北京西单老佛爷百货赏析

承租方
建筑设计 租金水平 物业管理费 相关备注
1.2 项目构成 项目占地面积12279.79㎡，总体建筑面积119537㎡，地上建筑面积90,016㎡，标准层面 积7916㎡。办公层净高2.6米，楼层使用率超过80%；10部进口品牌电梯,梯速为2.5米/秒。 商业部分整体出租，写字楼部分出售。
11F
项目现状考察
楼层布局及业态组合
4F
主要品类楼层占比
女士 内衣 贵 宾 沙 龙
潮流 女装
美甲沙龙 儿童 服饰 西贡在巴黎 品类 潮流女装 女士内衣 儿童服饰 餐饮 配套服务 重点品牌
10 CORSO、VIGOSS、VIKA GAZINSKAYA、WINS、TSUMORI CHISATO ALL STAR、ARENA、COMFIT、INNEE BAPE KIDS、DONKEY、HABA、KINA 西贡在巴黎 美甲沙龙、贵宾沙龙
土地协会开发大奖”(ULI奖)。从地产的开发到城市功能的完善，依托北京金融街的资源和品牌优势， 金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心； 通过房地产开发和产业打造，促进经济发展，提升区域价值。 目前，金融街控股股份有限公司拥有14家全资及控股子公司，分别在北京、重庆、天津、惠州 等地投资并开发房地产项目。
大悦城
项目现状考察 2.1 项目总体规划
项目规划解析
项目占地面积12279.79㎡，总体建筑面积119537㎡ 其中商业部分B1-5F，商业建筑面积约4.7万㎡。
项目现状考察 2.2 项目四至
东向：临近中组部围墙 南向：临近西单友谊商城
项目规划解析
B A
西向：西单北大街
北向：灵境胡同
为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。截止到2010年12月， 公司总资产达到542亿元，净资产约170亿元，累计开发面积超过千万平方 米，其中商务地产比例超过70%。 通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江
北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了
在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。 十多年来，通过持续深入开发建设北京市主金融中心区——北京金融街，它已成为集决策监管、 资产管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。截止到2010年底，入驻金
融机构及大型企业总部1500余家，年度税收贡献超过千亿元。2008年，金融街中心区荣获“全球
项目现状考察
楼层布局及业态组合
3F
主要品类楼层占比
皮 具 护 理
摩提 工坊 流行 女鞋
时尚 女装
顾客 服务
崇尚 发艺
爱臻藜
品类 时尚女装 流行女鞋 美发 餐饮
重点品牌
CLUB MONACO、JIL SANDER NAVY、 MO & CO、VEGA WANG、ENC、 STELLA LUNA、SERGIO ROSSI、思加 图、真美诗 崇尚发艺 爱臻藜、摩提工坊
项目现状考察
楼层布局及业态组合
5F
本层均为餐饮品牌
品牌
云海肴
相关介绍
北京心正意诚餐饮有限公司旗下品牌之一。公司创 立于2009年10月08号，是四个“80后”年轻人一 起创办的云南菜餐厅。 台湾人开的台湾菜馆，以闽菜为基础，杂以粤、川、 湘等地风味而形成自己的特色，海派装修，时尚大 方，环境优雅，可提供10至20人聚会的 隶属Duclot集团，目前有巴黎波尔多酒库和北京波 尔多酒库，1886年起在波尔多从事批发名庄酒，主 要客群为红酒业内人士（分销商，餐馆，进出口公 司等等），从1970年代开始，集团也开始为个人服 务。 （暂无介绍） 以茶业为主的中国文化发展到咖啡文化，利用高级 品牌的咖啡、巧克力以及多样的副菜单来充分把握 对流行敏感的中国年轻人的口味。 中国第一家“轻奢餐”餐饮品牌，其烹饪牛腩的秘 方，是向周星驰电影《食神》中的原型人物——香 港食神戴龙——以500万元购买而得。戴龙经常为 李嘉诚、何鸿燊等港澳名流提供家宴料理，他还是 1997年香港回归当晚的国宴行政总厨，所以他的代 表作，一道“咖喱牛腩饭”和一道“金汤牛腩面”， 成为无数人梦寐以求之舌尖上的巅峰享受。 西式快餐简餐，比萨
1.4 项目开发理念及历程
开发理念：老佛爷在全球首度倡导"让购物成为享受"的经营理念。在国际商贸中心城市建设的大背景
下，老佛爷百货的进驻对西单乃至北京的品牌国际化建设具有积极意义。在延续法国老佛爷特色的同 时，西单旗舰店还会按照中国人的审美标准，从欧洲、美国以及亚洲其他国家进口一些新的品牌。
Leabharlann Baidu
开发历程：
D
C
A
B（灵境胡同）
C（西单北大街）
D
项目现状考察 2.3 平面动线设计
项目规划解析
围绕东、西两个天井的“局部小循环动线“以及两个天井之间的“连接动线”形成卖场的单 循环主动线，并辅以竖向辅助动线，构成卖场的整体动线循环系统。受原有物业硬件设施影 响，与传统百货”回字型”双循环动线设计有所差别。
次入口
项目现状考察
楼层布局及业态组合
2F
主要品类楼层占比
男装配饰
时尚 男装
太平洋 咖啡
男鞋
男士 内衣
旅行用品
品类 时尚男装 男装配饰 男 鞋 男士内衣 餐饮
重点品牌
JIL SANDER、JOHN GALLIANO、 LACOSTE LIVE、HARD、VALENTINO KENZO、SAINT LAURENT BETTY链条包 CAMPER、HAVAIANAS、NAT-2、 10SEI0OTTO HAPPY SOCKS、 太平洋咖啡
2008年 2010年 2013年
北京美晟房地产 公司开发
与老佛爷百货(中 国)有限公司签订 《租赁合同》， 租赁期限为正式 开业起20年。 金融街控股以 15.99亿元，折合 1.43万/平的价格 整体收购。 老佛爷百货于9 月28日正式开业
项目背景资料 2.1 金融街控股简介
开发商简介
金融街控股股份有限公司（股票代码：000402），是一家以商务地产
2.2 产品线分析
未来发展规划： 业务发展模式上，公司逐渐形成了以商务地产开发为主导，适当持有优质物业，快速 销售型项目为补充的发展方式。截至目前，公司在全国多个主要城市拥有30多个房地 产开发与自持物业经营项目。未来充满机遇和挑战，公司还将以“建筑城市精神、提 升区域价值”为宗旨，在树立商务地产开发领导品牌过程中贡献更大的力量。
货公司经营商。目前集团经营61家
百货公司，总经营面积500,000平方 米，聘用10,836名员工。2009年品 牌的零售销售额(含增值税)合计
2,554百万欧元，旗下百货公司平均
每日接待100万顾客。
百万港币。
第二部分 项目现状考察
1、项目区位分析
2、项目规划解析 3、业态配比研究 4、楼层布局及业态组合 5、品牌结构 6、购物中心细节展示
写字楼
融筑精彩 · 商务地产
商业 酒店
悦享人生 · 度假地产
旅游度假综合体 金字系列
品质生活 · ·住宅地产 融字系列
2.2 产品线分析
项目背景资料
经营方简介
经营方式： 法国老佛爷(Galeries Lafayette)百货公司与香港I.T集团各持股50%合资成立“老佛爷百货
（中国）有限公司”，以“欧洲品牌影响＋亚洲市场经验”的模式，发挥其各自优势，共 同开拓中国的高端百货市场。日常经营方面全部由老佛爷方面负责，流行时尚方面参考I.T 集团的经验。日常运营由合资团队独立运作，双方每三个月开一次董事会探讨公司运营。 关于 Galeries Lafayette百货公司 拥有超过一个世纪的历史， Galeries Lafayette是法国领先的百 关于 香港I.T集团 香港I.T集团成立于1988年，I.T Limited于2005 年在香港上市，是带领大中华时装服饰零售业市场 的先驱。集团以不同的零售价格销售数百个国际品 牌、自创品牌以及特许品牌之服饰产品，吸引不同 的顾客群体。在中国内地、香港及台湾拥有超过350 家分店的领先时尚零售公司，近几年在国内发展势 头良好。已发展为香港规模最大的时装集团之一。 截至2010年止财政年度，I.T集团录得营业额2,996
写 字 楼
6F 5F 商 业
物业类别
商业 写字楼
（车位、人防、设备间）
建筑面积(㎡)
50965㎡ 48973㎡ 20010㎡
楼层分布
B1-5F 6F-11F B2-B3
B1 B2 B3
停车 及 设备
附属面积
1.3 项目整体形象认知
品牌理念：“时尚属于每一个人”，集时尚购物、艺术体验、 法式浪漫和风情于一身
主 入 口
B1
1F
2F
3F
4F
5F
主动线
项目现状考察
项目规划解析
直梯
（B1-5F）
扶梯
2.4 垂直动线组织
西侧天井：一组扶梯（B1-5F） 东侧天井：一组扶梯（B1-4F） 中央观光梯：两部（B1-5F） 西侧直梯：客梯，两部（1F-5F） 南侧扶梯：太平洋咖啡处，一组（2F-3F）
（B1-5F）
观光梯
（1F-5F） （B1-4F）
扶梯
5F 4F
3F
2F
扶梯
（2F-3F）
1F
B1
项目现状考察 3.1 业态配比情况
业态比例研究
男装 32%
女装 48%
i.t 16% 儿童 4%
项目现状考察 4.1 楼层布局及业态组合
楼层布局及业态组合
顶层主题餐饮、B1层美食广场等特色业态的设置，吸引人流，实现由上而下喷淋式 及由下而上井喷式的人流引导，盘活中间各层人流。
波蔻法式 下午茶
三叶草
i.t
i.t的部分品牌
项目现状考察
楼层布局及业态组合
1F
主要品类楼层占比
欢迎台
香氛 手表 珠宝
美妆 护肤
品类 配饰 配饰 香氛 美妆护肤 手表珠宝
重点品牌
Coach、MCM、纪梵希、宝缇嘉、FENDI、 巴黎世家、CHLOE、FURLA
STENDERS、欧舒丹 CD、Dior、chanel、兰蔻、娇兰、雅诗兰 黛、资生堂、科丽妍 Skalli、AGATHA、FOSSIL、I DO、JUICY COUTURE、CLIO BLUE
项目现状考察
项目区位分析
1.1 西单商圈现状
西单一直以来都被表述为“集购 物、餐饮、休闲、娱乐、健身、文化、 办公、旅游等多功能于一体的现代化 商业中心区”。 2012年7月巧顾网联合西单商圈 各个商家推出西单商圈吃喝玩乐一条 街活动，网上购买线下消费，带动了 西单商圈及周边的餐饮、休闲、电影 院、摄影写真、美容美体、养生保健、 美容美发等行业，为当地的消费者提 供更加便利的生活消费体验。 西单凭借丰富的消费选择和便 利的交通条件，成为北京消费者逛街 的首选之地。
原金融街西单广场，商业+写字楼 金融街控股股份有限公司旗下的全资子公司 ——北京金晟惠房地产开发有限公司 法国老佛爷(Galeries Lafayette)百货公司与香 港I.T集团在香港成立的——老佛爷百货(中国) 有限公司 环洋世纪建筑设计（原建筑设计） 伦敦 HMKM 设计咨询公司（建筑改造） 租赁期：开业后20年 写字楼部分25-30元/月/平米 中介代理：世邦魏理仕
北京西单老佛爷百货考察报告
2013年12月
第一部分 项目背景资料
1、项目概况 2、开发商简介 3、经营方简介
项目背景资料 1.1 项目简介
项目名称 北京西单老佛爷百货
项目概况
项目地址
所属商圈 开业时间 总建筑面积 商业楼层数量 物业组成 开发商
西单北大街110号，灵境胡同十字路口东南角
西单商圈 2013.10 4.7万㎡ 6层（B1-5F） 占地面积 停车位数量 各层层高 12279.79㎡ 地下450个
5F 4F 3F 2F 1F B1 B2
餐 饮 餐 饮 服 务 美 发 男 鞋 配 饰 餐 饮 停车场 香 氛 儿童 服饰 女士 内衣 流行女鞋 时尚男装 美妆护肤 i.t 手表珠宝 运动 数码 餐 饮 潮流女装 时尚女装
餐 旅 内 配 饮 行 衣 饰
项目现状考察
楼层布局及业态组合
B1
主要品类楼层占比
西单 商圈
项目现状考察 1.2 项目交通区位图
西单商业街北端；
西单北大街与灵境胡同交汇口东 南角； 距离地铁1号线西单站约800米， 距离地铁4号线灵境胡同站约400 米。
项目区位分析
地铁 灵境胡同站
老佛爷百货 西单商场 西单新一代 商城 西单明珠 商场 君太百货 西单购物 中心 汉光百货 地铁 西单站
产品线
细分类
代表项目
北京：北京金融街、金融街中心、德胜科技园、德胜凯旋广场、德胜国际中心、金融街·融 景广场 天津：金融街中心、环球金融中心、大都会 重庆：重庆金融中心、嘉年华大厦、金融街·融景中心 北京：金融街购物中心、金树街 惠州：金融街·巽寮湾 天后宫商业街 北京：金融街丽思卡尔顿酒店、金融家俱乐部、金融街公寓 天津：圣瑞吉酒店 惠州：金海湾喜来登度假酒店 惠州：金融街•巽寮湾 北京：金融街·金色漫香林、金色漫香苑、金色漫香郡 重庆：金融街·金悦城 北京：金融街·融汇、融景城、融华世家 重庆：金融街·融城华府、融景城