上海杭州龙湖、万科、绿城等别墅项目考察报告

2012年2月28日

本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝

项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝

考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。

考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。

考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日

考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬

考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村

本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝

项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝

项目概况：

龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路

可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且

河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古

树，200余种丰富植物。

二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。整个社区以纯粹地中海风情为主

题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。同时社区内的高低落差达到7-8米。

二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。叠拼别墅面积175

平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花

园。一期联排别墅现房在售，面积220平，送80

平地下室，总价698万/套。

基本信息：

地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄

总建面: 144500平方米

容积率: 1.0

绿化率：≧35%

平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”

园林风格: 地中海园林风格

建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳

产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）

投资商:上海龙湖置业有限公司

物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司

建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司

区位图：

交房标准：

安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统

供水系统：变频供水

空调新风系统：预留空调机位

车库配置：独立车库

外墙：涂料、文化石

进户门：实木装甲门

窗户：塑钢推拉窗

该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。即在原地形下挖一定深度（估计约2m深），建完地下车库后将挖方回填至地下车库顶板上进行建楼及造园。尽量提高绿化面积。

位置考察内容

考察结果面积

一层接待区的面积大约有400平,二层为少量办公区,业主休闲区在地下一层，地下二层为员工宿舍等装修风格西班牙功能分区

品牌展示区、沙盘区、水吧区、洽谈区较全沙盘样式

因项目处于封盘期，无销售接待售

楼

处接待服务因项目处于封盘期，无销售接待

注:该项目目前封盘未售,故现场未见到销售员及沙盘,项目参观由该项目物业老总带领。

售楼处即是会所房地产智库

房地产智库位置考察内容

考察结果大小

目测示范区大约有3000平停车场位置

销售中心门前，项目地块中间步行距离

大约2分钟即可走完示范区示范区园林

整体感觉景观层次较好，但品质一般示范区导视系统龙湖的导视系统较完善，形式及风格统一

房地产智库

房地产智库

注：由于样板间已售出，上述资料来源于网络。

房地产智库

注：由于样板间已售出，上述资料来源于网络。

房地产智库整体色调较简单、协调，配以实木构件、锻钢铁艺、仿古壁灯、人造线角及屋面西班牙瓦，充分地体现了西班牙、托斯卡纳的建筑风格，整体立面风格比较有感召力。

房地产智库建筑立面色彩搭配协调，大部分立面采用土黄色涂料，顶层采用乳白色涂料，局部为文化石，大面积涂料的应用节约了成本。

房地产智库文化石采用离缝铺贴，排版和收边的处理很到位，平直的线脚和笔直的阳角凸显施工质量，整体品质感很强。

房地产智库阳角打弧，文化石、涂料与柱头的交接处理

线脚收边效果

房地产智库

叠拼产品入户为电梯入户，进户门厅采用木格栅，既通透，又有品质感。电梯的石材套口简洁、大方。

5层垂直绿化。第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。

注重坡地景观的打造，塑造有高差的坡地景观，结合5层绿化，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。

通过密植的景观弱化客户对建筑间距过密的关注，同时营造曲径通幽的景观步道，使人与景观更加贴近，步行其中颇有诗情画意之感。

下沉庭院

从侧面看楼间景观的层次整齐的景观车道

宅前绿化，感觉像私家花园

园区入口处用大树遮挡建筑，营造私密感

绿化尺度不大但很有层次感