深圳市城市更新办法细则解读ppt课件
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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳市城市更新政策分享培训课件
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
6
7
2
5
0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理PPT课件
第23页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
第24页/共30页
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
第12页/共30页
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
第13页/共30页
其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
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名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
第13页/共30页
其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页
解读深圳市城市更新单元规划PPT课件
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内
容 5.城市更新规划特点与难点
第1页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
第2页/共83页
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
第6页/共83页
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展
就业率的增加 教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
第16页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第11页/共83页
城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
容 5.城市更新规划特点与难点
第1页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
第2页/共83页
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
第6页/共83页
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展
就业率的增加 教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
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1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
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城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版ppt课件
地块上有建筑物 满足要求 报城市更新单元 拆除重建类
权属清晰的合法土地面积比 例不低于60% 旧工业区、旧商业区建筑物 建成时间原则上应不少于15 年 综合整治 升级改造类 权属清晰的合法土地面积比 例不低于50%
非城市更新类工改
净地 非核心地段
25
工改历史背景 工改项目分类 工改项目转让 地价补缴说明 增值收益说明
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
主管部门审查：
申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉 及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市工业楼宇转让增值收益 收缴方案》 《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》送审稿
深圳城市更新旧改操作流程整理PPT课件
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
深圳城市更新旧改操作流程完整版PPT课件
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
Hale Waihona Puke 流程第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
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生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
10
2
《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志
完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
近年来深圳市出台的城市更新有关的政策
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府[2006 [257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的 处理意见》深府[2006]258号
7
1
《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更
新试点城市。
2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府 办[2008]25号
7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错
覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更
新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
6
深圳市城市更新办法细 则解读
Contents
1 2 3
4
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》的主要亮点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题
5
2
1
《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的
矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
12
3
《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、
土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使
用权人或者其他符合规定的主体实施。
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
11
3
《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一
9
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 推进“三旧”改造的措施：
在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和
年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部
门同意后报市、县人民政府批准实施。
所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，
《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工
业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵
更加深刻
14
3
《更新办法》的主要亮点
对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同
补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土
地使用权可以通过协议方式出让。
13
3
《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升
级改造方面
8
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
3
1
《更新办法》出台的背景
城市更新的定义
一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新：
城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等
以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平
城市更新的方式
重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）
5
1
《更新办法》出台的背景
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
10
2
《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志
完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
近年来深圳市出台的城市更新有关的政策
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府[2006 [257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的 处理意见》深府[2006]258号
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《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更
新试点城市。
2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府 办[2008]25号
7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号
8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
城市化过程中遗留的土地权属不清 城村混杂交错
覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更
新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
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深圳市城市更新办法细 则解读
Contents
1 2 3
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》的主要亮点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题
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《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的
矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
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《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、
土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使
用权人或者其他符合规定的主体实施。
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
11
3
《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一
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广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 推进“三旧”改造的措施：
在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和
年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部
门同意后报市、县人民政府批准实施。
所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，
《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工
业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵
更加深刻
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《更新办法》的主要亮点
对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同
补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土
地使用权可以通过协议方式出让。
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《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升
级改造方面
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广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
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1
《更新办法》出台的背景
城市更新的定义
一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新：
城市规划的形体规划 强调“利人原则”的人本思想 强调城市历史价值的保护 可持续发展等
以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平
城市更新的方式
重建或再开发（redevelopment） 整建（rehabitation） 保留维护（conservation）
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《更新办法》出台的背景