万科企业股份有限公司简介

万科企业股份有限公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2006年底，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。

1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。

同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。

1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。

年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。

2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。

同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。

2005年3月，与南都进行战略合作，迈出了新十年坚实的一步。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海；2005年初，通过与南都集团的战略合作，进入苏州、镇江，目前万科业务已经扩展到21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

公司简称或商号：万科股份公司域名：vanke 所属行业：建筑/装饰/房地产该企业在中国企业联合会、中国企业家协会联合发布的2006年度中国企业500强排名中名列第二百九十八，2007年度中国企业500强排名中名列第二百一十五。

财务分析1偿债能力分析（1）短期偿债能力短期偿债能力又称变现能力，是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要标志。

企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率三项。

从万科公司近四年的流动比率、速动比率、现金流动负债数据，我们都可以看出我国房产行业从过热到逐渐降温的发展态势，从其数据我们可以得出，虽然金融危机对我国房地产行业有很大影响，万科的短期偿债能力较以前有所下降，但总体上还保持着较好的状态，具有较好的短期偿债能力。

（2）长期偿债能力分析长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。

企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、利息保障倍数、产权比率三项。

通过以上分析，我们可以看出万科公司的资产负债结构比较合理，产权比率在正常范围内浮动，利息保障倍数比较大，说明公司具有较好的长期偿债能力。

2 营运能力分析企业营运能力是指企业运用经济资源从事经营取得收入的效率和能力。

营运能力分析用于考核企业利用经济资源的有效性，以作为评估企业运用各项资源效率的大小。

反映企业营运能力的相关指标主要有应收账款周转率、应收账款周转天数、存货周转率、存货周转天数、经营周期、流动资产周转率、固定资产周转率以及总资产周转率等资产管理效率比率。

各指标的计算公式如下：应收账款周转率（周转次数）=主营业务收入净额/平均应收账款(其中平均应收账款包含资产负债表中应收账款和应收票据两项内容)；应收账款周天数=360/应收账款周转率；存货周转率（周转次数）=主营业务成本/平均存货余额；存货周转天数=360/存货周转率；经营周期=应收账款周转天数+存货周转天数；流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产；固定资产周转率=主营业务收入净额/平均固定资产；总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额；应收账款周转率又叫应收账款周转次数，表明应收账款一年周转的次数，或者说明一元应收账款投资支持的销售收入。

一般来说, 应收账款周转率越高, 平均收现期越短, 否则, 企业的运营资金会过多的呆滞在应收账款上, 影响资金的正常周转。

从表中可以看出，万科公司近四年的的应收账款周转率都比较高，且总体呈现出不断增长的趋势。

05至07年我国的房地产行业持续升温，房价持续走高，万科公司的销售收入逐年增加，市场份额不断扩大，主营业务收入净额不断增加，应收账款周转率逐年增加，08年受全球金融危机影响，万科的应收账款周转率出现下降，但仍达到45.86，处于同行业较高水平，这反映出万科公司收账迅速，账龄较短，资产流动性强，应收账款变现能力比较强。

同时，应收账款周转率高就可以减少其收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益，证明万科公司营运能力比较强。

存货周转率说明了一定时期内存货周转的次数，用来衡量企业存货的变现速度、企业的销售能力以及存货存储是否合适，存货周转率不仅反映出企业采购、储存、生产、销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生影响。

一般来讲，存货周转率越高越好，存货周转率越高，表明其变现的速度越快，资金占用水平越低。

作为资金密集型的房地产行业，其存货包括已完工尚未出售的房屋以及在建房屋，存货价值较大，周转速率一般比较低，从表2-3中可以看出万科公司近四年的存货周转率则普遍较低，并且在逐年下降，这说明企业的存货管理存在问题，作为房地产行业的龙头企业的万科，其存货周转率较小说明其资金周转速度较低，这对于资金密集型的房地产行业来说是一个很大的不足，需要引起管理层的重视。

总资产周转率是评价企业资源利用的有效性，运用资产以产生销售收入能力的指标。

总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高，反之，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的盈利能力。

通过上面的分析，我们知道万科公司的应收账款周转率处于一种比较好的状态，而存货周转率在逐年下降，也就是说万科公司总资产周转率的逐年下降主要是存货周转率引起的，及时提升存货周转率对万科公司具有重要意义。

通过分析，我们了解到，万科公司具有较好的应收账款周转率，说明公司具有较好的营运能力，但由于存货周转率的逐年下降引发了总资产周转率的逐年下降，这种现象说明企业的资产管理存在一定问题，应该引起管理层的重视。

3 盈利能力分析盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。

衡量盈利能力的财务指标有：销售毛利率、销售净利率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益。

销售毛利率是上市公司产品销售初始获利能力的体现，销售毛利率＝［（销售收入－销售成本）÷销售收入］×100%；销售净利率=净利润/销售收入×100%，它与净利润成正比关系，与销售收入成反比例关系；总资产收益率是以总资产作为投资基数计算的投资报酬率，以此可以判断企业获取报酬能力的高低，总资产收益率=净利润/总资产平均余额×100%；净资产收益率突出地反映了投资与报酬的关系，是上市公司盈利能力的核心，也是最具有综合性和代表性的财务指标，净资产收益率=净利润／平均股东权益；每股收益是评价上市公司盈利能力最基本和核心的指标，每股收益=净收益/流通在外普通股股数。

由于07年我国房地产行业急剧升温，房地产行业发展迅速，万科的每股收益出现了一个高峰，但总体来看，万科的每股收益处于一种平稳发展中。

通过上面的分析，我们可以看出万科处于一种健康平稳的发展状态，具有较好的盈利能力。

4杜邦分析净资产收益率是一个综合性最强的财务比率，是杜邦分析系统的核心。

它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、资产运营等活动的效率，它的高低取决于总资产收益率和权益乘数的大小，而总资产收益率的大小又决定于主营业务利润率和总资产周转率的大小，也就是说，净资产收益率是权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率共同作用的结果，而权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的偿债能力、盈利能力和营运能力。

07年最高，达到19.06%，08年出现一定程度的下降，这与07年的房地产行业的急剧升温以及08年的全球经济危机密切相关，但整体上比较稳定，说明公司处于一种良性发展之中。

将净资产收益率继续分解后可以看出，万科股份公司的净资产收益率（资本结构）变动是权益乘数变动与总资产收益率（资产利用效果）变动两方面原因共同作用的结果（1）总资产收益率总资产收益率把企业一定期间的净利与资产相比较，表明企业资产利用的综合效果。

总资产收益率越高，表明企业的资产利用效果越好。

总资产收益率=主营业务利润率×总资产周转率万科公司的应收账款周转率一直处于较高的水平，说明公司对应收账款的管理较好，但存货周转率在逐年下降，说明公司的管理主要是存货管理出现了问题，资产利用的综合效果有待提高。

从杜邦财务分析可以看出，万科总体财务指标都是比较健康的，尤其是毛利率，主营业务利润率以及应收账款周转率表现良好，为利润的增长提供了基础，但是由于负债的不断增加，导致公司的权益乘数不断升高，同时由于存货周转率的下降，公司的总资产周转率出现明显的下降趋势，这对公司的长远发展是不利的，应该引起管理层的重视。