮海景壹号：《何以箫笙默》何以琛赵默笙的家《微微⼀笑很倾城》肖奈贝微微的家《南⽅有乔⽊》时樾的家都在我这好世⿅鸣苑：看过《欢乐颂》么……融创·滨江壹号院：我不管，我爸爸是融创06 仁恒滨江花园仁恒滨江花园：我是“⼩联合国”，韩国、⽇本、美国、新加坡、意⼤利的朋友都买了我们房⼦汤⾂⼀品：你户型不好仁恒滨江花园：我户型哪不好了？汤⾂⼀品：我们豪宅圈，有137做四房的吗？滨江凯旋门：没有万科翡翠滨江：没有保利ONE56：没有07 华侨城苏河湾华侨城苏河湾：浦西住宅第⼀⾼楼，世界在我脚下绿城黄浦湾：你是下只⾓翠湖天地：你是下只⾓华侨城苏河湾：浦东以前是农村……仁恒滨江花园：……浦东星河湾：……远洋博堡：你们听过美兰湖么……08 绿城黄浦湾绿城黄浦湾：我是外滩第⼀豪宅融创·滨江壹号院：⼤哥，服华润外滩九⾥：⼤哥，服泛海国际住区：⼤哥，服，我是第⼆融创·滨江壹号院：@泛海国际住区能讲脏话吗华润外滩九⾥：@泛海国际住区能讲脏话吗汤⾂⼀品：浦西有什么好的尚海湾豪庭：能带我⼀起吗……09 中粮海景壹号中粮海景壹号：我的江景应该是最好了滨江凯旋门：⼤哥说得对万科翡翠滨江：⼤哥说得对保利ONE56：⼤哥说得对汤⾂⼀品：……绿城黄浦湾：江景是浦西看浦东，⼀群傻X中粮海景壹号：关灯了滨江凯旋门：关灯了保利ONE56：关灯了万科翡翠滨江：等我灯亮了，也关10 陆家嘴壹号院陆家嘴壹号院：我爸是融创融创·滨江壹号院：我爸也是融创外滩188：我爸也是万科翡翠四季：朋友，还记得顺驰吗？仁恒河滨城：就是保利one56：我爸爸……朋友，听过军⽕吗？11 万科翡翠滨江万科翡翠滨江：到我了吗？陆家嘴壹号院：万科会做豪宅吗？仁恒滨江花园：万科会做豪宅吗？绿城黄浦湾：万科会做豪宅吗？浦东星河湾：万科会做豪宅吗？万科翡翠滨江：12 ⼜是万科翡翠滨江万科翡翠滨江：你们有完没完，谁说到我这就不是陆家嘴了？陆家嘴壹号院：这次真不是我汤⾂⼀品：我说的滨江凯旋门：我说的九龙仓壹⼗⼋：我说的保利ONE56：我说的13 佘⼭皇家花园佘⼭皇家花园：市区有什么好的佘⼭紫园：⼤哥说得对佘⼭⾼尔夫别墅：叔叔说得对⾦地佘⼭天境：爷爷说得对远洋博堡：佘⼭有什么好的……绿地黄浦滨江：到我了么？14 翠湖天地翠湖天地：林⼼如苏有朋买我的时候，卖5万；梁朝伟钟汉良买我的时候，卖16万@汤⾂⼀品@浦东星河湾汤⾂⼀品：……能不提涨价吗浦东星河湾：……能不提涨价吗世茂滨江：呵呵绿地黄浦滨江：到我了么？15 仁恒河滨城仁恒河滨城：60%绿化率，夏天真清爽仁恒滨江花园：绿化还是你强绿城玫瑰园：⼤家听过绿城吗？中鹰⿊森林：⼤家见过100%绿化率么？16 世茂滨江花园世茂滨江花园：都把我忘了吗？谁是陆家嘴第⼀个豪宅？谁当年是亚洲最⾼住宅？谁当年请了梁朝伟代⾔？汤⾂⼀品：你⼆⼿房价格是我⼀半中粮海景壹号：你⼆⼿房价格是我⼀半滨江凯旋门：你⼆⼿房价格是我⼀半世茂滨江花园：……陆家嘴壹号院：你赚了100多个亿，真⿊世茂滨江花园：@陆家嘴壹号院你们西⼭壹号院赚多少？17 九龙仓滨江·壹⼗⼋九龙仓滨江·壹⼗⼋：做了⼀百多年豪宅了，⽼来得⼦仁恒滨江花园：向前辈学习绿城黄埔湾：向前辈学习融创滨江壹号院：向前辈学习新鸿基滨江凯旋门：留给年轻⼈吧绿地黄浦滨江：到我了么？18 華洲君庭華洲君庭：2个亿起，没什么优点，就是⼤，按亩算陆家嘴壹号院：⼟豪仁恒滨江花园：⼟豪绿城黄埔湾：⼟豪绿地黄浦滨江：我什么时候才能像你那么优秀19 九间堂别墅九间堂别墅：稀世豪宅，仅49栋，户户邻⽔远洋博堡：稀世豪宅，仅32栋，也是户户邻⽔华洲君庭：稀世豪宅，仅21栋，院⼦好⼏亩，想邻⽔也⾏檀宫：稀世豪宅，仅18栋，邻国家领导⼈严家花园：稀世豪宅，仅1栋，卖10亿20 浦东星河湾浦东星河湾：我是浦东星河湾，我是商⼈的后花园，我紧邻中国浦东⼲部学院汤⾂⼀品：说说你多久没涨价了？滨江凯旋门：说说你多久没涨价了？万科翡翠滨江：说说你多久没涨价了？保利ONE56：说说你多久没涨价了？绿地黄浦滨江：到我了么？21 绿地黄浦滨江绿地黄浦滨江：就说我没我怎么⾏⾦茂府：绿地都上了，该我了吧？静安府：绿地都上了，该我了吧？翡丽甲第：绿地都上了，该我了吧？滨江凯旋门：我还以为是绿城。

世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例

三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二隔音降噪系统打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明：隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外，项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施

上海滩百年最顶级的十大老洋房！每一栋非常豪华，你都打卡了吗上海滩住宅别墅宅邸沙逊

上海滩百年最顶级的十大老洋房！每一栋非常豪华，你都打卡了吗上海滩住宅别墅宅邸沙逊上海是一座历史与现代感并存的城市，而近些年越来越多人喜欢去有故事的百年老洋房拍照打卡，上海的老洋房是上海最经典的住宅，每一幢都承载着一个当年上海滩的传奇故事。

上海老洋房是指1949年前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。

徐汇区和卢湾区的交界处老洋房的踪迹较多。

本文就为大家盘点并介绍上海十大百年老宅，一起了解下吧。

一、马勒别墅在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.M joseph）兴建于1925年。

马勒别墅占地五千余平方米，花园面积近两千平方米。

主建筑为三层斯堪的那维亚式挪威风格建筑，宛如童话世界里的城堡。

由于东湖路旧名杜美路，这里也被上海人叫作“杜美花园”。

今为东湖宾馆使用，对外开放。

二、外滩源33号原英国领事馆是一处位于上海外滩33号的上海最早的领事馆建筑。

1849年建成，那是外滩第一座高楼，万国建筑之始，上海城市之初。

这座年逾120多年的建筑，是上海外滩建筑群中至今仍保存的年代最久的近代建筑，虽然建筑局部经多次修理已改动，但是基本格局仍保持，它是上海近代历史的一个见证。

随着“外滩源”工程的启动开发，这幢老建筑焕发出新的光彩。

项目总占地面积约2.7万平方米，计划改造后地上建筑约6490平方米，地下约1.4万平方米，将建成展示馆、会务、文化、沙龙、公共绿地、亲水平台和公共停车场等为一体的，具有国际最高水准和浓厚历史文化艺术氛围的公共社交区域。

三、丁香花园位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。

丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。

这座花园传闻是晚清北洋大臣李鸿章的私家花园，后来传给了他庶出的幼子李经迈。

此园集西洋花园官邸建筑与中国江南园林于一体，园中建有三幢西式花园别墅，其中1号楼即为李鸿章和丁香居住的丁香楼，二楼为19世纪后期美国式的别墅建筑。

上海典型豪宅案例

世茂佘山庄园——总体规划世茂佘山庄园——总体规划 ——
开盘时间: 开盘时间:2005-08-06 （一期）。项目规划：项目规划：该案整个规划占地面积在1000多亩，分二期开发。一、二期被自然的山脉分割开来，整个社区都是面向月湖。目前仅一期开盘。一期概况：一期概况：一期占地600 亩，容积率仅有0.1，绿化率达到84.7%，水域面积有 6万多平方米，一期共55栋独立别墅，面积在7501050平方米之间，各户型有8种欧式的古典风格。均价40000元/平方米，物业费10元/平方米/月。
世茂佘山庄园——欧风贵都世茂佘山庄园——欧风贵都 ——
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——田园雅趣世茂佘山庄园——田园雅趣 ——
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
兰乔圣菲
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
兰乔圣菲——总体规划兰乔圣菲——总体规划 ——
一期
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
紫都上海晶园——户型一紫都上海晶园——户型一 ——
一层平面图
二层平面图
外立面
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
紫都上海晶园——户型二紫都上海晶园——户型二 ——
一期
二期
二期
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——A型房1平面图世茂佘山庄园——A型房1 ——
效果图
平面图
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——A型房1户型图世茂佘山庄园——A型房1 ——
地下层
一层
二层
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。

盘点上海滩名门望族的私家宅院

盘点上海滩名门望族的私家宅院或欧美贵气，或江南柔情，上海滩曾经的名流们不仅自身气质非凡，还把自己的居住环境进行了“私人定制”，他们把一个个体私密空间与公共空间相结合。

而这些迷人的私家宅邸往往掩映于盎然绿意之中……今天小编就带你围观这些见证着上海历史的“大宅院”吧！黄浦江边的聂家花园聂家花园坐落在辽阳路51弄，为清末上海道台聂缉椝(音同“规”)家族所建，是近代中西合璧的别墅与花园洋房式建筑，已有90多年历史。

这座昔日望族名宅西至荆州路、东至辽阳路、南至惠民路、北达霍山路，包括1幢独立别墅、5幢红砖洋楼以及一些附属建筑，中间还有曲径通幽的花园、聂家子弟健身用的网球场等。

解放后，花园被拆，改建成工厂厂房；原来的别墅、洋楼也都被分配给了几十户居民。

聂家花园前些年聂家有一外孙女名张心漪在海外撰文回忆这个花园说：“外婆家永远是一座美丽的迷宫，那里有曲折的小径，可跑汽车的大道，仅容一人通过的石板桥，金鱼游来游去的荷花池，半藏在松林间的茅草亭，由暖气养着玫瑰、茉莉、菊花、素心兰的玻璃花房，小孩子随时可以去取葡萄面包的伙食房，放着炭熨斗和缝衣机的裁缝间。

其中我最感兴趣的是，三层楼上两间堆满着箱笼的‘箱子房’……”文中还提到外曾祖母曾纪芬记性相当好，记得大家族每个孩子的生日，每当哪个人要过生日了，她就会在佣人的搀扶下，上楼打开一个个箱子，挑选合适的生日礼物。

由此可知，这是一处中西合璧的、充满海派气息的大花园。

海上严家花园严家花园这座标着愚园路699号，位于镇宁路口的花园住宅，建于1920年。

二侧长长的围墙和林荫蔽日，郁郁苍苍，将这里的洋房建筑遮挡得不露真容，仔细看来，围绕高墙内有个大花园，带着“犹抱琵琶半遮面”的娇俏，这就是严家花园。

这个大宅曾经的主人是中国百年商界巨子、上海大隆机器厂创始人严裕棠之长子严庆祥。

花园面积有4900平方米，园内有两棵百年大樟树。

坡屋顶、红平瓦，壁炉烟囱，鹅卵石墙，简洁而不失典雅。

迟到的“荣宗敬故居”上海优秀历史建筑，陕西北路186号。

上海顶级豪宅资料分享

本人李玉祥自2009年7月加入房地产行业至今，已经走过近五个年头，短短五年间，成交买卖数量已经突破50单，还在不断努力学习增加专业知识，以便更好的为广大购房者服务，下面我和大家介绍一套豪宅希望你会喜欢
世茂滨江花园里唯一的一套面积938平方米3层复式房在出售,总高56层于49复50复51楼49楼是游泳池机房光一个游泳池就用了3个层面。

花园在50楼（房间有5个套房1 个客房加上1个书房1个会客厅家庭厅中餐西餐桑拿房室内游泳池空中花园保姆房）在上海找不到第2套这样带游泳池的空中别墅，（稀珍收藏）
复古装修：豪华复古巴洛克风格带私家游泳池和空中花园桑拿房，吧台，书房，收藏室，健身房，比高档的别墅还要配套齐全。

业主在50楼的空中别墅看百年外滩，感觉百年上海沧
桑，享受黄浦江两岸倪红夜景。

到底是什么样的感觉呢？
艺术特点：您买的不是一套简单的房子。

您看到的房子是艺术品，业主本身及其爱好收藏。

自住的客户这套不是很适合个人观点。

品味奢侈低调。

品味人生：超大的游泳池在150米的高空。

主人忙碌一天回家进入桑拿房蒸蒸。

蒸去一天的疲劳。

后到游泳池小戏片刻。

空中花园可以俯瞰整个黄浦江和百年外滩万国建筑群。

享受生活：佣人在游泳小戏的时候早就打开了珍藏82年份的珍藏葡萄酒醒酒。

待您游泳小戏片刻后斟上香醇的葡萄美酒。

这时夜色已降临，百年外滩万国建筑群和东方明珠的灯火辉煌。

美酒也醒好，主人左手闻着美酒坐在空中花园上的独享这美好生。

2023年上海十大顶级豪宅(公寓)TOP10

2023年上海十大顶级豪宅(公寓)TOP10范本一：尊敬的阁下：感谢您选择阅读2023年上海十大顶级豪宅（公寓）TOP10。

以下是对这些顶级豪宅的详细介绍。

第一名豪宅：花园豪宅花园豪宅位于上海市黄浦区，坐拥700平方米的私人花园。

该豪宅内部装修豪华，配备顶级家具和电器设备。

此外，花园豪宅还拥有私人室内游泳池、健身房、影音室以及豪华SPA等设施。

第二名豪宅：江景豪宅江景豪宅位于上海市浦东新区，坐落于黄浦江畔，享有壮丽的江景。

该豪宅拥有四个宽敞的卧室，配备豪华家具和设施。

阳台和客厅都面向江景，让您尽情欣赏美丽的夜景。

第三名豪宅：顶层豪宅顶层豪宅位于上海市徐汇区，位于高层建筑的顶层。

这个豪宅拥有宽敞的露台，可俯瞰整个城市。

豪华的装修和现代化的设施让您尽享豪宅生活的舒适和便利。

...附件：本文涉及的豪宅图片和户型图。

法律名词及注释：1. 房产开发商：指开发和销售房地产项目的公司或机构。

2. 物业管理公司：指负责管理和维护房地产项目的公司或机构。

3. 产权：指对某一物品的所有权和使用权，包括不动产和动产。

4. 风险投资：指投资于高风险项目，希望通过该项目获得高回报率的投资行为。

范本二：尊敬的读者：感谢您选择阅读2023年上海十大顶级豪宅（公寓）TOP10。

以下是对这些顶级豪宅的详细介绍。

豪宅一：中央公园豪宅中央公园豪宅位于上海市虹口区，坐拥300平方米的私人花园。

该豪宅内部装修豪华，配备顶级家具和电器设备。

此外，中央公园豪宅还设有私人健身房、游泳池和娱乐室，提供全方位的休闲和娱乐设施。

豪宅二：滨江豪宅滨江豪宅位于上海市杨浦区，地处黄浦江畔，享有绝佳的江景。

该豪宅拥有四个宽敞的卧室，配备豪华家具和设施。

每个卧室都有独立的卫生间和衣帽间，为居住者提供舒适和便利。

豪宅三：顶层豪宅顶层豪宅位于上海市徐汇区，坐落于高层建筑的顶层。

这个豪宅拥有宽敞的露台，可俯瞰整个城市的美景。

豪华的室内装修和现代化的设施为豪宅生活提供了无与伦比的享受。

上海天价豪宅济南路8号营销分析-18PPT

主推广语
上海首个五星酒店管理豪华物业
奢华家居的绝版珍藏
营销方案吸引市场关注——火爆开盘，邀请巩俐入住，制造话题，吸引客户目光
营销方案吸引市场关注——通过报纸媒介，使项目在市场上引起共鸣
2007年4月11日《新民晚报》A16整版
2008年8月
营销方案吸引市场关注——周边道路导旗指引，增加项目关注度和项目可达性
济南路8号
项目营销分析
项目概况
开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商）物业形态：2栋31层高楼总户数：308套物业服务公司：帕默斯顿酒店集团（英国著名五星级酒店运营商）
室内设计师：Erik Brooke Hayden （雅加达君悦酒店设计者）
项目背景
面世
2006年2月三林集团整体收购 “盛捷酒店公寓” 更名“济南路8号” 费用：1亿美元
降价的配合
The End
2007年4月 “东苑”推向市场开盘均价：8000美元/㎡
2008年2月凯雷投资收购“西苑” 费用：20亿元
标准层户型
SWOT分析
S（优势）
1.地处新天地时尚豪宅版块，生活、娱乐、休闲、商业配套设施完善； 2.毗邻太平湖公园，高区可俯瞰新天地整体风貌； 3.印度三林实力开发商，易吸引国内外品牌追随者。
营销总结
◆ 在产品规划自身存在问题的前提下，寻找突破口，增加产品附加值。实现差异化战略； ◆ ◆ 通过事件营销和话题制造，加大市场关注度；通过围墙和户外导旗，吸引客户群体，并增加项目可达性。
THANK YOU!
淡市营销成功案例 ——东莞万江· 风临美丽湾
世联研究案例
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项目入市背景

上海十大现代式风格老洋房

上海十大现代式风格老洋房一.姚有德住宅淮阴路200号姚氏花园建于1948年，原系上海水泥厂老板姚有德出资建造，以业主姓定名为姚氏花园住宅。

现为西郊宾馆4号楼。

这座署名由协泰洋行汪敏信设计的建筑，实际出自建筑师鲍立克之手，圣约翰大学建筑系第一批毕业生同济大学李德华教授和王吉盏教授参加了设计。

这座住宅是近代上海很超前的现代式建筑。

第一次世界大战以后，国际上现代主义建筑思潮掀起，摆脱了古典主义建筑严谨的法则和繁复的装饰束缚，注重使用功能，布局趋向自由，外形追求立体效果，强调科学技术与建筑设计的结合。

上海由于特殊的地理位置和历史原因，很快受到现代主义建筑思潮的影响，出现了一批现代式花园别墅。

这座规模不大的住宅建筑，深受美国现代建筑大师弗兰克·劳埃德·赖特的影响，它采用西方现代建筑“流动空间”的原理，强调平面的自由和空间的灵活。

建筑室内外均大量采用毛石墙面砌筑，以体现自然、还其自然的设计理念。

住宅占地面积67494.6平方米，建筑面积931.88平方米，高2层，混合结构。

住宅总体布局按起伏的地形自由组织，主楼横向布置于基地北部，酒吧间和温室花房置于花园绿荫深处。

楼前有宽广的大草坪和花园，地形起伏，园内古木参天，四季花卉争艳，花园四周砌筑了高围墙。

该住宅平面为套间布置，走廊极少，立面采用不同的层高将主楼各层功能分开。

主楼建在高低起伏的地形上，半地下室为大厅、餐厅，因地制宜充分利用基地的现有土地资源，半地下室又可以较好地解决通风和采光。

大厅挑空二层，由门厅进入大厅后，可沿着开敞式楼梯上楼，也可连通旁边的大餐厅。

大厅内设小型电影银幕，还设有专用厕所。

厨房、佣人房设在东西向辅楼内，由走廊连接在一起，主从分明。

二楼平面布置环绕中央的大起居室，南向为大玻璃棚，外挑阳台，东西两侧为起居室、卧房。

起居室内布置小桥流水，顶棚可以滑动启闭，将大自然引入室内。

起居室两侧为两组卧室，一组由一间卧室、一间梳妆室和一间卫生间组成；另一组由三间卧室和一间卫生间组成，起居室北面是通向底层大厅的楼梯和书房。

高容积率豪宅开发研究.ppt

4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户价值构价
整体资产构架中的一
环
区域
资源
规划、发展前景
稀缺
长期升值
其它：环境、产品、
配套等
外界条件不支持时，依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长住海外十多年；
例：振业城的3A系统和太阳能问题。

顶级豪宅案例(最新)

地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄客户来源
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口）自住客户为主
成交客户分析臵业目的
自住
看重景观资源、历史文脉资源圈层关系维护彰显身份、地位
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 – moma万万树 –御园 –财富公馆 –涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
3
颐和原著－整体规划分析
项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容积率感受临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设臵在中心景观带两侧，资源占有率最高
小户型
大户型
楼王
商业设施
产品栋间距
小户型（851-1045㎡，地上2和地下2）
上海别墅
1
典型项目分析
颐和园著，容积率0.54
大独栋
泰禾红御&运河岸上的院子，容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31
北京典型项目分析
小独栋类独栋
龙湖香醍溪岸，容积率0.44