地籍与房产测量第2章

土地所有者除上述权利外, 同时要有对土地的合理利用、改良、 保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。
因此, 土地所有制是经济基础, 而土地所有权是上层建筑, 后者 是为前者服务的。
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土地所有权、使用权
一. 土地所有权
3、建国以来, 土地所有关系经历了三个阶段: ① 建国初～1957 年, 建立了土地国有和农民劳动者私有并存的土 地关系； ② 1958 年～1978 年, 建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业 社、人民公社)集体所有并存的关系； ③ 1978年以后, 我国城乡进行了经济体制改革, 建立了土地全民 所有、集体所有的所有制关系。
土地使用权拍卖是土地使用制度改革、受认人有权得到土地使用
权的一种方式。
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第二节 土地权属的确认原则
1、权属确认：
地籍调查土地权属的确认, 是指在主管部门的主持下, 由权属 主(授权指界人)、相邻土地权属主(授权指界人) 、地籍调查员或其 他必要人员参加的集体依法对土地权属的认定, 包括权属类别和权属 主的确认。
2 文件确认类别
3） 土地使用合同书和协议书
解放后一直到土地管理法出台的几十年中, 随着社会经 济的变 化, 各用地单位变化也很大。有各系统之间的调整、变更, 有各企 业单位的合并、分割, 有企业的兼并、转产, 使用土地的权属发生 了变化。
在国家土地管理机构成立之前, 只要它们达成了土地使用合同 书或协议书的, 就本着尊重历史的原则, 应予承认。同时, 为了有 利生产, 方便生活, 在土地管理法颁布前, 各权属单元之间的换地 协议书与合同书应视为有效。在进行地籍测量时, 应予确权。
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土地所有权、使用权
一. 土地所有权
1、定义：所有权是所有制在法律上的表现, 是从法律上确认人们对 生产资料和生活资料所享有的权利。
2、权利与义务：是指土地所有者在法律规定的范围内, 对他所拥有 的土地享有的占有权、使用权、收益权和处分权, 包括与土地相连的 生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。
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2、使用权形式
所有权人 使用权
非所有权人 使用权
当土地所有权人同时是使用 权人的时候, 称为所有权人的土 地使用权
土地所有权人可以在法律规 定的范围内对土地的归宿作出决 定, 例当如土征地用使、用划权拨人、不调是整土、地承所 包有和权变人更的登时记候等, ,称之为非所有权 人的土地使用权。
土地使用权人只有使用、支 配这块土地从而获得利益和收益 的权利, 它无权变更土地的权属。 所以, 土地使用权也称土地支配 权或收益权。
（2）划拨给军队使用,或军队与地方互相无偿占用, 都办过手续, 有据可查的, 应予确权。
（3）经上级批准,与地方协商同意军队占用的土地, 应予确权。
五、其它单位土地使用权的确认
1. 三资企业
三资企业凡以法定手续取得的土地使用权, 经登记发证, 在有 效期内, 应予确权。
若取得使用权后, 两年内不投入开发, 不使用该土地者, 或企 业破产、停产、解散者, 或使权到期而没有办理延期使用土地者, 不予确权。
• 当国道和省道在修建后或土地详查中己埋设界桩的, 以界桩所示的范围确权。
• 当没有界桩时, 按公路设计标准和征地协议书确权, 即公路路堤两侧自护坡道和排水沟内外边缘起外扩 1m, 公路路堑处自坡顶截水沟外边缘向外扩1m； 在路堤处无排水沟的, 自路堤坡脚起向外各留3m 作为保护路基之用。
3 军队用地
2 文件确认类别
4）征(拨) 地批准书和合同书 在解放后直至国有土地有偿使用制度出台前, 企事
业单 位建设用地采取征(拨)地制度。只要持有建设单位 征(拨)地批准书和合同书的， 在进行权属调查时，应予 确权， 补办土地使用证。与四至单位有争议的， 应予协 商解决或仲裁解决， 不留后患。
2 文件确认类别
三、农村土地所有权和使用权的确认
农村, 特别是城市郊区农村土地所有权和使用权的确认 比较复杂, 它涉及到村与村, 乡与乡的边界, 乡村与城 市的边界, 村与独立厂矿及事业单位的边界等。它不但 形式复杂, 而 往往用地手续不甚齐全。因此, 农村土地 调查应将依据文件确权、惯用确权、协商确权或仲裁确 权几种形式结合起来, 方能完成初始地籍调查的土地权 属确认问题。 当进行过土地利用现状调查工作之后, 其调查成果的表 册和图件是最完善的权属界线文件, 应予承认。
同时, 确立了国家、集体、个人使用和农民以户承包使用的所有 权与使用权分离的土地使用制度。
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土地所有权、使用权
二. 土地使用权
1、定义
土地使用权是依法对一定的土地加以利用和取得收益的权利。
按照有关规定, 我国的企业、机关、团体、学校、农
村集体经济组织、以及其它企事业单位和公民, 根据法律 的规定并经有关单位批准, 可以有偿(亦有无偿的)使用国有 土地或集体土地。
第二章
地籍调查的一般原则
主讲人----李希灿
本章重点内容
1 土地权属调查基本概念 2 土地权属的确认原则 3 城乡土地分等定级 4 土地登记与土地统计
第二章 地籍调查的一般原则
第一节 土地权属调查的基本概念
土地权属, 即土地所有权和使用权归谁所有的问题, 简称地权。 地权重要性：“劳动是财富之父, 土地是财富之母”的 说法。在我国, 历次社会变革的基本问题是农民问题, 而 实质则是土地问题。在城市, 土地作为不动产亦是城市经 济的支柱。 可见土地的权属是何等的重要。 目的：在地籍测量和权属调查中, 要确认国家的和农 民集体的土地所有权, 保护公民个人对土地的使用权。
军队用地包括人民解放军和武警部队的营房、院校, 团以上办公区、生活区、干休所, 国防要塞、守备 区、训练场、军用飞机场、军用码头、炮兵靶场、 射击场、发射场、军马场和部队农副业生产基地、 仓库等, 应根据有关规定, 实事求是地对军队所属 用地予以确权。
（1）解放时, 军队接管的伪军政系统的房地产部队 一直占用的, 按规定确认为军产。
它是根据权属主所出示并被现 这行是法基律于所解认放可后的长权期源未文进件行来地确籍定 测量土,地而使根用据权若或干年所以有来权没的有归争属议。 的惯这用是土一地种边较界规而范进的行土认地定权的属一认种定 当方权法手源,段文是,件一城不种市详非地,规产或范使认化识用的不权认一的定致确手时认段,大。 在本有着主争团要议多结适而用、用达此互于不方谅农成法的村协。精和议神城的,市情在郊况主区下管。, 部双门 方派都员能和在出地示使籍文用调件这查而种员惯认到用定场的方的边法情界时况又要下互注,不采意 , 承用认权一, 属是由双不主方违管或背部几现门方行约协政定商策时一,间致二、的是地原尊点则重,进历 在行几认史方定都, 。到实场事时求,是地, 籍三管是理注部意门四依邻照认可 有关规和旁定证, ,充防分止听错取误权认属定各。方的申述,
实事求是地、合理地进行划分界线裁
决, 不服从裁决者, 可以向法院申诉,
并以法律程序解决之。
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二、城市土地使用权的确认
1 城市土地所有权
■城市的土地所有权是国家全民所有, 因此, 城市各权属单元只有土地使用权, 而无土地所有权(郊区集体土地除外)。 城市地产主要以下述文件确认:
2 文件确认类别
2、权属类别：
是指土地所有权和土地使用权。
3、权属主的认定：
是讨论一宗地归谁所有或归谁使用的问题, 它涉及各权属单元的
边界、界址, 涉及到用地的历史、现状和权源文件, 是初始地籍调查
中一件细致而复杂的工作, 必须根据有关文件和实际状况, 妥善处理 好。
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一、 权属主的确认形式
1. 文件确认 2.惯用确认 3.协商确认 4.仲裁确认
5）有偿使用合同书(协议书)
自改革开放以来, 特别是土地管理法颁布实施之后, 实行土地所有权与 使用权分离, 改过去的无偿使用土地为有偿使用。要以政府土地管理部门 为国有土地所有权人, 以一定的使用期限(最长50 年)和审批手续, 以有偿出 让, 转让或拍卖等方式推行之。 成交后, 签订有偿使用合同书(或协议书), 规 定权利和义务, 交清款项, 发放国有土地使用证。
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土地所有权、使用权
三. 土地使用权的拍卖
1、定义
拍卖也称竞卖, 一般是由卖方把现货或样品展示, 在拍卖现场用叫 价的办法把物品出售给出价先由拍卖人叫最低价开始, 然后 任竞买人争相加价, 直到无人再加价时, 拍卖人用锤子在桌上一敲, 表 示买卖成交。
在进行地籍调查时, 根据该红线图来判定归属, 也可到实地根据红线 图与地物的相关位置, 对照长度勘定边界。在红线图上, 如果有城 市规划道路, 代征地等, 其面积应在单位用地总量中扣除。
2 文件确认类别
2）地产使用证 解放后的几十年中, 有的城市曾经核发过地产使用
证。改革开放以来,在土地管理法公布以前, 城市房地部 门曾经组织过地籍测量, 绘制过房产图, 这在当时是由 政府授权进行的。根据有关文件精神, 发放的房地产使 用权证应该有效, 土地管理部门应予确权。
四、铁路、公路和军队国有土地使用权的确认
铁路、公路及军队各权属单元所使用的土地, 其所有权属国家, 使用权归各系统。
由于铁路、公路的分布范围广, 管理分散, 且与各农用集体土地、城市、村庄接壤, 权属界 比较复杂。
军队担负着为改革开放保驾护航的光荣任务, 要充分保证军队建设使用土地的需要。
在进行土地权属调查时, 按照有关铁路、公路 和军事单位所使用的土地的确权原则,切实搞好权属 调查。
华侨和港澳、台胞投资办企业, 除按国家规定享受优惠政策外, 经政府批准办理了土地有偿使用手续者, 地籍调查时应对其土地使 用权予以确权, 给予法律保护。
五、其它单位土地使用权的确认
2.风景名胜区
根据政府主管部门对风景名胜区的审批范围(包括必要的保护地 带)埋设界标, 对其土地使用权予以确权, 颁发土地使用证。