_房地产开发经营与管理考试试题及答

一、单项选择题（共35题，每题分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A ．购买房地产公司股票B ．购买土地使用权C ．购买新建商品住房D ．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A ．在建工程B ．车站C ．购物中心D ．科技产业园区3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A ．变现风险B ．时间风险C ．或然损失风险D ．通货膨胀风险A ．9％B．12％C．15％D．20％6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（A ．产品质量B ．产品性价比C ．规模和结构D ．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。

A ．自然周期与投资周期同步变化）。

B ．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C ．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D ．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。

D ．区域性失衡10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是()万讥A ．1260B．1380C．1440D．210011．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是()。

A ．学习B ．经济状况C ．对渠道的信赖度D .购买动机12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是( )。

A ．避强定位方式B ．产品差别化方式C ．对抗性定位方式D ．重新定位方式D ．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（A ．时值是资金运动起点的金额B ．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额）。

C ．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D ．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值15．某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25%。

,则该贷款的实际年利率为（）。

A.7.5%B.7.56%C．7.71%D．7.76%16．某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元．A．1250B．1398A．1.82%B．2.33%C．3.57%D．5.45%19.产投资方案，某动态投资回收期（投资回收期（Pb＇）之间的关系是（）。

A．Pb<PB＇B.PbwPb 对于同个遍地Pb）与静态C．Pb=Pb＇D．Pb>Pb＇20.为某房地产开发项目的占地面积10000〃，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）A．10.42% B．11.57%D．4062.50 22．对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A ．地价B ．建造成本C ．贷款利率D ．资本化率23．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元．A ．2677.5B．3680.60C．4003.50D．5356.8024．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物（）范围内的各种管2M以外和项目25．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。

A ．资本金、借贷资金、预租售收入B ．预租售收入、资本金、借贷资金C ．借贷资金、预租售收入、资本金D ．资本金、预租售收入、借贷资金26．某房地产投资项目现有A、B 两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元．A ．39.51B．49.39C．49.96D．62.4527．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A ．净现值法C.发行股票D .商业银行贷款30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。

A .政府政策性资金B .国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D .资产变现的资金31.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）A .债务融资成本分析B .资金占用费分析C .资本金与债务资金的比例分析D .担保费分析32.租金的表述中，正确的是（A .基础租金是租户能接受的最低租金B .基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D .写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置下列关于写字楼）。

C ．房产税D ．物业保险费35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A ．税前现金流=有效毛收入一经营费用B ．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C ．税后现金流=税前现金流一所得税D ．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（A ．能为投资者带来经常性的收入现金流B ．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C ．适合于长期投资D ．常在机构投资者之间进行交易E ．位置对其有着特殊的重要性2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A ．按地域范围细分B ．按房地产用途细分C ．按增量存量细分）。

E.环境4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（A ．物业租金必须能抵偿所有投资成本B ．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D .市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系）E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（A ．预测开发成本B ．选定目标市场C.确定消费群体D.明确项目档次E ．设计建造标准6．可贷资金利率理论认为（）。

A .可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B .可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D .可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（A ．销售税费）。

）。

E.房地产开发企业的资产负债率一般较高9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。

A ．开发期和租售期B .权益投资比率C.资本化率D ．贷款利率E .运营费用10.值标准差的表述中，正确的有（A .净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优B .可以完全衡量项目风险性高低C.挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优D .净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度11.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A .国家经济政策B .地理环境C.国外市场情况D .市场需求与供给情况下列关于净现）。

A .恶意欺诈B .市场疲软C .项目拖期D .质量纠纷E.违法预售14.物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（）。

A .可出租面积B .基础租金C .室内装修D .客户类型E .出租单元面积规划15.零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。

A .核心区域B .影响区域C .主要区域D .次要区域4．在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（）5．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（）6．进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。

（）7．某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。

（）8．一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。

（）9．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。

（）10．与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。

（）11．房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。

（）12．房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。

（）13．目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为0％。

假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。

请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

（8分）2.某房地产开发项目的占地面积为6 000〃，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。

咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1〜3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。

宾馆总建筑面积为5 000〃，可用于经营的部分为4 500m2,可建成100个标准间。

当地同档次宾馆的平均价略为330元／间天。

前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。

建划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。

住宅部分总建筑面积为3 000〃，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。

该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。

第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。

建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。

其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。