武汉天地商业地块商业与城市设计导则
武汉天地案例分析
交通枢纽( jiāo tōn三ɡ维s交hū通n枢iǔ纽) ，条条大道“顺”畅穿行
>周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横发达，最
重要的是该项目就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽( jiāo tōnɡ shū niǔ)，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方
(jùjí)人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。
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项目总结
• 武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以(déyǐ)保障。
• 武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起 武汉本土消费者的文化共鸣。
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经济指标
所属板块：江岸 地址：江岸区永清街 建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼 占地面积：612000平方米
建筑面积：1470000平方米 住宅总建面积:29841.6平方米
容积率：2.4
绿化率：30%
总户数：1000户 物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉
分公司
（预计竣工时间(shíjiān)为2016年，分阶段落
•双面临街且临街面长285米 +150米
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商业经济指标
占地面积 3.3万方
建筑面积 容积率
5.7+2.5万 3.08 方
绿化率 30%
停车位 600个
经营模式 只租不售
租金
物业费
80-120元/ 25元/㎡ 月
一期建筑面积( jiàn zhù miàn jī)17000㎡，2007年9月试营业 ；
老城区的华丽转变——武汉天地商业改造案例分析
武汉天地作为商业街区，吸引了大量的消费者。
从各年龄段消费者的使用认知角度来看，该项目修旧如旧，完整保留了武汉老汉口的历史风貌，并且通过拓展竖向空间、人车分流等设计，解决了商业街区停车等服务功能问题。
美中不足的是，场地内缺乏标志性构筑物的指引，在方向辨识上有一定困难。
总体而言，武汉天地项目是历史建筑保护及旧城更新探索中一次意义非凡的尝试。
1案例背景瑞安房地产精心打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。
“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。
武汉天地保留了武汉风情风貌与历史文化，同时，更融合时尚元素和现代化设施，将会极大优化城区环境，扩大绿化空间，提供先进舒适的工作及生活环境，使之成为引领时尚的居住、工作、文化及娱乐休闲区。
武汉天地中的A4区块———商业街区部分，西临中山大道，南靠芦沟桥路，总建筑面积达5.7万m 2，地下车库总建筑面积达2.5万m 2，占地面积约为4.5万m 2（图1）。
2环境构成分析武汉天地商业街区分3期建设完毕，徒步穿越整个区域所需时间为15min 。
整个场地中的构成要素，如绿化空间、商业部分都是以长条状的形态分布在场地之中，道路系统呈较为规整的方格网形态。
长条形绿带布局在场地北侧的居民区与商业街区之间，有隔音降噪的效果；地上停车场位于场地的西北角，两面临街，避开了主要的交通路口的同时，也方便进入场地之中（图2）。
场地内布置的各类构成物的类型并不复杂，其独特性主要体现在道路组织、建筑布局、空间分布及景观设计之中。
2.1道路组织分析场地中的道路系统是引导使用者进行移动的首要要素。
在商业街区部分，货运路径、游客行进路径以及周边车辆行进路径都保有各自的相对独立性。
货运路径避开了城市主要道路以及场地内部的人行道路（图3）；游客行进的路径在建筑分布的影响下，以东西方向的2条贯穿道路为主（图4），加上南北方向少量道路的辅助，便可轻松到达每一个建筑单体，简单明了；外部的车行路径，考虑到场地商业街区的性质，场地后退，辟出单独的出租车停靠车道（图5），使得沿街停车也不会造成太大的交通堵塞，保证车行路径的畅通。
武汉汉街及武汉天地商业项目案例分析
立面形象好——
武汉天地沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打 造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。
五座名人广场
汉街设有5个以湖北地区历史名人 命名的大型广场，分别为“屈原 广场”，“昭君广场”，“知音 广场”（俞伯牙、钟子期）， “医圣广场”（李时珍），“太 极广场”（张三丰），每个广场 按照广场主题布置一处整石雕刻 的名人雕塑。
汉街项目总结
业态丰富——
汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等， 是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
商业业态
武汉天地业态配比分析
餐饮 娱乐 零售
业态占比 从项目业态占比中可看 出，餐饮业态占比达 55%，娱乐虽仅占7%，
38%
但电影院、KTV的体量
55%
较大，其目的在于通过 目的型消费业态，吸引 客群消费，聚集人气， 辅以38%的零售业态提 升项目坪效。
7%
商铺形态
武汉天地项目总结
业态以餐饮为主——
商业经济指标——商业出租率达100%
占地面积 建筑面积 3.3万㎡ 容积率 绿化率 停车位 经营模式 30% 600个 只租不售 租金 80-120元/月 物业费 25元/㎡ 5.7+2.5万㎡ 3.08
商业动线——外部入口多，内部循环性好
内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可 到达性，从而增加消费机会。
商业业态
业态 餐饮[42家] 1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅 15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27. 禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜 品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂 45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗 蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大 叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅 零售[23家] 3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品 24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖 38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧53.琦珂 风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68. 花时间74.安奈蒂 休闲、娱乐、 14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧 服务[14家] 46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+ 概念清吧 69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐 部
武汉概况商业综合体武汉天地案例分析
全国GDP排名第十 仅有的三个中部城市之一
武汉概况
中部六省2019年人均GDP
武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极 其旺盛
中部六省 No:1 连续三年稳坐中部六省第一的排名
全国消费品零售总额排名第六 省会城市排名第二，仅次于广州
武汉市2019年奢侈品零售总额超过60亿元，涨幅位居第一， 达到50%，继续保持全国第五的位置
王家湾
汉口
唐家墩
中心商业区
汉 江
汉阳 钟家村
江
司门口
内环线
长
徐东
市级商业中心
沙湖
武昌 东湖
中南
街道口
二环线
市级商业副中心
光谷
武汉概况
武汉各大商圈概况
武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；
主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；
18000
武汉历年人均消费性支出
16000
14000 12000
10000
8000
6000
2000年
2019年
2019年
2019年武汉人均消费性支出破万，LV强势进驻武汉；
2019年已达到17141元，进驻武汉的奢侈品牌有
Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家国际一线
品牌和国内一线品牌商家
武汉天地
更精致、更艺术的商业风情建立
武汉天地
无处不在的双首层——短+长楼梯
武汉天地
商业外摆—扩大经营面积
武汉天地
营销展示借鉴：
1、导视系统 2、绿植及装饰 3、服务中心
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则是指为了促进武汉市城市发展和提高城市品质而制定的一系列规划和设计要求。
导则通常包括以下内容：
1. 城市规划原则：明确武汉市的城市发展方向和目标，强调可持续发展和生态保护的原则。
2. 城市结构布局：确定武汉市的城市结构、功能分区和主要发展轴线，规划合理的道路、绿地和景观空间。
3. 建筑与土地利用：规定不同区域的建筑高度、密度和用途，保护历史建筑和重要文化遗产，合理利用土地资源。
4. 交通与交通规划：规划武汉市的交通网络，包括道路、公交、地铁等，确保交通便捷、畅通和安全。
5. 环境保护与绿化：要求保护和改善城市环境质量，推动生态建设和绿化工作，提高空气质量和水质。
6. 城市景观与公共空间：规划城市建筑的外立面和室内设计，强调人性化的城市公共空间和景观设置。
7. 文化保护与创新：保护和发展武汉市的历史文化传统，促进文化产业和创意产业的发展。
8. 社会服务设施：规划公共设施，如学校、医院、体育设施等，满足市民生活和社会需求。
武汉市城市设计导则是指导城市规划、建设和管理的重要文件，通过合理的布局和设计，努力实现城市的宜居、宜业和宜游。
武汉天地案例分析
服务质量
注重服务质量，提高客 户满意度。
社区文化建设与活动
文化氛围
营造具有特色的社区文化氛围，提升项目整体形象。
活动策划
定期举办各类社区活动，增强客户粘性。
社区参与
鼓励社区居民参与社区文化建设，共同打造和谐社区。
05
武汉天地项目影响与评价
对区域经济发展的影响
随着城市化进程加速和消费升级，消费者对 高品质、有特色的商业地产需求日益增长。
竞争态势
武汉天地项目在区域内具有一定的品牌影响力和市 场竞争力，但仍需面对其他商业地产项目的竞争压 力。
行业趋势
未来商业地产将更加注重体验式、个性化、 多元化的发展，以满足消费者日益多样化的 需求。
项目优化与升级建议
01
塑造城市新地标
武汉天地项目以其独特的建筑风格和设计理念，成为城市的新地 标，提升了城市的形象和知名度。
促进城市更新与发展
项目的建设推动了城市的更新改造进程，为城市的发展注入了新的 活力。
提升城市文化品质
武汉天地项目融合了传统与现代元素，提升了城市的文化品质和内 涵。
社会评价与反馈
社会各界的关注与认可
风险评估与应对措施
风险识别与评估
全面识别项目实施过程中可能出现的风险因素，评估其可能产生的影响和概率，为制定应对措施提供依据。
风险应对措施
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，如制定应急预案、加强安全防护、提高技术水平等，以降低风险 对项目实施的影响。
04
武汉天地项目运营与管理
商业运营模式
项目规划充分考虑了当地的历史文化背景和居民的生活需求，力 求打造一个具有人文关怀的居住环境。
历史街区的商业开发_以武汉天地为例
１．武汉天地开发背景２．武汉天地商业化更新中的理念武汉天地位于汉口旧城长江北岸的永清片区，原为汉口开埠后的旧日租界，是汉口旧城与新城区的过渡位置。
西邻中山大道，南接卢沟桥路，东临长江，面向汉口江滩公园，尽揽长江二桥江滩美景，周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，与轻轨黄浦站咫尺之遥。
该地块历史建筑物保留完好，自身特色明显，绿阴覆盖，和式矮楼和西方复古式建筑在幽静的小街边排列得错落有致，红砖红瓦或灰砖红瓦的砖木建筑，样式简单，几乎均为多层建筑。
但该区域范围内环境较为杂乱，公共设施明显不足，交通受阻，市政管网缺乏。
政府为了改善生活环境，加强资金吸引，进行市政基础设施建设，提升生活环境品质，采取了市场的操作手段，逐步实现地块更新，实现价值升值。
在这样的改造背景下，市场经济下的投资回报与历史场所保存的平衡便成为了规划博弈的核心关系。
香港瑞安集团于２００５年拍下这块汉口中心城区的临江土地，整个项目规划参照上海新天地的改造模式，丰富旧城改造的内容和灵活的手法，将现代时尚元素注入老汉口的文化传统之中，集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施为一体的市中心综合发展项目，地块焕发出新的商机。
整体而言，设计者在其中保留数栋具有历史风格与历史价值的建筑物，并以此作为设计的切入口注入具有现代时尚元素的餐饮、娱乐、精致酒吧等多功能的设施，仿造上海新天地，打造出一条时尚的商业步行街，依靠武汉天地打造的良好品牌效应，周围建设高档写字楼和住宅区。
整个方案延续了汉口旧租界区的特色，充分尊重了旧城的肌理，同时完善了旧城功能配置，采用小街坊的尺度进行地块划分，围合式建筑布局，提升道路网密度，缓解交通压力，创造了宜人的街道空间。
建筑方案设计也充分考虑武汉市城市历史的特色，尤其是租界区的建筑特色，以旧城复建为基础衍生出了现代文化。
应当说明的是，我们要以发展的眼光来看待历史地区的建筑及场所的保护和更新，当历史建筑生存与发展的土壤发生变化时，我们需要及时调整相应的保护措施。
武汉天地商业地块商业与城市设计导则
武汉交通系统
目前主城区已形成并将继续完善集水运、空运、铁路、轨道交通与公交与一体的城市综合交通 运输体系，为城市进一步的集聚人才与资本建立坚实的基础。
Wuhan Transportation System
Wuhan has already established an comprehensive transportation network which integrate river, air, rail and bus system, and this network is still being improved. It provides solid basis for attracting of ideas and invests.
Public Transportation
A Light Rail Station is planned at the southwest corner of the site. The station will be integrated with public transportation system both on site and in surrounding areas in order to improve the site’s accessibility.
鼓励复合功能
我们的经验是成功的复合开发区域应该充满生气与活力。这个区域能够通过一系列高价值区域和全天 候商业流线循环来为多样人群服务。
创造清晰可识别的门户
现代成功的复合中心有着易识别的入口、门厅与下客点，这些被它们的最终用户所接受。我们必须为 办公、酒店、居住、商业和文化等用途创造清晰可识别的入口。
国际化目标
提供一个由商业，娱乐，餐饮，酒店及文化设施组成的国际化复合生活中心。
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则摘要：一、武汉市城市设计导则的背景与意义1.城市发展需求2.提升城市品质3.促进城市可持续发展二、武汉市城市设计导则的主要内容1.总体目标2.设计原则3.城市设计要素a.城市形态b.公共空间c.生态环境d.交通系统e.城市建筑三、武汉市城市设计导则的实施与影响1.政策法规支持2.城市设计实施3.提升城市形象与居民生活质量四、武汉市城市设计导则的展望1.持续完善与更新2.借鉴国际经验3.引领城市未来发展正文：武汉市，作为我国中部地区的重要城市，近年来在城市规划和建设方面取得了显著成绩。
为了进一步提升城市品质，促进城市可持续发展，武汉市制定了一套全面的城市设计导则。
本文将对这一导则进行详细解读。
一、武汉市城市设计导则的背景与意义随着武汉市经济的快速发展，城市面临着诸多挑战，如城市空间不足、环境污染、交通拥堵等。
武汉市城市设计导则的出台，旨在满足城市发展需求，提升城市品质，促进城市可持续发展。
二、武汉市城市设计导则的主要内容1.总体目标武汉市城市设计导则明确了城市发展的总体目标，即建设具有国际化水平、生态宜居、文化底蕴丰富、充满活力的现代化大都市。
2.设计原则武汉市城市设计导则遵循以人为本、生态优先、文化传承、绿色低碳、科技创新等原则，以实现城市可持续发展。
3.城市设计要素武汉市城市设计导则从城市形态、公共空间、生态环境、交通系统、城市建筑等方面进行了详细规定。
a.城市形态：注重城市空间的立体开发，提高城市容量，优化城市结构。
b.公共空间：构建层级分明、功能齐全的公共空间体系，满足不同人群的需求。
c.生态环境：加强生态环境保护，构建生态廊道，提高城市绿化水平。
d.交通系统：构建高效、安全、便捷的交通网络，促进城市内外交通的顺畅衔接。
e.城市建筑：提倡绿色建筑、节能建筑，塑造具有地域特色的建筑风貌。
三、武汉市城市设计导则的实施与影响1.政策法规支持：武汉市制定了一系列政策和法规，保障城市设计导则的顺利实施。
武汉天地场地调查与分析
武汉天地场地调查与分析——城市规划1102班一、调查背景1.1调查场地简介：武汉天地项目集办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐及少量住宅为一体，保留了武汉风情风貌与历史文化，同时融合了时尚元素和现代化设施，加上其丰富的绿化空间，为周边的人群提供了先进舒适的工作及生活环境，成为武汉引领时尚的居住、工作、文化及娱乐休闲区。
武汉天地以黄浦大街为界分为A、B两个地块。
我们在A地块中选取了面积为5hm²的场地，该场地以商业功能为主。
1.2调查场地区位：武汉天地商业街位于汉口中心城区，交通便利，通过卢沟桥路连接解放大道、京汉大道、中山大道、沿江大道，形成三横一纵的交通路网，距轨道交通轻轨站点仅160m，商业街主要沿街面位于次干道卢沟桥路上，交通压力相对较小。
1.3调查场地街区尺度：街道参数的比值关系反映了街道空间主要参数之间限定的空间尺度关系，主要由街廓比、面廓比、界面密度、贴线率四项指标构成。
街廓比(街道的宽度与街道两侧建筑物高度的比值）：D/H=0.4，当D/H＜0.5时，这种街道空间会产生均匀感，让人产生一种接近感；面廓比（临街商店的面宽与街道宽度的比值）:W/D＞1，说明武汉天地的街道纵向空间具有联系性，但是缺乏生气。
界面密度（街道一侧的建筑面宽总和与街道长度之比）:W/L=0.58，武汉天地增加廊下休闲茶座空间，加了人们视线感觉上空间的围合感。
利用人们的视觉错视展现出小尺度商业街巷的空间特性。
商业街是为人使用的城市公共空间，商业空间的宜人化是未来商业空间的发展趋势之一。
通过上述分析，我们发现武汉天地符合人性化尺度。
消费者步行其中不是感到超人尺度的商业巨构而是感受到大小不等、变化多样的小街小巷的亲切尺度空间。
二、空间结构分析2.1场地内空间关系与主要空间类型我们根据实地调研简易的做了一个SU模型来反映场地内建筑与街道空间的关系，可以看出武汉天地商业布局结构为线形均质无核空间结构，没有核心的大型商店，全部由中小型商店构成，形成相互关系相对均衡的均质无核空间结构，同时利用建筑、街道、连廊将步行街区的购物、休闲等功能有机的串联起来形成院落空间。
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例
Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。
“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。
武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。
亲历者说——瑞安 武汉天地
亲历者说——瑞安武汉天地anderain2019-04-04 11:47:38说明：喜欢关注商业地产，也喜欢关注武汉的城建规划。
武汉天地无疑是本地商业地产的标杆项目之一，之前在知乎上看到一篇亲历者写的瑞安武汉天地的开荒史，从中可以学到很多有意思的东西，所以全文转发，希望此文对武汉地产界的同仁有所启迪和帮助。
这篇文章，2015年3月份就存在了，转自微信公众号iestate，版权归知乎张小放所有，以下为正文：新天地系列发源于上海，发展商是香港的瑞安房地产。
2000年的时候，在上海的市中心淮海路棚户区旧城改造时拿到的项目，将旧租界的老式石库门房子整修，“修旧如旧”，主要是以高端的户外餐饮休闲为基调做出来的。
其实我认为这是大陆商业做体验式的先驱，不过当时体验式这个概念还没有被提出来而已。
但是，新天地其实只是项目的一个小的组成部分。
整个公司运作的盈利模式是在市中心取得大块土地，利用新天地的成功来提升周围住宅和写字楼的价格，公司在住宅出售和写字楼租赁上取得超额利润。
盈利模式是独特的。
03年新天地获得市场认可后，瑞安开始扩张。
但是由于品牌注册的问题，新天地不能被注册，所以大家看到的很多新天地是山寨的。
正宗瑞安发展的新天地只有西湖天地（这个比较小，属于试水被坑项目）、重庆天地、武汉天地、岭南天地（佛山）。
在每个天地都是结合本地特色进行特别的设计：比如上海市石库门弄堂风情，西湖是江南名居的青瓦白墙，重庆是高低错落的吊脚村落，武汉是租界原建筑保护加上地块的60几株原生梧桐树。
从设计和运营的角度来说，尽可能的保持当地文化。
还有些是不同的产品线，比如走科技园路线的创智天地和大连天地，这就是另外的事情了。
正式说回到武汉天地项目武汉天地在2006年立项，大项目总建筑面积180万。
其中包括80万的住宅，25万的商业，其他的是写字楼。
而商业中武汉新天地有40000方，一期在2008年开业，到2010年全部完成并开业。
武汉天地一共12座建筑，40年产权，非卖品，自持经营。
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则是为了指导和规范武汉市城市规划、建设和发展而制定的一系列政策和准则。
这些导则通常包括以下内容：
1. 城市总体布局：规划城市的整体布局和发展方向，包括城市中心区、功能区划、交通网络等。
2. 绿地和生态保护：要求合理规划城市绿地系统，提高城市绿化率，并保护和修复生态环境。
3. 建筑设计准则：规定建筑物的高度、外观、风格和材料等，以保持城市的统一性和美观度。
4. 交通规划与设计：包括道路规划、公共交通系统、停车设施等，以提高交通效率和减少交通拥堵。
5. 历史文化保护：保护和修复历史建筑、文化遗产和传统街区，保留城市的历史和文化特色。
6. 社区规划：规划和设计社区的各类设施，如学校、医院、商业中心等，以满足居民的各类需求。
7. 城市景观和公共空间设计：规划和设计城市的公园、广场、河滨路等公共空间，以提供休闲娱乐和社交功能。
通过城市设计导则，可以指导城市规划部门、建筑师和开发商
等相关方向进行城市发展规划，以保证城市的可持续发展、宜居性和美观度。
历史文化街区更新研究：武汉天地案例
历史文化街区城更新研究——以武汉天地为例重绘生活想象的城市更新“新”范本盘活老汉口租界、延续城市建筑肌理，在老房子里逛设计师精品店、在大树下品各色美食，武汉天地正塑造着属于武汉人的精致与畅快。
一、项目概况武汉天地位于汉口永清商圈，由瑞安集团幵发，集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能于一体。
商业街区部分-武汉天地地上建筑面积5.7万平方米，其设计参照上海新天地的模式，将九幢历史建筑进行改造和修缮，保留武汉风情风貌与历史文化，同时对现代时尚元素充分融合，注入商业经营功能，在保护历史建筑的基础上实现了商业价值，使之成为了引领武汉场景式消费的商业新地标。
二、更新背景1931年武汉大水后，汉口沿江片区中心区建房定居的居民逐渐增多，形成街道，街以寺名，称永清街。
清末至1937年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。
许多老建筑后来成为将军楼，区域内及周边的历史建筑基本保留了下来。
随着城市扩张，位于长江二桥引桥下的永清片区从老城边缘成为城市核心，区位关系得到极大提升。
2002年，新中国成立以来武汉市规模最大的旧城改造工程在永清片区正式启动。
2005年4月28日，瑞安集团出手33.9亿元拿下占地918.4亩的永清片地块，一举夺得当时“中国地王”的桂冠，这宗地块就是如今的“武汉天地”。
三、活化策略1. 文化-武汉历史文化第一街武汉天地由12栋建筑组成，其中9栋为区域内历史建筑改造和修缮而来。
这9栋历史建筑具有很大的保留价值，均为原租界名邸，是历史传承以及文脉传递的重要媒介。
由于地处江边，空气湿度大，建筑内部结构老化严重，因此在改造过程中采用“存表去里”的方式。
即保留建筑外表原有的模样，对破旧的历史建筑进行修缮、维护，再现20世纪二三十年代欧式建筑和街区风貌，建筑内部则全面更新，以满足商业功能需求。
古典的西洋风格民居、新建的阳台/落地窗组合完美地还原了欧洲历史街区的调性。
整个街区设计还保留了近200棵古树，它们和这里的房子一样叙述着历史的故事，均采取原位不移植的原生态保护。
武汉市城市设计导则
武汉市城市设计导则（原创版）目录1.武汉市城市设计导则简介2.城市设计导则的目标与原则3.城市设计导则的主要内容4.城市设计导则的实施与影响正文【武汉市城市设计导则简介】武汉市城市设计导则是一份旨在提升武汉市城市规划、建设和管理水平的综合性指导文件。
该导则从城市设计的角度出发，为武汉市的城市发展提供了全面、系统、可行的指导方案。
本文将从武汉市城市设计导则的目标与原则、主要内容、实施与影响等方面进行详细介绍。
【城市设计导则的目标与原则】武汉市城市设计导则的目标是构建和谐、宜居、可持续发展的城市空间。
为实现这一目标，城市设计导则遵循以下原则：1.人本原则：以人民为中心，关注市民需求，提升市民生活品质。
2.生态优先原则：强调绿色发展，注重保护自然生态环境，提高城市生态品质。
3.文化传承原则：充分挖掘和利用城市历史文化资源，彰显城市特色，提升城市文化品位。
4.创新发展原则：加强科技创新，推动城市产业结构优化升级，提升城市竞争力。
【城市设计导则的主要内容】武汉市城市设计导则的主要内容包括以下几个方面：1.城市空间布局：优化城市功能区划，构建合理的城市空间结构，提高城市空间的利用效率。
2.城市交通系统：完善城市交通网络，提高公共交通服务水平，倡导绿色出行，缓解交通拥堵。
3.城市基础设施：加强城市基础设施建设，保障城市运行安全，提升市民生活品质。
4.城市生态保护：加强城市生态建设，提高城市绿化水平，改善城市环境质量。
5.城市文化保护与发展：加强历史文化遗产保护，挖掘和传承城市文化特色，提升城市文化品位。
6.城市建筑风貌：加强城市建筑设计管理，塑造特色鲜明的城市建筑风貌，提升城市形象。
【城市设计导则的实施与影响】武汉市城市设计导则的实施将对武汉市的城市发展产生深远影响：1.优化城市空间布局，提高城市运行效率。
2.改善城市生态环境，提高市民生活品质。
3.保护和传承城市文化，提升城市形象。
4.引导和规范城市建设行为，促进城市可持续发展。
历史街区的商业开发——以武汉天地为例
轨黄埔站。武汉二 中，七一 中学 ，解放中学 ，育才小学等重
点学校 环绕周围 地处汉 口市中心 ，医疗 ，金融 ，商业均很 方便 。配套商业有武汉天地 商圈、高档百 货等 ；金融设施有
工商银行、建设银行、中国银行等 ：娱乐休 闲设施 有江边足
球场 、江滩公园等 ：医疗设施有空军医院、市八医院、１ １ ６ 医
为多层建筑。但该 区域范围 内环境较 为杂乱 ，公共设施 明显
不 足 ，交 通 受 阻 ，市 政 管 网缺 乏。 政 府 为 了 改 善生 活环 境 ，
加强 资金 吸引 ，进行 市政基 础设 施建设 ，提升 生活 环境 品 质 ，采取 了市场 的操作手段 ，逐步 实现地块更新 ，实现价值
是 政府行 为 ，地 产开 发是 商业行 为 ，在 不影 响发展 的 前提 下，在保护与利益的博弈中 ，尽量平衡两者 的关系。 武汉天地 的开 发中较 为完整 的历史街区风貌保护又提升 了地块 的品牌 效应 ，在 开发更新集中的旧城 区中打造一个全 新的文化标签 ，而 这张标签在传承地块 历史文脉的同时 ，将 武汉 典型 生活特色传递 在了武汉天地 楼盘 上 ，打造 了新颖而 不可复制 的景 点 ，其房地产 的开 发所 获得利益是单纯对历史 建筑 的 “ 拆”所 无法达 到的 ，在 保护历史地段 与房地产开发 获利 的平衡 中得到了 良好的收益。可 以说历史建筑不是城市 发展 的包 袱 ，当赋 予历史地段 新的生存含 义时 ，它将成 为旧
为突 出。设计者没 有采取传统 的设计 手法 ，摒弃 了高密度 的
武汉天地的开发 建设 分为两期。前期 以商业街的开发为 主 ，并进 行部分住宅的建设 ，后期在地块 品质 提升之后 ，再 将周边地块建设成 包括高级住宅楼、五星级酒店、高档写字
武汉市城市设计导则成果编制规定(试行)_2精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版武汉市城市设计导则成果编制规定（试行）武汉市规划局2009年8月1总则为了规范城市设计导则的编制，加强对城市设计的管理，根据国家、省市有关法律、法规，结合武汉市的实际，制定本规定。
在武汉市市域范围内编制城市设计导则，均须遵照本规定。
2基本要求局部城市设计应在城市设计基本成果的基础上编制城市设计导则。
城市设计导则的表述应规范、简洁、准确，采用规范性条文书写，直接表述城市设计的核心内容，对城市设计的各项要素提出控制要求和实施策略。
城市设计导则分为总则、整体控制与片区控制三个部分。
其中，整体控制以定性为主，确定控制要素及控制内容；片区控制在整体控制的指导下，以定性与定量相结合的方式将控制要素细化落实到各片区，并对重点片区提出控制性和引导性要求。
3成果内容3.1总则阐明城市设计的适用范围、设计目标、设计原则和解释权等内容。
3.2整体控制3.2.1用地功能：结合城市风貌特色、区域用地功能布局、整体形象塑造等方面的要求，以控制性详细规划导则为依据，明确设计范围的功能定位和片区划分，在各片区主导用地功能进行整合和细化的基础上，提出建设策略及原则。
3.2.2交通组织：提出车行、步行交通组织和交通设施的控制原则和要求。
协调道路交通设施与建筑群体、公共开敞空间的关系，提出重要景观道路的断面构成控制要求。
重点地段及公共建筑密集区域应增加地下、地面、地上立体人行系统的规划内容。
3.2.3空间景观与建筑群体形态：根据各片区的功能、自然和人文景观资源特色，发掘和提炼其独特的城市景观要素，明确各片区之间的空间关系，提出各片区的功能景观特色、设计目标及各控制要素控制要求。
其中，应根据整体形象塑造的要求，结合各片区特色，重点控制建筑群体形态。
（1）空间景观①景观结构：根据片区景观特色需求，提出区内主要轴线、节点、标志、特色区域等空间景观要素的控制目标。
②视线景观：根据景观结构以及视线景观分析，提出片区视廊、对景点的控制意向。
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可持续的发展
提供适于步行的街区，以公共交通站点与开放空 间为中心，打造宜人的步行环境。
Sustainable Development
pedestrian-friendly environments.
Create walkable districts, centered on transit stations and focused on open spaces and
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现状条件 Existing Condition
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11
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3பைடு நூலகம்
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目 标
objectives
设计目标 | Objective
优秀的城市规划
城市规划可以被看作是对在城市中生活，工作和娱乐人群的人性化关怀。设计应该致力于创造一个人 性化尺度的环境。例如正确的街区尺度，有生趣的步行街道和活跃的开放空间。
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区域与基地分析 Regional & Site Analysis
基地位置
本项目基地位于城市核心区并处于 城市内环线内的西北角并于长江相 邻。基地用地面积5公顷将形成商 业、办公酒店与住宅的城市混合开 发。
道路系统
基地北部东西向的黄埔大街、西 部的南北向京汉大道与南部的东 西向卢沟桥路，加上南北穿越基 地的中山大道共同组成了基地的 交通流线骨架。
武汉交通系统
目前主城区已形成并将继续完善集水运、空运、铁路、轨道交通与公交与一体的城市综合交通 运输体系，为城市进一步的集聚人才与资本建立坚实的基础。
Wuhan Transportation System
Wuhan has already established an comprehensive transportation network which integrate river, air, rail and bus system, and this network is still being improved. It provides solid basis for attracting of ideas and invests.
Land Use
The city-center locality of the site makes this project a urban redevelopment and renew project. The existing land use within the site and surrounding area is residential, commercial and complementary service. Two big parks, Riverfront Park and Liberation Park, are located to the east and west side of our site respectively.
Unique Identity
Create a unique identity for Wuhan Tiandi along Yangtze riverfront that puts Wuhan on the global map.
Knowledge Talents
Attract and retain knowledge talents to Wuhan Tiandi, meeting their sophisticated demands for spaces and dynamic environments.
商业层数
中国许多的房地产开发商试图通过增加楼房的高度和楼层的数量来最大化收益。六层、七层、甚至八层的商业建 筑随处可见，然而通常市场能接受的只有三到四层。我们的观点是提供成功的数量更少的楼层，并为长期发展创 造更大的价值。
A Good Urbanism
Urbanism can be perceived as the caring to people who live, work and play in the city. Design should pay great attention on creating a human scale environment. Such as right size of blocks, interesting walking streets and lively open space.
Road System
Four main streets form the transportation framework of the site, namely Huangpu Boulevard at north, Jinghan Boulevard at west, Luogouqiao Road at south and Zhongshan Boulevard in the center.
土地利用
城市核心区的地理位置决定了本项 目土地使用性质是对原城市功能的 置换与提升。基地与基地周边现状 主要有居住、商业与配套服务设施 组成。基地的东西两侧分别有已形 成的城市滨江步行公园与汉口两大 城市公园之一的解放公园。
公共交通
沿京汉大道的轻轨在基地的西南 角设有站点，结合规划与基地内 部的公共交通站点，进一步加强 了基地的公共交通可达性。
鼓励复合功能
我们的经验是成功的复合开发区域应该充满生气与活力。这个区域能够通过一系列高价值区域和全天 候商业流线循环来为多样人群服务。
创造清晰可识别的门户
现代成功的复合中心有着易识别的入口、门厅与下客点，这些被它们的最终用户所接受。我们必须为 办公、酒店、居住、商业和文化等用途创造清晰可识别的入口。
Destination for Wuhan
Wuhan has an area of 8,494 skm by 2005. Most urban development land is within Wuhan City boundary. The central city area is aimed to be a modern service hub for central China.
武汉目的地
至2005年，武汉市土地总面 积为8494平方公里，由城镇 建设用地和其它用地组成。 其中大部分建设用地集中在 主城区内，主城区的建设 重点培育和提升城市服务功 能，并成为中部地区的现代 服务中心。
Destination for China
As the capital of Hubei Province and a national historical city, Wuhan is always be considered as a major city in central China. Also Wuhan plays important roles in terms of industry, education and transportation. So the development of Wuhan will have great impact on central region development strategy. The one and a half hour flight radius from Wuhan covers most important cities in China. Being set as the “reform trail area”, Wuhan will definitely has many opportunities.
湖北目的地
武汉位于中国的中部，湖北省的东部， 是长江、汉江两江的交汇点，是国家铁 路南北大动脉-京九线的重要节点与枢 纽。核心的地理区位与强势的政策支持 使武汉成为中部最大的人才与资本集聚 地。
Destination for Hubei
Wuhan is situated in the heart of China and the east part of Hu Bei Province, where the Yangtze River meets the Beijing-Guangzhou Rail line. It is a major hub for new ideas, investors, graduates from nearby universities, pillar companies and supporting services in the central part of China.
Site in Wuhan Tiandi
The project is located in the core area of Wuhan fronting the Yangtze River waterfront park. The study site comprise 5 ha on 5 parcels and proposed total GFA of 1.45 million sm will include high quality retail and entertainment space, Class A offices, live-work residences and public amenities.
The Number of Floors
Too many developments in China try to maximize FAR by increasing the height and number of floors, six, seven, eight floors are common, while the marketplace can only support 3 or 4. It is our view to provide a lower number of floors that are successful, create greater value for the developer in the long run.