土地出让金返还账务处理
返还的土地出让金怎么做账
返还的⼟地出让⾦怎么做账
⼀般情况下，⼟地转让都是需要我们给相应的费⽤的，也需对转让费做账。
那么⼀般什么情况下收取⼟地出让⾦吗?返还的⼟地出让⾦怎么做账呢?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
⼀、返还的⼟地出让⾦怎么做账
财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：
借：银⾏存款XX元
贷：营业外收⼊XX元
⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
⼆、什么情况下收取⼟地出让⾦
征地和拆迁补偿⽀出。
包括⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
⼟地开发⽀出。
包括前期⼟地开发性⽀出以及按照财政部门规定与前期⼟地开发相关的费⽤等。
⽀农⽀出。
包括计提农业⼟地开发资⾦、补助被征地农民社会保障⽀出、保持被征地农民原有⽣活⽔平补贴⽀出以及农村基础设施建设⽀出。
城市建设⽀出。
包括完善国有⼟地使⽤功能的配套设施建设⽀出以及城市基础设施建设⽀出。
综上所述，财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银⾏存款XX元贷：营业外收⼊XX元⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
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房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理
⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。
协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。
国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。
约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。
税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。
代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。
企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。
代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。
做账实操-土地出让金返还的会计处理
做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。
相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。
土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。
营业外收入也称为“营业外收益”。
指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。
土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。
(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让金返还账务处理-5页文档资料
土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。
主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。
之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。
对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。
会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。
正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。
〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。
按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。
土地出让金返还款会计税务处理差异大【会计实务操作教程】
〔2008〕151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部
门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符 合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总
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认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。 因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励 款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是
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收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减 “开发成本。 从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让 金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该 土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用 寿命随着房屋的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在 相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存 款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。 税法规定应直接冲减土地成本 对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定 相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用 《企业会计准则第 16号—— —政府补助(2006)》(财会〔2006〕3 号)的 规定，作为营业外收入进行处理。比如在 2010年度以来的土地增值税清 算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的 返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付 的金额。 对应纳税所得额来说，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税
会计准则对土地出让金返还的处理模式
问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
土地出让金结算返还流程
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会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
房地产企业土地返还款如何账务处理
房地产企业土地返还款如何账务处理最近，经常有房地产企业咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。
但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。
另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。
所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。
房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助精确把握土地成本的节税空间财政返还\"土地费\"税前扣除的税政解析樊其国土地成本税前扣除的问题，若筹划和操作得当，精确把握土地成本的节税空间，其节税金额巨大。
对购买土地使用权各种名目的返还和退款。
不能仅以表面上的购买合同为据，需查清购买土地使用权时双方约定实质内容，将实质内容与履行合同的实际情况进行对照。
取得政府返还\"土地费\"可否税前扣除，国家税务总局没有明确规定，各地税政规定不一、执行有异，随着土地增值税调控房市力度的变化，未来税收政策具有不确定性，需要密切关注税收新政的出台和税收政策的变化和差异,并及时同当地主管税务机关沟通和交流，最终判断交易的实质及对税收的影响。
案例：某房地产开发企业异地开发购入土地132,000平方米，与国土部门签订的出让合同价格为90000万元，企业已缴纳90000万元，在此基础上地方财政以奖励方式返还企业50000万元。
土地成交价款90000万元与土地成本40000万元的差额部分50000万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，用于该项目配套城市基础设施建设。
一、真实性原则：确认地价成本为40000万元《企业所得税法实施条例》第六十六条：无形资产按照以下方法确定计税基础：外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
1.支付地价款时借：无形资产-土地 90000万贷：银行存款 90000万2.收财政返还时借：银行存款 50000万贷：无形资产-土地 50000万由于国家的政策调整，地方政府招商引资优惠政策已基本取消。
为了引进项目，地方政府只好对企业进行变相补助，即政府帮忙缴纳一部分土地款。
所以就出现了企业实际只缴纳部分土地款项的现象。
政府返还的土地款项的帐务处理。
只在“无形资产-土地”中只按企业实际缴款额计入资产。
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理肖宏伟房开企业政府返还土地款计入收入风险点提示土地增值税清算如火如荼,一个非常突出的争议问题是：开发商取得政府返还土地款如何计税问题;很多开发商将返还款计入营业外收入中,先缴纳了所得税,但在土地增值税清算中,税务机关要将返还款冲减土地成本;当年想以不冲成本,计收入,从而加计20%扣除的筹划方案落空;目前基层税务机关普遍认可的是冲减的处理方法;这样处理,可能与很多专家的意见不太相同;建议开发企业认真对待;冲成本是合法的,也是合理的;分析如下：由于土地招拍挂制度约束,各地政府在招商引资中,通过各种名义和方式,对开发商缴纳的土地出让金,给予一定比例的返还;虽然计入营业外收入,可以减少土地增值税的支出;但此会计和税务处理方法,税务机关在土地增值税清算时,一般不认可;一、会计处理返还款名义上属于政府补助的性质,但从政府土地出让业务实质来看,企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据,计入土地受让成本,而后政府给予的返还,是转让土地发生的销售折扣或折让行为;如被税务机关认定认为是返还业务,应直接冲减土地成本,而不应适用企业会计准则第16号――政府补助2006财会20063号的规定,作为营业外收入进行处理;二、企业所得税处理由于政府土地返还款,不符合财税〔2008〕151号文件的规定,不是企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,因此,不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;如被税务机关认定认为是土地款返还业务,无论企业会计上如何处理,所得税征收管理上,可以直接冲减土地成本;所以,此土地返还款应当冲减土地成本,如果企业开发产品已经完工,按实际成本原则,对完工产品分摊土地成本,计算缴纳企业所得税;当然,如果企业将返还款计入营业外收入,提前缴纳企业所得税,税务机关也不会拒绝;三、土地增值税处理根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;这里所称“地价款”,应为实际支付的价款,应为扣除政府返还后的土地实际价款;这是实际发生原则在税收征管中的具体应用;政府返还土地款,冲减土地成本,在各地税务机关具体文件解释中都有明确规定;辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大地税函2008 188号一关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”;凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目;再如：青岛地方税务局：青岛市土地增值税清算管理办法青地税发2008100号第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;基层税务机关在土地增值税清算管理上,大多认同政府返还土地款,直接冲减土地成本的处理方法;不能加计扣除;。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还-如何进行会计处理及税务处理-精品文档
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策.城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用.但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策.城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作,参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算.收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”.还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质,应根据《企业会计准则第16号-政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府,用于城中村改造拆迁安置补偿支出.”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨.”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据.针对该地块郑州市XX局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出.该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。
企业会计制度土地款返还(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，土地资源的开发利用越来越受到重视。
在土地出让过程中，企业为取得土地使用权，往往需要支付大额的土地款。
然而，在某些情况下，企业可能因为各种原因无法继续使用该土地，此时，土地款返还问题便成为企业关注的焦点。
本文将从企业会计制度的角度，探讨土地款返还的相关问题。
二、土地款返还概述1. 土地款返还的定义土地款返还，是指企业在取得土地使用权后，因故无法继续使用该土地，经政府批准，将已支付的土地款部分或全部退还给企业的行为。
2. 土地款返还的原因（1）企业自身原因：如企业因经营不善、技术改造、产业结构调整等原因，导致无法继续使用该土地。
（2）政府原因：如政府调整土地利用规划、收回土地使用权等。
（3）政策原因：如国家出台相关政策，限制某些用途的土地使用。
3. 土地款返还的法律依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，对土地款返还问题进行了规定。
三、企业会计制度对土地款返还的处理1. 土地款返还的会计科目（1）预付账款：企业在取得土地使用权时支付的土地款，应在“预付账款”科目进行核算。
（2）其他应付款：企业在申请土地款返还时，应将返还的土地款计入“其他应付款”科目。
2. 土地款返还的会计处理（1）企业取得土地使用权时：借：预付账款——土地款贷：银行存款（2）企业申请土地款返还时：借：其他应付款——土地款返还贷：预付账款——土地款（3）企业收到土地款返还时：借：银行存款贷：其他应付款——土地款返还3. 土地款返还的税务处理（1）企业取得的土地款返还，属于营业外收入，应计入当期损益。
（2）企业在申请土地款返还时，如涉及增值税、企业所得税等税种，应按照相关法律法规进行缴纳。
四、土地款返还的注意事项1. 企业在申请土地款返还时，应确保符合相关法律法规的要求。
2. 企业在申请土地款返还过程中，应注意与政府部门沟通，了解相关政策及要求。
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最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理土地岀让金返还政策变化情况表项目、原政1、“两改”及中100央商务区%和啤酒商务区改造2、一般企100事业单位%搬迁改造城区企业搬迁改造或组团外成片100%组100 团% 外4、危旧房100 改造 % 从岀让总额中提取“四金”有地交农业土土地开发铁通地资金建建收（换算设设益一比例）基基基金金金土地岀让金总额国总额提取“四金”后部分5% 0.40%5% 0.40%提取市级收益10%10%从市级收益中应提取“三金”保障教农田房育水利*建资建设设金基金基金实际返还区级比例备注“实际返还区级比例”为按岀让总额提取“四金” 和市级收益后的折算比例10 1078.60% 7.86%% %6 15.7278.60%% %10 10% %15%70.74%15 62.88% %该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的90%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的80% , 直接返还给土地整理单位5% 0.40%10%6%78.60%11.79%5% 0.40%10%6%78.60%15.72%5% 0.40%10%6%78.60% 0.00%82.81%78.88%94.60%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的85%（组团内），80% （组团外），直接返还给土地整理单位，被收地企业，先征后返的地铁建设基金和交通建设基金返还被收地企业，资金纳入市老城区企业搬迁改造平台管理该项目实际返还区级比例= 总额提取“四金”后部分-改造 % 5% 0.40%二、新政 策5、小港湾100 10 61078.60%% %% 10 %15 %从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金该项目实际返还比例需按 成本清算情况具体概算1、“两改100 项目 % 5% 0.40%10 610 78.60% 7.86%% %% 10%15 91.85 % %2、一般企100事业单位 % 搬迁改造 城区 企业 搬迁 改造 5% 0.40% 10 615.7210 10 15 89.1078.60%%%%%%%%实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金或 组 团 外 成 片 100% 5% 0.40%10 611.79 78.60%% %%82.81 %该项目不执行新政策，仍由 市老城区企业搬迁改造平 台管理，如执行新政策，预 计实际返还区及比例组团 内或组团外成片约90.47%，组团外约 89.1%78.88 %4、危旧房100 改造 % 三、新政 策比原政 策增加返 还 1、“两 改”政策5% 0.40%10 6% %78.60% 0.00%94.60 %21.11 %该项目实际返还区级比例 = 总额提取“四金”后部分- 从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金新政策增加返还部分应作 为政府收益，统筹用于城区 旧城整治改造包括16%地铁建设基金和 交通建设基金、5.11%市级 纯收益土地出让金返还账务处理出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金， 用于企业 经营奖励、财政补贴等。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100亩，与国土部门签订的出让合 同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。
协议约定，在土地出 让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助 3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途税务处理2、一般企 事业单位 搬迁改造3、老 城区 企业 搬迁 改造 组 团内 或组 团 外 成 片 4、危旧房改造26.22 %0.00%0.00%0.00%包括16%地铁建设基金和交通建设基金、10.23%市 级纯收益如执行新政策，预计增加返 还比例约为23.66%，包括 16%地铁建设基金和交通 建设基金、7.66%市级纯收 益如执行新政策，预计增加返 还比例约为26.22%，包括 16%地铁建设基金和交通 建设基金、10.22%市级纯 收益该项目政策无变化，但目前 资金拨付渠道未定（一）营业税《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000 万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。
（二）企业所得税本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000 万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。
根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151 号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70 号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1. 企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2. 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3. 企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税[2011]70 号文件所称的“不征税收入”的3 个条件之一，不能作为不征税收入处理。
企业应在取得政府奖励或财政补贴3000 万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。
（三）土地增值税企业在实际交纳土地出让金10000 万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据《土地增值税》相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。
返还3000 万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。
因此，企业取得的返还款3000 万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188 号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
”此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100 号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（四）契税企业缴纳的土地出让金10000 万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。
（五）会计处理房地产开发企业（乙方）取得3000 万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：借：银行存款30000000贷：营业外收入30000000。