土地出让金返还的税收问题
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定,10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户;相关税务处理：一营业税：本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户;对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形;1, 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格,税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分;开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；二财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三企业对该资金以及以该资金发1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;2,返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分,计算征收土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地定作为契税的计税依据,缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,企业应做营业收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁代理拆迁、拆迁补偿;;; 相关税务处理：一、营业税根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入万万3, 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理;收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设;相关税务处理：一、营业税项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税;二企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用,差额应计入当年的应纳税所得额;企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和,燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应做其他业务收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：其它业务收入3000第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施学校、医院、幼儿园、体育场馆公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施;是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担;而且开发商在制定房价时,已经包含了公,园等配套设施;相关税务处理：一营业税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施; 对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为;此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税30005%150万元;返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为;这部分应取得的的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万,土地增值税清算时,1,如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税;此收入应计算土地增值税清算收入;;贷：营业收入3000第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人;目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴;,不征收企业所得税;丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民但用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除;如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税;三、土地增值税规定房地产企业乙方企业在实际交纳的土地出让金10000元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费;根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地款时：借：银行存款3000贷：营业外收入3000第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予;,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本;因为青岛市地税局青地税发〔2008〕100号房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”;四、契税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;五,会计处理房地产开发企业乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴;收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000。
土地出让金返还账务处理-5页文档资料
土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。
主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。
之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。
对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。
会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。
正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。
〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。
按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。
土地出让金返还政策
土地出让金返还政策第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
土地是属于国家所有的，国家按相关规定将土地使用权转交给个人或企业并收取一定的价款，这个价款就是土地出让金。
在某些情况下，国家会将土地出让金进行返还。
那么土地出让金返还政策有哪些呢？下面小编就来为您做相关介绍。
▲土地出让金返还政策如下：▲1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房2▲、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
▲3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
▲4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。
财税实务政府土地返还款是否计入房产计税原值
财税实务政府土地返还款是否计入房产计税原值《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确要求，无论纳税人在会计上如何处理，计征房产税的房屋原价必须包含地价。
实践中，对于土地出让环节地方政府给予土地受让人的地价返还款是否应当从地价中剔除，各地意见不统一，需要在税收政策上作进一步明确。
2012年4月，A公司拍得一块土地，并向当地政府支付土地出让金6000万元。
根据事先约定，当地政府于2012年6月向A公司返还土地出让金2000万元。
A公司在该土地上陆续建造了厂房若干。
存在争议在确定此地块上房产的房产税计税原值时，对于地价的确认实践中存在两种不同的意见：第一种意见认为，该土地的地价应当确定为6000万元。
主要依据：一是按6000万元确定地价，符合公允价值计量原则，能够体现公平；二是会计处理时政府返还的土地出让金应当作为“政府补助”，而不能冲减买价；三是在确定地价时应当以土地出让合同为准。
第二种意见认为，该土地的地价应当确定为4000万元。
主要依据：一是当前确定地价计入房产原值的原则是“实际支付原则”，而不是“公允价值计量原则”；二是政府是土地的卖方，对于卖方给予的减免或返还会计上应当作为“折扣”处理；三是土地受让方与政府约定地价返还，应当视为对土地出让合同的变更。
案例分析在当前房产税政策环境下，笔者更倾向于第二种意见。
1.从税收政策的角度看，地价计入房产原值应执行“实际支付原则”。
财税〔2010〕121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
从上述规定不难看出，现行房产税政策并未要求按照土地的公允价值计入房产原值。
地价计入房产原值的实际执行标准是多支付多计、少支付少计、不支付不计。
例如《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知〉的通知》（苏财税〔2011〕3号）规定，通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。
土地增值税清｜土地出让金返还的土地增值税处理
土地增值税清｜土地出让金返还的土地增值税处理
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作者正坤财税王张要
各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金以及招商引资费、配套费等形式给予房地产开发企业的补偿奖励款，由于返还金额较大，这部分土地出让金返还如何进行税务处理，应引起房地产开发企业高度重视。
本文就该业务土地增值税处理来谈谈笔者的观点。
房地产企业取得的土地出让金返还后，在计算土地增值税扣除项目时是否允许原支付土地价款全额列支呢？
一、国家层面文件《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。
二、地方性政策文件我们来看看地方税务机关是否有明确的税收政策规定：
三、笔者的意见目前，国家层面税法文件并未提到房地产开发企业取得土地返还款应如何处理，但是依据土地增值税“实际发生原则”，笔者认为这里的“支付的地价款”应为实际支付的土地价款。
假如房地产开发企业取得了政府支付的财政返还或奖励，应先判断该财政返还或奖励属于何种性质。
如属于与获取土地直接相关的财政补贴或奖励，在清算土地增值税时就存在被税务机关要求调减土地成本的风险。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
土地出让金滞纳金的税收规定
畴，属于土地受让人因迟延支付土地出让金而向出让人
缴纳的滞纳金（或违约金），视延迟支付等情况是否出
现而产生，具有不确定性，与土地出让金的价格没有必
然关系，不属于土地出让的成交价格。不需要作为缴纳
契税的计税基础。
关于企业交纳的土地出让金滞纳金这项特殊的支出，财
支出不得扣除：…… （四）罚金、罚款和被没收财物的
损失。”
土地出让金滞纳金是经济合同的一种违约补偿，非企业
所得税法规定不能扣附的罚金、罚款和被没收财物的损
失，因此作为营业外支出列支，可以在企业所得税前扣
除。
2. 土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂
务人员应高度关注，一方面是由于这类金额往往比较
大，另一方面对于不税种的税法对此费用也有不同的规
定，不能按同一标准列支或扣除，造成多交或少交税
款，都会给企业带来涉税风险。
土地出让金滞纳金还会关联一个税种，就是契税，那么
问题来了：招拍挂方式取得的土地，土地出让金滞纳金
是否需要缴纳契税？
1. 总局层面
根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有
关契税问题的通知》（财税〔2004〕134 号）规定，
“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受
人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议
方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包
括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”
2.地方政策
《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的公
告》2011 年第 2 号第条规定，关于土地出让金的违约金
土地出让金返还款如何处理
本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！土地出让金返还款如何处理在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。
案例某物流公司(以下简称A企业)具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。
2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。
2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。
在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。
观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。
由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。
政府返还土地出让金的目的是1。
土地出让金返还政策是什么
土地出让金返还政策是什么近几年来,各级地方政府对参与城镇化建设投资的房地产开发企业,在通过土地“招、拍、挂”市场化运作后,对其取得土地使用权而支付土地出让金后,政府再通过财政补贴或奖励形式给予一定比例的返还,由于目前相关税收政策对企业取得的土地出让金返还应该如何进行税务处理不够完善和明确,造成了基层税务机关在实际执行过程中各行其是。
那么土地出让金返还政策是怎样的？接下来我就来为大家介绍一下。
土地出让金返还政策是什么一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。
有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税;有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。
二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。
有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。
而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。
三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。
四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。
一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。
此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。
土地出让金收入分析报告税务
土地出让金收入分析报告税务1. 引言土地出让金是指政府将国有土地使用权转让给个人或企业，并从中收取的费用。
税务部门对土地出让金的征收和管理具有重要意义。
本文将对土地出让金收入进行分析，并探讨与税务相关的问题。
2. 土地出让金的构成土地出让金主要由以下几个方面构成：2.1 出让金明细土地出让金明细包括土地出让金的具体金额及其分项，如土地出让金本金、土地出让金补偿费、土地出让金利息等。
2.2 土地出让金的税费土地出让金的税费包括土地增值税、企业所得税、印花税等。
具体的税费标准由税务部门制定，并根据不同地区和政策的要求进行调整。
2.3 土地出让金的用途土地出让金的用途包括国有土地的经营管理、土地生态保护和新增经济社会发展等方面。
税务部门对土地出让金的用途进行监督和管理，确保资金的合理使用和效益。
3. 土地出让金的征收和管理3.1 土地出让金的征收税务部门根据相关法律法规对土地出让金进行征收，征收方式可以通过一次性支付或分期支付等形式。
征收的土地出让金要按时缴纳，并按照税务部门的规定进行申报和纳税。
3.2 土地出让金的管理税务部门对土地出让金的管理具体包括税款登记、纳税申报、税款核算、税款检查等环节。
同时，税务部门还会对土地出让金的用途进行监督和审核，确保资金的安全和合法使用。
4. 土地出让金的税务筹划土地出让金作为企业的收入，涉及到企业的税务筹划。
在遵循税法的前提下，企业可以通过合理的税务筹划来降低税负，提高经济效益。
4.1 合理利用税收政策企业可以根据相关税收政策和法规，合理运用减免税、抵扣税等方式来降低土地出让金的纳税金额。
例如，企业可以利用土地出让金的资金用于新的投资项目，通过抵扣增值税等手段减少税负。
4.2 定期进行财务分析企业应建立健全的财务管理体系，定期进行财务分析和报告。
通过对土地出让金收入的具体情况进行分析，企业可以及时发现问题和优化税务筹划方式，从而提高经济效益。
4.3 与税务部门的沟通和合作企业应与税务部门建立良好的沟通和合作机制。
开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理
开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000 万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000 收入万计算缴纳营业税。
北京市人民政府关于本市国有土地有偿使用收入返还问题的通知-京政发[1995]33号
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北京市人民政府关于本市国有土地有偿使用收入返还问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市人民政府关于本市国有土地有偿使用收入返还问题的通知（１９９５年１２月１日京政发（１９９５）３３号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：为了进一步贯彻落实《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》及《北京市国有土地有偿使用收入征收管理办法》的规定，在确保国有土地使用权出让收益及时收缴的同时，对国有土地使用权出让金返还问题作如下通知：一、市房屋土地管理及综合部门要密切配合，严格按照国家和本市有关规定，加强对本市国有土地有偿使用收入的征收和管理。
国有土地有偿使用收入（以下简称土地收入）的返还，必须在国有土地出让合同确定的土地出让收入全部交齐之后返还，未交齐的不办理返还手续。
二、国有土地有偿使用出让收入返还是指土地出让金部分，不含基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。
在本通知下发之前签订的土地出让合同，凡在合同中明确土地使用权出让金的，按土地使用权出让金（扣除集中上缴中央财政和土地管理部门的业务费）的６０％返还；凡在合同中按地价款收缴的，其地价款的４０％作为土地使用权出让金，其中６０％（即地价款的２４％）返还。
自本通知下发之日起，房屋土地管理部门与土地受让方签订土地出让合同时，应在合同中按地价评估主管部门所确定的土地收入，分别列出土地使用权出让金和基础设施配套建设费以及土地开发等其他费用；土地出让合同中未明确规定的，财政部门不办理返还手续。
三、土地出让金返还单位，按下列规定办理：（一）市属各局、总公司所属企业和计划单列企业（以下简称市属单位）利用原自己取得的划拨土地进行开发经营，按国家和本市有关规定需补交土地使用权出让金，其中６０％返还单位。
政府返还款的处理办法
政府返还款的处理办法返还款的处理办法一、返还款的形式在房地产开发过程中，大概有以下形式：以土地换项目，返还土地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回迁房等。
二、返还款的税务处理（一）税法规定税种一：营业税《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
税种二：企业所得税规定一：财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
规定二：《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。
规定三：财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
土地出让金收入分析报告税务
土地出让金收入分析报告税务1. 引言土地出让金是指将国有土地使用权进行出让所获得的收入。
这是国家在土地流转过程中的重要税务收入之一。
土地出让金涉及到税收政策的制定和税务管理的实施，对于地方财政和经济发展具有重要意义。
本文将对土地出让金收入进行分析，并探讨相关税务政策。
2. 土地出让金的来源土地出让金的主要来源是土地使用权的出让。
当国有土地的使用权由政府出让给开发商或企事业单位时，出让方通常要求支付一定金额的土地出让金作为补偿。
这些土地出让金通常用于补偿原土地使用权持有者、用于地方财政支出等。
3. 土地出让金的分类土地出让金可以根据具体的用途和支付方式进行分类。
3.1 用途分类•补偿类：用于补偿原土地使用权持有者的经济损失。
补偿金额的确定通常考虑土地的市场价值、用途变更对原持有者的影响等因素。
•政府财政类：用于支持地方财政支出。
这些支出可以用于基础设施建设、社会福利、环境保护等方面。
3.2 支付方式分类•一次性付款：一次性支付全部土地出让金。
•分期付款：分期支付土地出让金，通常根据项目进展和市场情况确定每期支付金额和支付期限。
4. 税务政策土地出让金涉及到税收政策的制定和税务管理的实施。
下面将介绍土地出让金的相关税务政策。
4.1 增值税土地出让金属于货物的出售行为，按照《中华人民共和国增值税法》的规定，一般纳税人应当按照适用税率计算增值税。
具体的税率根据不同行业和具体情况而定。
4.2 企业所得税对于企事业单位取得土地出让金的，需要缴纳企业所得税。
按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业所得税税率通常为25%，但对于符合条件的小型微利企业，税率可以适当减按。
4.3 土地增值税在土地流转过程中，如果土地的流转价值增加，涉及到土地增值税的缴纳。
具体的土地增值税政策根据当地税务部门的规定执行。
4.4 印花税土地出让金支付过程中，根据支付金额的大小，可能需要缴纳相应的印花税。
印花税的税率由国家税务部门规定，并根据不同金额设立不同的税率。
土地出让金返还的方式与涉税分析
土地出让金返还的方式与涉税分析阳新芽赵捷地产财税来源：拓狗日记01土地出让金返还的方式有哪些？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理摘要：城中村改造中涉及土地出让金返还，如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
本文通过作者长期的工作实践和参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作经历，对改造中土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结。
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。
城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。
但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。
收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。
还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知
文章属性
•【制定机关】国家税务总局
•【公布日期】2008.03.27
•【文号】国税函[2008]277号
•【施行日期】2008.03.27
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】营业税
正文
国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有
者行为营业税问题的通知
（国税函〔2008〕277号）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
国家税务总局
二○○八年三月二十七日。
国土资源部：土地出让金不得随意返还
昨天，国⼟资源部官⽅站发⽂，明确提出，地⽅政府在收取⼟地出让⾦后不得随意返还。
⼀直以来，管好⼟地出让⾦是⼟地政策的重⼼之⼀。
为了防⽌⼟地贱价出让，中央在政策⽅⾯层层严格⼟地出让⾦的收取，⽐如扩⼤招拍挂范围、协议出让⼟地设⽴最低出让价等。
⼀边是严抓资⾦⼊⼝，然⽽，⼀边却有另⼀个途径变相使其原路返回，变相压低成本吸引投资，也成为固定资产投资居⾼不下的重要原因之⼀。
“⼀些地⽅政府将收上来的⾼额⼟地出让⾦再返还回去，变相将出让⾦打折，甚⾄在做法上没有任何遮掩，直接返还。
”昨天，北京⼀位⼟地资源专家介绍。
另据报道，某些地⽅政府不仅返还⼟地出让⾦，对划拨⼟地改变⽤途搞经营性活动征收的⼟地收益，也进⾏返还。
这就形成国⼟部门在前⾯收，后⾯⼀群⼈围着政府领导要返还的局⾯。
“⽬的除了个别的寻租考虑外，更多的是吸引项⽬投资，达到招商指标并彰显业绩。
其结果固定资产投资不断拉⼤，⽽政府真实收益却越来越少。
”上述⼟地专家表⽰。
⽬前，⼟地出让⾦占据了地⽅财政预算外收⼊的绝⼤部分。
“地⽅政府需要⼟地出让⾦解决征地补偿安置、改制企业资产处置，以及其它基础设施建设等很多问题。
如果⼟地出让⾦不够，政府甚⾄需要财政倒贴。
”浦东改⾰与发展研究院房地产经济研究中⼼主任李战军表⽰。
近⽇，国务院副总理曾培炎在⼟地调控座谈会上强调的⼟地管理与监督，其意直指各种低价卖地的⽅式，专家介绍，以⼯业⽤地为主的协议出让⼟地⽅式及各种贱卖⼟地⽅式将成为下⼀轮⼟地调控的关注焦点。
但是，对于以上返还⼟地出让⾦的做法，⽬前并没有直接的法规监管。
“⼟地出让⾦收益管理基本是法律空⽩，没有明确的法律规定，也没有权⼒约束。
”国⼟资源部昨天发⽂表⽰。
按现⾏做法，⼟地出让⾦收取后，如果做好了征地补偿安置，收缴⼊库部分完成后，剩余的⽀出使⽤确实由地⽅政府负责，国⼟部门⽆权⼲预。
业内⼈⼠认为，要避免地⽅政府对⼟地出让⾦的过分依赖和随意⽀配，⽬前提出的纳⼊地⽅财政预算，“收⽀两条线”管理应该是有效的防范⼿段之⼀。
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土地出让金返还的税收问题
A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。
按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。
应当如何做账务处理?
『政策分析]
《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。
房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。
《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税，
其原因有三：
一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。
对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。
[案例分析]
方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)：
借：银行存款 400
贷：营业外收入 400
借：营业外收入 400
贷：本年利润 400
纳税效果分析：
(1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。
(2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。
所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。
方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。
会计处理如下(单位：万元)：
借：银行存款 400
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400
纳税效果分析：
(1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为 1 600×130％，=2 080(万元)。
土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。
(2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。
由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。
方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。
[筹划结论]
税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。
因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。