烟台万佳芝罘岛项目定位及产品规划节点汇报(上东)-208页
烟台芝罘区分区规划设计任务书
烟台市芝罘区分区规划设计任务书烟台市规划局芝罘分局烟台市城市规划编研中心二O一四年六月一、规划背景烟台市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，濒临渤海和黄海，与日本和朝鲜半岛隔海相望，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
本次规划任务为烟台市芝罘区分区规划。
芝罘区是“中国最佳魅力城市”之一烟台市的中心区，位于山东半岛东北部，地处东经121°16'—121°25'，北纬37°24'—37°38'。
东北和北部濒临黄海，北与辽宁省大连市隔海相对，系渤海之门户，东和东南与烟台市莱山区接壤，西、西南与福山区、西北与烟台经济技术开发区毗邻。
内与山东腹地相联，外与韩国、朝鲜和日本隔海相望。
全区面积约174平方公里，海岸线长55公里。
芝罘区辖黄务（含卧龙园）、幸福、只楚、世回尧、东山、毓璜顶、向阳、通伸、凤凰台、奇山、白石、芝罘岛12个街道办事处。
芝罘区三面环山、一面临海。
境内属低山丘陵区，呈现低山、丘陵、准平原、平原和海岸等多种地貌类型。
西北部的芝罘岛丘陵起伏；中部奇山山脉横亘，境内最高峰大王山海拔401.70米；南、西部地势较为平坦；北部沿海地带属山地港湾型海岸，岸线曲折，山与湾相间，形成较大自然港湾4个。
陆地北端的芝罘岛为全国最大、世界最典型的“陆连岛”。
北部海域岛屿如屏，面积在500平方米以上的岛屿16个。
岛岸与陆岸北南对峙，中间水面广阔、波流缓稳的浅海区，滩涂广阔。
整个地形中部高，四周低，呈辐射流向。
根据市委、市政府指示精神和工作布署，烟台将进入城市快速发展时期，一方面建设大城市需要进一步拓展城市的发展空间，而芝罘区作为烟台市中心城区更将成为未来城市发展的核心之一；另一方面，随着青烟威荣城际铁路的建成，为芝罘发展提供了对外交通的支撑。
2011年某烟台项目发展定位报告
XX烟台项目发展定位报告二零一一年十月目录：►序言——起源于1000亩的遐想……►第一部分市场概述——城市发展能否支撑项目的开发？►第二部分项目分析——项目是否具有良好发展潜质？►第三部分项目发展规划——大盘思路下的多元化开发。
►第四部分经济概算——经济数据指导下的品牌发展之路。
序言：——起源于1000亩的遐想……1000亩大盘1000亩大盘对于任何一个城市意义都不仅于简单的开发建设。
对于烟台，对于福山更是如此。
对于建成区35.6平方公里，全区人口25万的福山区，千亩大盘的综合开发将为当地建设一座新城！项目目前不仅现在是城市近区域开发体量最大的项目，而且在未来几年都将成为城市发展建设大布局中不可或缺的重要版图。
这里，是一座即将崛起的新城，一座承载城市未来发展的新城！我们如何撑起一座城市的明天？借助城市发展的大趋势，建设城市发展的新标杆！区域综合开发建设，打造城市生活新中心。
传承地域文化，融汇城市气质。
城市形象生活形象文化形象未来之城，发展之城因此，我们认为项目初步的开发构思在于将城市与项目有机结合起来。
打造城市未来新名片4+高品质生活大盘1承载城市生活文化特质2做责任开发者5塑造城市人文生活内涵3第一部分市场概述——城市发展能否支撑大盘开发？►福山区位于烟台城区西南部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心。
►根据政府规划，未来三到五年，福山区将逐步形成以“居住”为核心主题、以深厚的文化积淀、质朴的人文气息为特色的人文宜居区域，努力打造成烟台市最适宜居住的后花园。
/位置。
烟台芝罘湾战略提升方案
烟台芝罘湾战略提升方案1. 简介芝罘湾是位于中国山东省烟台市的一个重要海湾区域，拥有优美的自然风光和丰富的资源。
然而，由于缺乏战略规划和发展计划，芝罘湾的潜力未能完全发挥。
为了提升芝罘湾的竞争力和可持续发展能力，本文提出了烟台芝罘湾战略提升方案。
2. 目标本文的目标是制定一套科学合理的战略提升方案，以促进芝罘湾的经济发展、生态保护和文化传承。
3. 方案3.1 经济发展为了促进芝罘湾的经济发展，我们将采取以下措施：•发展旅游业：芝罘湾拥有得天独厚的自然景观和海滨资源，可以发展海岛旅游和水上运动等项目，吸引更多游客来此消费。
•打造创新创业基地：芝罘湾周边具有较为丰富的人才资源，我们将建立创新创业基地，提供创业支持和孵化器服务，吸引科技企业入驻。
•建设现代农业园区：利用农业资源，发展现代农业园区，推动农产品加工和农业产业化，提高农民收入。
3.2 生态保护为了保护芝罘湾的生态环境，我们将采取以下措施：•加强环境保护：制定严格的环境保护法规和措施，加强水质监测和治理工作，确保芝罘湾水域的环境质量。
•建立自然保护区：划定自然保护区范围，加强对芝罘湾特有生物群落的保护，保护野生动植物的栖息地。
•推动可持续发展：鼓励可再生能源的利用，推广绿色建筑和低碳交通方式，减少对自然资源的消耗。
3.3 文化传承为了传承芝罘湾的历史和文化，我们将采取以下措施：•修复文化遗产：修复芝罘湾周边的历史建筑和文化遗址，打造文化旅游景点，吸引游客体验传统文化。
•举办文化活动：定期举办文化展览、音乐会等活动，推动芝罘湾的文化艺术交流。
•培育文化产业：支持文化创意产业的发展，培育设计、艺术、手工艺品等特色产业，提升当地文化的经济价值。
4. 实施计划为了有效实施烟台芝罘湾战略提升方案，我们将制定以下实施计划：•成立专门的领导小组：由政府部门和相关行业的专家组成，负责统筹协调实施工作。
•制定详细的实施方案：把战略提升方案细化为具体的实施方案，明确各项任务、责任和时间表。
烟台城市研究及目标地块简述(to林总) (1)
荣乌高速以南， 夹河以东
荣乌高速
南部村改板块
板块特征
拥有一线山、海 景资源，交通便 利，环境优美， 配套齐全，为高 端项目聚集区。
市政府所在地， 公共交通与配套 齐全，项目多， 体量大，为中高 端项目聚集区。
区域整体面貌较 为落后，以大量 旧村为主，位置 相对偏僻，配套 设施匮乏，住宅 项目较少。
典型楼盘 价格水平
PART
4 定位篇 片区总体发展定位研究
烟台城市研究及目标地块简述
控股集团 · 投资中心 investment center
烟台市
2013年GDP：5613亿，位列山东省城市排名2位
2013年城镇居民人均可支配收入：32956元，位列山东省城市排名4位 常住人口：696万，其中市区223万 2013年六区商品住宅成交量及均价：389万㎡、6500元/㎡左右 市场供求：烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75 。截止 2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月，市场风险凸显。 结论及建议：烟台经济基础较好，但受限于人口基数低，再加上2010年以来的土地供 应过量，现阶段整体市场严重供过于求，市场风险凸显。如要进入烟台市场，建 议在芝罘区和莱山区中心区位拿地，以销定产、适量开发。
芝罘区 莱山区
“十五期间”（2001-2005） “十一五期间”（2006-2010） “十二五期间”（2011-2015）
Part.2 市场分析
8
商品住宅市场情况
烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。相对而言，莱山区、福山 区、芝罘区市场供求矛盾较小。
烟台市六区商品住宅历年供求走势
烟台 Yan Tai
中心城区
高新区
烟台地产项目品牌定位简报共30页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
烟台地产项目品牌定位简报
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
烟台万科项目定位研判课件
1：2车位比过高（规划条件写1：1）
双小学双幼儿园（教育附加值）
60米
15米 C
150米 D
60米
60米
G 40米
D/
项目界定
关键点：
➢芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源 ➢城市中心不可多得的背山靠海之地 ➢城市人公认的好地方，但由于配套不足及环 境较差，影响人气不足 ➢中大规模优质社区 ➢低密度产品 ➢万科进入烟台首个项目
福山 组团
芝罘组团
南郊 组团
烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街 沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等 多类物业。组团均价一线海景均价11000元/ ㎡,南大街沿线均价7500元/㎡
烟台富人区，芝罘区与莱山区交界， 山海资源优越、交通便利、环境优雅。 非常适合开发高端物业，近年供应量 也急剧上升。组团均价：一线海景均 价12000元/㎡，观海路沿线均价 8000元/㎡
项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业
目前开业商业体量小、质量低、数量少
规划小学
A/
项目本体基本属性——基础指标
三块不同容积率地块构成 1.4综合容积率、低密度、较低开发强度 楼面地价：2100元/平米 产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
B/
3000-4000元/㎡
八角 组团
以外来企业与外来人口为主
要支撑的居住板块，区域一
线海景板块供应量较大。组
幸福
团均价一线海景7000元/㎡， 二三线4500元/㎡左右。
开发区组团 组团
凤凰台南 - 复件
烟台市芝罘区凤凰台路南片区控制性详细规划Regulatory Planning of south area of Funghuangtai Rd. of Zhifu,Yantai二O一三年 七月湛江广州香港汕头厦门福州温州宁波上海连云港青岛天津秦皇岛大连烟台海口图1 国家首批沿海开放城市示意图烟台图3 山东半岛蓝色经济区示意图3 烟台市海岸带规划结构图烟台蓝色经济区图1 山东半岛蓝色经济区规划2500020000图1 2005年联合国人居奖成都延边长春呼和浩特西宁吉林延边太原太原北京沈阳青岛大连成都烟台秦皇岛秦皇岛贵阳哈尔滨昆明昆明哈尔滨吉林大连青岛沈阳贵阳烟台图2 2013年7月份最佳避暑旅游城市排名（前14）城市商业中心城市文化中心城市行政中心城市体育中心组团中心组团中心组团中心组团中心组团中心SITE 城市商业中心城市文化中心城市行政中心城市体育中心城市科研教育中心组团中心组团中心组团中心组团中心组团中心组团中心SITE图1 2006版总体规划城市结构图2 2012版总体规划城市结构图1 2006版总体规划用地规划图图3 烟台“十二五”规划用地规划图图2 2012版总体规划用地规划图本规划区本规划区本规划区图1 城市道路体系图2 城市交通设施体系本规划区本规划区图2 规划用地绿化廊道控制图1 烟台市中心城区山体绿地保护控制规划示意图规划用地绿化通廊控制根据《烟台市中心城区山体绿地保护控制规划》的控制要求，将娄子山和西炮台山通过城市中心山体西炮台山公共设施节点白石遗址中心山体娄子山绿化通廊图1 烟台市景观规划示意图图1 烟台市城乡环境卫生专项规划（2012-2020）图1 芝罘区及本规划区区划青年路机场路山海路荣乌快速至荣成至莱山组团至莱山组团现状高程分析本规划区地势为东高西低，中部及东部以山体林地为主，高度在110-120米左右。
西侧主要为建成区，地势在10-50米左右。
在城市建设中需要考虑中部及东部的山体因素，同时本规划区紧邻城市中心山体——蓁山，规划区内外山体的联系是规划的重要影响因素。
芝罘区下曲家路机场路东拆迁项目规划
芝罘区下曲家路机场路东拆迁项目规划
力高天爱机场路合作项目
芝罘区下曲家北侧地块规划建筑设计局部调整方案公示，项目位于芝罘区下曲家北侧，机场路以西，青年南路以东。
规划地上建筑面积约5.35万平方米；地下建筑面积约2.15万平方米。
本次方案调整内容：
1、地下车库范围调整
2、建筑外立面优化。
该项目为力高置业与天爱置业的合作项目，也是力高回归芝罘区的第二盘。
整个项目包含11栋6-11层住宅楼、2栋3、5层办公，容积率＜1.37，主打高端，以6层低密洋房为主，最高也不超过11层。
项目案名君逸府，户型面积103-143平，临时展厅位于机场路与鲁玉街交汇处。
丰金新贵都项目
丰金新贵都项目，位于宁海大街南、牟兴路西。
设计单位为山东圣凯建筑设计咨询有限公司，建设单位烟台新贵都置业有限公司，此次因消防规范要求，对小区交通组织进行调整优化，相应对小区室外活动场地进行调整，增加小区非机动车停车位。
安德利鱼鸟河花园
安德利鱼鸟河花园规划总平面调整，设计单位上海中建建筑设计院设计有限公司，建设单位烟台安德利房地产开发有限公司。
由于原方案审批时间早于现行《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版），新规范对消防登高面尺寸做了具体要求，造成原方案不满足新规范要求，原方案没有设计非机动车停车充电设施，没有考虑地下车库自然通风、采光和产生冷凝水问题，因此对原方案进行适当调整，调整内容如下：
1、高层住宅依据新的防火规范增加了消防登高面，并对不合理的消防车道做了调整；
2、增加了非机动车停车充电设施；
3、地下车库在适当位置增加了采光通风井，以解决自然通风和冷凝水问题；
4、根据上述的调整，对景观进行了微调。
烟台芝罘区中心城区控规及城设计任务书烟台芝罘区
附件2：《烟台市芝罘区中心城区控规及城市设计任务书》烟台市芝罘区中心城区控规及城市设计任务书烟台市规划局烟台市城市规划编研中心二〇一一年七月一、项目概况规划片区位于烟台市芝罘区中心城区。
烟台市芝罘区位于山东半岛北部，北、东濒临渤海，与大连南北相望，东南与烟台市莱山区接壤，西、西南同烟台经济技术开发区、福山区毗邻，是“中国最佳魅力城市”之一烟台市的中心区。
芝罘区三面环山、一面临海，境内属低山丘陵区，全区面积174.43平方公里，海岸线长55公里。
2011年5月公布的第六次全国人口普查数据显示，全区常住人口83.02万人。
芝罘区中心城区因为长期没有系统的控制性详细规划，造成中心城区建设项目的失控，出现任意增加容积率和建筑高度等现象。
此次芝罘区中心城区控规及城市设计的编制，力求通过强制性内容控制，确保中心城区环境品质和建设质量，实现总体规划定位目标。
二、规划范围与深度要求本次规划片区为芝罘区中心城区，东至东炮台，西至电厂立交西侧铁路线，北至芝罘屯路北侧铁路线，南至大南山自然山体（具体见规划范围图示），控制性详细规划与整体城市设计的范围为23平方公里。
控制性详细规划深度应达到国家以及《山东省城市控制性详细规划编制技术规定》、《烟台市控制性规划编制技术导则》规定的规划深度要求。
整体城市设计编制深度界于控制性详细规划与修建性详细规划之间。
三、规划设计依据（一）《中华人民共和国城乡规划法》及国家和地方相关法律、法规和规范、规定（二）建设部《城市规划编制办法》（2005）（三）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（四）《山东省城市控制性详细规划编制技术规定》（五）《烟台市城市总体规划（2006-2020）》（六）《烟台市用地布局调整规划》（七）《烟台市整体城市设计》（八）《烟台市城市中心区部分道路及交叉口改善规划》（九）《烟台市控制性规划编制技术导则》（十）《烟台市市区城市规划管理若干规定》（十一）《烟台芝罘湾城市复兴概念规划》（十二）《烟台市区东北部岸线景观修建性详细规划》（十三）其他法律、法规及已批准的各种规划四、规划设计目标控制性详细规划应在烟台市总体规划及相关规划指导下，在充分调研和深入分析芝罘区中心城区地理和环境特色的基础上，明确本区域的功能定位和发展目标，贯彻可持续发展和城市化战略，配合城市总体发展要求, 优化土地资源配置，充分发挥该区域的区位优势。
芝罘岛基本情况与重大项目
芝罘岛相关情况汇报材料一、基本情况介绍（一）自然资源情况。
芝罘岛是我国最大的陆连岛，位于烟台市北，北临黄海，东濒芝罘湾，西接套子湾，南以一道长7.5公里宽0.44公里的连岛沙坝与烟台市区相连。
芝罘岛东西长9公里，南北最狭处仅0.5公里，全岛面积11平方公里，状若灵芝，故称芝罘岛。
芝罘岛景观类型较多，观赏价值较高，尤以独具海岛特色的山林海滩景观以及悠久的秦汉历史文化景观最为典型。
（二）地理区位情况。
芝罘岛位于烟台市区北部，在烟台沿海港口群中，处于沟通半岛内外的重点部位。
从纵向看，向北依托烟大铁路轮渡伸手可及辽东半岛，南通过同三高速、铁路等主干道辐射整个烟台广大腹地；从横向看，与经济开发区和出口加工区互成犄角之势，成为内引外联的“桥头堡”，同时又是烟台市西至蓬莱阁、东至养马岛“海滨风景名胜区”的重要组成部分。
（三）经济社会发展情况。
2013年，完成地方财政收入2.1亿元，增长16.8%；规模以上工业企业总产值6亿元，增长35%；社会固定资产投资25.9亿元，增长23.5%；外贸进出口2亿美元，增长17%；居民人均可支配收入21711元，增长11.3%。
近年来，通过大力调整产业结构，发展名优高效渔业，突出以海参、鲍鱼增养殖、深加工为主的海珍品生产，形成了以大疃海珍品育苗场、东口海珍品育苗场、西口鲍鱼海参增养殖基地为主的园区模式。
海珍品精深加工初现规模优势，其中“芝罘岛”牌海参肽和海参酒具有十分广阔的发展前景。
旅游业初步形成了以老爷山、婆婆口、阳主庙为主的历史文化和自然旅游开发区的旅游格局。
二、主要在谈在建重大项目情况（一）中集来福士生活配套区及东口旧居改造项目中集来福士生活配套区项目简介：该项目总投资约8亿元，占地约240亩，在中集来福士厂区对面打造海工旅游业发展的制高点和国际海工建造技术的交流平台。
进展情况：街道已与国土部门进行了沟通对接，目前，13645平方米农用地和3555平方米林地需要变更土地性质，14202平方米不符合规划用地需要调整土地利用规划，此外尚需争取用地指标。
烟台总体规划文本
第1章总则第1条规划目的为促进烟台市经济社会发展，科学合理地进行城市建设，编制《烟台市城市总体规划（2006-2020）》（以下简称本规划）。
第2条规划依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（1990年）；（2）建设部《城市规划编制办法》（建设部令第146号）；（3）《山东省城镇体系规划（1996-2010年）》；（4）《山东半岛城市群总体规划》（2005年）；（5）《山东省海岸带规划》（2005年）；（6）《烟台市城市总体规划（1993-2010年）》；（7）国家、省、市相关的技术标准、规范。
第3条指导思想与规划原则以科学发展观为指导，坚持“五个统筹”的基本原则，建设资源节约型和环境友好型城市，构建和谐社会，促进烟台经济社会健康发展。
第4条规划重点（1）科学合理地确定城市发展目标和发展战略。
（2）科学合理地调整市域城镇体系结构，统筹城乡健康发展。
（3）调整、优化中心城区空间结构，培育区域性中心城市。
（4）明确城市绿地系统、结构和布局，加强生态环境保护（5）做好城市基础设施规划和综合防灾规划。
（6）统筹规划社会服务设施，促进社会事业健康发展。
（7）发展高效便捷的城市交通体系。
（8）塑造城市特色。
第5条城市规划区烟台城市规划区的范围为：烟台市五区（芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、开发区）的全部行政区划范围和桃村镇，总面积约为3002平方公里。
第6条规划期限本规划的期限为2006-2020年，其中，近期为2006-2010年，远期为2011-2020年，远景为2020年以后。
第7条强制性内容文本中黑体字加下划线的内容为强制性内容。
第2章城市发展目标与战略第8条城市发展目标大力推进全市经济持续快速增长和社会全面进步，把烟台建设成为资源节约、环境友好、经济繁荣、社会和谐的区域性中心城市、港口城市和富有历史、人文、山海特色的滨海旅游城市。
到2010年，烟台全面建成小康社会，预计全市生产总值达到4000亿元左右，年均增长13％左右，人均生产总值达到7000美元左右，综合经济实力显著提升，经济增长方式明显转变，国际竞争力明显增强；城镇化水平达到60%，社会事业协调发展，和谐社会初见成效。
世联烟台滨海项目整体定位报告课件.
本报告是严格保密的。
日韩在华投资逐渐爬升，向中国转移的产 业主要集中在制造业和电子信息产业
日本是中国重要的FDI（外商直接投资）吸引国之一，对中
国制造业的投资占其全部投资的70%以上。
80 60 40 20 0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 32.1 36.9 43.2 34 29.2 29.1 45.8 32.1
本次汇报主要内容：
1. 国际产业转移带来的机会 2. 烟台城市发展机会研究 3. 莱山区域价值与发展机会 4. 项目整体定位及功能诠释 5. 项目开发时序建议
政府对本项目的期望——增强中心城市综合服务 功能，为承接国际产业转移提供条件
政府将项目定位于“国 际产业配套社区”，希 望规划建设高端的城市 配套和发展高端产业， 提升城市形象，吸引高 素质人才。
4.0% 6.4%
至05年底青岛、烟台利用日韩资 （亿美元）
100 80 60 40 20 0
05年青岛、烟台、威海利用外资 额（亿美元）
40 30
86
36.54
5.6%
19.08
36.6%
12.77
33
20 10 0 实际利用外 资
本报告是严格保密的。
23 10
青岛 86 23 烟台 33 10
13.1%
1984-2005年烟台实际利用外资额累计（万美元）
148952 16450 19631 53712 90021 95715 96996 306259 340472
香港 韩国 美国 日本 台湾 新加坡 维尔京群岛 澳大利亚 其他
烟台学院路地产项目定位及产品建议终稿127PPT
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
萎缩ห้องสมุดไป่ตู้
停滞
稳定发展
高速发展
2006年烟台全市实现生产总值（GDP）2402.1亿元，人均GDP达到36849元（按现价汇率折算为471 元）。目前烟台市城市化进程处于高速增长阶段。
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
居民收入与城市化
烟台工薪阶层收入逐年递增，消费支出比例加大，消费能力持续加强；人均住房面积不 增加，改善居住条件已经成为消费的重点。
本地：莱山区、芝 罘区各占40%
外地：周边其他地 区占到20%
本地：莱山区、芝 罘区各占40%
外地：周边其他地 区及省外客户占到 20%
本地：莱山区占 20%；芝罘区及其 他周边区域占到 40%
外地：外地客户 例占到40%左右；
置业 目的
自住、购置婚房、 投资、度假
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
➢2006年烟台工薪阶层收入为11800元，较05年略有下降，06年消费支出为10316，消费支出增长 率为14.2%。 ➢2006年烟台城区人均住房面积25.63平方米，较上年有较大增长。
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
莱山区与烟台市辖各区综合竞争比较
竞争比较
城市地位
区域成熟度
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
自住、改善现有居 住环境、养老、少 量投资
烟台学院路地产项目定位及产品建议 终稿127PPT
莱山区住宅产业的三次发展
第三阶段 规模启动期——CLD
楼盘 单价
客户 构成
置业 目的
大华上海滩花园
海信项目
芝罘区2023年报告
芝罘区2023年报告1. 引言芝罘区是山东省烟台市下辖的一个市辖区，地处黄海之滨，拥有得天独厚的自然资源和优越的区位条件。
本报告旨在对芝罘区2023年的发展情况进行综合分析和总结，为未来的工作和规划提供参考。
2. 经济发展2.1 GDP增长2023年，芝罘区的GDP达到了X亿元，同比增长X%。
这一增长主要得益于区内经济的稳步发展和产业结构的优化。
其中，第一产业增加值占GDP比重下降至X%，第二产业增加值占GDP比重保持稳定在X%，第三产业增加值占GDP比重继续提升至X%。
2.2 增长动力芝罘区经济增长的主要动力来自于以下几个方面： - 优化创新环境：加强创新驱动，培育壮大高新技术企业，提升区内企业的创新能力。
- 招商引资：积极引进优质项目和投资，吸引国内外知名企业落户，推动区域经济发展。
- 优化营商环境：加强政务服务，简化审批流程，提高办事效率，为企业提供更优质的营商环境。
-打造特色产业：依托区内的自然资源和人文资源，打造特色农业、旅游等产业，促进区域经济多元发展。
3. 社会事业3.1 教育2023年，芝罘区教育事业持续发展，教育资源得到进一步优化和配置。
新增X所学校，新增X个学位，提高了教育覆盖率。
学校教育质量得到提升，教师队伍建设也取得了积极成果。
3.2 医疗卫生芝罘区医疗卫生事业不断完善，医疗资源进一步增加。
新增X家医疗机构，提高了医疗服务的覆盖范围。
推行健康扶贫政策，提高了贫困人口的医疗保障水平。
3.3 文化体育芝罘区注重文化体育事业的发展，加强文化场馆建设，提供更多文化娱乐活动。
积极举办体育比赛和文艺演出，丰富了市民的文化生活。
4. 城市建设4.1 基础设施建设2023年，芝罘区继续加大基础设施建设力度。
新建X公里道路，改造X个桥梁和隧道，完善城市交通网络。
扩大供电网络，提高供水和供气能力。
4.2 环境保护芝罘区高度重视生态环境保护工作，推动绿色发展。
加强大气、水质和土壤的监测和治理，提高了环境质量。
烟台市芝罘区发展论坛
南门效果图
入口欢迎板
沿路风帆旗
6号楼门口条幅
签到处（领导在白风帆上签字留念）
沿路指示系统
会场效果（左侧是LED）
思源经纪（集团）烟台
客户成功+员工成功=思源成功
THANKS
谢谢
具体名目
接待费用
20000元
4、参会嘉宾午餐（自助餐）
7、礼仪小姐10人 8、车辆租赁
嘉宾出场费
50000元
9、嘉宾出场费：5人*10000元/人=50000元
筹备计划
费用预算合计
费用预算
项目 接待费用 嘉宾出场费用 会场布置及物料所需费用 机动费用 合计
预算 20000元 50000元 70000元 10000元 15万元
主要环节及具体内容
签到与入场
开幕与主题演讲
签到处 （地产界、媒体）
签到处 （官员、学者）
主会场
（1）嘉宾及其他参会人员凭各类参会证入场（VIP、贵宾、嘉宾、普通、媒体和工作证）等六种 （2）签到分设：入口走廊两侧设置两排签到区，地产界、媒体代表与政府官员、学者分别在两个签 到区签到，然后步入会场 （3）签到处设置背景板、滨河新区规划图片展架等展示物料
预算
1、会场租金：东山宾馆 2、会场布置费用 3、用餐现场布置费用 4、现场易拉宝
具体名目
会场布置 和相应物料
70000元
5、礼品袋 6、鲜花布置：现场鲜花＋嘉宾胸花＋台花
7、会议请柬、工作证、嘉宾铭牌、导视牌、签到本、签到笔
8、瓶装水 9、气球拱门、大型气球
筹备计划
接待费用和出场费
费用预算
项目
预算 1、外地嘉宾酒店住宿费用 2、外地嘉宾往返机票费用 3、会场茶歇
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Q1、经过对开发企业经营需求的综合考虑，为实现项目价值最大化的运营目标。
在此前提下，我们该如何打造项目产品竞争力？
诚信 服务 专业 创新
前期项目市场定位
项目市场定位 项目产品定位
烟台泛核心区 / 唯一台地 / 山海艺墅 卡梅尔风格 / 原生态 / 第一居所
Q2、在近一年的时间里市场发生了什么的样变化？如何进行定位深化？
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
服务
专业
创新
项目运营目标阐述
本项目前期有大量滚动资金需求：如本项目约 8.8万㎡回迁房建设、本项目
土地出让金及项目一期花园洋房产品的土建投入等。 有效利用不可复制的资源取得市场价值的最大化：开发周期长，市场、政策 的不确定性强。 品牌价值的需求较高：希望通过产品力打造确立市场地位。
启示：1、客户对区域认知度有限，本区域仍需较长的发展时期才能得到客户的进一步认可； 2、万科别墅定位为经济型别墅，亦考虑到市场变化及区域认知等问题，此点与我项目情况类似，值得本项目进行学习借鉴； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-原石滩
叠拼别墅
双拼别墅
联排别墅
原石滩项目为烟台别墅市场2010年下半年唯一入市别墅项目，该项目别墅产品的走势反映了烟台别墅市场最真实 的现状，对我项目整体规划及产品设计有参照意义。
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
万科海云台为我项目的直接竞品项目，该项目的走势不仅能拉升客户对整个片区的认可度，同时对我项目的后续 动作有参照意义。
诚信
服务
专业
创新
市场个案研究-万科·海云台
项目基础信息 项目位臵： 芝罘区芝罘岛西路三里桥西侧
占地面积：
建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数：
项目运营目标阐述 前期项目市场定位 前期项目产品规划
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅产品研究
项目定位重新审视
分析问题
别墅产品研究
类别墅产品研究
项目整体规划建议 别墅产品配比建议
独栋产品规划建议 联排产品规划建议
诚信
解决问题
类别墅产品配比建议
叠拼产品规划建议 洋房产品规划建议
项目位臵： 占地面积： 建筑面积： 建筑类型： 开盘时间： 入住时间： 开 发 商： 物 业 费： 绿化/容积率： 产 权： 物 业： 总 套 数： 均价：
原石滩位于烟台国际高尔夫球场球场内，是烟台国家海岸别墅区内启动的首个高端项目，规划总体量约30万平方米，由纯别 墅板块、会员定制别墅板块及洋房板块三部分组成。其中，一期纯别墅板块有联排、叠拼和双拼三种别墅产品，仅75席； 二期规划的豪华私属会所，配有西餐厅、咖啡厅、健身房等，为商务洽谈、私人聚会、健身运动等娱乐休闲活动提供充分的 自由空间；
2011年下半年入市 2012年入市
中海项目 体量：约3万 套数：约120套 类型：联排
烟台别墅市场放量将在2012年达到峰值，考虑到别墅产品销售周期长，2013-2014年别墅市场竞争将持续白热化，届时我项目别墅产 品入市，在此别墅产品市场机会点的把握及别墅产品本身的创新将对我项目别墅产品的销售起着决定性作用； 诚信 服务 专业 创新
该项目独栋、双拼、联排三种产品的面积段均迎合了烟台在售畅销产品的面积段，该项目一期别墅产品主要以40年产权的联排产品为 主； 诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
本项目别墅 2011 2012
计划11年4月一期 别墅产品入市 推迟11年5月一期 别墅产品入市 12年10月二期 别墅产品入市 13年6月二期 别墅产品入市
预计2011下半 年
合计 约45 约1100 烟台别墅市场潜在供应量约 45万㎡、约 1100套（不包括龙湖〃葡醍海湾项目），产品类型主要为独栋别墅、联排别墅；其中独栋别墅 面积段集中在600-800㎡，联排别墅面积段集中在250-350㎡； 诚信 服务 专业 创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场潜在竞争分析
预计2011年下半年-2012年，烟台别墅产品放量将在2010年基础上大幅提升，烟台住宅市场将迎别墅放量高潮期，别墅市场竞争将出 现前所未有竞争局面，未来别墅产品放量主要集中在莱山区、牟平区，其他区域也均有放量；同片区万科项目别墅产品及三水合一项 目别墅产品的入市将对我项目产生对冲作用；
本项目位于芝罘区北端，为核心区沿海区域的外围，对比区域主要为高新区滨海路板块和牟平区养马岛板块；因传统观念、政府导向 、区域规划、市场放量等因素，在市场认知度上，较其他两区域略显不足； 诚信 服务 专业 创新 滨海路板块
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
诚信
服务
专业
创新
谨呈：烟台万佳置业有限公司
万佳置业芝罘岛项目
定位及产品规划节点汇报
MAY 2011
引言：通过对市场变化的跟踪及依据本项目规划条件的变更，进行本项目定位深化及产品规划建议。
诚信
服务
专业
创新
本次汇报的逻辑思路
项目核心问题梳理
项目运营目标阐述 前期项目市场定位 前期项目产品规划
提出问题
别墅市场解析
别墅板块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
天越湾
原石滩
芝罘区芝罘岛板块特点：以万佳臵业芝罘岛项目和万科海云台为代表的城市核心区延伸区域； 区域点评：本区域凭借优质的城市配套，便捷的交通，将逐渐成为烟台别墅第一居所的代表区域； 养马岛板块 区域均价：18000-20000元/㎡；（只参考万科即将发售别墅部分） 关键词：城市核心区 配套完善 交通便捷 第一居所
2013
万科海云台
项目总结： 万科海云台别墅产品存在问题： 1、定价失误：对别墅的销售过分乐观，造成部分别墅客户流失，项目一期别墅的开盘一再延后； 2、对项目区域炒作不足：客户对区域认知度不足，别墅价格释放后，客户经过自我评价，对该项目别墅性价比认可度低，这也是造成前期部分别墅 客户流失的关键； 3、圈层营销不利：该项目尚未找到有效的对烟台富豪阶层的推广方式，对别墅产品的仍处于推销阶段； 4、推广方向转变：项目一期别墅开盘的延后造成推广方向的转变，再次造成部分别墅客户的流失； 5、媒体公关不足：部分媒体曝光项目周边的不利因素，造成部分客户流失； 万科海云台别墅产品现有的亮点： 1、别墅产品面积段控制合理：各类产品线面积段均迎合现有烟台市场较为畅销的面积区间； 2、别墅产品示范区打造较为成功：环境的营造对项目后期销售产生决定性作用； 万科海云台近期的动作： 1、售楼处、高层样板间开放：开放当天到访客户约400组，效果较好； 2、一期高层产品开盘：一期高层产品以均价8300元/㎡入市（成交价），赠送价值1000元/㎡的精装修，产品性价比高，获得市场认可；推出体量约 270套（体量约3万㎡），去化约230套（体量约2.5万㎡），去化率达到84%；总销售额约2.2亿；
诚信 服务 专业 创新
市场个案研究-万科·海云台
面积
项目名称 类型
地上 房产证面积 470-480
280-290 280-290
地上 实得面积 550-600
360-400 320-360 260-280 260-280 -
总价区间
套数
套数比
地下 220
220 220 195 140 -
独栋
双拼 万科海云台 别墅产品 联排
服务
专业
创新
别墅版块研究 潜在竞争分析 市场个案研究
别墅市场解析
板块研究
烟台别墅产品主要分布于芝罘区芝罘岛板块、高新区滨海路板块、牟平区养马岛板块及开发区黄河路板块（因开发区市场的特殊性及 产品放量较少等原因，故本次研究不包含开发区别墅市场）；
高新区滨海路板块特点：以天越湾和马山寨为代表的滨海居住板块的延伸区域； 区域点评：该区域凭借优质的一线海景资源及便捷的交通条件成为现阶段烟台别墅居住区域的首选； 万科海云台 区域均价：20000-25000元/㎡； 关键词：莱山东部 居住惯性 交通便捷 完善配套
别墅市场潜在竞争分析
所在区域 项目名称 万科〃海云台 芝罘区芝罘岛片区 三水别墅 龙湖〃葡醍海湾 牟平区养马岛片区 凯诗维拉 观澜墅 海天〃四季花城 莱山区大南山片区 鲁商凤凰山项目 南山〃福临夼项目 高新区腹地片区 福山区夹河片区 中海项目 阳光首院 约1.1 约10 约1.1 约1.3 约13 约4 约3 约1.2 约22 约233 约20 约50 约190 约66 约120 约48 独栋、双拼 独栋、双拼、联排 独栋、双拼、联排 独栋 双拼、联排 独栋 独栋 联排 双拼、联排 供应量（万㎡） 约10.6 套数（套） 约340 产品类型 独栋、双拼、联排 主力产品 260-360㎡联排 360-400㎡双拼 400-500㎡双拼 300-400㎡联排 600-800㎡独栋 500-600㎡独栋 240-280㎡联排 600-800㎡独栋 600-700㎡独栋 230-280㎡联排 230-260㎡联排 入市时间 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年 预计2011下半 年 预计2012上半 年 预计2011下半 年
诚信 服务 专业 创新
前期项目产品规划
Q3、项目出现了规划变更，就现有容积率前提下，我们该如何对项目重新进行产品规划调整？