烟台万佳芝罘岛项目定位及产品规划节点汇报(上东)-208页
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项目运营目标阐述 前期项目市场定位 前期项目产品规划
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
三水别墅 体量：约1.1万 套数：约22套 类型：独栋、双拼 万科· 海云台 体量：约10.6万 套数：约340套 类型：独栋、双拼、联排 阳光首院 体量：约1.2万 套数：约48套 类型：双拼、联排 南山· 福临夼项目 体量：约4万 套数：约66套 类型：独栋 海天· 四季花城 体量：约1.3万 套数：约50套 类型：双拼、联排 鲁商· 凤凰山项目 体量：约13万 套数：约187套 类型：独栋 观澜墅 体量：约1.1万 套数：约20套 类型：独栋 龙湖· 葡醍海湾 体量：未知 套数：未知 类型：独栋、双拼、联排、叠拼 凯诗维拉 体量：约10万 套数：约233套 类型：独栋
谨呈：烟台万佳置业有限公司
万佳置业芝罘岛项目
定位及产品规划节点汇报
MAY 2011
引言：通过对市场变化的跟踪及依据本项目规划条件的变更，进行本项目定位深化及产品规划建议。
诚信
服务
专业
创新
本次汇报的逻辑思路
项目核心问题梳理
项目运营目标阐述 前期项目市场定位 前期项目产品规划
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场潜在竞争分析
所在区域 项目名称 万科〃海云台 芝罘区芝罘岛片区 三水别墅 龙湖〃葡醍海湾 牟平区养马岛片区 凯诗维拉 观澜墅 海天〃四季花城 莱山区大南山片区 鲁商凤凰山项目 南山〃福临夼项目 高新区腹地片区 福山区夹河片区 中海项目 阳光首院 约1.1 约10 约1.1 约1.3 约13 约4 约3 约1.2 约22 约233 约20 约50 约190 约66 约120 约48 独栋、双拼 独栋、双拼、联排 独栋、双拼、联排 独栋 双拼、联排 独栋 独栋 联排 双拼、联排 供应量（万㎡） 约10.6 套数（套） 约340 产品类型 独栋、双拼、联排 主力产品 260-360㎡联排 360-400㎡双拼 400-500㎡双拼 300-400㎡联排 600-800㎡独栋 500-600㎡独栋 240-280㎡联排 600-800㎡独栋 600-700㎡独栋 230-280㎡联排 230-260㎡联排 入市时间 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
服务
专业
创新
项目运营目标阐述
本项目前期有大量滚动资金需求：如本项目约 8.8万㎡回迁房建设、本项目
土地出让金及项目一期花园洋房产品的土建投入等。 有效利用不可复制的资源取得市场价值的最大化：开发周期长，市场、政策 的不确定性强。 品牌价值的需求较高：希望通过产品力打造确立市场地位。
别墅市场潜在竞争分析
预计2011年下半年-2012年，烟台别墅产品放量将在2010年基础上大幅提升，烟台住宅市场将迎别墅放量高潮期，别墅市场竞争将出 现前所未有竞争局面，未来别墅产品放量主要集中在莱山区、牟平区，其他区域也均有放量；同片区万科项目别墅产品及三水合一项 目别墅产品的入市将对我项目产生对冲作用；
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
项目基础信息 牟平区高尔夫俱乐部院内（养马岛以东，滨海路北侧） 一期3.33万㎡ 一期3.02万㎡ 联排,双拼,叠拼 预计2010年8月 待定 烟台阳光臵业有限公司 待定 绿化率50％；容积率0.7 40年；70年 银河怡海物业 一期别墅75套 预计15000-16000元/㎡
31.2万㎡
44.4万㎡ 独栋、双拼、联排、高层 待定 2012年9月 烟台万科房地产开发有限公司 待定 绿化率42％；容积率1.42 40年；70年 待定 一期高层384套，别墅200套
均价：
待定
万科〃海云台项目分三期开发，主要为独栋、联排别墅及高层产品。 万科海云台项目是万科在烟台的首个项目，位于烟台市芝罘区北端的芝罘岛上，双湾环抱一线看海，具备绝佳的山海岛景观 优势资源。
启示：1、客户对区域认知度有限，本区域仍需较长的发展时期才能得到客户的进一步认可； 2、万科别墅定位为经济型别墅，亦考虑到市场变化及区域认知等问题，此点与我项目情况类似，值得本项目进行学习借鉴； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
叠拼别墅
双拼别墅
联排别墅
原石滩项目为烟台别墅市场2010年下半年唯一入市别墅项目，该项目别墅产品的走势反映了烟台别墅市场最真实 的现状，对我项目整体规划及产品设计有参照意义。
项目位臵： 占地面积： 建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数： 均价：
原石滩位于烟台国际高尔夫球场球场内，是烟台国家海岸别墅区内启动的首个高端项目，规划总体量约30万平方米，由纯别 墅板块、会员定制别墅板块及洋房板块三部分组成。其中，一期纯别墅板块有联排、叠拼和双拼三种别墅产品，仅75席； 二期规划的豪华私属会所，配有西餐厅、咖啡厅、健身房等，为商务洽谈、私人聚会、健身运动等娱乐休闲活动提供充分的 自由空间；
服务
专业
创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
别墅市场板块研究
烟台别墅产品主要分布于芝罘区芝罘岛板块、高新区滨海路板块、牟平区养马岛板块及开发区黄河路板块（因开发区市场的特殊性及 产品放量较少等原因，故本次研究不包含开发区别墅市场）；
高新区滨海路板块特点：以天越湾和马山寨为代表的滨海居住板块的延伸区域； 区域点评：该区域凭借优质的一线海景资源及便捷的交通条件成为现阶段烟台别墅居住区域的首选； 万科海云台 区域均价：20000-25000元/㎡； 关键词：莱山东部 居住惯性 交通便捷 完善配套
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
950-1100万
700-800万 550-600万 500-550万 500-550万 -
15
48 40 85 150 338
4%
15% 12% 25% 44% 100%
190-200 190-200
总计
-
备注：该项目别墅产品在项目验收时，内部空间均采用客厅、餐厅挑空三层处理，以偷取容积率，在交房时由第三方将挑空 部分重新封闭，交到客户手中的产品均无挑空；以上列出的各类产品地上面积均为挑空处理后客户的实得面积；
本项目位于芝罘区北端，为核心区沿海区域的外围，对比区域主要为高新区滨海路板块和牟平区养马岛板块；因传统观念、政府导向 、区域规划、市场放量等因素，在市场认知度上，较其他两区域略显不足； 诚信 服务 专业 创新 滨海路板块
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
2013
万科海云台
项目总结： 万科海云台别墅产品存在问题： 1、定价失误：对别墅的销售过分乐观，造成部分别墅客户流失，项目一期别墅的开盘一再延后； 2、对项目区域炒作不足：客户对区域认知度不足，别墅价格释放后，客户经过自我评价，对该项目别墅性价比认可度低，这也是造成前期部分别墅 客户流失的关键； 3、圈层营销不利：该项目尚未找到有效的对烟台富豪阶层的推广方式，对别墅产品的仍处于推销阶段； 4、推广方向转变：项目一期别墅开盘的延后造成推广方向的转变，再次造成部分别墅客户的流失； 5、媒体公关不足：部分媒体曝光项目周边的不利因素，造成部分客户流失； 万科海云台别墅产品现有的亮点： 1、别墅产品面积段控制合理：各类产品线面积段均迎合现有烟台市场较为畅销的面积区间； 2、别墅产品示范区打造较为成功：环境的营造对项目后期销售产生决定性作用； 万科海云台近期的动作： 1、售楼处、高层样板间开放：开放当天到访客户约400组，效果较好； 2、一期高层产品开盘：一期高层产品以均价8300元/㎡入市（成交价），赠送价值1000元/㎡的精装修，产品性价比高，获得市场认可；推出体量约 270套（体量约3万㎡），去化约230套（体量约2.5万㎡），去化率达到84%；总销售额约2.2亿；
预计2011下半 年
合计 约45 约1100 烟台别墅市场潜在供应量约 45万㎡、约 1100套（不包括龙湖〃葡醍海湾项目），产品类型主要为独栋别墅、联排别墅；其中独栋别墅 面积段集中在600-800㎡，联排别墅面积段集中在250-350㎡； 诚信 服务 专业 创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
2011年下半年入市 2012年入市
中海项目 体量：约3万 套数：约120套 类型：联排
烟台别墅市场放量将在2012年达到峰值，考虑到别墅产品销售周期长，2013-2014年别墅市场竞争将持续白热化，届时我项目别墅产 品入市，在此别墅产品市场机会点的把握及别墅产品本身的创新将对我项目别墅产品的销售起着决定性作用； 诚信 服务 专业 创新
天越湾
原石滩
芝罘区芝罘岛板块特点：以万佳臵业芝罘岛项目和万科海云台为代表的城市核心区延伸区域； 区域点评：本区域凭借优质的城市配套，便捷的交通，将逐渐成为烟台别墅第一居所的代表区域； 养马岛板块 区域均价：18000-20000元/㎡；（只参考万科即将发售别墅部分） 关键词：城市核心区 配套完善 交通便捷 第一居所
黄河路板块
西海岸
芝罘岛板块
牟平区养马岛板块特点：以龙湖和中冶为代表的超大规模新兴旅游度假居住板块；
马山寨 区域点评：该区域在政府的大力扶植下，以大量土地放量形成区域效应，逐渐成为烟台旅游度假地产的首选区域； 桃源一品
区域均价：18000-20000元/㎡； 关键词：政府扶植 区域效应 大盘效应 旅游度假
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
面积
项目名称 类型
地上 房产证面积 470-480
280-290 280-290
地上 实得面积 550-600
360-400 320-360 260-280 260-280 -
总价区间
套数
套数比
地下 220
220 220 195 140 -
独栋
双拼 万科海云台 别墅产品 联排
Q1、经过对开发企业经营需求的综合考虑，为实现项目价值最大化的运营目标。
在此前提下，我们该如何打造项目产品竞争力？
诚信 服务 专业 创新
前期项目市场定位
项目市场定位 项目产品定位
烟台泛核心区 / 唯一台地 / 山海艺墅 卡梅尔风格 / 原生态 / 第一居所
Q2、在近一年的时间里市场发生了什么的样变化？如何进行定位深化？
该项目独栋、双拼、联排三种产品的面积段均迎合了烟台在售畅销产品的面积段，该项目一期别墅产品主要以40年产权的联排产品为 主； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
本项目别墅 2011 2012
计划11年4月一期 别墅产品入市 推迟11年5月一期 别墅产品入市 12年10月二期 别墅产品入市 13年6月二期 别墅产品入市
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
万科海云台为我项目的直接竞品项目，该项目的走势不仅能拉升客户对整个片区的认可度，同时对我项目的后续 动作有参照意义。
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
项目基础信息 项目位臵： 芝罘区芝罘岛西路三里桥西侧
占地面积：
建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数：
诚信 服务 专业 创新
前期项目产品规划
Q3、项目出现了规划变更，就现有容积率前提下，我们该如何对项目重新进行产品规划调整？
诚信 服务 专业 创新
本项目需要解决的问题
问题1：进一步明晰产品竞争力。 问题2：进一步深化项目定位。 问题3：产品规划如何调整。
诚信
Βιβλιοθήκη Baidu
服务
专业
创新
本次汇报的逻辑思路
项目核心问题梳理
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
三水别墅 体量：约1.1万 套数：约22套 类型：独栋、双拼 万科· 海云台 体量：约10.6万 套数：约340套 类型：独栋、双拼、联排 阳光首院 体量：约1.2万 套数：约48套 类型：双拼、联排 南山· 福临夼项目 体量：约4万 套数：约66套 类型：独栋 海天· 四季花城 体量：约1.3万 套数：约50套 类型：双拼、联排 鲁商· 凤凰山项目 体量：约13万 套数：约187套 类型：独栋 观澜墅 体量：约1.1万 套数：约20套 类型：独栋 龙湖· 葡醍海湾 体量：未知 套数：未知 类型：独栋、双拼、联排、叠拼 凯诗维拉 体量：约10万 套数：约233套 类型：独栋
谨呈：烟台万佳置业有限公司
万佳置业芝罘岛项目
定位及产品规划节点汇报
MAY 2011
引言：通过对市场变化的跟踪及依据本项目规划条件的变更，进行本项目定位深化及产品规划建议。
诚信
服务
专业
创新
本次汇报的逻辑思路
项目核心问题梳理
项目运营目标阐述 前期项目市场定位 前期项目产品规划
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场潜在竞争分析
所在区域 项目名称 万科〃海云台 芝罘区芝罘岛片区 三水别墅 龙湖〃葡醍海湾 牟平区养马岛片区 凯诗维拉 观澜墅 海天〃四季花城 莱山区大南山片区 鲁商凤凰山项目 南山〃福临夼项目 高新区腹地片区 福山区夹河片区 中海项目 阳光首院 约1.1 约10 约1.1 约1.3 约13 约4 约3 约1.2 约22 约233 约20 约50 约190 约66 约120 约48 独栋、双拼 独栋、双拼、联排 独栋、双拼、联排 独栋 双拼、联排 独栋 独栋 联排 双拼、联排 供应量（万㎡） 约10.6 套数（套） 约340 产品类型 独栋、双拼、联排 主力产品 260-360㎡联排 360-400㎡双拼 400-500㎡双拼 300-400㎡联排 600-800㎡独栋 500-600㎡独栋 240-280㎡联排 600-800㎡独栋 600-700㎡独栋 230-280㎡联排 230-260㎡联排 入市时间 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
服务
专业
创新
项目运营目标阐述
本项目前期有大量滚动资金需求：如本项目约 8.8万㎡回迁房建设、本项目
土地出让金及项目一期花园洋房产品的土建投入等。 有效利用不可复制的资源取得市场价值的最大化：开发周期长，市场、政策 的不确定性强。 品牌价值的需求较高：希望通过产品力打造确立市场地位。
别墅市场潜在竞争分析
预计2011年下半年-2012年，烟台别墅产品放量将在2010年基础上大幅提升，烟台住宅市场将迎别墅放量高潮期，别墅市场竞争将出 现前所未有竞争局面，未来别墅产品放量主要集中在莱山区、牟平区，其他区域也均有放量；同片区万科项目别墅产品及三水合一项 目别墅产品的入市将对我项目产生对冲作用；
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
项目基础信息 牟平区高尔夫俱乐部院内（养马岛以东，滨海路北侧） 一期3.33万㎡ 一期3.02万㎡ 联排,双拼,叠拼 预计2010年8月 待定 烟台阳光臵业有限公司 待定 绿化率50％；容积率0.7 40年；70年 银河怡海物业 一期别墅75套 预计15000-16000元/㎡
31.2万㎡
44.4万㎡ 独栋、双拼、联排、高层 待定 2012年9月 烟台万科房地产开发有限公司 待定 绿化率42％；容积率1.42 40年；70年 待定 一期高层384套，别墅200套
均价：
待定
万科〃海云台项目分三期开发，主要为独栋、联排别墅及高层产品。 万科海云台项目是万科在烟台的首个项目，位于烟台市芝罘区北端的芝罘岛上，双湾环抱一线看海，具备绝佳的山海岛景观 优势资源。
启示：1、客户对区域认知度有限，本区域仍需较长的发展时期才能得到客户的进一步认可； 2、万科别墅定位为经济型别墅，亦考虑到市场变化及区域认知等问题，此点与我项目情况类似，值得本项目进行学习借鉴； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
叠拼别墅
双拼别墅
联排别墅
原石滩项目为烟台别墅市场2010年下半年唯一入市别墅项目，该项目别墅产品的走势反映了烟台别墅市场最真实 的现状，对我项目整体规划及产品设计有参照意义。
项目位臵： 占地面积： 建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数： 均价：
原石滩位于烟台国际高尔夫球场球场内，是烟台国家海岸别墅区内启动的首个高端项目，规划总体量约30万平方米，由纯别 墅板块、会员定制别墅板块及洋房板块三部分组成。其中，一期纯别墅板块有联排、叠拼和双拼三种别墅产品，仅75席； 二期规划的豪华私属会所，配有西餐厅、咖啡厅、健身房等，为商务洽谈、私人聚会、健身运动等娱乐休闲活动提供充分的 自由空间；
服务
专业
创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
别墅市场板块研究
烟台别墅产品主要分布于芝罘区芝罘岛板块、高新区滨海路板块、牟平区养马岛板块及开发区黄河路板块（因开发区市场的特殊性及 产品放量较少等原因，故本次研究不包含开发区别墅市场）；
高新区滨海路板块特点：以天越湾和马山寨为代表的滨海居住板块的延伸区域； 区域点评：该区域凭借优质的一线海景资源及便捷的交通条件成为现阶段烟台别墅居住区域的首选； 万科海云台 区域均价：20000-25000元/㎡； 关键词：莱山东部 居住惯性 交通便捷 完善配套
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
950-1100万
700-800万 550-600万 500-550万 500-550万 -
15
48 40 85 150 338
4%
15% 12% 25% 44% 100%
190-200 190-200
总计
-
备注：该项目别墅产品在项目验收时，内部空间均采用客厅、餐厅挑空三层处理，以偷取容积率，在交房时由第三方将挑空 部分重新封闭，交到客户手中的产品均无挑空；以上列出的各类产品地上面积均为挑空处理后客户的实得面积；
本项目位于芝罘区北端，为核心区沿海区域的外围，对比区域主要为高新区滨海路板块和牟平区养马岛板块；因传统观念、政府导向 、区域规划、市场放量等因素，在市场认知度上，较其他两区域略显不足； 诚信 服务 专业 创新 滨海路板块
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
2013
万科海云台
项目总结： 万科海云台别墅产品存在问题： 1、定价失误：对别墅的销售过分乐观，造成部分别墅客户流失，项目一期别墅的开盘一再延后； 2、对项目区域炒作不足：客户对区域认知度不足，别墅价格释放后，客户经过自我评价，对该项目别墅性价比认可度低，这也是造成前期部分别墅 客户流失的关键； 3、圈层营销不利：该项目尚未找到有效的对烟台富豪阶层的推广方式，对别墅产品的仍处于推销阶段； 4、推广方向转变：项目一期别墅开盘的延后造成推广方向的转变，再次造成部分别墅客户的流失； 5、媒体公关不足：部分媒体曝光项目周边的不利因素，造成部分客户流失； 万科海云台别墅产品现有的亮点： 1、别墅产品面积段控制合理：各类产品线面积段均迎合现有烟台市场较为畅销的面积区间； 2、别墅产品示范区打造较为成功：环境的营造对项目后期销售产生决定性作用； 万科海云台近期的动作： 1、售楼处、高层样板间开放：开放当天到访客户约400组，效果较好； 2、一期高层产品开盘：一期高层产品以均价8300元/㎡入市（成交价），赠送价值1000元/㎡的精装修，产品性价比高，获得市场认可；推出体量约 270套（体量约3万㎡），去化约230套（体量约2.5万㎡），去化率达到84%；总销售额约2.2亿；
预计2011下半 年
合计 约45 约1100 烟台别墅市场潜在供应量约 45万㎡、约 1100套（不包括龙湖〃葡醍海湾项目），产品类型主要为独栋别墅、联排别墅；其中独栋别墅 面积段集中在600-800㎡，联排别墅面积段集中在250-350㎡； 诚信 服务 专业 创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
2011年下半年入市 2012年入市
中海项目 体量：约3万 套数：约120套 类型：联排
烟台别墅市场放量将在2012年达到峰值，考虑到别墅产品销售周期长，2013-2014年别墅市场竞争将持续白热化，届时我项目别墅产 品入市，在此别墅产品市场机会点的把握及别墅产品本身的创新将对我项目别墅产品的销售起着决定性作用； 诚信 服务 专业 创新
天越湾
原石滩
芝罘区芝罘岛板块特点：以万佳臵业芝罘岛项目和万科海云台为代表的城市核心区延伸区域； 区域点评：本区域凭借优质的城市配套，便捷的交通，将逐渐成为烟台别墅第一居所的代表区域； 养马岛板块 区域均价：18000-20000元/㎡；（只参考万科即将发售别墅部分） 关键词：城市核心区 配套完善 交通便捷 第一居所
黄河路板块
西海岸
芝罘岛板块
牟平区养马岛板块特点：以龙湖和中冶为代表的超大规模新兴旅游度假居住板块；
马山寨 区域点评：该区域在政府的大力扶植下，以大量土地放量形成区域效应，逐渐成为烟台旅游度假地产的首选区域； 桃源一品
区域均价：18000-20000元/㎡； 关键词：政府扶植 区域效应 大盘效应 旅游度假
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
面积
项目名称 类型
地上 房产证面积 470-480
280-290 280-290
地上 实得面积 550-600
360-400 320-360 260-280 260-280 -
总价区间
套数
套数比
地下 220
220 220 195 140 -
独栋
双拼 万科海云台 别墅产品 联排
Q1、经过对开发企业经营需求的综合考虑，为实现项目价值最大化的运营目标。
在此前提下，我们该如何打造项目产品竞争力？
诚信 服务 专业 创新
前期项目市场定位
项目市场定位 项目产品定位
烟台泛核心区 / 唯一台地 / 山海艺墅 卡梅尔风格 / 原生态 / 第一居所
Q2、在近一年的时间里市场发生了什么的样变化？如何进行定位深化？
该项目独栋、双拼、联排三种产品的面积段均迎合了烟台在售畅销产品的面积段，该项目一期别墅产品主要以40年产权的联排产品为 主； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
本项目别墅 2011 2012
计划11年4月一期 别墅产品入市 推迟11年5月一期 别墅产品入市 12年10月二期 别墅产品入市 13年6月二期 别墅产品入市
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
万科海云台为我项目的直接竞品项目，该项目的走势不仅能拉升客户对整个片区的认可度，同时对我项目的后续 动作有参照意义。
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
项目基础信息 项目位臵： 芝罘区芝罘岛西路三里桥西侧
占地面积：
建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数：
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前期项目产品规划
Q3、项目出现了规划变更，就现有容积率前提下，我们该如何对项目重新进行产品规划调整？
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本项目需要解决的问题
问题1：进一步明晰产品竞争力。 问题2：进一步深化项目定位。 问题3：产品规划如何调整。
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本次汇报的逻辑思路
项目核心问题梳理