济南房地产市场调查与项目定位
年济南鲁商项目市场定位报告资料
区域属性界定
以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、 体育为核心的东部城区中心
投资性需求受到明显抑制
省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难” 的尴尬局面。
明年限购政策顺延
济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻 同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。
Part 1
整体市场分析
Part 1
整体市场分析
宏观大势分析 城市格局分析 房地产市场分析
固定资产与房地产投资
固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.
济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）
济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）
数据来源：政府公报
评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健 康，项目进入风险适中区域
目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基 础配套将快速催熟区域
道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高
目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城 市中心区域
Part 1
项目目标与问题
项目属性界定 区域属性界定
项目目标
项目目标
鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业” 为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌
济南房地产市场分析-长期经济人口部分
第二部分长期经济-人口分析人口产生的居住需求，是房地产市场发展的基本需求。
长期看，城市房地产市场的发展的关键还是人口的增长，在于城市人口集聚的能力。
影响城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、产业结构、基础设施等，但从人口迁移规律来看，未来人口主要是向大城市都市圈迁移。
决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。
一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。
济南作为山东省的核心城市，其竞争力远高于省内其他地市，作为省会及新旧动能转换先行区的功能定位，又具备了具有竞争力的政治资源优势。
经济实力和政治优势大大开阔了济南市在资金、人才、劳动力和能源等领域上的交流空间，增强了其经济辐射能力，既有助于济南市优化资源配置，更为济南市经济发展及房地产发展提供了人口的支撑。
济南经济-人口吸附力强，未来人口增长仍有较大潜力从经济-人口分布的角度看，济南市的经济-人口比值自2013年起呈现上升趋势，2017年比值为1.35，区域人均收入高于全省平均以第三产业为主导、现代服务业为主力行业的三次产业结构，形成了吸纳就业的具有竞争力的产业优势。
在工业化后期，服务业成为吸纳就业的主要力量。
20世纪80年代以来，多数国家服务业吸收就业劳动力人数增长率超过总就业人数增长率，有的甚至超过第一产业和第二产业的综合。
济南第三产业居于主导位置，以每年一个百分点的速度逐年增长。
2018年末，济南第三产业占比GDP总值61%。
但是与国内20个主要城市2018年的数据对比，济南第三产业占比并不高，GDP总量也比较靠后。
2017年三次产业从业人员构成17.1450.9531.91第一产业第二产业第三产业从地缘经济关系来看，济南市与周边德州、菏泽、临沂、日照、莱芜、滨州等城市构成了强互补关系。
综合济南省会城市的功能定位及新旧动能转换先行区试验区、打造区域性经济中心、金融中心、物流中心、科创中心的发展规划，济南的经济份额极有可能上升。
2016年上半年济南市房地产市场分析
2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。
全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。
分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。
产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。
人均生产总值85919元，增长7.0%。
全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。
3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。
规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。
济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。
济南高新区项目整体策划建议大纲
济南高新区项目整体策划建议大纲总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经济和高新区的发展,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。
正如营销界常说的一句名言:只有饱和的产品,没有饱和的市场。
第一部分济南商务办公楼市场研究1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出3、消费主力以民营企业和个人购买为主4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部第二部分高新区区域环境综合评价1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）第三部分高新区房地产市场分析1、物业形态：研发、办公、厂房2、物业类型：出租物业多于出售项目3、销售情况：租售过半、前景看好4、客户来源：各有特色，研发为主5、物业管理：服务简单，价格平实6、租售价格：价位合理、平稳发展第四部分总部物业研究一、国外总部发展现状1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或发源中心的所在地。
2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。
3、伦敦金融城占地1平方公里，容纳了550家国际性银行区域总部，170家全球证券管理和信息中心。
4、新加坡是东南亚地区的经济中心，3600家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小龙地位的形成。
5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构，也是日本三菱、日产、等汽车总部的所在地。
二、我国总部经济发展现状1、中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如北京CBD、上海陆家嘴、香港中环区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济增长的重要增长极。
济南希努尔大厦项目定位报告
60%
80% 60% 75% 80%
本报告是严格保密的。
周边环境分析8
舜井街--解放阁片区改造对项目的影响
解放阁—舜井街片区位于济南市主城区的中心地带。北临泉城路，南至黑虎泉西路，东起黑虎泉北路，
西至天地坛街。项目用地东西长约660米，南北约310米，用地面积约302亩，净地约200亩。
本报告是严格保密的。
4
5 6 7 8
中豪大酒店
新闻大厦 华能大厦 良友富临大酒店 山东银座泉城大酒店
4
4 4 4 4
解放路165号
泺源大街6号 泉城路17号 泺源大街5号 南门大街2号
343
160 204 190 400
748
946 746 858 698
328
398 370 348 390
0.44
0.42 0.50 0.41 0.56
客户
处的大环境进行了梳理、
解读，项目的定位除了基 于市场规律之外，更取决 于项目所处的区域物理环 境、项目自身规划，也与 项目运作的企业有着不可 分割的关系。
项目 竞争
本报告是严格保密的。
本体分析
项目本体分析分为：
周边环境分析；项目产品分析；企业特点分析
周边环境分析：交通环境、自然环境、人文环境、商业环境、商务环境、城市规划、金融配 套、酒店配套、政府资源等。
交通环境：项目地处交通要塞，舜井街改造后交通功 能进一步加强，项目的地标性、昭示性增强
是唯一一条道路。
泉城路 黑虎泉西路 泺源大街
县西巷
舜井街
朝山街
本报告是严格保密的。
周边环境分析2
自然环境：项目地处泉城特色风貌带的中轴线，周边 有大明湖、珍珠泉、黑虎泉、泉城广场、趵突泉等众 多公园，自然环境优美
济南临港经济开发区新区功能定位
济南临港经济开发区新区功能定位（讨论稿）一、项目名称济南临港经济开发区新区功能定位与概念计划策划二、项目背景为进一步拓展济南临港经济开发区进展空间，加速转型升级，实现新的更大进展，按照山东省人民政府《关于济南临港经济开发区区位调整的批复》意见，济南临港经济开发区区位调整至历城区郭店、董家片区。
郭店、董家片区是济南市重点进展的新区之一。
临港经济开发区调整至该片区后，将抓住区位调整的机缘，以“创新、协调、绿色、开放、共享”进展理念为引领，牢牢围绕“打造四个中心，建设现代泉城”中心任务，坚持新型城镇化和新型工业化相结合，以建设全区乃至全市经济增加带动区、现代产业集聚区、体制创新先行区、科学技术创新区、对外开放先导区、产城融合示范区、生态环保引领区为目标,大力进展新产业、新业态，增进信息化与工业化深度融合，在科技创新、产业升级、产城融合、节能环保、功能提升上实现创新冲破。
拟在临港开发区新区重点进展智能机械装备制造、高端物流、电子商务、电子信息、生物医药（医疗器械）等产业，形成产业特色鲜明、集群化、规模化的新片区。
三、主要内容（一）策划范围策划范围：西至绕城高速、东至西巨野河、南至胶济铁路、北至济青高速公路，片区计划用地总面积约69平方千米，其中建设用地总面积约31平方千米。
（二）策划主要任务一、产业细分定位（由产业策划方提供）二、大体功能研究分析定位按产业类别细分功能定位（硬件）；按引进项目投资类型细分功能定位（软件）；按员工需求细分派套功能定位。
3、计划布局、计划条件、功能配置、面积配比整休空间功能计划布局，提出新区各项主导功能的进展布局（包括功能区划分与计划布局）;各功能区块位置、计划建设条件和功能配置及占地面积；交通出行功能与流线设计(4)基础设施和节能环保建设方案公共地下综合管廊；供电、供热、供冷、燃气；大容量宽带系统；污水处置与供水、排水、防洪、消防、人防与防灾；环保、环卫、环境绿化、大气污染和雾霾治理；散布式太阳能发电系统；地源热泵系统。
济南老城项目市场及产品定位报告_123P_XXXX年
2
发展，及园博园带动的 土地升值
•长清旧城上百万的改 造工程，现代化城市的 3 完善。
•恒大、中建、北京建工等大 型开发商进军长清市场，带 4 动新一轮开发热潮
长清区
•预计将修建直达大学 城的轻轨，大大改善区 5 域交通
在宏观战略及目前区域高速发展现状看，长清区与济南 市区联系日益紧密，将承担济南西部辅城的重任
平方米（多层7楼阁楼） 主力户型：60-70㎡的一房，128-130㎡的二房
140-155㎡的三房
该案目前进入清盘阶段，只剩三、四套多层六楼与七层阁楼房源，均为150 平米以上三房
老城区板块小结
老城区房地产开发总体规划向东发展与大学城靠拢； 老城区房地产市场发展由于受地块大小限制，目前在售项目规模普遍较小，无
★ 西部新城区定位为省会济南的西辅
城。全区总面积1178平方公里,辖九 镇二乡，613个行政村，约53万人口 。由五部分组成：长清城区、大学科 技园、经济开发区、农业高新区、五 峰山风景区。以规划目标为指导，目 前西部新城区进入了全面建设阶段， 各部分产业已经初具规模。
3 片区现状及价值分析
片区现状
大社区规划，品质较低； 旧城改造已经提上日程，未来老城区的新建商品房将激增，在建的逸和城将是
本项目的竞争队友之一； 目前老城区供应的项目以多层、小高层为主，伴有少量的高层，随着土地资源
的稀缺和潜在客户对项目品质的要求，小高层、高层房源将成为市场供应的主 流。 区域内小户型房型去化较好，90㎡左右两房， 110-130㎡的三房，去化较好， 主要原因是合理的控制总价，大房型总价较高去化缓慢。 目前板块内普通住宅的售价在3500-3600元/㎡ 区域购房客户主要以本区域客户为主，外来导入客户难度较大
济阳项目市场调研报告
整体价格表现为新区比老 区高，南部比北部高。
泉城尚景与华鑫现代城为 老新两区楼盘的代表，从楼盘 品质、价格、配套等属于各自 区位内最高档的楼盘。
价格跨度比较大。 大多数楼盘价格弹性比较 大，也是造成价格跨度大的原 因之一。 其中，新世纪阳光花园楼 盘品质较好，位置优越。由于 开发比较早，地价低，整体成 本低； 团购客户多且均为政府各 机关领导，因此价格弹性表现 最大，幅度达到300元/㎡左右 。另外一些楼盘也有这方面的 情况。团购客户多，使均价下 降。
❖ 济阳是济南市的近郊县，距济南23公里，有着良好的 区位优势
❖ 济阳县地下含有丰富的石油、天然气、地热资源，是 胜利油田新开发区
济阳概况
济阳县于1990年1月1日划归济南 市。 全县辖济阳、孙耿、垛石桥、曲 堤、仁风、回河、青宁7个镇及 稍门、崔寨、店子、辛集、二太 平、庙廊、新市、江店、唐庙、 索庙、姜集、三教、王圈13个乡， 852个行政村。 全县总人口522453人，城镇人口 45926人、非农业人口52269人。
板块优势显现，高品质楼盘相对集中受城市规划 发展和城市各市政设施完备度的影响，未来几年济 阳市住宅开发规划开发区区域优势明显，高品质、 大规模楼盘在该区域相对集中。
2.产品发展趋势
物业管理 目前济阳市场上项目的物业管理绝大多数
为自管，委托专业物业管理公司代管的楼盘 极少；这说明物业管理市场在济阳还较为不 成熟，随着房地产市场的发展，购置住房不 仅是购买房屋本身，更要注重其后期服务。 产品配套: 各项目在通讯系统、供电系统等方面并无 较大差异，基本都是采用预留电话接口、宽 带接口等方式。部分楼盘智能化水平有很大 提高。 整体规划 目前项目的整体规划多较为呆板，鲜有个 性化亮点，在竞争激烈的市场下，制胜的唯 一出路就是把产品做好，规划则是第一步， 好的规划可以有效的提升项目附加价值，产 生价值凝聚效应 景观绿化 新产品普遍注重景观设计，水景、广场等 规划设计水平显著提高。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
合富辉煌济南市名仕大厦项目发展提案PPT
一、写字楼市场供需分析
4、济南写字楼市场迎来新发展：
新城市规划及“十一五”战略带动发展。济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点，“东西两翼”展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资平均每年以20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落，2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。需求空间较大。数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。
宏观投资环境
第二部分 市场解读
- - - - “交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”。
提案框架
市场解读
第一节 济南市房地产市场概况
第二节 济南市写字楼市场分析
一、济南写字楼市场供需分析
二、济南在售写字楼楼盘特征
三、济南写字楼市场板块划分及对比分析
房地产市场概况
中疏，对泉城核心商务圈的影响
泉城核心商务圈以泉城广场 为中心，是泉城的特色标志 区，环境优美，经济交流频 繁，是体现泉城特色的商业 中心、旅游中心和经济文化 中心。
泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投资之首选区间。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。“中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。
宏观投资环境
居民收入与消费情况
小结： 城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。
济南市晨光大道项目分析产品定位销售策略报告
01 Chapter政策支持地理位置优越市场需求旺盛030201占地面积建筑面积投资规模高品质居住社区汇聚各类品牌商户，提供购物、餐饮、娱乐等一站式消费体验。
综合性商业中心现代化办公园区项目定位政策利好促进发展政府支持城市基础设施建设，将为晨光大道项目提供有力保障。
经济增长带动需求济南市经济持续稳定增长，将吸引更多人口聚居，提升房地产市场需求。
竞争优势明显晨光大道项目凭借优越地理位置、丰富业态规划及高品质产品，将在市场中脱颖而出。
市场前景02 Chapter目标客户群体定位中高端人群投资客群高端住宅商业办公综合体产品类型定位产品特色定位03 Chapter客户需求分析竞争对手分析目标市场分析独特卖点提炼根据目标市场需求和竞争对手分析，挖掘产品的独特卖点，如地理位置、景观设计、配套设施等。
品牌形象塑造通过包装设计、宣传推广等手段，塑造项目高品质、生活便利的品牌形象，提高市场认知度。
产品定位策略价格策略制定定价方法选择价格调整策略销售渠道拓展线上销售利用电商平台、官方网站等线上渠道，扩大产品曝光度，吸引潜在客户。
线下销售通过售楼处、代理商等线下渠道，提供咨询、看房、选房等一站式服务，提高客户购买意愿。
传统媒体广告社交媒体营销活动营销营销推广策略04 Chapter济南市房地产市场竞争激烈，晨光大道项目需要面对来自其他项目的竞争压力。
为应对这一风险，项目应精准定位目标客群，提供差异化产品与服务。
政策调控国家及地方政府对房地产市场政策调控可能对项目带来一定风险。
项目应密切关注政策动态，及时调整产品策略和销售策略，确保合规运营。
市场竞争VS建筑设计施工技术房地产项目开发需要大量资金投入，项目的融资能力直接影响到项目的顺利推进。
项目应与多家金融机构保持良好关系，拓宽融资渠道，降低融资成本。
融资能力销售回款是项目资金回收的主要途径，市场波动可能影响销售回款速度。
项目应制定合理的销售策略和价格策略，加强销售推广，提高资金回收速度。
济南房地产市场调查报告
济南房地产市场调查报告1 、本次实习的目的：深入房地产行业，分析了解济南房地产的市场2 、本次实习的内容：我调查了济南房地产的各个片区，了解了每个楼盘的大体情况，并且对每个楼盘做出SWOT分析，写片区分析报告。
3 、本次实习的收获：对济南房地产市场的大体了解。
济南楼市盛夏“火热” ，众精品楼盘现销售高峰。
市场的供不应求是市场繁荣的先决条件，济南城市化进程的加快和人均收入的增加，使得济南楼市需求市场长期处于稳定增长的势态，并且，济南市民对房地产始终保持较高的忠诚度，在股票等其他投资形式激增的环境下，大家对楼市的关注度依旧不减。
楼市中新增的中小户型产品也成为需求激增的主要因素，适合的产品加上适中的总价，成为部分首次置业者关注的焦点。
其次是开发商开发运营水平的提高。
进入济南楼市稳定发展时期，众多开发企业已经从摸索期逐步过度到发展期，提高期。
部分房产项目在项目定位之初就进行全面的市场调研，尽量在产品定位和规划方面贴合市场需求，做足了前期准备工作，在销售阶段取得良好的销售业绩也是必然的。
在刚刚过去的5年中，济南东部房地产市场得到了迅速的发展，其交通、配套及环境等都有了极大的改善。
先前只是作为大济南发展蓝图下的一个板块，但现在却以其自身的发展势头，逐渐拥有了属于自身的版图雏形。
济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略目标在济南东区板块的带动下也变得更加完美、靓丽。
济南在城市规划中将“东拓”放在首位。
这几年，济南在东部的规划力度加强，投入资金越来越多，东部建设已成重中之重。
在“东拓”大势下，济南东部将形成燕山片区、东部城区及章丘有机结合的大东区。
东部交通网系发达，为东部发展提供了有力的保障。
东部的交通系统顺畅，绕城高速、济青高速公路、京沪高速公路、京福高速公路与之紧密相连，到济南国际机场十分便利，104、309、220国道纵横交错，已经形成了四通八达的交通网络。
目前高新区内贯穿东西的有旅游路、经十路、工业南路和花园东路四条主干道，除此之外，横向的道路还有新泺大街、天辰大街、世纪大道和涵源大街等，纵向的道路虽然没有像横向那样拥有诸多主干道，但是有贤文快速路、崇华路、新宇路、颖秀路、开拓路、刘智远路等道路，这些足已能保证交通的顺畅。
济南房地产报告
项目位于济南市区西部，占地1500亩，总建筑面积200万平米。开发商为北京阳光100房地产开发公司。是济南市区项目规模最大、配套最全、的大型社区。项目一期30万平米于2002年初动工，2003年10月入住。建筑形式主要为多层、小高层。项目均价3000元/平米。项目主要优势在于开发商品牌和项目本身实力。在推广、项目包装等方面均表现出与本地项目与众不同的手法。作为异地开发商进军济南的大型项目，对济南房地产市场理念的提升做出很大的贡献。并对周边环境的改善和区域价值提升起到一定的作用。
南部
总建8万
多层
小高层
起价4800
150——170
2002．11
全部开盘
山景
天旺嘉园
北部
总建5万平米
多层
小高层
均价3200
120——140
2002.8
现房
活泉
周边环境改善
五环花苑
北部
总建10万平米
小高层
均价3300
最小126
2002.9
局部封顶
智能化
小区环境规划
三庆都市新城
东部
总建11万平米
多层
均价2100
项目名称
区域
项目规模
建筑形式
价格
主力户型
开盘时间
现状
主要优势
阳光100
南部
占地1500亩总建200万平米
小高层
高层
均价3000
100—130两室
140—150三室
2002．7
一期
规模大
品牌实力强
阳光舜城
南部
占地8.7平方公里总建269万平米
多层
小高层
别墅
济南市房地产市场调查分析报告
济南市市场调查分析报告第一部分：济南市概况（城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等）第二部分：政经部分（人口、GDP、收入等）第三部分：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析二、重点项目分析三、济南市房地产市场总体评述第四部分：别墅项目分析一、本项目SWOT分析二、项目定位综合分析三、产品见议第五部分：多层项目分析一、本项目SWOT分析二、市场定位判断三、项目定位综合分析四、目标客户定位五、产品见议六、价格建议第一部分：济南市概况一、城市简介历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。
现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。
济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉”造就泉城美誉。
济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。
古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。
今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。
二、区位与地位济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。
现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。
地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。
1、历史文化地位济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。
自明朝洪武九年(1376年)起，济南成为山东之政治中心。
济南素以“泉城”著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告定稿版
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增加1.2。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
济南市住宅市场调研报告
济南市住宅市场调研报告一、济南市宏观经济分析1、宏观经济环境2003年，济南市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5％，全市地方财政收入完成264.2亿元， 2003年住房销售额55.5亿元，比上年增长44.2％，其中个人购买52.5亿元。
全年固定资产投资完成额504.9亿元，济南的人均GDP已接近3000美元，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为11013元，居全国第6位。
2、济南经济结构1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构济南作为山东的省会城市，积聚了大量的大型国有企业，比如鲁能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体，骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的发展，2003年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。
2）济南经济结构调整—重点发展现代服务业2003年，济南市经济发展速度明显加快，经济总量不断提高。
第一产业增加值105亿元，增长5%；第二产业增加值599.6亿元，增长18%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。
为强化和发展济南区域中心城市的地位，济南在发展三大支柱性的工业产业链的同时促进第三产业的发展。
根据济南政府决议，第三产业的发展重点明确在现代服务业之上，特别是鼓励民企投资现代服务业，重点发展现代物流、旅游、信息咨询、会展以及教育培训、文化、媒体、科研等现代服务业。
2004年力争现代服务业增加值占全市的比重提高到30％以上。
3）济南向区域中心城市转变目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。
济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市，成为中国经济版图上一个重要的力量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1)济南经济状况分析 (1)济南市都市进展规划 (3)济南重大市政工程 (6)济南商圈分析 (7)第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)济南房地产进展演变 (15)济南市要紧房产开发企业 (16)济南市商品房销售要紧途径及按揭办理情况 (16)广告分析及报价 (17)第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20)东北区调查报告 (25)中心城区及南区调查报告 (29)西南区调查报告 (33)北区调查报告 (37)第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42)市场分析 (43)产品定位 (44)项目开发初步分析 (45)第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51)产品定位 (52)规划要点建议 (54)第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55)产品定位 (56)附件1 济南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 办理购房银行按揭手续资料表附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表附件6 济南个案楼盘分析表附件7 写字楼市场一览附件8 济南市部分宾馆长包房情况市调总表济南市房地产市场调查研究分析报告第一部分：投资环境分析1、济南人文、地理、历史概况济南市是山东省会都市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。
四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。
全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。
总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。
目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。
1999年末，全市总人口5576309人，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。
人口密度为1.3万人/平方公里。
济南是国务院公布的历史文化名城。
因地处古四渎之一“济水”之南而得名。
据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。
自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。
济南历史悠长，人才辈出。
属今济南市籍的历史名人要紧有中国传统医学的杰出代表——扁鹊；中国古代阴阳五行学讲的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名相名将房玄龄、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。
2、济南经济状况分析（1）宏观经济概况1999年，济南市全年完成国内生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，其中第一产业增加值完成92.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8 %；第三产业增加值388.9亿元，增长15.3%。
三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，可能今后都市进展使第三产业的比重将进一步加大。
（2）银行存款余额概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。
（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的仅占3%。
（摘自齐鲁晚报2000年3月27日，25版）（4）物价指数概况据《济南2000年年鉴》反映，1999年济南市场物价持续走低，全年商品零售价格指数为96.9%，居民消费价格指数为99.1%，与人民生活紧密相关的食品类价格中，除饮食业同比上升外，粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。
消费价格中，服务项目价格上升27.6%，居住价格上升2.1%，要紧是受政策性调价因素阻碍。
但据实地走访济南各大商厦和找当地人谈话中发觉，济南的物价与上海相当，交通出行和居住费用相对较低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍属较高水平。
同时消费成份中公款消费占较大比例。
（5）固定资产投资概况99年，济南全市固定资产投资完成270.4亿元，比上年增长22.5%。
其中国有单位投资196.6亿元，增长26%；集体单位57.6亿元，增长13.7%。
在国有单位完成投资中，差不多建设投资95.9亿元，增长21.5%，更新改造投资46.5亿元，增长9.4%；房地产开发35.3亿元，增长47.2%，其他投资18.8亿元，增长79.7%，住宅建设持续增长，城镇集体以上单位完成住宅投资33亿元，增长19.6%；住宅竣工面积272.8万平方米，增长5.2%；国家计委下达的经济适用房投资打算，年度投资17.5亿元，总建筑面积584.2万平方米，年内施工面积229.9万平方米。
综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：（1）济南市的国内生产总值仍属于较低水平，但增势强劲，第三产业增幅明显。
据《济南市都市总体规划文本》显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
（2）从居民银行储蓄和家庭月收入分析，目前的济南市民的购买力不强。
家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房价，此类家庭只占总家庭数的37%，以建成区人口160万，每户3.5人计，市区总家庭户数约45.7万户，家庭月收入2000元以上的约为17万户。
除去已购和尚未打算购房之外，所剩家庭不是专门多。
（3）济南是一座“畸形”消费都市，贫富差距专门大，公款消费现象严峻。
（4）房地产近几年成为热点开发项目，在全市固定资产投放中增幅最大，达到47.2%。
（5）在与当地同行的接触中发觉，济南部分“先富”人士已开始第二次购房。
3、济南市都市进展规划（1）中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
●核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。
●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区；●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区；●文东为科研文教片区；●千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。
重点进展冶金、石化、轻工工业。
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。
重点进展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。
重点进展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点进展汽车制造工业。
（2）公共设施布局A、中心商务区。
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。
C、省级行政办公用地。
集中在经八纬一地区。
同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
D、金融设施。
在中心商务区内。
E、文化娱乐设施。
在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。
F、体育设施。
在腊山湖北新建市级体育中心。
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。
H、文科设施。
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
（3）济南旅游资源开发。
形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。
A、古城旅游区。
要紧包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区。
要紧包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区。
要紧包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区。
要紧包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。
要紧包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
（4）外联交通A、铁路。
2010年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。
B、公路。
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。
C、机场。
济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。
新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。
（5）都市交通。
总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。
（简称“三环九射、九纵九横”）“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里。