商品房买卖合同解释8.9.14条

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篇一：20XX新版商品房买卖合同逐条详细解读

20XX新版商品房买卖合同新规要点解读

作者:网络时间:20XX-01-19来源：网络浏览量1912评论000

住建部、国家工商总局于最近颁布了最新版的《商品房买卖合同（示范文本）》，而上一个版本的颁布时间是2000年。漫长的近15年过去了，今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。

从长远来说，这次交易文本的更新对于房地产市场是具有深远和积极的意义，有利于整个行业和市场朝向更规范化的方向迈进；但从短期效果来说，新版合同无论是从条款表述还是规则设定，改动幅度都相当大，买卖双方特别是开发商要适应这个新版合同，还需要一段时间，而且在过程中一

定会有开发商因为不了解、不适应合同规则的变化而付出“学费”，对于交易对象众多的商品房买卖而言，开发商这

种“学费”一般都是以“百万”甚至“千万”为计数单位的。

面对风雨飘零的市场环境，尤其是对在一轮一轮调控政策中苦苦支撑的开发商而言，新版买卖合同远看是一副良药，近看却可能是一根稻草，由此引发的房产维权及诉讼潮可能会淹没一些房企。而对于房地产市场中的每一个参与主体——政府部门、开发商、购房者、房产媒体等，更现实的是要及时去了解、理解这种合同规则的变化，去梳理其中的风险点和要害点，以便更好地去适应、去生存。

这次颁布的买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时还有11

个附件，篇幅内容较2000版本增加很多，

这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点，下面将为大家就文本中的新规则、新特点简要做些解读。

新规则1：开发商违反合同承诺，最高可拿到双倍的总

房价款

合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办

证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。

举个例子，一套商品房价格300万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付600万元，再加上300万元本金部分的利息损失。

其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”，必须要避免。

新规则2：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用

在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包

括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。

另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应，这个规则的变化，根据笔者的了解，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开

发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。

新规则3：交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提

合同示范文本的第十一条，对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付

手续的前提条件。

这个规则不用多说，交过房的市民都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的，但这没有商量的余地，只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任。

新规则4：空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同

责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。

而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。写到这，笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。

新规则5：质量担保措施首次列入买卖合同

预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不

承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项

目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

新规则6：购房者信息保密义务的明确提出

到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。

该条款毫无疑问是对当下购房者隐私信息被不断滥用

和泄露现状的强烈回应，其实购房者信息被泄露的源头很多，有时未必是从开发商处泄露出去的，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。

新规则7：补充协议的约定要更谨慎

开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面

的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。

针对这种呼声，20XX版商品房买卖合同中特别强调了

“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当

由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”，这个条

款的内容对开发商的杀伤力会相当的大，大到超出你的想象，按照这个标准，许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写，何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。

新规则8：要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房

屋正常使用的情况

篇二：房屋买卖合同20XX.8.9

房屋买卖合同

甲方：身份证：现住址：乙方：身份证：现住址：经甲乙双方协商，本着平等、自愿、互信的原则，达成以下购房条款，以便双方共同遵守。

一、甲方将住房一套出售给乙方，房屋面积平方米。

二、房屋总价为（￥：元整），首付房款（元整），二次付款于年月日前全部付清（￥：元整）注：此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。

三、乙方交清首付后，甲方带乙方到售房部办理其它手续，自双方签订此协议后有关此房的一切手续费用由乙方承担。

四、乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违