2016年广州凯德广场云尚踩盘报告_项目业态分析
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
THANK YOU
2020/12/27
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、 停车场方向，并没有标明商场所在区域， 容易让人找不清方向。
导视牌放置在左上角，加上灯 光较炫，与背景容易混为一体， 消费者难以察觉；
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经验总结
解决商铺数量多带来的系列难题
铺位数量多引起问题
数量多，后期招商保质保量难度大
解决措施
主力店先行，借助主力店的品牌号 召力，提升其它商家进驻意向
人流动线容易混乱；
动线最简化，不同人流过道采用不
w 同装修风格，消费者可以通过装修
风格确认路线；
容易出现商业死角；
过道弧线化、节点位设置景观、端 点位设置主力店；
业态规划 满足更多购物体验
地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；
地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方
面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。
业态
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经验总结
独特景观 营造购物氛围
地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景 观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣 赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；
精品超市
过道弧度
景观小品
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项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德MALL180项目介绍
谢谢设计典雅明快， 透明的水晶穹顶为商场带 来柔和的自然光，打造舒 适的购物环境。商场内的 业态布局也充分注重购物 体验，商场采用四层地上+ 一层地下布局，融合潮流 精品、特色餐饮及电影院 等时尚业态。作为集商务、 社交、休闲、娱乐于一体 的优质商业综合体，预计 开业后将为周边3公里内众 多消费人群提供服务。
项目详情 作为凯德在华南的轻资产项 目首秀，在凯德MALL180的 建设过程中，以“高”突显 与众不同的品味。在约180 米、40层高的写字楼建筑外， 流线型外立面设计将配以酷 炫动态LED，尽显地标璀璨 亮丽。目前，凯德已针对凯 德MALL180全方位进行主导 调整，包括项目建筑、商场 动线、机电设置、租赁布局、 外立面设计等，配合全球化 视野加本土化团队运营模式， 凯德管理输出不仅提升租赁 使用率，更重要是显著提升 了整个商业体的租赁价值。
凯德MALL180项目介绍
项目简介
凯德MALL180是由凯德与和 华强强联手打造的购物中心， 这也是凯德位于中国华南区 的第一个购物中心管理输出 项目。项目拥有180米高的 地标性甲级写字楼建筑，并 引入希尔顿酒店等世界名牌， 更布局面积近35000平米的 精品业态，为广佛交界圈的 经济生活到来全新蜕变。成 熟的运营团队以及广佛两地 日益发达的交通、经济体系 都为项目成为广佛同城的新 地标奠定坚实基础，助力片 区和城市的商业发展提速。
交通环境 项目周边交通便捷，在地铁、公交以及交通主干道等成熟多维交通 的簇拥下，从项目出发仅半小时直达广州市中心。与此同时，项目 可辐射周边3公里78个小区、38个专业市场的众多高端消费人群。四 通八达的交通优势助力凯德MALL180通过不同业态的需求互补、资源 共享、互相导流、有机组成广佛都市圈的“品质生活源点。”
凯德广场魅力城调研报告
凯德广场魅力城调研报告凯德广场力城调报告基本信息成都凯德广场魅力城于日正式营业凭借凯德商用成熟的商业运作以2013年4月27日正式营业，凭借凯德商用成熟的商业运作以及在成都的良好口碑效应，依托周边众多的大型居住社区，打造满足周边顾客餐饮，娱乐，休闲，购物需求于一体的家门口的国际化购物中心。
项目简介成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧，火车东站对面万科魅力之城成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧火车东站对面万科魅力之城万科路1号，占据城东南新兴黄金地段，毗邻成都东站高铁枢纽中心及地铁2号线。
以项目为中心辐射5公里，范围涵盖整个成都东村规划，部分东方新城规划，行政区域跨锦江区，成华区及龙泉驿区。
项目简介成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛，凯德广场沙湾之后献给蓉城人成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛凯德广场沙湾之后献给蓉城人民的又一力作，项目体量7.5万平米，商业业态汇集大型超市，时尚影院，品牌旗舰店，特色餐饮等于一体，是满足家庭所需，引领社区潮流，全心为社区居民打造一个家门口的国际化购物中心。
凯德广场魅力城共6个楼层，分别：B2停车场（停车位302个）B1魅力生活(超市，餐饮，生活配套)L1时尚前沿（时尚品牌，名品配饰，化妆品，精品鞋包，餐饮）潮动尚潮男行饰餐饮L2潮流动态（时尚品牌，潮流男装，流行配饰，餐饮）L3青春活力（运动，休闲，户外，儿童，餐饮）L4快乐驿站（时尚影院，娱乐，餐饮）区域主要楼盘分布区域内汇集万科，蓝光，绿地，首创等知名房产楼盘，如万科魅力之城（住户数量区域内汇集万科蓝光绿地首创等知名房产楼盘如万科魅力之城（住户数量10000户），卓锦城（住户数量10000户），锦江城市花园（住户数量8000户），比华利国际城（住户数量5200户）等。
最新动态-永辉超市，超五星国际影城新锐-卢米埃影城入驻凯德广场（影院未开中国生鲜超市龙头永辉超市超五星国际影城新锐业）永辉超市是福建省“商业流通及农业产业化”双龙头企业，目前全国开店数量已突破300家，被百姓誉为民生超市，百姓永辉。
广州番禺永旺梦乐城调研总结-业态规划与商户
各楼层业态与品牌（4F）
标号
商家
分类
标号
商家
分类
4003
豪客来
西餐
4024
OSIM
按摩椅
4004
蜜方
轻简餐
4025
索菲亚
衣柜
4010
如莎
甜品
4026
司米橱柜
橱柜
4011
喜方
面食
4027
澜泉
净水器
4012
唐人街
茶餐厅
4028
伊仕利
衣柜
4013
饮食店
4029
印奈儿手足护理
美甲
4017
亚惠番禺美食大排档
项目位于番禺政务CBD核心内，周边有番禺区政府以及其他大量的政府机关，并距3号线首站——番禺广场站约100米，区位优势十分优越
东华花园
番禺政务CBD
华南新村
金海岸花园
东方花园
B、室内外与动线设计
1、项目室内外设计2、洗手间设计3、休息区设计4、导视设计5、室内垂直动线6、室内标准层动线
杂货
0001-4
味千拉面
日式拉面
0032
水果工坊
果汁
0041-1
丹尼熊爱旅行
箱包
0001-5
阿香米线
特色米线
0033
杨小贤
甜品
0041-2
CV
杂货
0001-6
金太星韩食屋
韩国料理
0035
芭克闪冰
冰淇淋
0041-4
啄木鸟
皮具
0001-7
贡茶
饮品
0040
GOT CHURROS
韩式甜品
0042
武汉凯德1818广场购物中心案例研究分析报告(上)
商圈概况分析
商圈分析
项目简介：位于武汉市武昌区中北路23号，在武昌区一环线内，东临60米 宽中北路，南靠江西长久房地产开发有限公司，西临15米宽规划路，北临 40米宽的中山北路，四面临街，均为100米以下33层高层住宅。 交通： 77、581、601、702、724、80、5、64、305、540、530、723、 19、8地铁2、4号线等十余条公交线路经过此处，直达武汉三镇。 面积：建筑面积： 10.4万㎡ 占地面积:3万㎡ 车位：1302个
凯德1818广场概况
交通动线
凯德广场•1818地理位置优越，位于武昌区域中心，处于“武昌区政府规划”的商贸旅游中心、中央文化中心、政经中心、 江南商务中心的汇集处，其所在的中北路主路是政府打造的江南CBD中心的核心地段。周边中高端住宅环绕，5公里半径内 有约70万居民。紧邻湖北省政府办公总部、50余家省直企事业单位和中央驻汉单位、十余家省级金融机构，加之周边高品 质写字楼内精英商务人士云集，预计将为凯德广场•1818输送15万商业客群。购物中心外立面180米主干道临街，交通极为 便利，负一层直接连通已开通运行的地铁4号线汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可 抵达武昌火车站。
建筑外观
项目定位
目标消费者： 18-35的个性青年，以时尚青年 和白领为主力客群。
内部规划
内部规划 结构设计
凯德广场•1818由国际知名设计机构澳大利亚拜肯集团(Buchan)设计，遵循“浑然天成”的设计理念，购 物中心内线条流畅自然，动线简单合理，空间与艺术完美结合，显示出高雅挺秀的现代感。
依托凯德商用全球化的零售商网络和丰富的贩物中心运营管理经验致力于为武汉市民提供充满欢乐的全方位精致生活体凯德广场?1818推崇精致生活理念准确把握核心客群及创新趋势为消费者描述一个悦生活悦无限的惊喜和期待创造一个丌同以往的全新一站式消费体验贩物中心
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
广州K11购物中心案例分析(51页)
项目业态品牌
B2功能分区
B2层设有主力店言几又书店，地铁出入口一侧则设置为餐饮集中区，该层 主要功能品类即书店与餐饮
书店 餐饮集中区
餐饮+特色零售
B2品类品牌
B2层餐饮以休闲轻餐为主，购物零售品类则以食品杂货为主
序号
1 2
3 4 5 6 7 8
9 10
11
1
名称
品类
子行业
行业
POP-UP STORE
购物
购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物 购物
餐饮 餐饮
餐饮
POP-UP STORE（续）
24
iL-fico
亚洲餐饮 休闲餐饮
25
KNOT KNOT
饮品及甜品 休闲餐饮
26
SA JIAO撒椒
中餐
正餐
27
森田屋
亚洲餐饮 正餐
28
Theatre Magic Kitchen &Pub喜剧
创意菜
正餐
名称：正佳广场 建筑面积：30万㎡ 定位：Mix Max一 站式购物中心 开发商：广州正佳 企业有限公司 开业时间：2005年1 月 代表品牌：欧时力 、歌莉娅、播、
PRADA、爱马仕、路易威登、杜嘉班纳、芬迪、迪奥、乔治·阿 玛尼、MIUMIU、周生生、雪花秀、优衣库、维多利亚的秘密、 祖马龙、潘多拉、乐高品牌专卖店、顺电、江南布衣、悦诗风吟 、施华洛世奇、欧米伽、思瑞、凯卓等
目录
A. 项目基础研究 B. 项目功能及品类分析
B1 项目品类比例 B2 各层功能及品类分析 B3 店铺实景
C. 项目动线及空间设计 D. 项目配套设施及亮点
项目品类比例
K11品类集中，从数量上看，零售购物为主要品类，零售门店数量达57% ，其中以个人休闲时尚购物为主，餐饮以正餐为主，娱乐以人文教育为主
武胜路凯德广场调查
武胜路凯德广场市场调研报告调查时间：2012年10月19日星期五一．地理位置武胜路位于武汉一环之内，汉正街上首，是联通武汉三镇的交通要道。
这里旧有一座武圣庙，此庙在清咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）又重建。
此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头，故此路取名武圣路。
七十年代初，取其同音，更名武胜路。
武胜路离武汉市最重要的两大商圈：武广商圈和江汉路商圈都不远。
此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。
二．关于凯德凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。
凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。
凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1555亿人民币），总面积约858万平方米。
凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。
在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。
其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。
凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
而武汉的新民众乐园也被收囊其中，凯德已经收购了民众乐园100%的股份。
三．商场外观武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目，由英国SPARCH建筑设计公司设计，完全享有国际化标准，充分结合大武汉临江的特色，外观上是灵动的水域形式。
具有景观生态广场，亲水特色环境，层层开放式大中庭，云中徐徐慢步，一个郁郁叠翠的自然梦境，造就一个灵动水域的梦幻。
天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989
物业组成及类型
裙楼商场 5F 4F 3F 2F
塔楼A 塔楼B 塔楼C 裙楼
办公楼 公寓 公寓 商场
约6.8万 约3.5万 约4.0万 约5.5万
49 29 33 6 （地上5层，
地下1层）
3.6
4-7.5 ——
1F -1F 合计
停车场
约3.4万 2（-2至-3层） （约653个）
3
项目区位
天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ） 体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块
Parking 15% Retail 24% Apartment 32% Office 29%
甲级写字楼 公寓
公寓
• 规划布局
公寓大堂 公寓大堂 写字楼大堂
商场中庭
商场中庭
1F平面图
5
项目运营策略及市场表现
业态 写字楼 建筑面积 (平方米) 67,686 定位 甲级写字楼 租售策略 只租不售 业态/租户 ATV、达能等国 内外优质租户 引进ZARA 等国 际知名品牌 出租率/ 销售率 60% 经营情况 2010Q1交付 2010Q4正式对 外营业 租金/售价 (元/平方米） 租金：均价130150 租金：首层8001,500 元/平方米 售价：30,00050,000元/平方米 ——
双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。
太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”； 2002年 太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面 积增加至约45万平方米； 项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。 太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的 股权比例下降为3%； 项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇 ”项目。
广州白云凯德广场·云尚市场调研报告
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地理及商圈分析
地理及商圈分析 城市网：云城西路、齐心路
城市公共交通线：地铁二号、十 二号线，公共交通线路10余条 本 案
白云新城商圈作为新晋商圈， 随着多个商业巨头进驻，极大 提升了白云区的商业氛围，起 到了龙头的作用。它的存在也 使广州的区域布局更平衡，更 合理
3
项目定位
项目定位
项目定位：时尚潮流的生活中心
百老汇即将开业，第一家电影院成立于1950 年，现为香港最大的院线之一。百老汇院线由 安乐影片有限公司（Edko Films Ltd）管理， 现时有3个品牌（百老汇、Palace及AMC）， 共有十一家电影院，合计五十四个银幕。
业态分析-6F
规划业态：餐饮 经营亮点：高端粤菜 主力店：宴荟
宴荟占据本层半壁江山，主营高端地道粤 菜，接受婚宴预定，装修磅礴大气，经营 理念为“让人体味到的不仅是美食，还有 对享受幸福人生的心态”。
业态分析-4F
规划业态：餐饮、家具、文化教育 经营亮点：美食、教育文化 主力店：云海肴、楼上楼、西西弗
本层餐饮占据半壁江山，主力为云南菜、江 浙菜、湘菜等。 西西弗为国内品牌，倡导一种草根书店文化， 主营业务为意式咖啡馆和图书零售店，全力 倡导连锁文化，目前已涵盖十余省市。
业态分析-5F
规划业态：影城、餐饮 经营亮点：百老汇 主力店：百老汇影院、泰靓
业态分析-3F
规划业态：儿童配套服务、潮流服饰 经营亮点：休闲亲子 主力店：小小运动馆、美吉姆国际儿 童教育中心、悠游堂、Balabala
小小运动馆和美吉姆均为美国幼教品牌，前者 特色为帮助孩童提高身体协调力、增强体质， 利用游戏增强各方面认知，后者特色为欢动课、 艺术课和音乐课，双方都遍布全球二十几个国 家，综合实力来看，小小运动馆略胜一筹。
福建泉州江滨凯德项目商业市调报告
休闲餐饮：星巴克、哈根达斯
时尚服装： Lily、PAGE ONE、VERO MODA、欧时力、5+、T-THREE、
d‘zzit李、、杰克琼斯、卡宾、马克华菲、盼酷、SW jeans、GXG、
280
gxg jeans、Trendiano、卓雅 精品配套: 无印良品、或与番、屈臣氏、热风、艾派1978
精品配套
快时尚：mj&styl（B1、1F上下打通）
快时尚
精品、生活配套：三福百货、百思图、Tata
1F
1.4
精品服饰
200
运动：阿迪达斯、阿迪SE、耐克
运动馆
外街区：必胜客、麦当劳、星巴克（在谈）
电影院
电影院：金逸影院
2F
1.3
儿童
120
儿童：益智汇儿童乐园
餐饮
餐饮;周麻婆、不二斋、N2U啤酒炸鸡、盛世经典、意淇
超市
/
快时尚
1F
国内一二线
1
180
服装品牌
时尚精品
生活配套
2F
1.2
130
潮流服饰
3F
1.2
运动
儿童
120
影院
4F
1.2
餐饮
80
品牌名称
永辉超市 或 沃尔玛 肯德基、必胜客麦当劳、屈层氏
名创优品 万达影院 食锦记、鱼田会、豪客来
7
Yr 2016 Asset Plan
1.2、鲤城商圈：开元盛世广场
项目名称 开发商/运营
品牌名称
60
乐购
快时尚：优衣库、H&M、zara
精品配套：新联苹果、瑷嘉莎、茱莉蔻、FOLLI FOLLI、奥依修、银川
2017凯德广场案例考察研究报告
商家 NEW LOOK GANT UR initial CHOCOOLATE 阿迪达斯 斯沃琪 施华洛世奇 I DO 亮视点 木九十
分类 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 珠宝/钟表 珠宝/钟表 珠宝/钟表 礼品/配饰 礼品/配饰
餐饮 箱包/鞋/皮具 珠宝/钟表 服饰 礼品/配饰
个人护理
数码
其它
23
餐饮
商家 速写 茨珀 格子廊 爱城市 5+ 幻走 犁人坊 司歌时尚 立美力 古田森 圣•奥迪 欧时力 IGO&EGO Bouthentique UR
箱包/鞋/皮具
分类 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰
珠宝/钟表
标号 L2-28/29 L2-30 L2-32A L2-32B L2-33 L2-34 L2-35 L2-36 L2-22 L2-20 L2-03 L2-21 L2-10 L2-23
商家 WHO.A.U 太平鸟 哥弟 阿玛斯 达衣岩 播（broadcast） 欧尚尼 水云间 必胜客 乐活眼镜 热风 KK馆 伦尊斯 膜法世家
服饰 礼品/配饰 个人护理
分类 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 餐饮 礼品/配饰 箱包/鞋/皮具 其它 个人护理馆 个人护理馆
数码
其它
25
各楼层业态与品牌（L3）
B3、B4层停车场,共1620个停车位（B4为机械停车场），用不同的颜色分为7个 区，有墙面导视、地面导视、电子停车系统等，指引清晰。
17
各楼层业态与品牌（B2）
B2以欢乐时光为主题，定义成聚会的欢乐空间，主打休闲聚会型餐饮和咖啡 厅，探鱼、乐凯撒、小猪猪烤肉、情湖江等人气餐饮品牌进驻。
广州大型购物中心经营状况分析及启示
广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。
另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。
本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。
一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。
2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。
而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。
（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。
作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。
早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。
广州天河项目市场调研报告
4
市场研究营销咨询中心
锦绣天河市场分析报告
2、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内 盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。
锦绣天河市场分析报告
目录
一、广州房地产市场总体态势 二、锦绣天河SWOT分析 三、竞争态势分析 四、锦绣天河目标消费群分析
1
市场研究营销咨询中心
锦绣天河市场分析报告
一、广州房地产市场总体态势
今年下半年，广州楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也 表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的 大融合，进一步推进了郊区盘的发展；广州北抑南拓的市政规划、 番禺目前的房地产发展态势，都表明了南村版块不久将成为广州楼 市的新亮点。
反“摊”大行动提前登场。名雅花园、保利花园及合富辉煌所代理的多个楼盘，率先掀起了反 “摊”风暴，有的甚至不提价，着实让消费者实惠不少。明年才生效的《广东省房屋交易价格 计算暂行规定》，被提前引进市场，反映了营销创新的紧迫性。
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市场研究营销咨询中心
锦绣天河市场分析报告
二、锦绣天河SWOT分析
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市场研究营销咨询中心
广州交通系统的完，南拓北抑、东移西调的城市规划，使各郊区迅速成为广州同等重 要的功能区，从而有着不同的魅力。花都作为广州水源涵养地而受到保护，在健康无污染 方面，对广州居民有着较大的吸引潜力；目前，第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅 等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的番禺作为广州未来的居住卫星城，已初具规模，不少 知名大盘都聚居于此，竞争一直很热烈。
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白云绿地中心位于广州白云新城，由绿地集团斥资 30亿人民币打造，项目临近地铁2号线及规划中的地铁14号 线，占地面积约4万㎡，总建筑面积约27万㎡，塔楼
第一章
项目概况
9
1.7 动线分析
凯德.云尚共设有车库入口和机动车出入口各3个，出租车候车区1个；主要行动线分为购物中 心连接其他各地块与地铁站的人行动线和场内各功能区间的人行动线。
地铁入口 机动 车出 入口 地铁 入口
地下 广场
地下 广场
车库 入口 夜间搬 入用区 域
车库 入口 出 租 车 候 车 区 大 挑 空
家庭业态
儿童零售、儿童教育、 儿童游乐、数码、家 居用品等
第二章
业态分布
12
2.2 各楼层功能分布
6F 5F 4F 3F
新派盛宴（5,966㎡）——大型餐饮：宴会
娱乐美食（10,215㎡）——餐饮、娱乐：百老汇影院、外婆家 文创驿站（10,132㎡）——餐饮、体验消费：云海肴、和西西弗书店 休闲亲子（10,172㎡）——儿童教育、餐饮：美吉姆和Balabala 设计空间（8,147㎡）——品牌零售：WHO.A.U、必胜客和KK馆。 国际潮流（7,728㎡）——品牌零售：优衣库和NEWLOOK 青春活力（3,749㎡）——餐饮、配套、体验消费：面点王 生活百味（12,638㎡）——餐饮、超市、家居：探鱼和屈臣氏
2F
1F B1F B2F
第二章
业态分布
13
2.3 B2平面图
项目B2F可用经营面积约12638.4㎡，主要以餐饮业态为主，主力店为精品超市、探鱼和屈臣 氏。主要以餐饮为主，涵盖老西安、千羽寿司、Bread Tlak等风味迥异的各地美食。
深耕华夏
2012年 重庆来福士广场动工 成都来福士广场落成 深圳来福士广场动工 2013年 企业中文名称正式 更名为凯德集团
第一章
项目概况
7
1.5 整体设计特点
凯德.云尚以骑楼，都市广场，生态环境这3大主题为本次设计的主要特点，长廊、都市广场、 商业空间、高层地标、立体绿化组合而成的建筑群体系呈现出一种张弛自如的现代生活的魅力。
凯德广场.云尚建筑面积达6.8万平方米，包括地下2层与地上6层；以精品超市和多厅影城为主 力租户，并以餐饮为主要业态，其中餐饮占比35%，零售30%，休闲娱乐17%，家庭业态18%。
餐饮
大型餐饮、品牌快餐 特色餐饮、休闲餐饮 等
零售
大型百货、品牌零售、 特色零售、 特卖场等 等
休闲娱乐
美容美发、健身、KTY、 电影 院、电玩城、溜 冰场等
项目基本信息 Information
• • • • • • • • • 项目名称 地理位置 开发商 类型 开业时间 占地面积 建筑面积 管理费 项目定位 凯德.云尚广场 广州市白云区云城西路890号 凯德商用投资有限公司 购物中心 2015年（已开业） 3.98万㎡ 8.6万㎡（B2-6F） 85元/㎡/月 体验式家庭购物中心 百老汇电影院、星巴克、优衣库、 I do、美吉姆、金宝贝、UR、西 西弗书店、CHOCOOLATE、NEW LOOK等 1620个
锐意开拓
1994年 凯德集团 （原嘉德置地）正 式进入中国 1996年 中国首个来 福士——上海来福 士广场动工
大业初建
2001年 凯德中国(原 凯德置地)正式在华 成立 2002年 北京雅诗阁 服务公寓——北京 最大奢华服务公寓 开业
立足中国
2006年 凯德商用中 国信托上市 2007年 首个开发服 务公寓的房产私募 基金—雅诗阁（中 国）创立
特点1 骑楼
广州特有的街道空间
特点2 都市广场
商业空间与都市空间的融合 （城市尺度的广场）
特点3 生态环境
立面緑化、立体绿化
第一章
项目概况
8
1.6 内街设计特色
凯德.云尚内部商业街采用半室外半室内的设计，打造别具特色的时尚内街，商业内街的下沉 式广场与内街通路有机结合，形成上下空间一体化，在风水学上称为聚宝盘。
白云公园站
金兰花园
蓝天花园
颐和上院 隆康花园 云山锦绣家园 东海小区
万达商圈
万达广场 白云小区
白云山景 区
：商业 ：住宅
第一章
项目概况
5
1.3 凯德云尚发展历程
凯德.云尚是凯德商用中国在广州开设的首个大型购物中心，项目原本是白云绿地中心的商业 部分，后被凯德商用以约22亿元人民币收购，现在凯德云尚旁边是绿地自营项目“缤纷天地”。
•
主力店/知名品牌
•
停车位数量
第一章项目概况4源自1.2 周边区域住宅与竞品情况
凯德广场.云尚位于白云区白云新城的商务中心，毗邻白云公园地铁站，周边中高档小区云集，
坐拥大量实力消费群体；周边竞品主要有距离1千米的万达广场和一街之隔的5号停机坪广场。
东方明珠花苑
凯德.云尚
5号停机坪广场
2号线
体育花园
广州市.凯德云尚 踩盘报告
目录页
CONTENTS PAGE
01 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
01 文化知识概述 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
1.1 项目技术指标
凯德广场.云尚位于白云区云城西路，占地面积3.98万㎡，建筑面积6.8万㎡，是一个集餐饮、 娱乐、零售、家庭体验业态为一体的体验式购物中心，目前已有众多国内外知名品牌进驻。
2 F
凯德.云尚
绿地写字 楼
绿地写字 楼
地下 广场
机动车出入口
车库 入口
夜间搬 绿地缤纷天地 入用区 域
地 下 广 场
绿地缤纷天地
地下 广场
机动车流动线
机动 车出 入口
1F
1F
人行流动线
第一章
项目概况
10
01 文化知识概述 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
11
2.1 项目业态分布
总高200米，被称为白云新城乃至广州北部的地标志建筑。
白云绿地中心将成为凯德商用进入华南区一线城市
的首个项目，林明志表示，待交易完成后，集团将会在华 南地区增至8个商场。
第一章
项目概况
6
1.4 开发商背景
凯德.云尚的开发商是凯德商用中国，隶属于凯德中国，是亚洲规模最大的的房地产集团之一， 总部设在新加坡上市，集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。