某房地产开发有限公司工作流程
房地产开发基本流程(图解)
房地产开发流程图解一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建立阶段四、项目销售及售后效劳阶段第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进展研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建立项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建立工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进展项目立项。
2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建立条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业容和围进展审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建立布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业容和围进展审查。
4、规划部门对规划总图进展评审，核发《建立用地规划许可证》。
5、规划部门确定建立工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。
5、国土资源局进展用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进展审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。
8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发流程
2.4房地产开发项目招标
招标组织形式 招标方式 招标程序
房地产开发公司自行招标 委托招标机构代理招标投标
公开招标 邀请招标 准备阶段 招标阶段 开标定标阶段
2.5 办理施工许可
2.5.1 申请施工许可应具备一定的条件
2.5.2 施工许可证的申办程序
建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》 建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》 并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请 发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理 建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的， 应当重新申请领取施工许可证
大限若至？
• 商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年 《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿 用至今。1994年《城市房地产管理法》规定：“土地 使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需 要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除 根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批 准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定 支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照 何种规定支付土地出让金。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地 产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让和协议出让。
内涵：
• 土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家， 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、 企业、其他组织和个人。
工之日起两个月内向发证机关报告; （6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。
2.6 项目管理阶段
投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理
房地产公司现场操作流程表
现场操作流程表各操作流程、表格体现
一、流程体现
1、销售业务流程
1.1案场销售业务基本流程
1.2电话接待流程
1.3新客户接待流程
1.4老客户接待流程
1.5客户跟踪回访流程
1.6沙盘区讲解流程
1.7户型解读流程
2、销售管理流程
2.1销控方案制定流程
注：R1表达一个循环流程。
2.2内部认购流程
2.3集中开盘流程
2.4认购管理流程
2.5签约管理流程
2.6延迟签约申请流程
2.7按揭贷款办理流程
2.8特殊优惠申请流程
2.9认购阶段换房流程
2.10认购阶段退房流程
2.11签约阶段退房流程
2.12加名减名更各流程
二、表格体现
1、现场业务表格
2、销售管理表格百问百答。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
房地产项目开发的四大程序及十个流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门备注项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。
项目选址方案 设计任务书、投资计划 项目 前期 阶段初步设计（建设方案） 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。
发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。
施工图设计、图纸审查 建委（建设局）项目 准备 阶段项目征地、报建、招标 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
土地、环保、消防、人防、 规划、建设等行政管理部门项目 施工 阶段组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。
建设局验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。
建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室项目 竣工 验收 阶段产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。
房地产管理局二、房地产公司项目开发的内部工作流程主要工作内容 工作部门主 项节 点 工作阶段大类小类说明分 项 主办部门 主办岗位 协办部门备注 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件项目部现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部 研发部 工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部 土地信息 收集了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑项目部研发部了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 项目部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 土地价值初判了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部现状图（四至电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。
房地产工作流程篇
项目开发指引手册第一篇工作流程篇第一章项目开发流程第一节、项目开发流程一、土地的获取和办理《土地证》◆前提条件：签订国有建设土地出让合同◆办理结果：取得《土地证》◆过程关键：缴纳土地出让金1、通过参加政府组织的土地拍卖会，竞标获取土地使用权。
签订《国有建设用地使用权出让合同》（由“国土局土地利用科”办理,缴纳土地出让金、提供《拍卖文件》、《国有土地使用权成交确认书》复印件(原件备查））；2、由“国土资源调查规划所”出具界址点坐标表（提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件);3、由“城市规划设计院测绘所”出具地形图（公司缴纳测绘费用);4、由规划局用地科出具规划用地红线图（在“交行政服务中心规划局窗口"领取，提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件（原件备查）、《界址点坐标表》复印件（原件备查）交“行政服务中心规划局窗口”）;5、由“国土资源调查规划所”出具地籍调查表、面积界定通知、地籍图（提供《规划用地红线图》原件（电子文档）、《国有土地使用权成交确认书》复印件、签订《地籍图测绘》委托书、缴纳测绘费用)；注：如土地出让金此时未缴纳，以下流程无法办理6、“国土局土地利用科”报件(由“国土局土地利用科”办理，将“国土局土地利用科"出具《宗地收支明细台帐》交“国土局财务科"出具“土地出让金发票"（有土地拍卖保证金票据的应在“土地交易所”将“土地拍卖保证金"转入“国土局"后才能出具）,再将“土地出让金发票”(复印件）交回“国土局土地利用科”,由“国土局土地利用科”按照他们的组卷方式提交“行政服务中心国土局窗口”）；7、“国土直属分局"取件（由“国土直属分局"在“行政服务中心国土局窗口”取件后,填写《土地登记申请书》、《土地登记委托书》、《土地登记法人代表身份证证明书》附：“企业法人营业执照”“税务登记证"“法人代表及委托代理人身份证"复印件加盖公司鲜章,提供《地籍调查表》、《国有土地使用权成交登记卡》、《宗地面积界定通知》、《地籍图》、《规划用地红线图》、《规划设计条件》原件，“土地出让金税票”、《国有土地使用权供地预案》复印件)；8、“国土直属分局”送件（由“国土直属分局"将准备齐全的所有资料送至“行政服务中心国土局窗口”,等候出证）；9、“国土直属分局”取证（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局窗口”取证后通知领取《土地证》，缴纳办证费）.二、发改委立项办理及所需资料◆前提条件:取得《土地证》◆办理结果:发改委立项批文◆过程关键：资金证明办理发改委项目立项,提供以下资料：1、公司法定代表人签署的《四川省企业投资项目备案申请表》；2、企业法人营业执照副本复印件；3、组织机构代码证副本复印件；4、符合国家政策规定的资金证明；5、土地资源局出具的项目用地意见（国有土地使用证复印件等）；6、规划局出具的项目规划意见（项目规划意见等）；7、经办人身份证复印件；8、相关行业资质证明;9、法律、法规和规章规定的其他材料。
房地产项目开发流程全过程
房地产项目开发流程全过程一、项目准备阶段1.市场研究：房地产开发项目的首要步骤是进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
这一步骤涉及对人口分布、经济发展、竞争格局等因素的综合分析，目的是确定项目的定位和规模。
2.项目策划：在市场调研的基础上，制定详细的项目策划方案，包括项目目标和定位、产品规划、项目周期和投资预算等。
3.融资计划：根据项目策划方案，制定融资计划，确定资金需求和筹资方式。
4.土地寻找：通过政府招标、土地出让或与业主协商等方式，寻找适合开发的土地。
5.土地评估：对选定的土地进行评估，确定其开发潜力、用地性质和限制条件等。
二、规划设计阶段1.规划设计：聘请设计机构进行项目的规划设计，包括土地利用、布局设计、建筑设计和景观设计等。
2.项目审批：将规划设计方案提交给相关政府部门进行审批，包括环保、质量监督等部门。
三、土地交易阶段1.土地出让：通过拍卖、挂牌或协议等方式，与土地所有者进行土地交易，取得土地使用权。
2.签订合同：与土地所有者签订土地租赁或购买合同，明确双方的权益和义务。
3.拿地手续：办理相关手续，包括用地规划手续、土地使用证和房屋预售许可证等。
四、工程施工阶段1.招投标：通过招标方式选择施工单位，签订施工合同。
2.工程施工：实施房地产项目的具体施工工作，包括土地平整、基础设施建设和房屋建筑等。
3.监理管理：聘请监理机构进行项目的监理管理，确保施工质量和进度的控制。
五、销售推广阶段1.产品定价：根据市场需求和竞争情况，确定项目的销售价格。
2.销售推广：进行项目的销售推广活动，包括广告宣传、展览会和网上推广等。
3.销售合同：与购房者签订购房合同，明确双方的权益和义务。
4.交房验收：将房屋交付给购房者，进行正式的交房验收手续。
5.售后服务：提供项目的售后服务，包括维修保养和物业管理等。
六、项目运营阶段1.物业管理：委托物业管理公司进行项目的日常管理工作，包括安全保卫、环境卫生和公共设施维护等。
房地产开发公司工作流程
房地产开发公司工作流程
1.市场调研与项目策划阶段
房地产开发公司首先进行市场调研，以确定需求和市场趋势。
在调研的基础上，公司进行项目规划和定位、地产竞品分析、项目可行性研究和财务测算等工作。
这一阶段的目标是确保项目的可行性和市场前景，并为后续的开发工作作出决策。
2.土地收购
在确定了项目的规划和定位后，公司开始寻找合适的土地，进行土地收购。
这包括与土地所有者协商、评估土地价值、跟进土地政策和法律要求，并最终与土地所有者签订土地使用权合同。
3.规划与设计
一旦土地获得，公司进行项目规划和设计。
这包括基础设施规划、建筑设计、景观设计等。
公司需要与设计师和工程师合作，制定详细的项目规划和设计方案，并获得相关政府部门的批准和许可。
4.资金筹集与投资
5.建设与施工
当资金筹集到位后，开发公司开始进行项目的建设和施工工作。
这包括与建筑承包商和供应商签订合同，监督施工进度和质量，确保项目按照设计方案完成。
6.销售与营销
7.交付与运营阶段
一旦建设完成，开发公司开始进行房产交付和运营工作。
这包括办理房屋交付手续、进行物业管理、组织业主委员会的成立等。
公司需要确保房产交付的顺利进行，并为业主提供良好的运营和管理服务。
8.售后服务与维护
总结起来，房地产开发公司的工作流程包括市场调研与项目策划、土地收购、规划与设计、资金筹集与投资、建设与施工、销售与营销、交付与运营、售后服务与维护。
每个阶段都有不同的工作和活动，公司需要协调各个环节，并确保项目的顺利实施和商业成功。
房地产开发流程周期以及流程
房地产开发流程周期以及流程第一部分，房地产开发公司的准备工作。
第二部分，行政审批部分一、选址定点阶段。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段三、初步设计和施工图设计审查。
四、规划报建图审查阶段五、施工报建阶段六、商品房预售许可阶段七、建设工程竣工综合验收备案阶段。
没错，现在大家都是知道的，国家政府和经济发现是越来越快了，而且作为现在的房产开发商的生意也是很不错的，大家所处可见的就是房地产开发商开发新的房子了，那么接下来就为大家普及下关于▲房地产开发流程周期以及流程。
▲房地产开发流程周期从规划立项到物业交付，少则几年，多到十几年.按照房地产开发的四大环节分，各阶段的时间表为：在前期和报批过程中，一般为10-18个月在工程的施工过程中，单体建筑一般为11-18个月在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月,推广期(蓄势期)3个月,强销期、持续期3-6个月▲房地产开发流程一、建设用地预审市国土资源局根据《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令，2004年12月1日起施行)，对征地项目进行建设用地预审。
审查项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策，是否符合用地标准和土地利用年度计划指标等情况，自受理预审申请之日起20日内出具预审意见。
二、发布征地通告开发商征地流程根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确要求，在征地依法报批前，国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。
征地项目预审通过的，市国土资源局发布征地通告，将预征收土地用途、面积、补偿标准和安置途径等告知被征地村和村民，维护被征地农民的知情权。
通告后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿范围。
三、开展征地调查开展征地调查是征地前的重要基础性工作。
市国土资源部门(征地拆迁工作机构)会同被征收土地的所有权人和有关部门深入被征地村、被征地地块，对拟征收土地的四至边界、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等情况进行全面调查核实，对征地拆迁范围内的被征地拆迂户用地面积逐户勘测核实，对房屋面积、结构及其他地上附着物等情况认真搞好登记。
房地产项目公司开发工作流程示意框图
注：房地产工程公司开发工作流程示意框图
土
地
市
场
竞
拍
得
地
地盘版目标成本目标成本（启动版
）.xls 方案版目标成本目标成本（方案版
）.xls
批准执行版目标成本
目标成本（批准执
行版）.xls
目标成本（施工图预算版）.xls 附表2房地产开发合
同清单.xls
附表1国信地产集中
采购计划目录（20090
项目招标合约计划.
xls
说明：
1〕红色箭头暗示总个工程的关键线路，也是总个工程的总
工期；其他线路为非关键线路，此线路上的工作有必然的充裕，但其最后完成时间不得迟于与关键线路订交处的最迟完成时间；否那么，将影响工程的总工期。
2)本框图中的颜色暗示的是相应工作的责任部分，其它部分
有配合的义务。
3)本框图中的阶段划分是以工程公司房地产开发整体业务流程划分的。
营销客服部 综合打点部
研发设计部 总工办
工程技术部 合约审算部
4〕虚框及插入表格对应于该阶段的目标成本要求 工程竣工结算及成本后评估成本后评估表.xls
月度回忆与动态成本控制、查抄动态成本表.xls。
房地产项目开发流程完整版
房地产项目开发流程完整版第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金.第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点；2)规划总图审查及确定规划设计条件；3)初步设计及施工图审查；4)规划报建图审查；5)施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产开发集团公司：开发工程建设及工作流程管理大纲
房地产开发工程管理大纲第一部分房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即介入。
第一节施工准备阶段工作流程第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述一.围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：（1）配套部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。
围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。
对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
（2）明确征地红线。
工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。
若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解决。
（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
2.围蔽工程注意事项（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。
（2）按已制定的实施方案组织施工。
（3）工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。
（4）围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。
二.申报临水临电配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。
临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用临时供电的需要。
三.现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。
正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在配套部的协调督促下由当地政府相关部门完成。
然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助配套部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
配套部应摸清原有地下管网的概况及图纸并向工程部通报，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的实际分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。
一、公司提出开发设想在市场经济体制条件下,开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
二、可行性研究公司提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段.目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果,这就需要公司上下对此项工作重视起来。
三、申请项目用地土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国,由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。
公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。
绿城房地产开发全流程楼建伟
商用物业—办公
绿城·宁波研发园二期实景
商用物业—酒店
新昌雷迪森酒店实景
石材保护
洁具龙头保护
门套保护
■ 发挥好抢工阶段以身作则和现场指挥协调的能力;
■ 各阶段施工过程中，根据交付时间点的倒排，及时做 好工程进度调控。
七 项目交付管理
■ 做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预 控和解决方案； ■ 组织落实项目交付前的 “一房一验”工作； ■ 合理安排好各项验收与交付节点间的关系。
➢最大化地利用后续 的工程节点，如外立 面呈现、公共部位精 装修呈现、局部景观 呈现，以及周边支撑 性资源的呈现，开展 软性的媒体推广和营 销活动。
项目交付前准备阶段
1
2
➢重新梳理以往开盘 销售过程中的销售说 辞、销售合同条款、 销售物料、销售广告， 仔细研究与交付产品 的差异点，制定统一 的说辞和解决办法；
商用物业—酒店
杭州四季酒店效果图
商用物业—酒店
海南清水湾威斯汀酒店效果图
■ 做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构 形式、成本预控等提供参考；
⑴ 自然条件；如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导 风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪 水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地 貌等。
结构梁、柱质量控制
主体施工管理
上部蓄水
下部无渗漏点
蓄水试验，结构板质量把控
主体施工管理
砼覆盖养护
六 施工过程管理
■ 把握好各分项工程对项目整体进度影响的控制关键点， 如挖土对桩基工程的影响、基坑围护安全性问题对开盘 节点的影响等； ■ 做好样板施工阶段中各类销售道具与工程关联方面的 把控（如售楼处、样板房、模型、实景等）；
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
房地产开发企业工作流程
房地产开发企业工作流程房地产开发企业工作流程主要包括规划设计阶段、审批程序阶段、建设阶段和销售阶段。
下面将分别进行说明：一、规划设计阶段1、土地选址：择优选取在城市中心或繁华地段且交通便利的土地进行开发。
2、规划设计：全面规划设计，包括项目功能、建筑风格、建筑用途、土地利用类型、建筑面积、基础设施等方面。
3、设计编制：设计编制包括招标、方案设计、初步设计、施工图设计等环节。
4、施工单位的选择：对施工单位进行招标，通过评审选出合适的施工单位。
二、审批程序阶段1、项目规划审批：根据项目的规划设计，提交申报审批。
2、环境评估审批：对项目周边环境进行评估,达到国家环保要求后提交审批。
3、房地产开发许可证：向国家或省级建设主管部门申请房地产开发许可证。
或许可证：开发企业应该向地方住房保障部门申请预售（预租）许可证。
三、建设阶段1、动工：获得施工许可证后，可动工开工。
2、材料采购：从厂家或批发商处采购所需材料。
3、施工：按设计方案进行施工。
4、质量检验：对每一阶段的工程进行检验，确保符合质量标准。
5、施工现场管理：严格管理施工现场，防止安全事故和其他问题的发生。
四、销售阶段1、物业管理：将开发项目运营交由物业管理公司进行处理。
2、销售策略筹划：确定销售策略，并根据市场需求和消费者的要求选择营销方式。
3、售楼中心的建设和管理：根据项目的规划设计建设售楼中心，并通过专业化的管理提升购房者的购房体验。
4、营销推广：通过各种广告渠道进行营销推广，不断提高品牌知名度和形象。
5、签约、过户：销售完成后，通过签约和过户完成所有手续。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产工程开发流程〔完整版〕第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。
4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理工程选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发【建设用地规划许可证】。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发至竣工流程、工作内容(完整版)
房地产开发至竣工流程、工作内容（完整版）完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发工作流程大全(35页)
房地产开发工作流程大全A1 项目信息收集及过滤：新建项目研究及决策流程图A2 项目概念策划：新建项目可行性研究程序为保证公司的可持续性发展，在合理利润的情况下取得土地的开发建设权利。
对于集团公司意向的土地在获得项目建议书或政府发布的土地招、拍、挂信息，由集团造价控制中心、财务、销售公司、研发中心及公司高层为新建项目研究流程的主管部门。
集团公司的研发中心委托设计咨询公司签订可行性研究合同，并详细注明有关事宜。
同时销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。
针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。
报集团总经理确定建设方案、建设规模。
技术总监定案项目实施进度计划。
财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。
根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。
审批同意后办理招、拍、挂手续。
A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金2、签订土地出让合同3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款4、税务局核定土地出让金契税并缴纳5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图10、将上述完成资料报房产交易中心审批11、到房产交易中心领取土地证A4 项目策划书：取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。
A5 土地预审1、持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包括：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容2、领取批复A6项目环境评测1、填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。