房地产项目开发工程造价管理

房地产项目开发工程造价管理优化研究

【摘要】结合房地产市场项目开发的工程造价管理的实际情况,从项目开发建设的全过程系统地、全方位探讨了工程造价管理的优化理念问题,以期能给广大的房地产开发商提供一些参考。ﻭ1引言ﻭ继北京申奥成功、中国加入WTＯ之后,中国房地产项目的开发建设与经营又迎来了一个快速发展时期,为广大的房地产开发商带来了新的发展机遇。但机遇与挑战、风险并存，怎样把握机遇、合理规避风险,取得较好的投资效益是值得广大房地产开发商研究的课题。ﻭ房地项目开发建设程序复杂,有其鲜明的特点。房地产项目开发的全过程通常可以划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段，而第一阶段又是由一系列的具体活动构成。与此同时，具体到工程造价管理领域,又可派生出相应的投资估算、设计概算、施工图预算、发包合同价、施工结算、竣工结算,是一个由虚到实、由粗到细、循序渐进的过程。在房地产项目开发建设过程中,由于受到科学技术条件和主观认识的限制，同时还受到客观过程的发展和表现程度的限制，如项目地质条件、施工条件、市场规律等,随时会有不可预见的事项发生,再加上其造价构成的多样性,因而其造价具有不确定性，客观上给造价管理带来了一定的难度。此外，房地产开发商普遍在主观上存在认识不足，没有认识到造价管理是一个

系统工程,没有遵循其固有的规律,片面过分强调或注重某个方面的造价管理(主要停留在预结算管理)。本文以系统工程理论为指导，以房地产项目开发的建设程序为主线,全方位系统地探讨房地产项目开发的工程造价管理问题,树立一种全新的工程造价管理优化理念,以期给广大的房地产开发商提供一些参考。

2 优化决策阶段的造价管理

当前,房地产市场由传统的“生产决定消费”，转变为“消费决定生产”。作为特殊商品的房地产产品不再是人们无选择的买卖，消费者有了极大选择余地。为了获取良好的投资效益,开发商所开发的项目必须是消费者买得起、具有良好环境质量、功能质量和服务质量的产品。可行性研究报告是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制与审批可行性研究报告(可委托社会化、专业化的咨询公司）,并且要特别重视房地产开发项目的策划工作（包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择等)。从造价管理的角度来讲,必须编制与审批好投资估算。

房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资（即工程造价),是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开

发期税费、其他费用以及不可预的风俗费用等[1］。根据国家有关财务和会计制度的规定，开发建设投资大部分转化为开发产品成本,是构成产品销售价格的主体,它直接与项目开发效益相关。因此,在一定程度上讲只有控制住了造价,开发效益才会有保障,在激烈的市场竞争中才能立足于不败之地。投资估算的编制应根据上述造价构成进行,编制完成以后又应根据市场调查研究的预期销售价格、收益水平进行适当调整,反之亦然。

在此阶段,项目的类别及规模已基本确定,但具体设计尚未进行,规划中只有工程项目的建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等方面的提示和要求。因此，决策阶段的投资估算比较粗略，误差较大(1０％～25%),供开发商决策参考。如果估算的造价超过了开发商拟投入的资金总额,开发商应考虑调整规模或标准,直至开发商心中理想的数额为止。投资估算应主要参考类似工程指示,同时应结合新项目的建设地点、交通状况等情况进行编制。此阶段的投资估算作为今后工程造价控制的目标限额,原则上不应突破。ﻭ3优化设计阶段的造价管理ﻭ在设计阶段进行造价控制，是工程造价管理的关键之一。有资料研究表明:影响工程造价的可能性,在初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段依次为75%～９5%、35%~75％、２5%～35％,而到了施工阶段却只有10％[2]。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的造价控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加的新工程费用，因为决定工程项目投资(造价)多少,在设计阶段已确定。把工程造价管理工作的关键放在设计阶段，未雨绸缪,可以取

得事半功倍的效果。

进行设计招标,推行限额设计，实行设计监理,是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案，但应注意设计费报价仅能作为设计单位选择的一个因素,更应注意考察其资质水平、工程业绩等。通过设计招标竞争，对提高设计质量,最大限度地减少设计变更,缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性,防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算），具有重要意义。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据投资估算设立目标限额，至初步设计以概算确定最高限额,直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值,进而提高投资效益。在初步设计阶段，限额设计的重点是对工程量和设备、材质的控制,而施工图设计阶段的重点在于工程量控制。限额设计的投资限额一般以可行性研究投资估算造价为最高限额,按直接工程费的80%~９0%下达分解，留下10%～20%作为调节使用。为了合理使用设计限额,应实行对设计限额的动态管理,各专业从投资分配的限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采用折现法的实际设计限额计算公式为: ﻭ实际设计限额＝投资分配设计的限额

限额的动态管理,各专业从投资分配的限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采用折现法的实际设计限额计算公式为: ﻭ实际设计限额=投资分配设计的限额（1+ｉ)ｎ

式中：i—有关部门公布的工程造价上涨指数(％);n—工程建设年限

(年）为此,概预算工作不仅要反映设计，计算工程造价,更要能主动地影响设计,优化设计，并且发挥控制工程造价、促进合理使用资金的作用。因而在工程设计阶段做好技术经济分析是工程造价管理的重要环节。造价工程师主动与设计人员配合,运用科学的理论和方法,就所要决策的问题（如方案设计、设备造型、建设标准等)进行定性和定量的分析评价，在满足开发商所要求达到的产品功能或使用功能的前提下,计算出最合理的工程造价。ﻭ若开商在规划设计把关方面的力量较弱,则应考虑委托监理工程师从事设计监理工作,确保设计一流,把设计质量搞上去,把建设投资降下来。若仅是造价控制方面的力量较弱，可把造价控制工作委托给社会化、事业化的工程造价事务所，让造价工程师从事设计阶段的造价控制工作,即概预算把关工作。在设计阶段，对于有些特殊的难以预料的情况,如地质、项目实施中人工、材料、设备价格上升、自然灾害等,在编制概预算时要预留“不可预见费”或“风险费”。不可预见费用的预测,需要造价工程师具有一定的专业知识，丰富的经验和判断能力,并与设计人员密切配合才能完成。

4 优化招标发包阶段的造价管理ﻭ实践证明,引入市场机制，实行工程招标投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期,保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的承包商作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。

我国已成功加入ＷTＯ,我国将借鉴国际惯例改革传统的计价模式,即实行市场经济的计价模式。市场经济的计价模式就是全国制订统一的工程量计算