规划设计中把握土地权属调整方案

规划设计中把握土地权属调整方案
张建华何芳军
辽宁省化工地质勘查院（121000）
zhang0393@ hfjunjj@
摘要： 在土地开发整理中，打破了旧的土地产权关系，重新确认了土地产权，保护好土地所有者、使用者、承包者、耕作者等各种土地权利人的合法权益、处理好土地产权问题，关系到土地整理项目建设的成败。

本文以我院多年土地开发整理项目规划设计及其实践，就如何在土地开发整理规划设计过程中设计出有效可行的土地权属调整方案，保证土地开发整理事业的顺利进行做出探讨。

关键词：土地权属 土地产权 调整方案 规划设计
1. 引言
我国大规模的土地开发整理是从1999年开始的。

这是贯彻落实新的《土地管理法》，实现全国耕地总量动态平衡目标的需要，也是贯彻“保护资源”国策、实施可持续发展的重要举措。

近几年来，各地积极推进土地开发整理工作，取得了明显成效。

通过田、水、路、林、村的综合整治，有效补充了耕地数量，提高了耕地质量，优化了利用结构，促进了土地集约利用，改善了生态环境，取得了比较明显的经济社会效益。

但是，在土地开发整理中，打破了旧的土地产权关系，重新确认了土地产权，保护好土地所有者、使用者、承包者、耕作者等各种土地权利人的合法权益、处理好土地产权问题，关系到土地整理项目建设的成败。

本文以我院多年土地开发整理项目规划设计及其实践，就如何在土地开发整理规划设计过程中设计出有效可行的土地权属调整方案，保证土地开发整理事业的顺利进行做出探讨。

2. 土地权属现状问题
我院多年来多次受辽宁省规划设计院的委托，对朝阳市喀左县南公营子镇、朝阳市建平县马场镇等土地项目作规划设计，总结这些地区和收集的有关资料，发现各项目区在土地开发整理权属管理方法上都做了大量的工作，也取得较好的成绩，但还存在着不少问题。

《土地管理法》规定，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地、自留地和自留山属于农民集体所有。

对于农村集体土地的使用，采取家庭年产承包责任制的形式分别有个农户承包经营。

农村土地的这种产权结构模式再加上我国众多的农业人口与农村集体组织，使得农村土地产权关系十分复杂。

自1988年至今10多年，尽管法律上已经规定了农村土地分为三级所有，所有权主体分别为乡（镇）农民集体经济组织、村农民集体经济组织或村民委员会、村内农民集体经济组织或村民小组。

但由于农村集体土地所有权的确权登记与发证工作一直没有很好贯彻执行，为农民集体“核发证书”的事实极为少见。

即使在卓有成效的农村土地制度改革试验区，也只重视颁发《农村土地使用权证》及《农民义务负担卡》之类的证件，并没有为农民集体
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所有土地颁发所有权证书。

这就意味着农村集体所有的土地没有依法确认和登记，也就没有法律凭证。

这种情况下集体土地的所有权一般还是以历史情况和目前所管辖使用的现状为依据，土地权属不清晰，若不在土地开发整理前做好权属调查工作，势必给土地开发整理工作的实施带来难度，导致频繁的土地权属纠纷。

3. 规划设计中的土地权属调整方案
土地开发整理过程中田块的规整合并、道路沟渠等基础设施的更新、村庄和工业建设用地的搬迁合并等必然涉及到土地权属的调整问题， 涉及到各权属主体的利益协调问题。

某种意义上讲， 我国土地开发整理的过程也就是农村土地产权调整的过程。

因此，农村土地产权调整合理与否，将直接影响到农民参与土地开发整理的积极性，是土地开发整理工作成败的关键。

3.1 规划设计前对项目区内的土地权属做详查，做到心中有数。

在项目开发整理前，先发放表格给农户自己申报，然后以该项目区土地利用现状调查以及变更调查资料为依据，由各地（ 市）、县国土资源局派技术员进行地籍测量，把实测面积、地类权属进行登记，明晰土地权属，做到图数一致，定好各村之间的边界，拍好照，并与有关权利人协商签订土地重用协议书或土地租用协议书。

如发现与土地所有权属不明确的地方，而又一时协商不了的，先测量出该地块的面积，把现场边界（即有争议地块的边界）标出，由乡镇司法所进行协商裁定。

通过对土地权属的详细调查，征求群众意见，了解他们的愿望，宣传土地开发整理的重要性，可规划设计出群众满意的结果，体现公众参与规划设计和实施，运用“三个代表”，落实科学发展观、构建社会主义和谐社会。

3.2 依据收集来的资料，拟定规划设计方案和权属调整方案。

3.2.1 土地权属调整原则
依据收集来的资料和权属登记表，结合项目区的具体情况，拟定多种规划设计方案和权属调整方案，其中权属调整方案的拟定要依据如下原则：
⑴ 坚持依法、公开、公正、公平、效率和自愿相结合；
⑵ 有利于稳定农村土地家庭联产承包责任制，保护农民的合法权益；
⑶ 有利生产，方便生活；
⑷ 促进土地规模化、集约化经营；
⑸ 坚持“参与整理各方土地总面积基本不变”的原则。

3.2.2 拟定初始土地权属调整方案
根据五条原则，拟定具体权属调整方案如下：
⑴ 土地整理项目完成后，市国土资源管理部门和农业部门应对整理后的土地进行综合评价，作为整理后土地权属调整的主要依据，坚持各方权利主体的土地总面积不变、集中连片、方便生产生活的原则，参照土地综合评价结果，按整理前各个权利主体所拥有的土地比例，以标准田块为基本单元，对整理后的农用地重新调整。

⑵ 新增耕地可以按照法定的程序由村委会统一承包给种田大户，实行规模经营，也可以进行招投标，但项目区内原有权利主体享有优先承包权。

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⑶ 村内土地产权调整
①对于自留地和口粮地，整理后按等面积原则分配土地，保证农户分到与原实有面积不变、质量相当、并尽可能集中的土地。

②对于承包地，按照自愿、等面积分配的原则重新分配土地。

如原承包人主动放弃承包权，则由村委会按照法定程序重新发包，但本集体经济组织成员优先享有承包权，若承包人有若干地块时，面积小的应向面积大的集中。

⑷ 村与村之间的土地权属调整
①对于插花地，相邻两村的插花地尽量在村界处等面积调整，非相邻两村的插花地可采用调整土地使用权的方式。

②对于村与村之间少量不规则的村界，项目实施后，土地权属按照田块成方的要求等面积进行调整。

3.3 征求群众意见，确定规划设计方案以及权属调整方案。

将拟定的规划设计方案和权属调整方案以书面的形式征求群众意见，依据收集的意见进行分析，确定出切合实际的规划设计和权属调整方案，上报省专家组。

专家审核后，重新协调设计，确定规划设计方案和权属调整方案。

土地权属调整方案确定后，县（市）国土资源管理部门应向全体土地权利人公告，并书面通知土地所有权人、使用权人与他项权利人，公告期限视实际情况而定。

土地所有权人对权属调整方案有异议者，应于公告期内向县级以上人民政府书面提出，由县级以上人民政府调处。

涉及他项权利者，应通知他项权利人参与调处。

经调处后仍有不同意见者，可上诉当地法院裁定。

集体经济组织内的农民对承包土地使用权的重新分配有异议者，应于公告期内向村集体经济组织或乡镇人民政府书面提出，村集体经济组织或乡镇人民政府应予以调处。

经调处仍有不同意见者，由上级人民政府裁定。

土地权属调整方案经公告并征求意见后，应报县级以上人民政府批准。

方案批准以后，涉及所有权者，土地所有权主体之间应签订调整协议书；涉及使用权者，由乡村集体经济组织与农民签订调整协议书。

3.4 实施过程中，出现问题及时变更；验收后，调整权属。

在实施过程中，如果出现权属问题，及时按开发整理前所签订的协议， 按比例确定面积和划分界线，按面积比例分配给农民。

项目竣工验收后，涉及到新增耕地部分，土地权属不变，还是原来本集体经济组织所有。

涉及权属调整，则按面积进行统一调整，以确保项目的运行管护。

由于农村实行土地承包责任制，承包经营农户同投资开发部门与当地集体经济组织协商，原则上不改变项目区内原土地所有权与承包经营权。

但项目竣工后形成的道路、灌排设施、机电设备等，在项目竣工验收后， 统一移交给当地政府管护。

权属调整后，勘测定界，登记造册，依法审批，签订协议，颁发证书。

4. 总结
土地开发整理是在一定的区域内，通过基础设施建设和土地产权调整，达到改善生产条
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件，提高生活质量和维护生态环境的一项整体性、综合性的土地利用调整措施。

土地开发整理中的权属调整问题，直接影响农民群众的根本利益和长远利益，决不能简单从事，必须以高度的责任感、足够的细心和耐心，使之充分体现政策，反映民意。

在规划设计中运用科学发展观，采取先进的技术手段解决好土地权属调整，可调动各方面积极性，保证土地开发整理工作顺利实施。

参考文献
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1998(2):18-25
[5] 范建树 许建斌 探索土地开发整理新路 中国土地 2002(8)
How To Grasp The Adjustment Scheme Of Land Property
In The Planning And Design
Zhang JianHua He FangJun
NO.34 WenXingLi, LingHe District, JinZhou, China, 121000
Abstract: In land development and settlement, confirming the land property right again, breaking the old relations of land property right, protecting the legitimate rights and interests of different land obliges who are the land owner, user, contractor, cultivator, etc, handling the land property right, concern the success or failure of the land settlement project. The text discuses how to design the valid and feasible adjusted scheme of land right and how to guarantee the favoring process of land development and settlement based on the planning and design and the practice of severs years’ the land development and settlement project of our institute.
Keywords: land right; land property right; adjective scheme, planning and design
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作者简介：
张建华，男，1979年2月6日出生于河南省濮阳县，汉族。

2004年7月毕业于沈阳农业大学土地资源管理专业，获学士学位。

2004年8月到辽宁省化工地质勘查院从事土地整理规划设计工作，近两年来已完成多个项目。

何芳军，男，1980年11月24日出生于宁夏隆德县，汉族。

2000年9月就读于沈阳农业大学土地资源管理专业；2004年3月－6月在南京土壤所跟随李清波博士参与973土壤农药残留项目研究；2004年7月毕业，获管理学学士学位。

2004年8月在辽宁省化工地质勘查院从事土地整理规划设计工作，近两年来已完成多个项目。

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