房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训哎呀，今天咱们聊聊房地产开发企业的企业所得税汇算清缴，这可是个热门话题哦！房地产行业风起云涌，大家都想分一杯羹，但税务这一关可不能掉以轻心。
企业所得税，听起来有点儿严肃，其实它跟我们的日常生活息息相关，就像我们每天吃饭睡觉，少不了的。
你们知道吗？这税就像那天上的云，变化无常，有时厚重，有时轻盈，捉摸不定。
汇算清缴，这个词一听就让人感觉有点儿复杂，其实简单得很。
就像你晚上要做饭，先得把材料准备齐全。
房地产开发企业一年到头，干了不少好事，挣了不少钱，但这时候可不能高兴得太早，得先把账理清楚。
你想啊，挣了钱，不交税，相关部门可不会放过你，就像大灰狼盯着小羊一样。
然后，咱们得说说汇算清缴的具体操作。
听着可能有点儿枯燥，但其实里面的门道还挺多的。
每年年底，企业得准备一份清算报告，就像交作业一样，内容得包括企业的收入、支出，还有各种优惠。
你得把这些信息整理得清清楚楚，别让税务局的小伙伴们觉得你在玩猫腻。
没错，透明度是关键，心里有数才能高枕无忧。
说到优惠，哎呀，真是个好东西！开发商们可要好好利用哦。
国家为了鼓励房地产行业的发展，推出了不少优惠，比如减免税、抵扣税等等。
这些就像那春风拂面，让企业在困难的情况下也能轻松一点。
可得注意，有时候就像天气，变化得很快，得时刻关注，才能把握住机会。
汇算清缴的过程中，资料的准备也是非常重要的。
企业要把各种凭证、发票、合同都准备齐全，简直就像考试前复习功课，绝对不能马虎。
特别是合同，万一出点儿差错，后果可就严重了，就像考试时不小心填错了答案，那可是大失水准哦！所以，平时要注意收集资料，确保每一份都真实有效。
这时候，许多人可能会觉得，有那么多的规定，真的能搞定吗？别怕，很多企业会请专业的税务顾问来帮忙。
就像打游戏，难关太多了，可以请个高手来带你飞。
专业人士会教你怎么合理避税，帮你解读，省下来的税金，嘿嘿，都是你的“意外收获”哦！再说，汇算清缴可不是一蹴而就的事，时间管理可重要了。
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。
政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。
纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。
鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。
4.税收处理的特殊性。
--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。
企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。
取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
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CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
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销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引
青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引来源：国家税务总局青岛市税务局时间：2019年5月10日作者：房地产行业税收政策专家团队目录1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7房地产行业企业所得税新政策1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》）二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要事项调整探讨
财经纵横房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要事项调整探讨李秀河 保利(青岛)实业有限公司摘要：房地产行业企业所得税汇算清缴是财务工作的一件大事，做好此项工作，要求企业的财务人员要有个清醒的认识和完整的思路。
本文以税法及相关法规规定等为基础，对实务中房地产行业企业所得税汇算清缴思路及重要调整事项进行探讨。
关键词：房地产行业；汇算清缴；事项调整中图分类号：F275；F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)024-000165-01一、企业所得税汇算清缴思路与其他行业相比，房地产行业企业所得税清算既有共性，即常规项目调整；也有其独特性，即特殊事项调整。
根据开发的项目所处的阶段不同，房地产单位企业所得税汇算清缴工作可分为以下三种类型：开发项目尚未预售型，开发项目已预售但未竣工型和开发项目已竣工交楼型。
以上三种类型企业，汇算清缴工作差异很大，清缴思路如下。
１．开发项目未预售类型企业此种类型房地产企业，或者尚未取得开发项目，或者已取得开发项目尚未开工建设，或者已开工在建但尚未预售。
对于这种类型企业，企业所得税汇算清缴不涉及到预售收入调增应纳税所得额，更不涉及到开发成本的调整，所涉及的主要是计入“销售费用”和“管理费用”中的费用及营业外收支等的调整，即只涉及到常规项目调整，与其他行业企业基本相同。
２．开发项目已预售但未竣工交楼企业此种类型的开发企业，其项目在建设阶段并已预售，已取得预售房款收入，但因未交楼尚未结转营业收入。
与第一种类型企业相比，此种类型企业所得税汇算清缴要根据当地政策规定的不同产品毛利率，按照产品类型调增应纳税所得额。
３．开发项目已竣工交楼类型企业此种类型房地产企业，所开发项目部分或全部竣工交楼并结转收入、成本。
与第二种类型企业相比，此种类型企业所得税汇算清缴还要进行以下两部分调整：营业收入调整和营业成本的调整。
综合以上，房地产行业企业所得税清算独特之处是主要涉及到三种特殊项目调整，即预售收入、营业收入和营业成本的调整。
年房地产企业汇算清缴完全攻略
年房地产企业汇算清缴完全攻略年房地产企业汇算清缴完全攻略随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的企业加入其中。
作为年房地产企业，纳税是非常重要的一件事。
理解汇算清缴的基本知识和完全攻略是十分必要的，不仅有助于企业规避税收风险，还能有效降低企业的税收支出。
一、什么是汇算清缴？汇算清缴是指纳税人在一年度内，根据年度所得和相应税款，在全年到期日前向税务机关申报，由税务机关审核核实后，纳税人一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款的一种税务申报方式。
二、汇算清缴的适用范围1. 一般纳税人和小规模纳税人1）一般纳税人：税额不超过100万元的企业或个人，应当在税务机关指定的缴纳期限内，向主管税务机关办理汇算清缴。
2）小规模纳税人：年营业额不超过500万元的小型企业，原则上不强制要求办理汇算清缴。
但涉及到纳税人享受某些税收优惠政策和退税的情况下，需按规定办理。
2. 涉及到指定的税收优惠政策如文化事业建设费、教育费附加、科技费附加等。
3. 跨地区纳税在跨地区纳税中，纳税人如果需要申请退税，便需要办理汇算清缴。
三、汇算清缴的时间和流程1. 时间规定一般纳税人应在次年1月1日至5月31日内，向主管税务机关申请办理汇算清缴。
小规模纳税人不强制要求办理汇算清缴。
2. 流程1）向主管税务机关领取相关表格并填写；2）提交申报表、财务会计报表、纳税申报表、纳税清单等材料；3）税务机关对纳税人所提供的材料进行审核核实，给出汇算清缴结果；4）根据汇算清缴的结果，进行一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款。
四、汇算清缴的纳税优惠政策为了支持实体经济发展，中国税务部门提供了多种汇算清缴的纳税优惠政策。
1. 小微企业所得税优惠政策对于符合条件的小微企业，国家给予所得税减半的优惠政策。
同时，对于新设民营企业或加强科技创新方面投入的企业，在某些情况下可以享受更低的所得税税率。
2. 投资优惠在企业层面，政府还会提供一系列的税收和政策支持，如优惠的退税、补贴等，以提高企业投资和运营效率。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
房地产开发企业所得税的征收范围
房地产开发企业所得税的征收范围包括企业在房地产开发、 经营、转让等环节中取得的各项所得，包括土地出让金收入、 房地产销售收入、租金收入等。
房地产开发企业所得税的征收范围不包括企业从政府获得的 政策性补贴和奖励。
房地产开发企业所得税的计算方法
房地产开发企业所得税的计算方法包 括查账征收和核定征收两种方式。
企业特定行为税收优惠
符合国家税收政策规定的企业特定行 为，如技术创新、节能减排等，可享 受相应的税收优惠政策。
所得税的税前调整
关联交易调整
对于关联方之间的交易，应按照独立交易原则进行调整。
不符合税前扣除规定的调整
对于不符合税前扣除规定的成本费用，应进行相应的调整。
PART 03
房地产开发企业所得税汇 算清缴实务
案例二
总结词
税前扣除项目的规定与操作
详细描述
本案例探讨了某房地产开发企业所得 税税前扣除项目的规定和实际操作， 包括职工薪酬、业务招待费、广告费 等常见扣除项目的处理。
案例三
总结词
汇算清缴的流程与注意事项
详细描述
本案例详细介绍了某房地产开发企业所得税汇算清缴的流程和注意事项，包括汇缴期限、 报送资料、税款缴纳等环节的实务操作。
结算所得税
项目竣工结算后，根据利润总额计算应纳所得税额，并进行结算。
所得税的税前扣除
成本扣除
按照权责发生制原则，扣除当期实际发生的成本费用。
税金及附加扣除
按规定扣除应缴纳的税金及附加。
所得税的税收优惠
特定项目税收优惠
符合国家税收政策规定的特定项目， 如保障性住房、棚户区改造等，可享 受相应的税收优惠政策。
风险趋势分析
房地产企业所得税汇算清缴服务方案
房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。
与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。
国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。
”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。
新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。
新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。
新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项房地产开发企业有⼀定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时关注的要点也不⼀样，这⾥对其简单介绍⼏点。
主要政策依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。
⼀、收到预收款收到预收款就发⽣了企业所得税的纳税义务。
企业销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。
同时相关的税⾦及附加、⼟地增值税可以扣除。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的22⾏⾄25⾏。
⼆、开发产品完⼯开发产品完⼯后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收⼊的实际⽑利额，同时将其实际⽑利额与其对应的预计⽑利额之间的差额，计⼊当年度企业本项⽬与其他项⽬合并计算的应纳税所得额。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的27⾏⾄28⾏。
⼀开发产品成本的确定(⼀)⽇常维护费企业对尚未出售的已完⼯开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共⽤部位、共⽤设施设备)进⾏⽇常维护、保养、修理等实际发⽣的维修费⽤，准予在当期据实扣除。
(⼆)维修基⾦已计⼊销售收⼊的共⽤部位、共⽤设施设备维修基⾦按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这⾥明确移交时扣除。
(三)预提费⽤正常情况下，预提费⽤是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了⼀些例外情形，这是由房地产开发周期⽐较长，结算⽐较慢导致的。
这些例外情形包括：1、出包⼯程未最终办理结算⽽未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不⾜⾦额可以预提，但最⾼不得超过合同总⾦额的10%。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完⼯的，可按预算造价合理预提建造费⽤。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或⼴告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤可以按规定预提。
2024企业所得税汇算清缴整体解决方略与操作要领
2024企业所得税汇算清缴整体解决方略与操作要领2024年企业所得税汇算清缴是企业在年度结束后进行的一项重要工作，是根据全年实际发生的收入、成本和费用进行核算，并对纳税义务进行申报和缴纳的过程。
以下是2024年企业所得税汇算清缴的整体解决方略与操作要领。
1.收集和整理相关数据：首先，企业需要收集全年的营业收入、利润、成本和费用等相关数据，包括增值税发票、原始凭证和财务报表等信息。
同时，还需要收集与所得税相关的税收政策、规定和法律法规，以便后续的核算和申报。
2.确定适用所得税税率：企业根据不同层次和类型的利润，按照适用的所得税税率进行核算。
企业所得税税率为25%。
3.核算和计算税额：根据收集到的数据，企业进行所得税的核算和计算。
核算过程中，需要按照所得税法的规定，进行非货币性资产、费用的调整、税前净利润的计算等操作，确保计算结果准确无误。
4.检查和校验发票及凭证：对增值税发票、原始凭证等进行检查和校验，确保这些凭证的真实性、合法性和准确性。
如有问题，及时调整和纠正。
5.填写汇算清缴纳税申报表：企业需要根据所得税法的规定，填写汇算清缴纳税申报表，并注明相关的核算方法、调整项目和计算依据等。
申报表格包括汇总表、纳税调整表和纳税实质表等。
6.缴纳税款及申报：企业根据计算出的应纳所得税额，按时缴纳相应的税款，并在规定的时间内将申报表提交至税务机关。
同时，还需配合税务机关的相关核查工作，回答问题，提供相关资料等。
7.审核和审计：对于特定条件下的企业，需要进行财务审核和税务审计。
审计过程中，需要提供相关的财务报表、征税依据和相关凭证等。
8.备案和存档：完成汇算清缴后，企业需要将相关的核算和申报记录进行备案和存档，确保随时可以提供相关材料和数据。
总之，企业在进行2024年企业所得税汇算清缴时，应按照国家税收政策和法律法规的规定，收集和整理相关数据，核算和计算税额，检查和校验发票及凭证，填写汇算清缴纳税申报表，缴纳税款及申报，配合税务机关的审核和审计工作，最后进行备案和存档。
天职研究：房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（10-11）
天职研究：房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（10-11）2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。
为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，天职税务将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。
其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
国税发[2009]31文作为房地产行业企业所得税汇算清缴规范性文件出台已经9年，由于房地产行业的特殊性及复杂性，加之文件先天性存在的问题，导致在实际执行过程中一直争议不断。
笔者不揣浅陋，根据自身经验，结合对政策的理解并汲取众家之精华，汇集常见问题及答案，形成此文以飨读者。
文中问题均为日常沟通中我们客户实际提出的问题如果观点有失偏颇之处，敬请各位看官批评指正！——笔者按实务篇8非货币性交易（投资）的处理企业将其持有的土地使用权对外投资，根据投资目的不同，税法上对投资方和被投资方分别作了规定：（点击小图看大图）业务案例2014年甲企业采用招拍挂的方式取得一宗土地，土地价款为7000万元，2015年甲企业将该土地作价投资入股到乙房地产开发企业，用于开发阳光世纪项目，评估价格为10000万元。
协议约定，项目竣工验收后，开发的A座商业楼归甲公司所有，开发的B座商业楼归乙公司所有。
项目于2017年竣工交付，并将A座楼办理到甲公司名下，当时A座商业楼的公允价值为15000万元。
甲、乙公司分别如何进行税务处理（确认收入和成本时，增值税暂略）？甲公司的税务处理：2015年甲公司将土地作价投资时，企业所得税上不进行税务处理；2017年分得A座商业楼时，需要分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，即转让土地使用权，确认转让收15000万元，土地成本7000万元，差额计入当年应纳税所得额。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训1. 前言房地产行业是我国经济的支柱产业之一，但同时也是最为复杂的行业之一。
房地产企业的经营活动有着极高的不确定性，这就对企业的财务管理和税务筹划提出了更高的要求。
本文主要从房地产企业所得税方面进行讲解，力求为该行业的财务人员提供一些指导和建议。
2. 房地产企业所得税应纳税所得额的计算2.1 应纳税所得额的确定房地产企业所得税应纳税所得额是指企业经营所得减去准予扣除的费用之后的所得额。
其中，应纳税所得额的计算主要由以下几个方面构成：1.收入确认原则：根据收入确认原则，房地产企业应按照合同约定的收入和款项确定收入的计算基础，同时确认合同履行后所得到的款项。
2.费用扣除原则：在计算所得额时，房地产企业可以扣除其经营所得相关的必要费用，如销售费用、管理费用、财务费用等。
但各项费用的扣除须符合我国税法规定，不能超出规定范围。
3.另计入税前成本的费用：对于部分支出可能同时产生几年的效益，我国税法规定可以分年度计入成本或直接全部计入当期成本。
例如，研发费用和工程建设费用等。
2.2 扣除费用的限制房地产企业在进行所得税纳税申报时需注意以下几个方面：1.贷款利息限额扣除：按照我国税法要求，房地产企业的借款利息在计算所得额时有一定的扣除限额。
企业按照实际借款的利息金额进行扣减，扣减部分不能超过企业当期所得额的30％。
2.非经营性支出扣除：非经营性支出不属于与企业经营活动相关的费用，在税务上不能进行扣除。
如罚款、赞助费等。
3.解除合同支出扣除：对于房地产项目中解除销售合同等产生的赔偿支出，可以在当期所得税计算中进行扣除。
3. 房地产企业税务风险及管理建议3.1 税务风险房地产企业在税务筹划和税务申报中存在一定的风险。
以下是一些可能存在的税务风险：1.关联交易风险：由于房地产开发公司与其关联企业有着广泛的经济往来，可能存在关联交易问题。
企业需合理处理关联方交易的价格设置和交易方式，避免因为价格过高或交易方式过于复杂而被税务机构认定为偷税漏税的行为。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
关于加强房地产开发企业所得税清算及管理的若干思考
关于加强房地产开发企业所得税清算及管理的若干思考【摘要】房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分，其所得税清算和管理对于国家财政稳定和经济发展至关重要。
本文旨在探讨加强房地产开发企业所得税清算及管理的重要性，分析现有管理存在的问题，提出相应的应对措施和加强税务风险管理的建议，同时探讨如何利用税收政策促进房地产行业的健康发展。
通过对现有税收政策的合理利用，可以推动房地产行业的良性发展，从而促进经济的持续增长。
加强房地产开发企业所得税清算及管理不仅具有重要的意义，还为未来提供了发展的方向和建议。
建议相关部门加强监管和指导，以确保税收政策的有效执行，促进房地产行业的稳健发展。
【关键词】房地产开发企业、所得税清算、管理、税务风险、税收政策、健康发展、意义、建议、总结、展望、未来工作。
1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业一直保持着高速增长的态势。
房地产开发企业作为房地产行业的主体，发挥着至关重要的作用。
随着房地产市场的不断扩大和复杂化，房地产开发企业所得税清算及管理面临着诸多挑战。
房地产开发企业所得税清算对企业财务状况的影响不可忽视。
良好的所得税清算与管理能够帮助企业合理规划税务筹划，减轻税负压力，提高资金利用效率，增强企业竞争力。
而不合理的所得税清算则可能导致企业发生税收风险，影响企业的经营状况和发展前景。
加强房地产开发企业所得税清算及管理至关重要。
通过深入研究现有管理存在的问题并提出有效的应对措施，可以为房地产开发企业提供更好的税收管理服务，促进企业健康发展。
利用税收政策促进房地产行业的健康发展也是当前亟待解决的问题。
1.2 研究意义房地产开发企业所得税清算及管理是一个重要的财务管理问题，涉及企业利润分配、税收合规和税务风险管理等多个方面。
对于房地产开发企业来说，加强所得税清算和管理对于维护企业财务稳健、提高经营效率、规范税收行为具有重要意义。
加强房地产开发企业所得税清算可以提高企业的财务透明度和合规性，有助于企业建立健康的财务管理体系，提升企业形象和信誉。
房地产开发企业所得税的汇算清缴建议
纳税Taxpaying财税探讨房地产开发企业所得税的汇算清缴建议姜静（山东金柱集团有限公司，山东聊城252000）摘要：在日益发展的现代社会中，房地产作为社会基础建设行业，逐渐成为社会资金轮转的中坚力量。
与此同时，在以往房地产企业中的粗放型管理所体现出的弊病也日益明显，人财物配置不合理，社会、环境、经济效益无法同步实现等问题亟待解决。
而房地产开发企业不仅要完善企业内部资金链，以提高企业发展的竞争力、促进资金良性循环，更需要关注国家政策等企业外部发展的必要条件，及时解决房地产开发企业所得税汇算清缴过程中产生的问题。
本文从房地产开发企业所得税清缴有关概述出发，为房地产开发企业提出了一些汇算清缴建议，希望能给房地产开发企业以参考。
关键词：房地产；所得税；汇算清缴一、房地产开发企业所得税的汇算清缴相关概述企业所得税作为国家对企业日常生产经营中所征收的税收之一，在房地产开发企业税务筹划过程中占了很重要的部分。
其清缴模式并非只是在季度或月度收取，而是在企业季度或月度末期先缴纳，在会计年度后集中清缴，这样的模式能够及时改正所得税收取过程中存在的问题，为政府和企业双方权益提供保障。
企业所得税汇算清缴是指纳税人按照国家有关规定自行清算所得税额，这需要企业内部拥有一个完善的纳税筹划机制。
企业所得税汇算清缴的大致流程包括纳税申请、提供证明、审核等三个方面。
首先，企业应充分收集需要征收税务的有关文件，如企业间的合同，原料采购信息等，将这些内容登记在专门的计算机上，并将这些信息按照不同归属分类，等到国家或地区要求的纳税时间时将信息呈递给有关税务机关。
第二，在进行税务核算时，若企业符合国家优惠政策的条件，便可根据申请国家税务机关的证明。
企业人员可以经常关注国家对于税务的相关政策变更，并将企业可以减税的内容做出批注，并提前做好申请准备。
第三，不同的行业、不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。
所得税汇算没有固定的方法，但是具有清算实践中的最优解，企业需要根据自身内部管理条件选择适当的清算方法。
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房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作
转自：天职税务
2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。
为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，天职税务将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
基础篇一
基本政策
要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。
那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。
相关说明：
1. 房地产开发企业所得税汇算清缴，首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。
2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。
3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。
业务实例
某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2015年6月1日，2016年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，2018年6月份开始预售。
问题1：
在2017年度发生业务招待费支出80万元，能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除？
答：不能。
根据国家税务总局公告2012年第15号第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2015年6月1日。
显然2017年度不属于企业的筹建期间，不能适用2012年15号公告关于招待费扣除的规定。
问题2
2017年度发生的业务招待费可否向以后年度结转，待2018年有预售收入时再一并扣除？
答：不可以。
曾经有国税发(2006)31号第八条规定：新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
但是该文件自国税发 [2009]31号文件出台后，[2006]31号文件自动失效。
同时在《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）的失效废止目录中。
基础篇二
基本概念
想做好房地产开发企业所得税汇算清缴工作，首先要明确几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。
而本期讲堂，将为您讲解这些名词的意义。
完工年度
房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。
完工年度之前，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在完工年度后，企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
而对于完工年度的确认，主要由三条现行规定，分别为：
预计计税毛利率
根据国税发[2009]31号文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
预计毛利额
企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。
实际毛利额
完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。