二手房带看流程及技巧1

二手房带看流程及技巧（中级秘籍）专业的经纪人如何带看？终极杀手锏：手把手教你如何《逼单》！

1、看房前：

A、看房前准备

a、筛选房源，根据客户需求（楼层、价格、户型、朝向、装修情况）

b、设盘，一个主推盘，二个辅推盘（给一种货比货的感觉）

c、落实业主情况：1、价格；2、看房时间；3、产权状态。

B、打针

a、客户（不要随便问业主价格，是否送家电，房子状况，看到喜欢的房子不要表现太激动，防止业主反价）

b、业主（抓价，告诉业主所有的客户都会还价，要按我们报的价格报价给客户）C、逼客户、业主

a、事先问业主有客户看上，能不能面谈，谈好价格后当天能不能签合同

b、事先问客户，看好房今天能不能定，逼客户给出一个承诺看好房后就好控制客户D看房过程中尽量绕开行家门口，防止行家跳客。

2、看房中:

A、给客户介绍周边配套、位置、地段以及未来规划和前景

B、介绍花园及楼盘的批地时间，物业费及花园社区配套设施

C、介绍推荐房子的户型、面积、朝向、装修、层高

a、改装修的帮客户设计如何装修，摆放家私、电器；

b、可以改动利用的面积，教客户如何改动，更好的利用好使用面积。

D观察客户看房的状态（言谈、情绪、表情）

E、避重就轻，体现房屋特点

F、客户看好一套房，其他房就先不要推。

3、看房后：

A、询问客户有没看到中意的房

B、计算费用

a、注意预算短期利息及加上按揭服务费

b、问清客户是否为境外及香港、台湾人士，记得算买卖公证费或抵押公证费

C、逼客

a、告知客户，好的房子会有很多客户看，有很多客户会定房子，看好了就要抢

先疋。

b、不能定好，客户又想要，逼诚意金（优先劝、业主要求（打假电话）、谈价

的筹码）

专业的经纪人如何带看？

“带看”是经纪行为中重要的与客户面对面沟通的机会，我们应该要珍惜！总结下来大概有以下几点：

1、要把自己的手机告诉客户，最好发短消息给客户，如果客户不来或者迟到他可以通知你。并且在带看前要和房东、客户再次确认带看的时间、地点；

2、带看前要多留客户电话。如果你留了客户手机，最好再留客户的固定电话，

或者是夫妻一起来的话，最好留两个人的手机，一是避免重客，二是他们的手机可能没电，客户到了以后找不到你，找到别的经纪去了。还有一个原因是不要因为一些意外的原因（客户手机丢了）而失去这个客户，因为有可能客户还的价格房东同意了，而你确永远打不通这个唯一的电话了。如果是一个5000万的单子

会有人会跳楼的。做经纪的有这么一句话“不专业的经纪不幸运！”

3、约看的时候要注意不要约在：同行公司的门口、楼盘物业的门口、小区的门

口。如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，一定一定要提前到达！否则客

户有被抢走的危险。4、约看前要避免房东客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。中介的话术技巧是跟客户讲“房东很精明，客户如果很有诚意的话就会咬死价格或者涨价，看房的时候不要太久，也不要多说，说房子好房东不讲价，说房子不好房东不开心，看清楚了就走”跟房东讲“客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价”，预防针打好了以后，一般来说不会发生当场议价。

5、着装：德佑主营的是中高档楼盘，如果我们穿破破烂烂、皱皱巴巴的衣服，客户是不敢在我们手上买几百万甚至几千万的房子的。至少要干净、整洁，不要

穿得比客户好，但是也不要差太远。

6你提前到约看点后首先要做两件事情，第一、要打电话告诉房东你已经到了；第二、要打电话告诉客户你已经到了；不要让房东认为你是和客户一起来的，一起迟到的，不要让客户认为你才刚到。

7、如果物业管理很严的话，先要和物业的保安搞好关系，打好招呼，以免客户来了

以后在门口和保安发生争执（客户会想买了这里的房子，如果他的朋友来看他，也会受到相同的待遇，会很没面子），物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。

8、先客户到达约看点后要观察一下周围的情况，如停车位等，因为客户如果开车来的话最好能方便马上停车，如果让客户停在马路边上客户是没有心思看房的担心被拖车拖走或者被抄报，如果临时再找车位会耽误时间，如果停车没挺好被擦到了车身，客户会心疼。可能嘴上说着不要紧，心里想着赶快看好房去修车，不要让这些事情干扰客户和干扰我们的工作；如果下雨了客户开车过来要打伞过去接。

9、见到客户的第一面时应立即递上自己的名片（双手，名片上的字朝向客户），然后立即问客户要名片（从商务礼仪上来说，客户是应该换一张他的名片给你的，而这也是最自然的要到客户名片的方法）。为什么要尽量拿到客户的名片？除了上面有客户详尽的联系方式、地址和他的社会背景外（有利于客户分析），这个对于律师追佣（若需）是非常有利的，一般来说，给你名片的客户是不会跳佣的

（假名片除外）。

10、带看的时候不要在电梯口、电梯里及人多的地方谈论关于要看的房子的具体情况。因为可能旁边有同行，也可能被开电梯的阿姨、保安听到送人情，当然我们也可以把包烟给保安让他告诉我们有哪些房子在卖：），这就是经纪哦！

11、进房后首先说：“**先生，对不起！打扰了！来看您的房子，哦，需要换鞋么？”一般对于装修房，都是需要换鞋的，即使地面不干净，也要询问房东是否要换鞋，如果客户进去了再让他出来换鞋是很尴尬的，很多客户是不会意识到这点的，需要我们来协调。

12、带看的时候不要在房子里和客户过多的评论房子的优缺点，这很不礼貌，也很不专业，就象我们和客户说得一样，说房子不好房东不开心，说房子好房东不讲价。

13、客户如果看房时主要看卧室、客厅的话，客户不是一个很挑剔的人，如果主要看厨房和洗手间的话客户是很挑剔的。不要让客户在阳台上停留过久，也不要和客户在阳台上谈论事情，因为同行有可能正在楼下开发你带看的盘源。

14、选择正确的看房时间，尽量避免暴露盘源的缺点，景观不好晚上看等，我们要相信，让阳光洒在客户身上的感觉是最好的。

15、如果估计客户有意向，应该默计屋内的固定设施（空调等），不要回到公司后再来确认。

16、带看过程中可安排同事打电话做状况（主推盘源要复看、要付定等）。

17、带看完毕一定记住要和房东联系，即使客户无意向也要打电话，因为这是一个很好的了解房东心态的机会，而且可以体现自己的专业形象（要告诉房东你是德佑地产的** ），为房东的维护，今后的议价打好基础，杰出的经纪人不会忘记一点一滴的