合富辉煌房地产基础知识

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9、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使 用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价 款。
10、产权及房产种类：
房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房屋产权：
指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处 分的权利。

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外销商品房预售： 开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：
开发经营企业的《营业执照》； 付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使 用权出让金），取得土地使用证； 市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排 水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明 材料； 已完成工程建设总投资额的25％； 工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方
面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价 全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 共有房产： 两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权
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京海实业 五证（预售条件）:
《建设用地规划许可证》、 《国有土地使用证》 、《建设工程规划 许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》，简称 “五证”。 一证三书（楼房交付使用条件）： 一证： 《房地产建设项目竣工综合验收合格证》 三书：商品房质量保证书 、商品房使用说明书 、收楼通知书 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注 意的问题。
15、房地产二级市场: 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地
产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交
易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用 者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 16、房地产三级市场: 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转 让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的 市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。
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8、容积率：
项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。 ※容积率=总建筑面积÷总用地面积
多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高 层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑 面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于 购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大， 视野、采光就越好。
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公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建 销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房： 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准 出租给居民的公房。 集资房： 改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面 共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房
提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通
风、通讯、电梯、消防等设备。
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2、土地的所有权种类：
国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。
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内销商品房预售： 开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料： 开发经营企业的《营业执照》；


有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；
已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件，并已交付全部土 地使用权出让金； 取得建设工程规划许可证和建设工程开工证； 有纳入市建委销售计划的证明文件； 按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付 日期； 本市《商品房预售许可证》。
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7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
8、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权： a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的
土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用）
b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c. 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
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现房：
已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。 开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房： 尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证（大证）为止的期间。 准现房： 指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已 初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装 修和进行配套施工阶段的房屋。
11、实用率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K” 值。
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5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年；
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12、定金与订金的区别： 定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额 的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债 务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人 在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日 起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购 房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给 他人，应向购房者双倍返还定金。
14、房地产一级市场: 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为 国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以 是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断 的市场。
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房地产基础知识
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房地产基础知识及常用名词
1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。

上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会 破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价
值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为
房地产权利人： 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。
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产权证书：
指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、 建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房 地产测量部门的分户房屋平面图 大产权证： 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这 只能由开发商来办理。 小产权证： 即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产 交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 商品房： 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。
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11、价格： 价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。 其中的两种。 最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔ 最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔ 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。 可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的 销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实 的反映楼盘的价位。 一口价﹕指不分楼层﹐ 不分方向﹐一次性付款的价格


《外销商品房预售许可证》。
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规划术语及相关规定
1、建筑面积: 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如 果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他 公摊面积等。 2、使用面积： 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面 积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况， 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
9、建筑密度:
பைடு நூலகம்
在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。
建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 ※建筑密度 =小区全部建筑地基面积÷小区总占地面积×100%