物业前期介入流程
物业管理的前期介入
物业管理的前期介入摘要物业管理的前期介入指在物业项目开发和交付阶段，物业管理公司对项目进行管理和监督的过程。
本文将重点介绍物业管理的前期介入的意义、内容、流程和挑战，并提出一些建议以提高前期介入的效果。
1. 引言物业管理的前期介入是物业管理公司在物业项目的规划、建设和交付过程中积极参与和提供专业管理服务的一种方式。
通过及早介入，物业管理公司可以在项目开发过程中发挥重要作用，提高物业项目的管理水平和服务品质，满足业主对良好居住环境的需求。
2. 前期介入的意义物业管理的前期介入具有多方面的意义，包括：2.1 提前了解项目物业管理公司可以通过前期介入的方式，提前了解物业项目的规划、设计和建设情况，熟悉项目的规划要求和建筑结构，以便在后期的管理工作中更好地配合业主和开发商，提供高效的管理服务。
2.2 参与项目规划通过前期介入，物业管理公司可以参与项目规划和设计，提出合理的建议和要求，确保项目的规划和设计符合物业管理的需求，并能够提供便利的管理和服务设施。
2.3 建立管理机制通过前期介入，物业管理公司可以早期建立管理机制，包括人员配置、管理制度和安全保障等，为后期的管理工作打下基础，提高管理效率和质量。
2.4 优化社区环境物业管理公司在前期介入时可以就社区环境的规划和建设提出建议，通过合理的景观设计、绿化规划和环境保护措施，营造舒适宜居的社区环境，提高业主的满意度和居住质量。
3. 前期介入的内容物业管理的前期介入涉及的内容较多，主要包括以下几个方面：3.1 项目规划物业管理公司可以参与项目规划阶段，与开发商和设计单位充分交流，提出合理的建议和要求。
包括社区设施布局、交通规划、公共区域设计等方面。
3.2 设备设施准备在前期介入阶段，物业管理公司可以参与项目的设备设施准备工作，包括公共设施、照明设备、消防设备等的选择、采购和安装，确保项目的设备设施符合管理要求。
3.3 人员配置物业管理公司需要在前期介入时确定人员配置，包括管理人员、保安人员、维修人员等。
物业前期介入工作流程
物业前期介入工作流程物业前期介入工作是指在一个新的房地产项目启动之前，物业管理公司进行的一系列工作。
这些工作包括对项目的规划、设计、施工等各个阶段的介入和监督。
物业前期介入工作对于项目的顺利进行和后期的管理都具有非常重要的意义。
下面将详细介绍物业前期介入工作的流程。
1. 项目规划阶段。
在项目规划阶段，物业管理公司需要参与项目的规划和设计工作。
首先，物业管理公司需要了解项目的整体规划和定位，包括项目的定位、功能定位、规划方案等。
然后，物业管理公司需要对项目的规划和设计方案进行审查和评估，提出合理化建议和意见。
同时，物业管理公司还需要与设计单位和业主代表进行沟通和协商，确保项目的规划和设计符合物业管理的要求和标准。
2. 施工前期准备阶段。
在施工前期准备阶段，物业管理公司需要参与项目的施工前期准备工作。
首先，物业管理公司需要对施工单位进行评审和选择，确保施工单位具有相应的资质和能力。
然后，物业管理公司需要与施工单位签订物业管理协议，明确双方的权利和义务。
同时，物业管理公司还需要对施工单位的施工方案进行审查和评估，提出合理化建议和意见。
最后，物业管理公司还需要对施工现场进行监督和检查，确保施工单位按照规定的标准和要求进行施工。
3. 竣工验收阶段。
在项目竣工验收阶段，物业管理公司需要参与项目的竣工验收工作。
首先，物业管理公司需要对项目的竣工质量进行检查和评估，确保项目的建设质量符合相关标准和要求。
然后，物业管理公司还需要对项目的竣工图纸进行审查和确认，确保项目的竣工图纸符合实际情况。
同时，物业管理公司还需要对项目的竣工材料进行验收和确认，确保项目的竣工材料符合相关标准和要求。
最后，物业管理公司还需要与业主代表进行竣工验收，确保项目的竣工质量和竣工图纸、竣工材料等一致。
4. 交付使用阶段。
在项目交付使用阶段，物业管理公司需要参与项目的交付使用工作。
首先，物业管理公司需要对项目的交付使用手续进行审查和确认，确保项目的交付使用手续齐全。
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排随着小区社区的发展，物业管理的重要性也日益凸显。
为确保小区物业管理的顺利进行，需要在小区成立之初进行前期介入工作。
以下是小区物业前期介入流程及时间安排的一个简单范例：1.制定计划（1周）在小区成立之初，物业管理公司应该制定一个详细的计划，包括前期介入的各项任务、时间安排、人员配备等内容。
2.制定规章制度（2周）物业管理公司应当根据小区的需求与实际情况，制定小区的规章制度，包括小区的安全管理、环境卫生、车辆管理、设备维护等方面，确保小区的居民有一个良好的居住环境。
3.人员培训（1周）物业管理公司需要对接手小区的物业管理人员进行专业培训，包括物业管理知识、服务态度、应急处理等方面的培训，从而确保物业管理人员能够胜任自己的职责。
4.设备采购与安装（2周）根据小区的需求，物业管理公司需要采购一些必要的设备，如监控系统、门禁系统、消防设备等，并保证设备的合理安装与调试。
5.维修保养工作（1周）确保小区的设施设备都能正常运行，物业管理公司需要进行一次全面的维修保养工作，如对公共区域的照明、房屋外墙的漏水等进行检查与维修。
6.招聘与安排工作人员（2周）物业管理公司需要根据小区的规模与需求，招聘适当数量的物业管理人员，并根据工作内容进行工作人员的岗位安排与培训。
7.与业主进行沟通（1周）物业管理公司需要与小区的业主进行密切的沟通，了解业主们对小区物业管理的期望与建议，从而不断改进与提升物业管理的质量。
8.建立信息管理系统（2周）物业管理公司需要根据小区的需求，建立起一个完善的信息管理系统，包括人员管理、财务管理、设备设施管理、维修记录等，从而为物业管理提供更加便捷高效的手段。
以上只是一个简单范例，实际的小区物业前期介入流程与时间安排会因实际情况的不同而有所变化。
物业管理的前期工作通常需要进行较长的时间，以确保各项准备工作的充分与有序进行，并为之后的物业管理工作打下良好的基础。
物业管理前期人员介入方案
物业管理前期人员介入方案一、前期人员准备在物业管理前期介入阶段，需要合理安排前期人员，以保障项目的顺利进展和顾客的满意度。
合适的前期人员介入方案可以有效提高物业管理效率，优化服务质量，为后续运营工作奠定坚实基础。
1.人员招聘首先，物业管理公司需要进行人员招聘工作，招募具备相关从业经验和专业知识的人员。
招聘的对象应具备良好的沟通能力、团队合作精神以及解决问题的能力。
此外，对于一些具有特殊技能要求的特殊岗位还需要针对性进行招聘，以确保物业管理的各项工作能够顺利进行。
2.人员培训在招募到具备基本素质和技能的员工后，物业管理公司需要对员工进行系统的培训，包括对企业文化、服务理念、工作流程和操作规范等方面进行培训。
此外，还要对员工进行专项技能的培训，例如房地产法律法规、安全管理、环保知识等方面的培训，以提升员工的整体素质和专业水平。
3.团队搭建在前期人员介入阶段，需要建立一个高效的团队。
不同的员工在不同的岗位上发挥各自的专长和优势，形成合作共赢的工作氛围。
同时，团队内部还需要建立有效的沟通机制和协同工作模式，以确保各项工作能够有序进行。
二、前期人员任务分工1.项目策划在前期介入阶段，项目策划是至关重要的一环。
需要设立一个专门的项目策划团队，负责对整个项目进行调研和评估，设计合理的管理方案和服务标准。
项目策划团队还要与开发商、设计单位、承建商等相关方进行密切合作，确保项目的设计、建设和管理与市场需求相适应。
2.销售与营销在前期人员介入阶段，销售与营销团队需要充分了解项目的特点和市场需求，为项目进行定位和推广。
销售与营销团队需要通过各种途径，包括线上线下宣传渠道，进行项目的宣传与推广，吸引更多的潜在用户。
3.运营管理在前期介入阶段，需要设立专门的运营管理团队，负责项目的保安、环境卫生、设备维护等方面的管理。
运营管理团队需要与相关部门进行沟通协调，确保项目的正常运转，并及时处理各种问题和突发事件。
4.客服与投诉处理在前期介入阶段，客服与投诉处理团队需要充分了解项目的服务标准和用户需求，设立一个全天候的客服热线，并及时解决用户的投诉和建议，保障项目的服务质量和用户满意度。
物业管理前期介入工作指引
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
消防布局 1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外） 消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可 靠。 2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国 家规范。 4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
造型优美。 2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人
流自然汇聚。 3、绿化品种合适本地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率
高，抗病虫性好。 4、绿化品种便于养护，养护成本节省。 5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2、营销筹划阶段涉及：
物业管理方案筹划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意旳内容。。
3、施工建设阶段涉及： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意旳问题。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要取得旳资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目旳客户定位、目旳客户资料。 4、设计文件 总阐明、修建性详规规划图、建筑〈设计阐明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、构造设计阐明书、给水排水设计阐明书、电气设计阐明书、弱电 设计阐明书、采暖通风空调设计阐明书、动力设计阐明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目阐明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等有 关部门专题简介项目情况并解答疑问。 6、物业企业组织对项目宗地情况、类似经典楼盘，周围配套情况，进行实地 考察。
物业管理 前期介入及接管验收程序
修订记录前期介入及接管验收程序1.0目的确保物业建造及设施符合物业管理的要求，规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效及接管物业的质量合格。
2.0适用范围适用于对将要接收并进行全面管理的物业：对原有房屋及新建房屋进行综合承接验收或单项接管验收。
3.0职贵3.1总经理/副总经理负责成立接管工作小组，担任组长，任命接管工作小组副组长，直接领导接管工作小组。
3.2接管工作小组副组长除原有工作外，负责接管工作小组的日常管理和联络工作，也负责接管移交前所有不合格项处理、业主真实投诉项目处理的总协调和监督，向组长报告工作情况。
3.3接管工作小组成员负责本专业范围有关前期介入的提议、请求、跟踪，并向副组长报告各种信息和工作情况；在接管验收阶段，接管工作小组成员也负责本专业范围有关接管验收标准的执行、跟踪及移交前整改工作的再现检查、协调与跟踪，并在副组长的授权下进行对外联络。
4.0定义接管工作小组：根据项目大小的需求，由总经理/副总经理直接组成工作小组，组员是与项目有关的专业人员，来自人力资源部、工程管理部、品质运营部、物业服务中心等，组员的多少根据不同时期、需要而确定。
接管工作小组负责前期介入开始至物业正式接管验收完毕之间的技术、联络、跟踪、验收签字、直至完全移交的工作。
5.0流程5.1 前期介入工作程序5.1.1 规划设计阶段的介入5.1.1.1规划设施和建筑计划能否满足未来客户的要求：如布局是否合理、配套设施是否齐全等。
5.1.1.2物业的将来管理中如安全、绿化和维修服务是否经济、有效和便于操作管理。
5.1.1.3检查和评价车库、停车设施的设计，并提出使用建议，如计费系统、出入道闸系统、车位规划等。
5.1.2施工建造阶段的介入5. 1.2.1对功能布局或建材用料和各类设备的选择，从物业管理角度提出专业管理意见和建议。
5.1. 2.2智能化物业的基本设施的需求。
5.2. 2.3提出有关长远维修建议和确定有关预防计划。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、前期准备工作1、了解物业基本情况在物业管理公司介入前，需要对目标物业的基本情况进行充分了解。
这包括了解物业的建筑结构、规模、业主结构、管理体系、运营状况等。
通过这些基本情况的了解，可以为后续的管理工作提供有力的依据。
2、与业主进行沟通在介入前，物业管理公司需要与业主进行充分的沟通。
这包括了解业主的需求和期望，以及他们对目前物业管理状况的评价和意见。
通过与业主的沟通，可以更好地把握业主的需求，并为后续的管理工作做好准备。
3、团队建设在介入前，物业管理公司需要组建一个专业的管理团队。
这个团队需要包括房地产管理、运营管理、维修管理、财务管理等专业人才。
这些人才应该具有丰富的管理经验和专业知识，能够对物业进行全面的管理和运营。
4、制定管理方案在了解物业基本情况和业主需求的基础上，物业管理公司需要制定一份符合实际情况的管理方案。
这个方案应该包括管理的目标、任务、组织结构、管理流程等内容，并且需要与业主进行充分的沟通和协商，以确保管理方案的可行性和合理性。
二、管理工作开展1、建立信息平台为了更好地管理和运营物业，物业管理公司需要建立一个完善的信息平台。
这个平台应该包括物业的基本信息、业主信息、维修信息、运营信息等内容，并且需要建立合理的信息管理和传递机制，以便及时准确地获取和传递各种信息。
2、完善管理体系为了更好地管理物业，物业管理公司需要对物业的管理体系进行完善。
这包括建立合理的管理结构、制定科学的管理政策、建立健全的管理流程等内容。
通过这些措施，可以更好地对物业进行全面的管理和运营。
3、加强服务意识为了更好地满足业主的需求和期望，物业管理公司需要加强服务意识。
这包括提高服务质量、建立完善的服务体系、加强服务培训等内容。
通过这些措施，可以更好地满足业主的需要，提升物业的管理水平。
4、改善运营状况为了提升物业的运营状况，物业管理公司需要通过改进管理方式、优化运营流程等措施，来提高物业的运营效率和效益。
小区物业前期介入流程及时间安排
1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。
2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
设备房环境
1.发电机房、上下压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管
3.设备房设置对流通风口。
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。
管理费测算：首先确定效劳中心各类人员编制，对管理本钱进行测算，确定每年总的管理本钱，根据工程档次设定管理费标准，测算效劳收入，效劳收入与管理本钱持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理效劳合同及业主临时公约。
1、根据工程定位及目标客户群体特征，确定效劳模式及效劳的深度、明确客户效劳工程、根据工程规模、档次及配套管理本钱测算管理费收费标准。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，上下水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
2、效劳模式确定需考虑与工程营销概念及工程定位，同时要表达物业管理效劳的延伸及对内部管理思路的调整；
3、提出的效劳工程需考虑效劳中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制定效劳工程需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理本钱测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、效劳中心综合费用、税费及管理佣金。测算本钱时充分考虑水系统加压本钱、景观运行费用及管理难点等存在的隐性本钱。
物业管理公司前期介入的流程与管理
物业管理公司前期介入的流程与管理物业管理公司前期介入的流程与管理物业管理是一个多层次的服务，包括物业日常维护、运行管理、安全管理、业主服务等方面，目的是保障业主权益和建筑物的可持续运行。
而物业管理公司前期介入的流程和管理则是保证物业管理的顺畅开展的重要环节。
一、前期流程1.签订合同物业管理公司前期介入的第一步是与业主委员会签订合同。
合同是物业管理公司与业主委员会之间共同遵守的文件，应包括双方的权利与义务、合同期限、收费标准等具体内容。
2.了解物业情况物业管理公司需要了解物业的具体情况，包括物业类型、物业规模、业主数量、物业状况、设施设备情况等，以便为后续的物业管理工作提供指导。
3.制定管理方案物业管理公司需要根据物业特点和业主需求制定具体的管理方案，包括保洁管理、维修管理、安保管理、绿化管理、设备管理、客服服务等方面。
4.制定预算物业管理公司需要根据管理方案制定预算，包括人工费用、物料费用、设备维修费用、设备更新费用等方面，确保物业管理公司能够按照要求开展管理工作。
5.团队组建物业管理公司需要组建专业的管理团队，根据业主需求和管理方案招募有经验的专业人士，确保物业管理工作能够顺利进行。
二、前期管理1.与业主沟通物业管理公司需要与业主进行沟通，了解业主需求和期望，协调业主之间的关系，保证物业管理工作的顺利开展。
2.设立管理制度物业管理公司需要根据专业知识制定管理制度，保证物业管理工作可以有条不紊地进行，方便业主随时查看管理工作的进展。
3.开展招投标物业管理公司需要依据合同要求按照招投标流程开展管理工作，确保物业管理公司可以经过适当竞争获得管理权。
4.招募维修人员物业管理公司需要招募维修人员和设备维护人员，确保物业管理工作的维护和更新，减少业主的损失。
5.人员培训和技术升级物业管理公司需要不断加强管理团队的培训与技术升级，使其具备专业的管理和维护能力，提高物业管理工作的质量水平。
三、结语物业管理公司前期介入的流程和管理是保证物业管理质量的重要环节。
小区物业前期介入流程及时间安排(建文)
.平直、便于安防设施安装及功能的十足发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。
.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于厘米。
.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
整个阶段
前期介入的跟进和落实
按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。
水电气配套
.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表。每层或围合设工作插座和开关。
.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的一楼以上全部采用变频加压供水。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：项目依据实际Fra bibliotek况确定是否设置。
通常设置在单元门附近。
巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统
.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油。油箱上设置直径不小于寸的到地面的透气弯管。
.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。
.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。
.各种配电箱（柜）钥匙通用。
.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排随着城市发展的加速和人们生活水平的提高，小区物业管理逐渐成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
物业管理公司在小区的运营中发挥着非常重要的作用，不仅要保证小区居民的日常生活需求，更要保证小区整体环境的卫生、安全等各项工作。
而在小区的建设、装修和规划过程中，物业公司的介入早已成为了必须的环节。
本文将为大家介绍小区物业前期介入的流程以及时间安排。
一、小区物业前期介入的流程1. 建设规划阶段小区物业的前期介入应该从小区规划的初期就开始了。
当规划方案出台之后，物业公司要与开发商、设计方等多个方面建立密切联系，同时要深入了解小区的规划方案、结构、功能布局等信息。
在此阶段，物业公司应该调查了解小区是否具备日常管理和维护所需的硬件设施和软件服务。
如果没有或者需要增加的话，应该及时提出意见并和设计方沟通，以保证小区物业的正常运作和后期管理。
2. 工程施工阶段在小区建设的施工过程中，物业公司的工作也将逐渐展开。
在此阶段，物业公司要保证施工过程中小区的环境整洁、安全有序。
如果发现施工过程中出现了问题，物业公司应该及时与开发商和施工方联系，并协调解决。
3. 装修阶段在小区居民进行装修的过程中，物业公司也要进行认真的协调和管理工作。
应该要确保装修的质量，避免装修产生的噪音、灰尘等影响到小区环境和其他业主的生活质量。
4. 入住前的检查在小区居民陆续入住之前，物业公司需要严格检查小区的各个功能设施的质量和功能，确保整个小区的环境清洁、设施完整、安全有序。
物业公司还需要进行相关培训，以保证小区管理人员掌握相关设备的使用方法和技能，从而更好地面对小区日常的管理和维护任务。
二、小区物业前期介入的时间安排小区物业公司的前期介入是一个全面的、复杂的、长期的过程，不同阶段需要物业公司在不同时间进行相应的工作。
下面是小区物业前期介入的时间安排：阶段时间建设规划阶段方案出台后，尽早介入工程施工阶段施工开始之后，从第一天就要跟踪监控装修阶段居民公告装修后，要及时沟通和协调入住前的检查居民入住之前进行彻底检查如上所述，小区物业公司在小区的建设、装修和规划等各个阶段中发挥着重要的作用。
小区物业前期介入流程及时间安排
小区物业前期介入流程及时间安排第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施内容对接部门取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周地理位置：项目所处的位置。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要地产成立项目组相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。
同时卡的有效期控制在1年内安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
物业前期介入工作程序
楼宇承接查验1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。
2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。
3.内容：接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。
产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。
注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。
楼宇承接查验工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
楼宇接管验收程序：发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。
物业管理公司按及进行核对。
具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。
小区物业前期介入流程及时间安排
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目Байду номын сангаас业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
小区物业前期介入流程及时间安排
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间
实施时间
控制要点
实施容
对接部门
取得土地使用权以后二个月
在开发商取得土地使用权以后二个月，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭围，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
物业公司物业前期介入工作内容及流程
对接部门
物业工作费测算工作指引》执行。
成果输出 《前介档案目录》
《周边项目收费调 研表》
注意事项
《项目物业管理方 案》、《物业服务 费测算表》
先通过编制《项目规划设计前置建议书》与设计部
门进行初步沟通。
考察过程中注意交 通安全及进入项目 地块时的人身安全
审核过程中与设计 部保持充分沟通， 必要时召开物业内 部专题会进行充分 研讨后提出。
初步 设计
获取项目初步设计 获取信息 图纸，为后续审核
初设图纸做准备。
收集初步设计图纸，包括建筑结 构（目录、说明、平面图、立面 图、剖面图、节点图等）、建筑 电气、给排水、暖通空调等专业 （目录、说明、图例、系统、平 面图、立面图、剖面图等）、园 林、市政（综合管网图）等。
暖通、土建综合等专业，每个专业均应熟知相应的
设计说明和图例，再按照平面图—立面图—剖面图
的顺序分别审核。其中电气专业还应首先关注系统
图。
在施工图外审定稿 后，应向设计部门 索取终版施工图， 并对照审批完成的 《项目施工图审图 建议书》逐项复 核，复核结果无误 后，将终版施工图 、建议书存档，以 供施工建设阶段使 用。
规划 设计 阶段
获取项目施工设计 获取信息 图纸，为后续审图
工作做准备。
收集项目施工设计图纸，包括建 筑结构（目录、说明、平面图、 立面图、剖面图、节点图等）、 建筑电气、给排水、暖通空调等 专业（目录、说明、图例、系统 、平面图、立面图、剖面图等） 、园林、市政（综合管网图）等 。
1、参与新项目施工图审核工作,物业前介人员应根
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物业管理前期介入操作指南一、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展。
二、范围适用于物业公司前期介入工作各环节。
三、职责各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。
四、方法和过程控制1、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、前期介入的一般程序①.双方确定工作内容要求；②.物业组成工作小组；③.制定工作计划；④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
3、前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。
①规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。
②营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
③施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
4、规划设计阶段介入（1）、规划设计评估准备：规划设计评估需要获得的资料。
①.报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
②.企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
③.设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
（2）、地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
（3）、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
（4）、项目评估细则总体评估。
①.住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
②.住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
③.建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
④.生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
⑤.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
⑥.注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
⑦.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
⑧.智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
便于物业组织管理，节约管理成本。
⑨.各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
分类评估（1）安保布局①.便于安保管理区域分割，消除管理死角。
②.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
③.人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
④.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
⑤.安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。
（2）消防布局①.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
②.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
③.消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
④.消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
（3）交通布局①.各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
②.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
③.机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加占车位数5%的访客车位，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加占车位数10%的访客车位）。
非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
④.有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
（4）、生活配置①.根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
②.一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
③.如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
④.如住宅区设置会所，宜独立设计。
会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。
例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
（5）、设备配套①.水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
②.配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
③.沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
④.公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。
楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
⑤.配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。
水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
（6）、智能化配置①.安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
②.网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
③.设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
④.中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
⑤.智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
（7）、房屋单体①.屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
②.墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
③.楼板厚度与隔音符合国家规范。
④.住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
⑤.住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑥.厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
⑦.卫生间不应直接开向起居房，不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
⑧.厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
⑨.管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
⑩.宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
⑪.底层地坪应充分考虑防潮措施。
⑫.房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
⑬.有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
⑭.阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
（8）、室内配置①.室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。
卧室内宜避免对床直吹。
②.室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
③.室外空调机位应考虑安装及维修便利。
距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
④.空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
⑤.室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
⑥.当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
⑦.如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
⑧.室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。
配电箱配出回路设计分配合理。
⑨.电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
⑩.联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
⑪.高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
（9）、绿化配置①.绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
②.绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
③.绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
④.绿化品种便于养护，养护成本节约。
⑤.绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
⑥.绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
⑦.主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
（10）、景观配置①.景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
②.采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
③.水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
④.不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。
如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。
⑤.景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
⑥.泛光照明不影响住户，不造成光污染。
（11）、公共空间①.应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
②.宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
③.公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
④.绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。
⑤.各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。