竞品项目分析报告
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2.项目业态分析
项目整体定位为：“中国商品采购第一站”，项目分五个个组团开发。分别为：商贸市场组团、物流仓储组团、中央商务组团、加工配套组团、幸福生活组团。建设集商贸交易、仓储物流、电子商务、展览会务、旅游购物、产业加工为一体的超大规模的全球性综合商贸中心。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织
（一）项目概况
祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等
美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。其中1—3层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。
8.合作共赢及政府支持
之前项目的一些大集团入住（北人集团）现已终止合作，对于项目后期招商情况，及正常运营的情况，有些影响。
9.开业时间
预计今年年底开业，但现在项目负责人被调查，北国撤股，工程停止一段时间的情况看开业渺茫。
（三）国际贸易城对比优势分析
1.交通
项目是典型的铁路、公路、飞机齐聚的“铁公机”商贸黄金宝地贸易城由10条贯穿道路无缝衔接老城区，正定新区，开发区，横纵道路均为主干道，双向8车道，及6车道交通方便四通发达。本项目还拥有5个地铁口，2条高速进口，火车东站遥望可及正定飞机场仅需要15分钟，为将来物流及周转奠定了基础。项目扼踞主城区、正定新区、国家级高新技术开发区三大区域交汇的核心，是政府北进，城市东扩的必经之地。项目的功能定位是“中国商品采购第一站”。
7.现阶段销售模式
式以脱离正常房产项目原则，5证不全，住宅也为40年商业产权，不能贷款，全款销售，漏洞百出，还以高回报，高收益等诱人政策，对于现阶段销售目的不纯，有些敛财及融资现象。风险较大。并且保本返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。
主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。
商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。
销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15%（6年100%全反清）独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户）次月开始按月返还收益，每月返还。
价格分析：10600优惠300元/平米
续客政策：直接销售，无办卡活动，
已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争
5.项目建成后的意义
满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体的实际效果
6.现阶段施工状态
开发商老板因本项目原因，被调查，内部现阶段比较混乱，资金链及现阶段是否能正常运营前途渺茫。
竞品项目分析报告
营销管理部
2015.1.20
一、祥云国际项目调研分析
二、塔谈国际商贸城项目调研分析
三、世界湾项目调研分析
四、米氏e家天下项目调研分析
五、正定小商品项目对比分析
六、石家庄新华集贸及南三条市场分析
七、白沟市场分析
八、义乌批发市场分析
九、北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析
一、祥云国际项目调研报告
吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/㎡，2.3层27-75/㎡，4.5层20-50/㎡。
住宅区Βιβλιοθήκη Baidu息：
东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼，
销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）
销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。
2.项目业态分析：
业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户
3.市场建筑设计特点
已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现
4.经营定位是什么
推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30%
项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。
销售模式：本案场销售团队
何时交房：2017年底交房
（二）祥云国际项目存在问题分析
1.交通
祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便，
奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。
索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。
◆主要政策信息：
价格：1、购物中心价格（地下）：22000—27000元/㎡
2、吃遍中国价格（地上）：13000—36000元/㎡（1层3.6万/㎡，2层2.6/㎡，3层1.9万/㎡，4层1.8万/㎡，5层1.3万/㎡)。
3、公寓价格：均价11000元//㎡
在售政策：全款优惠1000元/平米；贷款500元/平米
返租政策：
1、下沉式购物中心13年回本。
2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；4—6年每年返11%；7—8年每年返12%；第9年返13%。
3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；5—6年每年返15%
项目整体定位为：“中国商品采购第一站”，项目分五个个组团开发。分别为：商贸市场组团、物流仓储组团、中央商务组团、加工配套组团、幸福生活组团。建设集商贸交易、仓储物流、电子商务、展览会务、旅游购物、产业加工为一体的超大规模的全球性综合商贸中心。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织
（一）项目概况
祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等
美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。其中1—3层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。
8.合作共赢及政府支持
之前项目的一些大集团入住（北人集团）现已终止合作，对于项目后期招商情况，及正常运营的情况，有些影响。
9.开业时间
预计今年年底开业，但现在项目负责人被调查，北国撤股，工程停止一段时间的情况看开业渺茫。
（三）国际贸易城对比优势分析
1.交通
项目是典型的铁路、公路、飞机齐聚的“铁公机”商贸黄金宝地贸易城由10条贯穿道路无缝衔接老城区，正定新区，开发区，横纵道路均为主干道，双向8车道，及6车道交通方便四通发达。本项目还拥有5个地铁口，2条高速进口，火车东站遥望可及正定飞机场仅需要15分钟，为将来物流及周转奠定了基础。项目扼踞主城区、正定新区、国家级高新技术开发区三大区域交汇的核心，是政府北进，城市东扩的必经之地。项目的功能定位是“中国商品采购第一站”。
7.现阶段销售模式
式以脱离正常房产项目原则，5证不全，住宅也为40年商业产权，不能贷款，全款销售，漏洞百出，还以高回报，高收益等诱人政策，对于现阶段销售目的不纯，有些敛财及融资现象。风险较大。并且保本返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。
主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。
商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。
销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15%（6年100%全反清）独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户）次月开始按月返还收益，每月返还。
价格分析：10600优惠300元/平米
续客政策：直接销售，无办卡活动，
已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争
5.项目建成后的意义
满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体的实际效果
6.现阶段施工状态
开发商老板因本项目原因，被调查，内部现阶段比较混乱，资金链及现阶段是否能正常运营前途渺茫。
竞品项目分析报告
营销管理部
2015.1.20
一、祥云国际项目调研分析
二、塔谈国际商贸城项目调研分析
三、世界湾项目调研分析
四、米氏e家天下项目调研分析
五、正定小商品项目对比分析
六、石家庄新华集贸及南三条市场分析
七、白沟市场分析
八、义乌批发市场分析
九、北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析
一、祥云国际项目调研报告
吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/㎡，2.3层27-75/㎡，4.5层20-50/㎡。
住宅区Βιβλιοθήκη Baidu息：
东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼，
销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）
销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。
2.项目业态分析：
业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户
3.市场建筑设计特点
已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现
4.经营定位是什么
推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30%
项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。
销售模式：本案场销售团队
何时交房：2017年底交房
（二）祥云国际项目存在问题分析
1.交通
祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便，
奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。
索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。
◆主要政策信息：
价格：1、购物中心价格（地下）：22000—27000元/㎡
2、吃遍中国价格（地上）：13000—36000元/㎡（1层3.6万/㎡，2层2.6/㎡，3层1.9万/㎡，4层1.8万/㎡，5层1.3万/㎡)。
3、公寓价格：均价11000元//㎡
在售政策：全款优惠1000元/平米；贷款500元/平米
返租政策：
1、下沉式购物中心13年回本。
2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；4—6年每年返11%；7—8年每年返12%；第9年返13%。
3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；5—6年每年返15%