物业自负盈亏与开源节流方案

采用综合工时制，减少休息日的加班费； 员工加班采用补休方式处理，减少加班支出； 由报纸媒体改为网络招聘广告的形式，减少招聘费用； 会所等受季节影响较大的经营项目，采取聘请临时工的 方式（如：健身教练、救生员）； 在不影响质量及运行的情况下，外判服务（如高压运 行）； 新项目的人员招聘除个别管理层员工外，尽量安排于竣 工验收后、入伙前1-2月入职；
节流举措（概述）
通过上表，占管理支出比例较大的三项为： 人工费用； 57% 公共能耗；3.4% 维修保养费用；4%
根据每个项目的情况可能存在个别差异，故对于 项目开支进行详细分析及平衡，有针对性的开展 节流举措，方可获得较明显的效益。
节流举措（概述）
人工成本的节流措施：

开源举措（概述）

国内多个城市均已出现多个管理项目的情况，应充分发挥团队优势， 资源共享； 充分利用会所资源，以有竞争力的价格、多样化服务、特色活动吸 引业主及，以提升人气、增加收入方式冲抵支出，减低赤字； 根据项目位置及入住率，引进小区直饮水、自动售货机、洗衣等服 务设施或资源，在提升服务的同时，增加收益； 以发展商推广费用与小区/会所活动相结合的方式，充分利用公司内 部资源； 广告收入：在小区内电梯/停车场设置广告，主要考虑与业主日常生 活相关的广告类； 场地收入：将部分空闲场地出租于如电信/移动等承包商做机房使用， 一方面可提升小区通讯质量，另一方面可稳定获取一定租金。比华 利及大都会都有采用，比华利租金每月为1700元/月。
节流举措（概述）
费用构成 所占管理费比例(以比华利2008年1-10月费用为例) 员工费用 57% 行政费用 4% 公共能耗 3.4% 保险及折旧 1.7% 清洁费用（外判） 18% 维修保养费用 4% 其他杂项 （HPS费用分摊/小区活动及装饰）3% 管理者酬金 9%
节流举措（概述）
公共能源（六）：
外包服务： 将部分运行管理工作外包（如高压运行代管等）， 在不影响质量的情况，以减低支出； 制订定期维修保养工作计划，根据维修计划对部 分人工耗时长、专业技术要求的项目予以外包处 理；
节流举措（概述）
保安费用： 通过岗位调整、采用科技管理手段精简人 手（如电子围栏）； 外判服务（如：对巡逻岗及车场等岗位外 包服务，保安形象及核心岗位由我司自聘 员工负责，以保证服务品质）；
开源措施:
考虑小区入住户数120户，开源措施以增加会所营运收入为主：
1、针对会所消费人气较低的现状，采用下调部分功能房价格、及推行 7折优惠活动（或办年卡赠送季卡等），吸引业主及访客人流及使用率， 同时促进会所其他辅助功能的收入； 预计人流量及营业额增加幅度见下表（参考会所08年8-10平均人流及收入）
住宅部分 会所
RMB2,130,157
RMB 56,850
开源/节流措施
目前已采取/实施：
开源： • 后备场地出租收入：会所出租两间机房予网通/联通作信号 机房，在优化小区通讯信号的同时，增加会所租金收入 1600元/月； 节能： • 园区公共照明及会所公共照明将灯具白只灯更换为节能灯管， 及将普通节能灯更换为优质节能灯，照明节能率达到40%； • 会所游泳池废水回收，用于园区冲洗地面等用水，节约清洁 用水费用500元/月；投入改造费用约12000元；
节流举措（概述）
公共能源（一）：

照明系统
在不降低照明质量的前提下，通过前期设计介入、系统改造等方式 节约用电，达到高效、安全、环保的目的。根据物业管理的地域、 场所的不同，重点对以下项目进行合理安排及调整，达到节能目的：

安装照明节电装置（如：大都会广场）； 照明灯具的选择； 开关控制设备的选择； 设备开关时间的合理调整； 开关方式的调整；
目前人流
目前收入 （各功能房） 5102.66元/月
优惠推广后拟 争取人流 80人/日
优惠推广后拟提 升收入 （各功能房） 7150元/月
提升收入 比例 40%
40人/日
• 2、逐步启动咖啡厅经营（前期以销售包装食品、速溶饮料及 简易快餐为主），开通会所免费无线上网功能，吸引人流，同 时为社区活动提供饮料食品，预计增加收入600元/月；一次 性投入费用为包括增加照明及宽带费用（约2000元/年）， 人员由厨师、杂工及会所服务助理兼任，预计4个月收回投资， 2009年增加收入4500元； • 3、提升多功能厅用途，增加室内羽毛球场，预计增加场地收 入400元/月，一次性支出采购器材费用2500元，预计6个 月收回成本； • 4、提升网球场用途，增加篮球半场训练功能，预计增加场地 收入400元/月，一次性支出采购器材等费用4000元，预计 10个月收回成本； • 5、刺激内需，如员工或社区活动均采购会所咖啡厅物品，公 司举办员工活动及培训使用会所之场地；
公共能源（三）：

空调系统


在商场、大堂及会所等出入口采用双重门/旋转门设 计或加装闭风器，以减少冷气/暖气的流失； 对于中央供冷系统的物业，在春秋换季期间，应对冷 水出水及回水温度进行密切观察，根据天气变化情况， 对出水温度进行调整及缩短供冷/供暖时间，以达到 节能的目的；
节流举措（概述）
公共能源（四）：
物业管理企业 自负盈亏与开源节流
出现亏损的原因




管理费缴费率过低； 管理费标准过低，不符合实际经营及市场发展趋 势； 项目分多期开发，而因前期入住户数太少，而不 可避免会出现管理帐项亏损； 承担过多发展商售后服务责任，造成财力物力的 消耗及管理费使用不当； 会所使用率低，导致大幅亏损，影响管理帐目；
节流举措（概述）
公共能源（五）：
变频控制系统 在前期介入阶段，应与发展商项目部协调尽量采 用变频功能的机电设备，如：风机、水泵、电梯、 空调等系统。以南岸商场项目为例： 根据使用频率及耗线量，生活水泵选用变频泵、 消防泵及电梯井坑等的污水泵，则为普通水泵； 电梯采用变频设备，扶手梯则采用了具备待机节 能状态装置的设备。
相对应的举措

专注物业服务，作到质价相符； 管理费标准应合理及符合市场发展的情况，不宜定得过低； 尽量控制欠管理费的情况，不可在出现大量欠费或形成欠费风气才作 出处理； 对于多期开发的项目，应尽量延续管理权；即使前期户数少导致管理 帐出现亏损，也有足够时间追回或在后期减低赤字； 尽量采用酬金制，减低管理公司风险； 充分开发会所潜在资源，根据入住情况及客户需求不断调整经营模式， 减亏为盈； 开源（见后附详述）； 节流（见后附详述）；
比华利豪园管理帐分析
背景：重庆比华利豪园管理费标准为3.4元，始定 于2Biblioteka Baidu04年，至今未作出调整。随着近年国内物价 水平不断上涨，及会所营运状况不理想,管理费 帐项出现亏损。
比华利豪园管理帐分析
根据2008年1-10月财务报表数据:
管理费/营运收入 支出
RMB2,116,209
RMB 754,001
节流举措（概述）
行政支出 推行集团采购：对同一城市设有2个以上管理项目的城 市，推行集团采购（与公司IT采购相同方式），减少各 管理处行政支出及获取更优惠价格； 对于需进行登报发布招标信息的外判工程，尽量采用网 络发布，以减低此项支出（大都会2007年度招标广告支 出5-6万元，比华利豪园支出1-1.5万元）； 尽量采用VC/电话会议的形式，减少日常差旅支出； 尽量减少各类预付款；
建议调整部分设施收费项目
类别
干蒸/湿蒸
洗浴房 停车位
现时收费
20元/次
10元/次 3元/小时 桌球30元/小时 沙弧球30元/小时
建议
使用泳池/健身/网球场的 会员免费 同上 当日在会所消费客人全部 免费停车 两种球类位于同一房间， 按进入该房间计时收费即 可，不按球类区分
桌球/沙弧球
节流措施：
项目 会所 1、调整会所营业时间 （冬季营业时间11:0020:00），可相应调整会 所人员工作时间及人数； 园区 （15万/年） 1、将员工招聘和工程外判广告途径更改为网络广告， 目前刊登广告为4500元/次，可节省相关费用。 2、保安(现为自聘，44人，三班两运转)： 目前岗位安排如下： 北门岗 3人 南门岗 2人 监控中心 1人 会所门岗 1人 园区巡逻 3人 外围巡逻 1人 机动及换休 3人 可考虑将巡逻岗位（5人/班*3班）外包服务，核心 岗位及形象岗仍采用自聘，可减少相关保安支出。 3、高科技设施应用；如在外围增加电子防护网，可 相应减少巡逻人员6人。 4、大型项目巡逻采用电单车等机械设备，缩短巡逻 时段，适当减少保安人手。
水电计量表具的量化管理



根据重庆法规，物业公共用电、用水的抄表工作，由管理处负责并 需垫付共享水电费用，再向业主公摊，因此，做好水电计量及按月 分析平衡十分必要。 前期，协调项目部对公共用电/水分类(商用/民用）及计量作好合理 安排，加装分表，以便于计费；若为已建成项目，EMO亦应自行安 装分表； 管理处应定期对查抄总表、分表数据，对计量数据进行分析（采用 各种表格或图表，并与前期数据及往年数据对比分析）。 通过水、电的量化管理，可及时发现异常，保证节能工作的顺利开 展。
节流举措（概述）
公共能源（二）： 供水系统



供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等易发生 “跑冒漏滴”的部位，应选用质量过关的零配件； 保持经常巡视，及时检测维修供水管网，以免供水系 统漏水发生浪费； 因地制宜，合理使用及分配水资源： 在条件许可的情况下，设立雨水回收或循环水设施；
节流举措（概述）