物业管理服务费定价与收费-96页精选文档

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3.物业管理区域绿化养护费用
绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具 购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维 护费
➢绿化工具费 ➢劳保用品费 ➢绿化用水费 ➢农药化肥种子费 ➢杂草清运费
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4.物业管理区域清洁卫生费用
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以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：
➢ 不利于物业管理企业提高服务质量 ➢ 制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 ➢ 因定价标准不客观产生了大量矛盾 ➢ 政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市
场的发展
➢ 违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服
务收费管理办法》的法律、法规规定
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6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任 保险费用
物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设 备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服 务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险 费为准
准，即物业服务社会平均成本 负责：政府价格主管部门组织实施，房地产
主管部门配合 物业服务定价成本监审原则：
合法性原则 相关性原则
对应性原则 合理性原则
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物业服务定价成本构成：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等------即
人工费 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支 出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修 和更新、改造费用
➢维修费 ➢保养费 ➢日常运行费，主要是能源消耗 ➢装修费 ➢康乐设施费
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电梯运行费用计算：
❖ 主要是电梯电费
❖ 电梯电费＝电梯功率÷功率因素×电梯有效利用 系数× 365天×24小时÷12月×电费单价
每个岗位需要工作的人数计算：
❖ （365天×24小时）÷（250天×8小时）＝4.38
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日工资、小时工资数的折算：
❖ 按照《劳动法》第五十一条的规定，法定节假日 用人单位应当依法支付工资。
❖ 即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11 天法定节假日
❖ 据此，日工资、小时工资的折算为：
25.10%
49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
同意 反对或弃权
同意 反对或弃权
为了给以后的司法审判保留有效证据，双过
半投票权决策应该实行实名制
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物业管理企业不能单方面改变物业服务收费 标准
➢ 物业服务收费标准是物业服环境卫生所 需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、 管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等
➢清洁工具购置费 ➢劳保用品费
➢清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡
抛光机的折旧、消耗材料等
➢化粪池清理费
➢垃圾清运费
➢水池清洗、检验费
➢其它费用
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5.物业管理区域秩序维护费用
秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器
材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业 服务企业支付的服装费等
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设 备
➢保安系统日常运行及维修保养费
➢日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电
池、电筒等购置费
➢保安人员人身保险费------意外伤害保险
➢保安用房和保安人员住房租金
育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房 公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用
①基本工资 ②社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育
保险、住房公积金等 ③按规定提取的福利费：
➢ 福利基金，按工资总额的14%计算 ➢ 工会基金，按工资总额的2%计算 ➢ 教育基金，按工资总额的1.5%计算
➢ 改变物业服务收费标准本质上就是改变物
业服务合同的核心内容
➢ 改变物业服务收费标准应该首先进行收费
标准的核算，并按照《物权法》规定：
“经专有部分占建筑物总面积过半数的业
主且占总人数过半数的业主同意 ”，在此
基础上，以物业服务合同中书面明确约定
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《物业服务定价成本监审办法》 国家发展改革委、建设部2019年9月10日颁布 “发改价格［2019］2285号” 适用对象：政府指导价确定物业服务收费标
物业服务收费不再由政府物价部门审批、备 案改以《物业服务合同》约定为准
目的：强化物业服务合同意识
物业服务收费标准确定：
政府指导价……合同约定 市场调节价……合同约定
《物业服务收费管理办法》从2019年1月1日 的实施……政府物价不再审批、不再备案
政府物价部门对物业服务收费审批、备案属 于违法行为！！！------违反《中华人民共和国 价格法》以及《物业服务收费管理办法》
④加班费，包括日常加班和节日加班 ⑤服装费 ⑥工服洗涤费
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制度工作时间的计算：
❖ 年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定 节假日）＝250天
❖ 季工作日：250天÷4季＝62.5天/季 ❖ 月工作日：250天÷12月＝20.83天/月
工作小时数的计算：
❖ 以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。
❖ 电梯功率------电梯铭牌上标注 ❖ 功率因素------电梯铭牌上标注 ❖ 电梯有效利用系数------根据实际经验，从同类型
物业实际运行中统计获得
❖ 365天×24小时------电梯每年运行开启时间 ❖ 12月------表明是计算每月电梯运行费用 ❖ 电费单价------供电部门所收取的每度用电的单价
日工资：
❖ 月工资收入÷月计薪天数
小时工资：
❖ 月工资收入÷（月计薪天数×8小时）
月计薪天数：
❖ （365天-104天）÷12月＝21.75天
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2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、 维护费用
物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设 备的正常使用和运行、维护保养所需的费用
物业服务费用定价核心------合同约定
物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在 于大家业主共同决策
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所有权人决策权的变化：
❖ 业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业 管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：
❖ 原《条例》的“双过半”： ❖ 《物权法》的“新双过半”：
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