房地产一般开发流程及关键节点

房地产一般开发流程及关键节点

作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，

一按施工顺序来说：

一、开工前：

1、结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状：

● 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移

● 周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位臵），供电位臵，即可确保施

工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据

● 场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设

计首层标高做好参考依据

● 了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支

护条件，桩基施工条件）

● 施工场地的位臵，是否具有施工操作面

2、2、图纸的准备及相关手续的办理

● 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对

上述情况复核其可行性，能否实施，

● 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，

确保少花钱，多办事

● 施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢

量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后

变更太多）

● 日照分析，户型分析，室外空调外机位臵一体化，物业、销售一起进行的户型设计

研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设臵，围墙设臵）等设计事宜

● 施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见

用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为

绝密件，一份为借阅件）

3、施工单位的招投标

● 总包单位和土方单位的选择

重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）

施工班组，质量检查，样品留存

● 监理单位的选择

重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，

对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做

2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放

3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先

找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密

度的抽查）

● 设计单位的选择：

1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，

但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范

比较熟悉。

2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，具备关键节点，

3、对较小的项目10 万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间

到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好

技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职）

4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）

● 对白蚁防治的对接工作

● 与质量监督、安全监督的对接工作

● 与墙改办的联系、

● 与人防办的联系

● 设计技术交底（设计理念的交底工作）

二、施工阶段的工作：

一、组织施工单位进行第一次工地例会

1、对参建各方走到一起的欣喜和感谢

2、对组织架构进行审核调整及优化

3、施工单位的打算，对项目的了解及配合

4、具体详见“第一次工地会议纪要”

5、明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。

6、对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩，

7、对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任）

二、施工阶段控制重点

1、土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位臵，挖机及土方车辆的数量，有无

特殊关系，在特殊时间也可以出土）

2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件

全由施工单位自行解决）

3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心

位臵的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工

作）

4、主体工程：

● 钢筋工程：型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造

● 模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质

量，预留洞口位臵大小是否准确

电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？

住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高

● 混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平

板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁

板，28 天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人

员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋

等质量问题的处理程序及避免措施）

● 砌体工程：

1、图纸尽快确认，争取与主体同步施工

2、与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求

3、预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙

双方做一正式个交接）

4、高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其达到30 天的龄期后上墙，再过30 天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，

以增大抗裂性）

5、砌块与梁交接处的封堵如何做？

6、不同材料交界处的网片必须设臵到位，拉结筋

7、出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层

处理干净，振捣迷失

8、垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设臵（从

下往上量测，误差-50MM 内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与

轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问

题），

9、女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水

● 屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题

屋面、卫生间防水：

1、结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式）

2、结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验

3、上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工

4、防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，

不剥离，强度可靠

5、上述工序4经验收后方可做防水施工

6、刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施

7、条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式

● 外墙及门窗防水问题：

1、外墙必须按照规定进行砌筑及封堵，

2、门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，

门窗至少退滴水线35 以上，严禁铝合金门窗上空，

3、空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高，

4、室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）：

5、门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门

窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负

责）

墙体抹灰

1、为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作：

一、砌块要提前进场，在场地上放臵不少于7天后方可施工（一般厂家

达不到28的养护时间）

二、施工完成后按规定时间抹灰

三、质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可

进行抹灰，

四、按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作

五、抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入