影响楼盘销售的十大因素
房地产销售的影响因素分析
房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。
在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。
房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。
以下是对有关因素的简要分析。
一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。
其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。
1.自然环境因素在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。
这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。
包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。
自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。
现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。
据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。
显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。
2.区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。
市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。
房地产销售中的十个关键要素
房地产销售中的十个关键要素在房地产销售中，成功的关键要素通常是至关重要的。
通过深入研究和实践经验的累积，我们可以确定以下十个关键要素，它们对于房地产销售行业的成功起着决定性的作用。
1. 地段：无论是住宅还是商业房地产，地段始终是最重要的要素之一。
地理位置、邻近设施、交通便利等都会直接影响房地产的价值和销售能力。
一个好的地段可以吸引更多潜在购房者或租户，并使房地产成为热门选择。
2. 质量：房地产的质量是客户选择购买的关键因素之一。
高品质的建筑、装饰和材料将直接影响房屋的寿命和舒适度。
购房者常常会优先选择质量上乘的房地产，因为他们希望能够获得长期的投资回报。
3. 定价策略：正确的定价策略是成功销售房地产的关键。
过高的价格可能会吓跑潜在购房者，而过低的价格则可能导致亏损或被认为是次品。
通过市场调研和综合考虑供需关系，制定合理的定价策略将有助于吸引购房者并促成交易。
4. 营销活动：房地产销售离不开有效的营销活动。
通过广告、宣传、线上线下推广等手段，将房地产项目推介给潜在客户。
营销活动应该针对目标客户群体，传递清晰、吸引人的信息，以吸引他们的兴趣并促使购买决策。
5. 销售团队：一个专业、高效的销售团队对于房地产销售至关重要。
销售团队应该具备良好的沟通能力、市场洞察力和谈判技巧，以便与客户建立良好的关系并促成销售。
6. 客户服务：优质的客户服务是确保客户满意度和口碑的关键。
提供及时、准确的信息、解答客户的疑问、高效处理客户投诉等，将有助于建立良好的品牌形象，并赢得客户的信任与忠诚。
7. 市场调研：定期进行市场调研对于了解目标客户需求和竞争环境至关重要。
通过市场调研，销售团队可以更好地把握市场动态，调整销售策略，以满足客户的期望并保持竞争优势。
8. 法律合规：在房地产销售中，合法合规是不可忽视的要素。
销售团队必须熟悉相关法律法规，并遵守合同、土地出让和规划等方面的规定。
遵守法律将使销售活动更加安全、稳定，并增加客户的信任和满意度。
住宅滞销房源原因分析及销售策略
住宅滞销房源原因分析及销售策略住宅滞销的原因可以从以下几个方面进行分析：市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等。
针对以上原因，制定适当的销售策略可以提升房源的销售情况。
首先，市场供需失衡是住宅滞销的主要原因之一、在供需关系失衡的情况下，房源数量过剩，而需求量不足，导致房屋销售困难。
如何应对这一问题，可以采取多种策略。
一方面，可以通过降低房屋价格来刺激购房需求，提高购房率。
另一方面，可以转向开发租赁市场，将部分闲置的住宅出租，以减少库存。
其次，房价过高也是住宅滞销的原因之一、高房价使得购房者难以承受，从而降低了购房人群的数量。
为了解决这一问题，可以考虑降价销售，以吸引购房者的兴趣。
另外，也可以通过推出房价较低的经济适用房或者还贷款政策，提供购房补贴和贷款利率优惠来吸引购房者。
第三，房屋质量问题也是导致住宅滞销的原因之一、房屋质量问题会让购房者担心居住环境和安全问题，从而不愿购买。
为了解决这个问题，开发商应该重视房屋建设质量，严格按照标准进行施工，提高房屋质量，提高购房者的信任度。
在销售过程中，可以提供相关的质量保证措施，比如房屋保修期，以增加购房者的信心。
第四，地理位置不佳也会导致住宅滞销。
购房者通常会考虑房屋所处的地理位置是否便利、生活配套设施是否完善等因素。
为了提高住宅销售情况，可以在开发房屋项目时选择具备潜在发展前景的地理位置，比如交通便利、学校医院等公共设施齐全的区域。
在销售过程中，也可以强调房屋所处地理位置的优势，吸引购房者的兴趣。
最后，营销策略不当也是导致住宅滞销的原因之一、在市场竞争激烈的情况下，正确的营销策略对于房屋销售至关重要。
一方面，可以加强网络宣传，利用互联网平台推广房屋信息，吸引更多潜在购房者的关注。
另一方面，可以通过组织房屋开放日、举办购房者见面会等活动，让购房者更全面地了解房屋信息和项目优势，提高购房者的购买欲望。
综上所述，住宅滞销的原因可以从市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等方面进行分析。
住宅销售的十大关键因素
住宅销售的十大关键因素在竞争激烈的房地产市场中，住宅销售是一项复杂而具有挑战性的任务。
为了成功销售住宅，销售人员必须了解并掌握一系列关键因素。
本文将介绍住宅销售的十大关键因素，帮助销售人员在市场中脱颖而出。
1. 产品知识作为销售人员，了解所销售住宅的各个方面至关重要。
这包括房屋的结构、设计、材料和装修等。
只有深入了解产品，才能回答客户的问题并提供专业建议。
2. 目标客户了解目标客户是成功销售住宅的关键。
销售人员应该研究目标客户的需求、偏好和购房动机，并根据这些信息调整销售策略。
同时，建立良好的客户关系和信任也是至关重要的。
3. 市场分析进行市场分析是了解竞争对手和市场趋势的重要途径。
销售人员应该研究竞争对手的产品、价格和市场份额，并根据市场趋势调整销售策略，以保持竞争优势。
4. 营销策略制定有效的营销策略是成功销售住宅的关键。
销售人员应该确定目标市场、定位自己的产品，并选择合适的营销渠道和推广方法。
同时，积极利用数字营销和社交媒体等新兴渠道也是必要的。
5. 专业形象销售人员的专业形象直接影响客户的购买决策。
他们应该注重仪表仪容、沟通技巧和销售礼仪等方面的培养，以树立良好的形象并赢得客户的信任。
6. 销售技巧掌握有效的销售技巧对于住宅销售至关重要。
销售人员应该学会倾听客户需求、提出合理建议、处理客户异议，并善于谈判和闭合销售。
通过不断提升销售技巧，销售人员可以提高销售转化率。
7. 价格策略制定合理的价格策略是促成住宅销售的重要因素。
销售人员应该了解市场价格水平、产品的独特性和竞争对手的定价策略，并根据这些因素制定具有竞争力的价格。
8. 售后服务提供优质的售后服务是赢得客户满意度和口碑的关键。
销售人员应该与客户保持良好的沟通，并及时解决客户的问题和需求。
通过建立良好的售后服务体系，销售人员可以增加客户的忠诚度和推荐意愿。
9. 团队合作住宅销售往往需要团队合作。
销售人员应该与其他团队成员，如市场营销、设计和施工等部门保持紧密合作，共同为客户提供满意的产品和服务。
房地产销售量的影响因素
房地产销售量的影响因素
房地产销售量的影响因素有很多，包括但不限于以下几个方面：
1. 经济因素：宏观经济状况、GDP增长、就业率、利率水平、通货膨胀率等会对房地产市场销售量产生影响。
经济繁荣时，购买力增强，人们更有能力购买房地产，销售量相对较高；经济衰退时，购买力下降，销售量可能下降。
2. 政策因素：政府推出的政策对房地产销售量也有重要影响。
例如，出台鼓励购房的政策、放松楼市调控等，会刺激购房需求，提高销售量。
3. 地理因素：地理位置、区域经济发展水平、城市规划等因素也会影响房地产销售量。
例如，经济发达的一线城市和核心地段的销售量相对较高。
4. 房地产市场供需关系：供需关系是影响房地产销售量的重要因素。
房地产市场供大于需时，销售量可能会下降；供小于需时，销售量可能会增加。
5. 购房者信心因素：购房者对经济前景、房地产市场走势的信心也会对销售量产生直接影响。
当购房者对未来的发展有信心时，更愿意购买房产，销售量相对较高。
6. 社会文化因素：人口结构、家庭结构、生活方式等社会文化因素也会影响房地产销售量。
例如，婚姻率上升、家庭人口增加等会刺激购房需求，提高销售量。
综上所述，房地产销售量的影响因素是多方面的，涉及经济、政策、地理、供需、购房者信心以及社会文化等多个方面。
不同因素的变化和相互作用会共同决定房地产销售量的水平。
住宅销售中的关键要素
住宅销售中的关键要素销售是一个充满挑战和机会的领域，尤其是在住宅销售中。
住宅是人们生活的基础，购买一套理想的住宅是许多人的梦想。
作为一个专业销售人员，了解并掌握住宅销售中的关键要素是至关重要的。
本文将探讨住宅销售中的关键要素，以帮助销售人员更好地实现销售目标。
1. 产品知识在住宅销售中，产品知识是销售人员的基础。
销售人员应该对所销售的住宅项目有深入的了解，包括房屋的结构、设计、材料质量等。
只有通过深入了解产品，销售人员才能回答客户的问题，提供专业的建议，并增强客户对产品的信心。
此外，销售人员还应了解竞争对手的产品，以便能够准确地比较和展示自己所销售的住宅的优势。
2. 了解客户需求了解客户的需求是成功销售的关键。
销售人员应该与客户建立良好的沟通，并通过提问和倾听来了解客户的期望、偏好和预算。
只有了解客户的需求，销售人员才能为客户提供最合适的解决方案，并与客户建立良好的关系。
此外，销售人员还应该学会发现客户的潜在需求，提供额外的价值和服务，以满足客户的期望，并增加销售机会。
3. 销售技巧销售技巧是销售人员必备的能力。
销售人员应该熟练掌握销售技巧，例如沟通技巧、谈判技巧和销售闭合技巧等。
通过有效的沟通，销售人员能够与客户建立信任和共鸣，了解客户的需求，并提供相应的解决方案。
在谈判过程中，销售人员应该具备灵活性和耐心，以满足客户的需求，并达成双方满意的交易。
最后，销售人员应该掌握销售闭合技巧，以便在合适的时机引导客户做出购买决策。
4. 建立信任和关系在住宅销售中，建立信任和关系是非常重要的。
购买住宅是一个重大的决策，客户需要相信销售人员的专业能力和诚信。
销售人员应该以诚实、透明和负责任的态度对待客户，提供真实的信息和建议。
此外，销售人员还可以通过与客户建立良好的关系，例如定期沟通、提供售后服务和解决问题等，增强客户的信任和忠诚度。
5. 市场研究和竞争分析市场研究和竞争分析是销售成功的关键。
销售人员应该了解所在地区的住宅市场趋势、需求和竞争情况。
影响商品房销售的因素分析
影响商品房销售的因素分析随着经济的快速发展和城市化的迅速推进，商品房销售已经成为了房地产市场的重要组成部分。
然而，随着行业的发展，商品房销售的市场竞争也越来越激烈，而影响商品房销售的因素也日渐复杂。
本文将从多个角度分析影响商品房销售的关键因素，并为卖方提供一些建议。
一、产品本身特征商品房本身的售卖特征是决定销售的重要因素之一。
通常来说，大多数购房者会选择有较高品质、良好环境、完善生活设施的房产。
在越来越激烈的市场竞争中，开发商应注重产品的品质和区别化特征，以此来吸引更多的购房者。
二、地理位置地理位置对进行商品房销售的影响非常大。
例如，房屋的区位条件、城市环境、运输设施都会对购房者的选择产生影响。
很多购房者会考虑到就近的工作、方便的交通以及好的环境等因素来决定购买的房产。
因此，对开发商来说，选择良好的地理位置是非常重要的。
三、开发商和销售团队的能力开发商和销售团队的能力也是影响商品房销售的重要因素。
一家开发商所提供的销售渠道和服务质量都可以对购房者产生重大影响。
因此，开发商必须致力于提高销售团队的能力，并不断完善售后服务的品质。
四、市场需求市场需求是影响开发商销售策略和销售价格的主要因素之一。
开发商应该通过研究市场需求来确定房产的定价、布局和营销策略，以确保满足购房者的需求。
五、政府政策政府政策也是影响商品房销售的因素之一。
由于不断变化的政府政策，开发商从业者必须时刻关注政策变化，并相应地调整其销售策略。
例如，在有些城市，最近出台了一系列房地产政策以控制房价，并对开发商推动限购和限价机制进行了一些限制。
六、经济形势经济问题是影响商品房销售的重要因素之一。
在经济增长的低迷期，很多购房者可能会选择观望，而不是购买房产。
因此，开发商必须采取灵活、有竞争力的定价策略和销售策略。
总之，影响商品房销售的因素是非常多样化的，而各个因素之间的相互作用也非常复杂。
对于开发商来说，必须对这些因素进行适当的研究和分析，并以此为指导来制定其销售策略。
房地产销售的影响因素分析
房地产销售的影响因素分析————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期:房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。
在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,销售更需技巧的阶段。
房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。
以下是对有关因素的简要分析。
ﻫ一、影响房地产销售的宏观因素ﻫ影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。
其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。
ﻫ1.自然环境因素ﻫ在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要,它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。
这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。
包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。
自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。
现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量,对居住环境的关注也日益增强。
据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境６８%、总价格62.1%、户型41.７%、物业管理37.9%。
显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。
2．区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。
楼盘滞销的6个原因和12个解决方案,拿走不谢…….doc
楼滞的 6 个原因和 12 个解决方案，拿走不⋯⋯文章合自：各大/房教在地媒体整理推荐若一个楼在开后 1 个月内所推出房源消化率不到30% ，或三个月内消化率不到50% ，或一年内消化率达不到90% ，可称之滞楼。
根据去化率的不同，可分以下三种情况的滞：前期滞：开即滞；中期滞：开后 3 个月内只出50% 以下，以后再也不好了；后期滞：开半年后消化70% 后，再也不了。
滞楼生 6 个原因1.品定位与市需求重脱；2.楼市控政策突然向，致客需求大幅水；3.策划水平低下或不重市策划，不能有效放市需求；4.定价与市需求契合度重背离；5.开商主臆断，拍袋决策；6.行水平差，以将策略行下去。
4滞，症下1 开即滞的楼突策（1）全面梳理划、品定位。
若定位，需品行重新定位；（ 2）于价格进行重新考量，必要时进行重新定价；（3）对于户型进行分析，若有问题重新设计改造；（4）对于营销推广渠道进行全面梳理，扩大渠道数量；（5）全面封盘，重新对楼盘进行包装，以全新形象推出；（6）处理好已认筹或认购客户的问题，做好处理预案。
2 售出 30% 左右后滞销的楼盘突围对策（1）诊断成交客户的数据，看其面积、单价、户型、总价，与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比，找出差异；（2）利用价格对滞销的房源进行全面调节。
如所售房源中无大户型，通过调查，发现客户对于大户型的总价有较强抗性，可以对该类房屋降低单价，以使总价降低；（3）对于营销策略时行全面检讨，看营销执行层面是否到位。
若策略正确，但执行不到位，在下次执行时需注重执行力的检查；（4）对营销团队营销水平进行考评。
3 售出 50%~70% 后滞销的楼盘突围对策（ 1）销售控制失误：限量分类推出房源，加强统一说辞培训。
（2）目标客户定位过于狭窄：产品改造，以获得更多客户群。
案例：嘉恒地产在襄阳原百货站开发的襄遇，由于130 平方米大户型过多，将其改造为90+40 平方米的两套，销售难度降低。
房地产项目销售失败的10大原因
房地产：新上项目销售失败的10大原因近几年来，房地产业的销售现状已经完全从以前的卖方市场转变为买方市场，房地产开发商以前的“只要房子建起来就不愁没有人买”的日子已经一去不复返了。
本文详细列举新上市商品房项目销售失败的10大原因（不计地段），旨在提醒房地产企业，不要因为项目前期准备工作的不充分而导致项目的滞销，甚至死盘。
当然，以下各因素对项目的影响不是绝对的。
1、消费者对项目的满意度不够（25%）地产项目的满意度主要是消费者对小区品质、物业管理服务水准以及物业价值的评价。
任何行业，只有客户认可产品，对产品满意才能赢得客户的青睐，房地产行业也不例外。
所以作为开发商就应该在园区规划、户型设计、绿化、容积率、物业管理等一切地产项目的细微之处做足文章，才能有立市之本。
2、市场定位模糊，卖点不明确（20%）市场定位决定着项目的营销方向，是开发商赋予项目的一种文化一种精髓，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。
比如某市有一个项目叫“空间”，单套面积不大，但价格很贵，配套服务有酒吧、洗浴中心各种等娱乐场所，主要以一些有钱的“逍遥派”人物为目标客户群体，虽然项目定位很大胆，但此项目抢占了市场的一个空白点，对销售起到了很大的推动作用。
此项目一经面市，就以鲜明的定位被抢购一空。
3、价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%）无论怎么样，买房对于消费者来说用的是真金白银，价格自然是其考虑的重要因素，一是看自己有没有这样的实力，二是看物业的性价比是否合理。
当然，针对同类项目没有购买实力的消费者不是项目的目标客户群，但如果是因为物业的性价比不够理想，造成物业售价过高，是非常不利于与竞争对手竞争的。
4、入市时机不正确（7%）入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。
假如在项目所属东北地区，冬季工程又不能施工，如果楼盘大肆宣传而又不能得到消费者认可，则第二年就会对项目的推广有一定的影响，特别是期房销售。
在对待竞争对手方面，一是要做到先下手为强，赢得市场先机，这是针对入市时间与自己相差不多的竞争对手时的方法；二是要运用“太极拳”原理，借力打力，要么等竞争对少把项目区域炒作的成熟时入市，要么等竞争对手把市场做得一塌糊涂的时候入市，充当救世主的角色。
房地产销售中常见问题及解决方法【精选文档】
房产销售中的常见问题及解决方法房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。
在坚持客户公司“双赢策略”，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯.下面，我把销售中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中出现失误。
一、产品介绍不详实 (价格、面积、产品定位、交付标准、周遍情况等）原因:1、对产品不熟悉.2、对竞争楼盘不了解。
3、迷信自己的个人魅力。
解决:1、楼盘公开销售以前的销售学习，要认真学习，确实了解及熟悉所有资料。
现房要到实地看房。
2、知己知彼，百战不殆。
进入销售现场时，应认真分析周围环境，对其他产品要多做详细了解。
3、多讲多练，不断修正自己的销售说词，随时请教老员工和现场主管。
4、要端正销售观念，在销售的过程中楼盘魅力应大于个人魅力，成交才是最终目的。
二、随意答应客户要求 (优惠、配套、签约日期、工程变更等)原因：1、急于成交。
2、被个别别有用心的客户所诱导。
（金钱、吃饭）解决:1、相信自己的产品，相信自己的能力.2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。
3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
4、所有书面文字，和列入合同的内容应认真审核.5、公司明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。
三、未做客户追踪（来一次就能下定的客户不多）原因：1、现场繁忙，没有空闲。
2、自以为客户追踪效果不大.3、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪。
解决:1、每日设立规定时间,建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。
2、依照列出的客户名单,大家协调主动追踪。
3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词,以避免客户生厌。
4、每日追踪，记录在案,分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理,相互研讨说服的办法。
5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交率。
四、不善于运用现场道具 (音响、麦克风、沙盘等）原因:1、不明白,不善于运用各种现场销售道具的促销功能。
影响楼盘销售的十大因素
影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。
正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：1、环境因素楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。
其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。
具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。
另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。
而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。
因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费个性因素消费个性集中体现在消费心态的不同。
由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。
从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。
这是欧美国家极为普遍。
其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。
目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。
二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。
三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。
无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。
目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业管理因素小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。
好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
楼盘滞销的6个原因和12个解决处理办法
楼盘滞销的6个原因和12个解决处理办法预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制楼盘滞销的6个原因和12个解决方案，拿走不谢……文章综合自：各大论坛/房教在线地媒体编辑整理推荐若一个楼盘在开盘后1个月内所推出房源消化率不到30%，或三个月内消化率不到50%，或一年内消化率达不到90%，可称之为滞销楼盘。
根据去化率的不同，可分为以下三种情况的滞销：前期滞销：开盘即滞销；中期滞销：开盘后3个月内只卖出50%以下，以后再也不好卖了；后期滞销：开盘半年后消化70%后，再也卖不动了。
滞销楼盘产生6个原因1.产品定位与市场需求严重脱节；2.楼市调控政策突然转向，导致客户需求大幅缩水；3.营销策划水平低下或不重视市场营销策划，不能有效释放市场需求；4.定价与市场需求契合度严重背离；5.开发商主观臆断，拍脑袋决策；6.营销团队执行水平较差，难以将营销策略执行下去。
4类滞销，对症下药1开盘即滞销的楼盘突围对策（1）全面梳理规划设计、产品定位。
若定位错误，需对产品进行重新定位；（2）对于价格进行重新考量，必要时进行重新定价；（3）对于户型进行分析，若有问题重新设计改造；（4）对于营销推广渠道进行全面梳理，扩大渠道数量；（5）全面封盘，重新对楼盘进行包装，以全新形象推出；（6）处理好已认筹或认购客户的问题，做好处理预案。
2售出30%左右后滞销的楼盘突围对策（1）诊断成交客户的数据，看其面积、单价、户型、总价，与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比，找出差异；（2）利用价格对滞销的房源进行全面调节。
如所售房源中无大户型，通过调查，发现客户对于大户型的总价有较强抗性，可以对该类房屋降低单价，以使总价降低；（3）对于营销策略时行全面检讨，看营销执行层面是否到位。
若策略正确，但执行不到位，在下次执行时需注重执行力的检查；（4）对营销团队营销水平进行考评。
3售出50%~70%后滞销的楼盘突围对策（1）销售控制失误：限量分类推出房源，加强统一说辞培训。
楼盘滞销7大原因及解套方法
楼盘滞销7大原因及解套方法项目的中途受阻,陷入困境是令发展商最为头疼的事。
然而，“滞销”未必可怕，只要能在“逆境”中保持冷静，深入调研，认真诊断，适时调整策略，变不利为有利，使项目“起死回生”、重新“畅销”完全有可能。
本文主要从微观的7个方面去细化诊断楼盘滞销的原因，然后对症下药找出解决办法。
一、定位系统1.档次定位在高中低档定位的选择中失误，本不符合高端条件却定位成高端产品解决方法：重新进行形象定位，拔高项目形象调性；从产品软件如物业服务形象、标准上弥补；展示环节全面考虑，拔高展示调性。
2.竞争定位没有清晰把握竞争对手动态尤其是价格动态，被对手挟持或阻击解决方法：田忌赛马，以牙还牙；打侧翼、游击奇袭战；强调产品价值。
3.容积率分解失衡容积率分解失衡，前期低密度产品价低旺销，导致后期高密度产品价高滞销解决方法：重新调整价格策略，促销跟进，频繁露脸；在展示环节下功夫，尤其是样板间；提高物业服务标准，化解高密度抗性。
4.户型定位对区域客户需求和价值取向把握不够，导致出现滞销产品，如东西向、异形结构、户型偏大、卧室过小等产品解决方法：调整价格策略，拉大优劣户型之间差价；样板间展示、弥补户型缺陷；销售人员说辞化解缺陷。
5.客户定位在对自住客、投资客；居住客、商务客；小白领、中产、富人；主动郊区化、被动郊区化；第一居所、第二居所客户；青年人、老年人的选择中错位解决方法：根据现实的客户群重新调整销售策略；在形象包装、渠道拓展、价值传达方面重新形成对现实客户群的聚焦；精准营销，针对目标客户圈层进行推广。
二、推广系统1.媒体类型单一媒体类型单一，过多集中在报纸等大众媒体或者媒体太少，项目与客户信息不对称严重。
解决方法:扩展媒体类型，加大媒体创新；多用物美价廉的线下小众媒体：重视网络的宣传功能2.主题偏颇推广主题失偏或者落空，玩概念，难以打动客户。
解决方法：重新拟定推广主题，建立和客户的价值联系：静态卖点变成动态卖点，让客户易于感知。
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影响楼盘销售的十大因素
正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。
正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：
1、环境因素。
楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。
其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。
具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。
另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。
而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。
因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费个性因素。
消费个性集中体现在消费心态的不同。
由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。
从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。
这是欧美国家极为普遍。
其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。
目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。
二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。
三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素。
区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。
无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。
目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业管理因素。
小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。
好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
5、WTO因素。
这是一个影响楼盘销售的新因素。
随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。
WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。
6、发展商信誉因素。
发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。
万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。
7、付款方式因素。
付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。
因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。
而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。
很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。
8、促俏因素。
随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。
促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。
9、楼盘质量因素。
这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。
楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。
其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。
10、政策因素。
这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。
如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。
上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。
因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基
础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。