物业管理服务费报价及测算

物业管理服务费报价及测算

概述：

基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)南京市政府相关物业管理法律、法规；

(二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；

(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；

(四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三)物业管理分项服务分项收费的原则

按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同

的服务内容，确定不同的服务费用标准。

分阶段测算原则)四(

考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。

(五)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：

管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)按功能物业功能管理的原则；

(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。

(三)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：

序职月年

36,0001经3,000

26,400 2,200 2 经理助理

21,120 1,760 客户服务中心主管3

21,120 4 安全事务部主管1,760

21,120 1,760 5 工程维修部主管

21,120 环境管理部主管1,760 6

19,200 7 1,600 强电工程师

19,200 8 智能化工程师1,600

15,600 9 客户服务助理1,300

12,000

1,000

财务收款文员10

公用水电费2、本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。

3、住宅电梯使用费

住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。

4、物资装备的摊销

物资装备全部按3年摊销。

5、开办费摊销

根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。

6、不可预见费

根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。7、管理者酬金

15%—8依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的．提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。

8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。

第二节经费测算

一、经费测算总表（单位：人民币元）

二、经费测算明细表及其说明

某某国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造成的费用差异，经费测算具体如下：

(一)人工成本

1、第一年人工成本（2012年11月1日—2013年4月30日）

1）第一年一期人工成本

2）第一年二期人工成本日）月31日~2013年10（2013年5月1序

2、第二、三年人工成本日后）月1（2013年11序

(二)行政办公费

1、第一年第一期行政办公费日）304月月1日—2013年（2012年11

2、第一年第二期行政办公费日）月30日—2013年102013（年5月1

3、第二、三年行政办公费（2013年11月1日后）

(三)设备/设施维保费

1、第一年第一期设备/设施维护费（日）304月月1日—2013年2012年11序计算方法及其有保养期

2、第一年第二期设备/设施维护费日）月30日—2013年10（2013年5月1序单保养期计算方法及其单

3、第二、三年设备/设施维护费)1日以后年11月(2013保养

(四)清洁费

1、第一年第一期清洁费日）月302013年4（2012年11月1日—序单时间

2、第一年第二期清洁费日）月10301日—2013年（2013年5月

3、第二、三年清洁费日以后）1年11月（2013

附表：清洁工具材料费详表

(五)绿化费

(六)保安费

(七)开办费摊销

附表一、筹备期人工费用

附表二、固定资产