济南房地产市场调查与项目定位

目录

第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1)

济南经济状况分析 (1)

济南市都市进展规划 (3)

济南重大市政工程 (6)

济南商圈分析 (7)

第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)

济南房地产进展演变 (15)

济南市要紧房产开发企业 (16)

济南市商品房销售要紧途径及按揭办理情况 (16)

广告分析及报价 (17)

第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20)

东北区调查报告 (25)

中心城区及南区调查报告 (29)

西南区调查报告 (33)

北区调查报告 (37)

第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42)

市场分析 (43)

产品定位 (44)

项目开发初步分析 (45)

第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51)

产品定位 (52)

规划要点建议 (54)

第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55)

产品定位 (56)

附件1 济南市居民采暖方式

附件2 利率表

附件3 办理购房银行按揭手续资料表

附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表

附件6 济南个案楼盘分析表

附件7 写字楼市场一览

附件8 济南市部分宾馆长包房情况

市调总表

济南市房地产市场调查研究分析报告

第一部分：投资环境分析

1、济南人文、地理、历史概况

济南市是山东省会都市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末，

全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。

济南是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。

济南历史悠长，人才辈出。属今济南市籍的历史名人要紧有中国传统医学的杰出代表——扁鹊；中国古代阴阳五行学讲的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名相名将房玄龄、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。

2、济南经济状况分析

（1）宏观经济概况

1999年，济南市全年完成国内生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，其中第一产业增加值完成92.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8 %；第三产业增加值388.9亿元，增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，可能今后都市进展使第三产业的比重将进一步加大。

（2）银行存款余额概况

到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。

（3）济南市民收入概况

据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）

（4）物价指数概况

据《济南2000年年鉴》反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活紧密相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。消费价格中，服务项目价格上升27.6%，居住价格上升2.1%，要紧是受政策性调价因素阻碍。但据实地走访济南各大商厦和找当地人谈话中发觉，济南的物价与上海相当，交通出行和居住费用相对较低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍属较高水平。同时消费成份中公款消费占较大比例。

（5）固定资产投资概况

99年，济南全市固定资产投资完成270.4亿元，比上年增长22.5%。其中国有单位投资196.6亿元，增长26%；集体单位57.6亿元，增长13.7%。在国有单位完成投资中，差不多建设投资95.9亿元，增长21.5%，更新改造投资46.5亿元，增长9.4%；房地产开发35.3亿元，增长47.2%，其他投资18.8亿元，增长79.7%，住宅建设持续增长，城镇集体以上单位完成住宅投资33亿元，增长19.6%；住宅竣工面积272.8万平方米，增长5.2%；国家计委下达的经济适用房投资打算，年度投资17.5亿元，总建筑面积584.2万平方米，年内施工面积229.9万平方米。

综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：

（1）济南市的国内生产总值仍属于较低水平，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市都市总体规划文本》显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。

（2）从居民银行储蓄和家庭月收入分析，目前的济南市民的购买力不强。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房价，此类家庭只占总家庭数的37%，以建成区人口160万，每户3.5人计，市区总家庭户数约45.7万户，家庭月收入2000元以上的约为17万户。除去已购和尚未打算购房之外，所剩家庭不是