栖霞商务区项目策划实施方案初稿

栖霞商务区策划方案初稿

第一部分栖霞商务区基本情况

一、规划四至围及对外交通网络

栖霞商务区位于312国道尧化门段北侧，具体为：312国道以北、沪宁铁路以南、仙尧路以东、仙新路以西，规划管理面积约3.8平方公里（图中红色区域）。

二、周边区域位置圈层图

三、园区现状及规划条件

1、核心区地块：位于312国道沿线以北，占地面积约为950亩，规划为商业用地。该区域现有较大体量市场和部分企业、4S店和民居。市政府原则上同意该地块综合容积率为3.89，是商务区的核心发展区。

2、小庙山地块：该地块位于仙尧路以东，占地面积约为810亩，属明外郭百里风光坊门节点。目前已有两处面积分别为27亩和75亩的用地调整为商办用地，需要进一步优化规划，希望能适当提高开发容量，减缓开发整治成本压力。

3、其他部分：主要是铁路编组站预留地，地铁七、八号线车辆段规划用地，和部分防护绿地、教育用地等。目前正在开展整合铁路和轨道交通用地可行性研究，希望能够进一步释放开发空间。

四、发展条件分析

1、优势

（1）商务区位于主城区、经济技术开发区和大学城之间的中心位置，对接主城，与开发区和大学城互动较为便利，可弥补栖霞中东部地区商务功能载体的空白。

（2）商务区整体外部通达性较好，是连接、的门户，15分钟可抵达火车站，未来地铁的建成将进一步改善商务区与周边区域的联系。

（3）商务区地块毗邻钟山风景名胜区和栖霞山风景区，小庙山属于明外廓风光带的节点公园之一，位于西侧的聚宝山公园风光秀美，具有一定的历史文化和生态景观资源可供挖掘。

2、劣势

（1）铁路的存在对于区域整体风貌和环境具有较大的影响，同时将北部地块切碎增加了利用的难度。铁路编组站规划用地（约1600亩）和地铁车辆段规划用地（约447亩）面积过大，使土地整体价值降低。

（2）核心区地块长约1800米，进深约540米，可用地过于狭长，纵深不够。

（3）小庙山地块规划为开放性绿地公园，受土地性质和明外郭风光带建设的限制，开发容量和容积率将受到影响。

（4）周边公共交通配套尚不完善，312国道沿线无公交线路停靠站点。

3、机会

（1）中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为商业发展的新趋势。

（2）目前商务区周边围乃至整个东部地区尚无大型专业卖场、商务办公、一站式购物、酒店式公寓等业态，在中高端商业商务市场方面仍存在一定的市场机会。

（3）科学城在校师生人数近20万人，总人口超过26万，新尧新城常住人口约10万，经济技术开发区累计引进企业约600家，徐庄软件园入驻企业160余家。商务区周边区域庞大的人口总量和众多企业，势必带来大量的消费需求。

4、威胁

商圈未来的发展将对商务区产生一定影响，此外由于地铁2号线的便利性，新街口商圈对地区的辐射力仍然存在。

第二部分戴德梁行终期报告主要研究方法及结论

一、终期报告主要研究方法

通过实地勘察、市场调研、经营者访谈、案例访谈等前期工作的开展，同时类比可比新兴商务区发展历程和现状及未来规划，戴德梁行从区位、交通、经济、产业、生态、资源等方面对栖霞商务区进行评估，对栖霞商务区产业定位方向、各类物业档次规模、土地出让的时间和顺序等亟待解决的问题进行了深入思考，从而得出终期报告主要结论。

二、总体概念定位

三、总体市场空间测算（详见附件1）

四、核心区地块开发方案

1、各组团体量构成（详见附件2）

核心区地块物业体量汇总

2、业态布局

商业

办公

Soho/Loft

酒店

公寓

3、假想效果图

五、小庙山地块开发方案

目前，除B、F地块明确为商办用地外，小庙山其他地块的规划条件尚未明确，希望能够在D、E两个地块进一步调整出开发容量，使小庙山地块生态自然环境与经济活动得到有机融合。

六、土地开发策略

1、各地块推地时序

2

1

3

4

56-1

7

8

6-2

2、各地块指导地价及招商方向

结合假设开发法及市场比较法两大估价体系的地价测算结果及均等的测算权重，得出本项目指导地价。

附件1：总体市场空间分析

附件2：核心区地块各组团体量构成