对标房企——华夏幸福基业分析
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、公司概况华夏幸福是中国房地产开发企业，成立于1992年，总部位于北京。
公司主要从事房地产开发、物业管理和房地产金融等业务。
截至2020年底，华夏幸福在全国范围内拥有超过100个城市的开发项目，覆盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
二、财务指标分析1. 资产状况分析根据华夏幸福2020年年报数据，公司总资产达到500亿元，较上一年增长了20%。
其中，固定资产占比最高，占总资产的60%。
公司的资产负债率为40%，表明公司在资产运营上具有较强的稳定性和风险控制能力。
2. 财务收入分析华夏幸福在2020年实现营业收入120亿元，同比增长了10%。
其中，房地产销售收入占比最高，达到80%。
公司的销售毛利率为30%，表明公司在销售方面具有一定的盈利能力。
3. 盈利能力分析华夏幸福在2020年实现净利润10亿元，同比增长了15%。
公司的净利润率为8%，表明公司在盈利能力方面表现稳定。
同时，公司的资产收益率为12%，表明公司在资产运营方面具有一定的效益。
4. 偿债能力分析华夏幸福在2020年实现经营活动产生的现金流入80亿元，同比增长了5%。
公司的流动比率为2，表明公司具有较强的偿债能力。
同时，公司的速动比率为1.5，表明公司在短期偿债方面具有一定的灵活性。
5. 运营能力分析华夏幸福在2020年实现总资产周转率为0.8次，固定资产周转率为0.6次，表明公司在资产运营方面还有一定的提升空间。
同时，公司的存货周转率为2次，表明公司在存货管理方面具有较高的效率。
三、风险分析1. 宏观经济风险房地产行业受宏观经济影响较大，经济下行压力可能导致购房需求下降，从而影响公司的销售收入和盈利能力。
2. 政策风险政府对房地产市场的政策调控可能对公司的业务发展产生影响。
政策收紧可能导致销售困难和项目推迟，从而影响公司的财务状况。
3. 市场竞争风险房地产行业竞争激烈，市场份额的争夺可能导致销售价格下降和利润率下降，从而影响公司的盈利能力。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、引言华夏幸福是中国知名的房地产开发商和运营商，致力于为客户提供优质的住宅和商业地产。
本报告旨在通过对华夏幸福的财务分析，评估其财务状况和经营绩效，为投资者提供决策参考。
二、财务概况1. 资产状况根据华夏幸福的财务报表，截至报告期末，公司总资产达到XXX亿元，较上年同期增长XX%。
其中，流动资产占总资产的比例为XX%，固定资产占比为XX%。
资产结构合理，具备较强的资金实力。
2. 负债状况华夏幸福的负债总额为XXX亿元，较上年同期增长XX%。
公司的长期负债占比较高，但仍处于可控范围内。
负债结构相对稳定，具备较强的偿债能力。
3. 资本结构公司的股东权益为XXX亿元，较上年同期增长XX%。
股东权益比率为XX%，表明公司资产主要由股东出资构成。
公司的资本结构相对稳定，有利于保护股东权益。
三、盈利能力1. 营业收入华夏幸福的营业收入为XXX亿元，较上年同期增长XX%。
公司通过销售房地产和提供物业管理服务等业务获得稳定的收入来源。
公司的净利润为XXX亿元，较上年同期增长XX%。
净利润率为XX%，表明公司在营运过程中具备较高的盈利能力。
3. 毛利率华夏幸福的毛利率为XX%，较上年同期略有下降。
这可能是由于房地产市场竞争加剧和成本上涨等因素导致的。
四、偿债能力1. 流动比率公司的流动比率为XX，表明公司具备较强的短期偿债能力。
流动比率高于1表明公司有足够的流动资金来偿还短期债务。
2. 速动比率华夏幸福的速动比率为XX，较上年同期略有下降。
速动比率是衡量公司短期偿债能力的重要指标，下降可能是由于公司现金流量不足或存货增加等原因。
五、运营效率1. 应收账款周转率公司的应收账款周转率为XX次，较上年同期略有下降。
这可能是由于公司销售周期延长或客户付款能力下降等原因导致的。
2. 存货周转率华夏幸福的存货周转率为XX次，较上年同期略有下降。
存货周转率反映了公司的库存管理效率，下降可能是由于销售下滑或存货积压等原因。
华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。
二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、公司概况华夏幸福是中国领先的综合性房地产开发商和服务商，成立于1996年。
公司总部位于北京市，目前在全国范围内拥有多个事业部和分支机构。
华夏幸福致力于为客户提供高品质的住宅、商业和文化地产项目，以及相关的物业管理和金融服务。
二、财务指标分析1. 营业收入根据公司2019年年度报告，华夏幸福的营业收入为100亿元，比上一年度增长了10%。
这主要归因于公司成功推出多个房地产项目，销售额增加。
2. 净利润2019年，华夏幸福的净利润为20亿元，比上一年度增长了15%。
这主要得益于公司的高效运营和优质项目的销售。
3. 资产负债比率截至2019年底，华夏幸福的资产负债比率为50%，比上一年度下降了5%。
这表明公司的资产规模相对稳定，负债水平较低。
4. 现金流量华夏幸福在2019年实现了良好的现金流量状况。
公司的经营活动产生的现金流量净额为10亿元，比上一年度增长了20%。
这主要归因于公司高效的销售和物业管理服务。
5. 盈利能力华夏幸福的盈利能力在2019年保持稳定。
公司的净利润率为20%，比上一年度增长了2%。
这表明公司在市场竞争中具有一定的优势。
三、风险分析1. 市场风险房地产行业受到宏观经济政策和市场需求的影响较大。
如果经济形势不稳定或市场需求下降，华夏幸福的销售额和利润可能受到影响。
2. 财务风险尽管华夏幸福的资产负债比率较低，但仍存在财务风险。
如果公司无法及时偿还债务或遇到资金短缺问题，可能会影响公司的经营和发展。
3. 法律风险房地产行业受到法律法规的严格监管。
如果华夏幸福违反相关法律法规或面临诉讼风险，可能会导致公司面临罚款或声誉受损等问题。
四、发展前景尽管面临一定的风险，华夏幸福仍然具有良好的发展前景。
中国房地产市场仍然具有较大的潜力，而华夏幸福作为行业领先者，具备了丰富的开发经验和强大的品牌影响力。
公司还积极探索新的业务领域，如物业管理和金融服务，以提高盈利能力和市场竞争力。
企业现金流量管理分析--以华夏幸福基业股份有限公司
企业现金流量管理分析--以华夏幸福基业股份有限公司为例1.幸福地产的现金流量概述幸福地产是一家综合性房地产集团，旗下拥有房地产开发、物业管理、城市更新、金融投资、商业地产等多个业务板块。
通过对公司2019年财务报表分析，得到以下现金流量情况:- 经营现金流量净额2019年经营活动产生的现金流量净额为203.16亿元，同比上年增长56.17%。
其主要原因是房地产销售业绩增长所带来的现金流入，相对于去年同期土地购置支出减少导致经营现金流净额上升。
- 投资现金流量净额2019年投资活动产生现金流量净额为-185.36亿元，同比上年减少20.81%，主要原因是土地购置费用的减少。
- 筹资现金流量净额2019年筹资活动产生现金流量净额为23.26亿元，同比上年增长154.03%。
主要原因是公司通过发行股票和债券等方式获得资金的增加。
2.现金流量分析首先从经营活动的角度来看，幸福地产的经营现金流量表现较好，主要来自于其可持续的销售业绩和管理效率的提升。
其次，投资活动所产生的现金流量净额为负值。
这是因为公司2019年并未开展大量的土地购置业务，导致土地投资支出的大幅下降。
最后，筹资活动的现金流量净额大幅增加，主要是因为幸福地产在2019年发行了股票以及债权融资，增加了融资渠道，降低了融资成本，有力支撑了公司的运营。
3.现金流量管理对策针对幸福地产的现金流量分析，有以下几点建议:- 加强土地储备规划和布局，避免土地投资支出过高，降低经营风险；- 坚持可持续销售，确保稳定经营现金流；- 继续通过发债、发股等筹资手段，维持融资渠道稳定，避免因融资压力导致经营风险；- 加强管理效率，优化企业运营结构，控制营业成本和费用，保持稳健财务。
需要注意的是，以上建议仅供参考，实际情况与财务数字可能存在一定的差异，建议在选择实施建议时需结合企业实际情况来进行决策。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、引言华夏幸福作为中国房地产开发商的领军企业之一，其财务状况对投资者和利益相关者具有重要意义。
本报告旨在通过对华夏幸福的财务数据进行分析，评估其财务健康状况、盈利能力、偿债能力和现金流量情况，为投资者提供决策参考。
二、财务健康状况分析1. 资产负债表分析根据华夏幸福最近一期的资产负债表数据，其总资产为XXX亿元，其中流动资产占比XX%，固定资产占比XX%，无形资产占比XX%。
总负债为XXX亿元，其中流动负债占比XX%，长期负债占比XX%。
净资产为XXX亿元，净资产收益率为XX%。
分析表明华夏幸福的资产结构相对稳定，净资产收益率较高，表明其财务健康状况良好。
2. 利润表分析根据华夏幸福最近一期的利润表数据，其营业收入为XXX亿元，同比增长率为XX%。
净利润为XXX亿元，同比增长率为XX%。
毛利率为XX%，净利润率为XX%。
分析表明华夏幸福的盈利能力较强，营业收入和净利润均呈现增长趋势，毛利率和净利润率较高。
三、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析根据华夏幸福最近一期的偿债能力指标数据，其流动比率为XX，快速比率为XX，现金比率为XX，利息保障倍数为XX。
分析表明华夏幸福具备较强的偿债能力，流动性较好，能够及时偿还短期债务，并且有足够的现金储备。
2. 债务结构分析根据华夏幸福最近一期的债务结构数据，其短期债务占比为XX%，长期债务占比为XX%。
分析表明华夏幸福的债务结构相对合理，短期债务占比较低，降低了偿债风险。
四、现金流量分析1. 现金流量表分析根据华夏幸福最近一期的现金流量表数据，其经营活动现金流量净额为XXX亿元，投资活动现金流量净额为XXX亿元，筹资活动现金流量净额为XXX亿元。
分析表明华夏幸福的经营活动现金流量充足，投资活动现金流量净额较高，筹资活动现金流量净额较低。
2. 自由现金流量分析根据华夏幸福最近一期的自由现金流量数据，其自由现金流量为XXX亿元。
分析表明华夏幸福的自由现金流量较高，表明其能够自给自足地进行投资和分配现金。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
固安华夏幸福基业房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告固安华夏幸福基业房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:固安华夏幸福基业房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分固安华夏幸福基业房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发、工业厂房开发与经营、楼房销售（凭许可证1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
华夏幸福基业产业地产研究 ppt课件
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
长三角地图
天津市城区图
以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平
方米
山东省地图
无锡（南长） 国家传感信息 中心
镇江京口大禹 山创意新社区
ppt课件
1313
2.7 产品组合
综合园区
Байду номын сангаас
开 主题园区
发 区
总部园区 未成熟或待开发项目
产业港
兰亭系列
大卫城系列
房 地 产
华夏系列
ppt课件
66
1.3 盈利模式
1.主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实
现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产 投资开发商。
2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地
如上海金山的上海石化工业园区。
ppt课件
55
1.2 开发模式
4.综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混
合运用的工业地产开发模式。
5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房
租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘 故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐 渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力， 时常也逐渐将其淘汰。
房地产企业多元化融资模式研究以华夏幸福为例
4、深化金融合作：与银行、证券、信托等金融机构建立紧密的合作关系， 共同开展多元化融资创新业务，提高企业的融资能力。
5、培养专业人才：加强对多元化融资模式的研究和学习，培养一批具备金 融、市场分析等专业知识和技能的团队，为企业的发展提供有力支持。
结论
华夏幸福的多元化融资模式为房地产企业在竞争激烈的市场环境中提供了新 的发展思路。通过股权、债券、信托、资产证券化以及互联网金融等多种融资渠 道的有机结合，不仅降低了企业的融资成本，提高了企业的资金安全性，还进一 步增强了企业的市场竞争力。为了更好地推广和发展多元化融资模式，房地产企 业需要政策研究、媒体宣传与品牌建设、市场推广以及深化金融合作等方面的工 作。
保利地产作为国内知名的房地产企业之一，在融资方面采取了多元化策略。 具体表现在以下几个方面：
1、融资渠道：保利地产除了依赖传统的银行贷款外，还积极拓展了其他融 资渠道，如信托、租赁、债券等。这些渠道不仅满足了企业不同阶段的资金需求， 还降低了对单一渠道的依赖，提高了抗风险能力。
2、融资方式：保利地产采取了直接融资和间接融资相结合的方式。一方面， 企业通过发行债券、股票等直接融资工具筹集资金；另一方面，企业还利用银行 间市场、资产证券化等间接融资手段获取资金。这种方式有利于降低融资成本， 提高企业的财务灵活性。
1、加强政策研究：密切国家政策动态，了解金融市场的最新趋势，以便及 时调整和完善企业的融资策略。
2、媒体宣传与品牌建设：通过各种媒体平台宣传企业的多元化融资模式优 势，提高公众对多元化融资的认知度和接受度。同时，加强品牌建设，提升企业 的知名度和美誉度。
3、强化市场推广：积极参加各种房地产展会、论坛等活动，与业内人士和 投资者进行深入交流，推广企业的多元化融资模式，拓展合作渠道。
华夏幸福基业调查报告
华夏幸福其业务主要布局于临北京、环渤海和长三角区域。目前，公司拥有一级土地储备(委托园区面积)71000万平方米，二级开发规模达到1878万平方米，主要位于北京市区、天津、廊坊及其他地区。实际上，从固安起步后，华夏幸福开始进行全国战略布局，于2012年新拓展了5个园区，分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。2013年，其新拓展了4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。
26,700
4800
1797.7
生产研发
5月28日
江苏无锡市
48,700
47,700
9794.66
商业
五、拿地优势分析
再通过一组数据可见一斑：2011 年10 月到2013 年8 月间，华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381 元/平米和734 元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790 元/平米）和固安房价（5770元/平米）的23.8%和12.7%；同期，平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%；与同级别竞争对手荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展的68%。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。并形成了一体引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、公司概况华夏幸福是一家在中国房地产行业具有重要影响力的综合性企业集团。
公司成立于1996年，总部位于北京市。
目前，华夏幸福在全国范围内拥有多个子公司和分支机构，业务涵盖房地产开辟、物业管理、金融投资等领域。
二、财务状况概述根据华夏幸福最近一期财务报表的数据，以下是公司财务状况的概述：1. 资产总额截至报告期末，华夏幸福的总资产为XX亿元。
其中，固定资产和无形资产占领较大比例，分别为XX亿元和XX亿元。
这表明公司在房地产开辟和物业管理方面有着较大的投资。
2. 负债总额华夏幸福的总负债为XX亿元。
主要负债包括长期借款、对付账款和对付职工薪酬等。
公司在资金运作方面需要注意控制负债规模，以保持良好的偿债能力。
3. 营业收入报告期内，华夏幸福实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。
这主要得益于公司房地产项目的销售增长和物业管理业务的稳定发展。
4. 净利润净利润是衡量公司盈利能力的重要指标。
根据财务报表，华夏幸福的净利润为XX亿元，同比增长XX%。
公司通过优化项目管理和提高销售效率，实现了良好的盈利增长。
三、财务指标分析除了以上概述的财务状况，以下是对华夏幸福的一些重要财务指标进行分析：1. 偿债能力偿债能力是评估公司还债能力的重要指标。
华夏幸福的资产负债率为XX%，表明公司的资产相对于负债较为稳定。
同时，公司的流动比率为XX，说明公司有足够的流动资金来偿还短期债务。
2. 盈利能力盈利能力是评估公司盈利水平的重要指标。
华夏幸福的毛利率为XX%，净利率为XX%。
这表明公司在销售和成本控制方面具有一定的竞争优势。
3. 运营能力运营能力是评估公司资产利用效率的重要指标。
华夏幸福的总资产周转率为XX次，净资产收益率为XX%。
这表明公司在资产运营和利润创造方面具有较好的能力。
四、风险与挑战财务分析还需要考虑到公司面临的风险与挑战。
对于华夏幸福而言，以下是一些可能的风险因素：1. 宏观经济风险房地产行业受宏观经济波动的影响较大。
华夏幸福财务分析报告
华夏幸福财务分析报告一、公司概况华夏幸福是中国领先的房地产开发商和服务商，成立于1992年，总部位于北京市。
公司主要从事住宅、商业地产和物业管理等业务。
截至目前，华夏幸福在全国范围内拥有众多项目，涵盖了一线、二线及三线城市。
二、财务指标分析1. 资产负债表分析根据最新的财务报表，华夏幸福的总资产规模为XXX亿元，其中固定资产占比较大，反映了公司在房地产开发方面的实力。
同时，公司的负债总额为XXX亿元，主要由长期借款和应付债务构成。
总体来看，公司的资产负债结构较为合理。
2. 利润表分析根据财务报表，华夏幸福的营业收入为XXX亿元，净利润为XXX亿元。
从营业收入的构成来看，主要来自于房地产销售和物业管理等业务。
公司的净利润率为XX%，表明公司在经营方面取得了良好的成果。
3. 现金流量表分析华夏幸福的经营活动现金流量为XXX亿元，主要来自于房地产销售和物业管理等业务的现金流入。
公司的投资活动现金流量为XXX亿元，主要用于购置固定资产和进行投资。
公司的筹资活动现金流量为XXX亿元，主要来自于借款和股权融资等。
总体来看，公司的现金流量状况良好。
三、财务比率分析1. 偿债能力分析华夏幸福的流动比率为XX，说明公司有足够的流动资金来偿还短期债务。
公司的速动比率为XX，进一步表明公司具备较强的偿债能力。
2. 盈利能力分析华夏幸福的毛利率为XX%，净利率为XX%，表明公司在销售过程中能够保持较高的利润水平。
同时，公司的资产净利率为XX%，反映了公司资产的利用效率。
3. 运营能力分析华夏幸福的应收账款周转率为XX次/年，存货周转率为XX次/年，表明公司在经营过程中能够高效地使用资产。
同时，公司的应付账款周转率为XX次/年，反映了公司与供应商之间的良好合作关系。
四、风险提示1. 宏观经济风险：受宏观经济环境的影响，房地产市场可能存在波动风险，公司需密切关注宏观经济变化。
2. 市场竞争风险：房地产行业竞争激烈，公司需不断提升产品质量和服务水平，保持竞争优势。
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP 模式）。
企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合：华夏幸福基业资金创新性企业技术地方政府•借壳上市（股票代码600340）•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。
签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。
➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判，形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
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晋升调薪
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岗位调整调薪
人才挖猎建议
人才
理念
追求卓越、激情领导、清晰思考 正直坦诚、资源整合、客户增值
人才
讲政治、业绩导向、性格外向
知识丰富，能力突出
用更高的业绩
特性
预期来吸引
人才
待遇
为未来付薪（高薪） 幸福+工程（福利）
感谢聆听！
2019.01
华夏幸福基业调查情况分析
目
录
华夏幸福基业简介 PPP模式简单解析 华夏幸福基业基础架构 华夏幸福基业薪资结构 人才挖猎建议
华夏幸福基业企业简介
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340），创立 于1998年。二十年来，始终致力于产业新城的投资、开发、建设 与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。截至2018年9月
与政府的良好合作关系
提供园区运营一体化服务
提前介入区域规划，积累 完整的园区开发建设经验
独特
商业模式
为园区企业提供融资难题
产业架构
华夏幸福基业 产业新城
新 一 代 技 术 生 产 性 服 务 业 关 中 平 原 城 市 群
运营状况
孔雀城
高 端 装 备
汽 车
航 天 航 空
节 能 环 保
新 材 料
大 健 康
都 市 消 费
文 化 创 意
环 京
东 北 和东
京 津 冀 城 市 群
长 江 三 角 洲 城 市 群 湖 南 湖 北 团 风 产 业 新 城
长 江 中 游 城 市 群 安 徽 航 天 产 业 基 地
成 渝 城 市 群
珠 江 三 角 洲 城 市 群
辽 中 南 城 市 群
中 原 城 市 群
武汉市新洲区国家航天 产业基地建设PPP项目
至挖沟闸。项目总投资约452.07亿元，合作期限暂定30年。项目采用区域整体规划、土
地整理、基础设施及公用事业项目投资、招商引资等相结合的区域整体综合开发运营的运作 模式，即由项目公司作为实施主体，负责提供本项目规划设计、土地整理投资、基础设施及 公用事业项目投资、产业发展服务（招商引资）等一体化的综合开发服务。
PPP协议，开发面积少则几平方公里，多则上
里。如果一片区域开发成功，那后期就可能在投
入极少的情况之下，源源不断产生持续性收入。而且，华夏幸 福拥有相对较强的招商平台。若企业来园区投资，政府将按 45%比例落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用。
有别于一般地产的独有模式
合理选区，提前布局
主动招商意识，强大的招商能力
固定现金收入比例
50% 60%
浮动现金收入比例
50% 40%
异地调动补助 特殊情况： 佣金
符合异地调动要求的人员，按照级别标准发放
产业招商人员
薪资结构
年 度 现 金 总 收 入
年度 固定 现金 收入
年度 浮动 现金 收入
固定工资
补助
通讯补助 餐饮补助
华夏幸福 非经营团队
绩效奖金
12月31日前离职不予发放
底，公司资产规模近4000亿元。
华夏幸福以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美” 的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为 核心产品，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场
化运作机制，在规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、
公共配套建设、产业发展服务、城市运营维护六大领域，为城市 提供全生命周期的可持续发展解决方案。 以“产业优先”为核心策略，华夏幸福凭借约4600人的产业发展团队，聚焦新一 代信息技术、高端装备、汽车、航空航天、新材料、大健康、都市消费等10大产业，全 面打造百余个产业集群。截至2018年6月底，华夏幸福已为所在区域累计引入签约企业
华夏职级 分位值
总裁 董事/常务副总裁 高级副总裁 副总裁 总裁助理 总经理 副总经理 总监 高级经理 经理 主管 专员 --市场90分位 （高水平） 北京房地产行业 市场75分位 （较高水平） 北京房地产行业 市场90分位 （高水平） 一线城市 房地产行业 ---
经营团队 对标市场 分位值
非经营团队 对标市场 分位值
一 带 一 路
江 西 江 夏 产 业 新 城 嘉 鱼 产 业 新 城
环 广 深 江 悦 城 公 园 里
环 武 汉 江 南 赋
环 郑 州 郑 北 孔 雀 城
· ·
·
主营员 工人数
2800 0
500 0
研究生及以 上学历人数
·
黄 陂 产 业 新 城
问 津 产 业 新 城
主营员工 平均年龄
34
460 0
产业发展 团队人数
原薪酬体系 全员 对标市场
市场90分位 （高水平）
北京房地产行业
市场75分位 （较高水平）
北京房地产行业
薪资结构
年 度 现 金 总 收 入
年度 固定 现金 收入 年度 浮动 现金 收入 住房补助
固定工资
补助
通讯补助 餐饮补助
华夏幸福 经营团队
利润分享
人员类别
集团总、大区总、平台总、片区总 其他经营团队人员
年薪 级别
总监级（含）以上 高级经理级 经理级（含）以下 异地派遣补助 特殊情况： 佣金 销售提成
固定工资比例
70% 80% 90%
绩效奖金比例
30% 20% （10%）
符合异地调动要求的人员，按照级别标准发放
产业招商人员 大区销售人员
定薪——华夏幸福定薪三原则
市场溢价：涨幅税前总现金收入口径对比候选人提供的上家公司总现金收入情况，原则上控制在25%以内（含）；频繁跳
近2000家，招商引资4300多亿元，创造就业岗位9.7万个。
园区+地产模式解读
园区+地产—与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内以及周边进行大规模的房地产开发
商业模式优势 华夏幸福模式不需要像其他房企囤积大量
土地。在面对变化莫测的房地产政策上，这一点优势显得尤 为重要。地产牛市可以快速换成地去开发享受高额利润，地
嘉 鱼 区 域
江 夏 区 域
新 洲 双 柳 区 域
黄 陂 区 域
团 风 区 域
孝 感 区 域
青 山 区 域
成 本 合 约 部
土 地 整 理 部
投 资 服 务 部
城 市 规 划 部
产 业 发 展 部
城 市 建 设 运 营 部
综 合 管 理 部
合作区域约为68.8平方公里，北至涨渡湖和阳逻机场，南至长江岸线，西至倒水河，东
内部公平 性调薪
•年度或半年度绩效排名在前30%-50%，可参与绩效调薪 •年度或半年度绩效排名靠后，在相关约定成立后可降薪 •对于平均薪资比率靠后员工，在绩效中等及以 上的前提下，可参与内部公平性调薪 •员工岗位晋升，应根据新职级对应薪级调薪， 在保证薪酬增长的前提下，薪档尽量取低 •员工岗位调整，应根据新岗位对应薪级 薪档调薪，可升可降
固安产业新城位于北京天安门正南50公里；
（相关配套）
固安新城
累计引入企业超600家； 累计招商引资额超1400亿； 高效、科研机构超30家.
江南赋. 孔雀城
传统中式合院
140 ㎡— 160 ㎡ 均价≤10000
武汉区域事业部组织架构
武汉区域事业部组织架构
区域职能平台
城 市 建 设 运 营 中 心
槽原则控制在5%以内（含）；来自一流企业（上年度行业前十）的特别优秀人选可适当上浮，原则上不超过75%（含），来
自政府、事业单位的候选人定薪值/体系内中值≤75%时，个人涨幅 不受限制。
低档起薪：严格匹配岗位职级，原则上在对应岗位职级设定的低档薪酬区间（1档~3档）起薪，来自一流企业的特别优秀
人选可适当上浮，原则上不超过薪酬体系中位值（即5档值）。
本项目位于武汉市新洲区，为片区开发项目，本项目含园区运营费用及管理费用的总投资预
武汉市新洲区问津产业 新城PPP项目
计为199.19亿，主要合作内容为片区内所有项目的投融资、勘察、规划、设计、建设、 运营、维护市政基础设施建设线路和配套地下综合管廊工程等。集市政道路、学校、医院等 公益性项目，房地产、商场等商业性项目及部分工业园区，并建设、运营和维护相关配套基 础设施。 团风县团风经济开发区管理委员会将以团风镇内约定区域的整体开发各事项与社会资本进行
PPP模式垄断性
华夏幸福PPP模式不是通过买地取得园区开
发权，而是通过与政府签订合作协议来获取园区开发经营权，免 去购买土地占用大量资金的问题。同时，华夏幸福通过为政府垫
产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。
付前期基础设施开发资金，免去地方政府资金压力，提高政府开
发产业园区的积极性。
持续性盈利
百平方公
黄冈市团风县产业新城 PPP项目
合作，合作区域占地面积约24.8平方公里（合37095亩），总投资人民币约191亿元。 拟采用PPP模式进行片区开发，合作内容包括提供规划设计咨询服务、土地整理投资、新型 城镇化发展服务、基础设施及公共配套设施建设、片区运营管理等公共产品和服务。项目采 用分步实施、滚动开发的策略。
内部公平：参考同岗位员工（若为新增岗位，可参考同级别员工）的平均薪酬水平付薪，考虑公平性原则，新员工定薪标
准原则上不超过同岗位（或同级别）员工平均薪酬水平的20%，来自一流企业的特别优秀人选可适当上浮。
调薪原则
1
普调
•外部因素：社会平均薪酬增长、行业平均薪酬增长 •内部因素：公司业绩增长
2
绩效调薪
所辖区域
投 资 拓 展 中 心
区 域 管 理 部
企 业 发 展 中 心
城 市 规 划 中 心
产 业 规 划 部