办公楼设计说明

办公楼设计说明

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2020年4月19日

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xx 项目方案设计说明

建筑设计

一、 设计依据

1. 深圳市建设用地规划许可证；

2. 深圳市土地使用权出让合同书

3. 甲方提供的建设用地界址点坐标及宗地位置示意图；

4. 甲方提供地形图电子文件；

5. 甲方认可的设计条件（以我公司阶段性汇报文件成果及有关会议纪要

为准）

6. 甲方往来的相关文件及设计资料

7. 设计所采用的主要法规和标准有： 1) 《深圳市建筑设计规则》

2) 《民用建筑设计通则》 GB50352- 3) 《建筑设计防火规范》 GB50016- 4) 《无障碍设计规范》 GB50763- 5) 《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

6) 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 7) 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（ ） 8) 《办公建筑设计规范》 JGJ67— 9) 《商店建筑设计规范》 JGJ48-88

10) 《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则 SZJG29-

二、 项目概况

xx 项目位于深圳光明高新园区东片区，观光路南侧，二十五号路北侧，邦凯路东侧。

项目总用地面积8446.95平米，为新型工业用地，容积率4.78。项目总建筑面积52323平米，其中计容建筑面积40323平米，主要包括产业研发办公、配套办公及小型商业服务设施；地下室1 平米。

三、 设计理念——垂直城市，阶梯花园

1. 垂直城市，阶梯花园

建筑本身因占地面积及地形受限而不可不免的走向立体化，因此尝试突破开放空间仅限于地面广场的概念，将其抬升至空中并与建筑体量在垂直方向上进行叠加，由此形成若干阶梯状相互联通的空中公共花园活动平台，在建筑的不同高度上都能提供良好的与城市互动的体验。在此基础上进一步打破水平各层之间的空间界线，置入灵活使用、更具公共性的新功能，是平台层成为激发都市活力的空中城市客厅。

2. 策划定位

我们更加关注如何平衡规划与业态需求的关系；提供更多有效活力空间促进企业的自我参与；

以更加灵活的物业模式应对市场变化；

经过对周围人群的研究，我们为将来在此办公的人群设计了可拆分的户型平面，已满足在此办公的人群发展需求。为在此生活的人群设计

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了配套小型商业服务设施，已满足人的生活需求；

四、 规划设计

(一) 规划布局

建筑单体布置规划布局顺应城市设计，在处理建筑与周边及场地关系时，在用地局促的情况下，选择将建筑体量在面向二十五号路一侧退让，形成一个入口广场，原厂区及后期商业的来往人流都在此汇聚，营造一个积极的公共空间。便利店等小型配套商业服务类功能设置在可达性最强的地面层，并向二层延伸，向东、南侧打开的建筑界面促进了与城市广场的互动。

(二) 竖向设计 1. 场地概况

1. 场地概况

项目用地为不规则多边形，长边东西向长约91米，长边南北向宽约124米。场地内绝对标高范围28.1~28.4米，场地内平整无高差。 竖向设计

设计以合理利用地形，减少土方工程，保证良好的场地排水为原则。场地结合地形，建筑的设计标高为28.45M 。

场地排水方式采用有组织排水，地表雨水经过雨水管道集中后，有组织地由用地北侧和南侧排入市政雨水管网中。

(三) 交通组织

设计以人行优先、人车分流分时管理为组织原则。在有限的条件下

良好的组织场地内的人流和车流。

沿地块南侧结合市政道路开口开设车辆出入口，直通地下车库，使得业主及来访车辆迅速进入地下，减少对地块内人流的干扰。

园区内车辆大部分为地下停车，设两个地下车库出入口，车辆由地下车库出入口进入，就近泊车，经过位于地下室的电梯厅进入；还有少量地上停车位设于南侧广场上，方便落客后停车。

人流主入口设在一层南侧，北侧设置次入口，东侧设置VIP 入口，分区明确，布局合理。

(四) 景观设计

秉承公共环境优先原则，以提供高品质的办公环境和交流空间为目的，园区绿化分为四块：场地周边道路绿化、场地南侧广场公共绿化、5F 生态花园及顶层的屋顶绿化。主景观轴串联南侧广场绿化和小型配套商业，次景观轴贯通东西，垂直空中阶梯花园，打通城市脉络，回应各个景观节点。

(五) 人防设计

报建后根据人防办的具体批复要求进行设计。

(六) 无障碍设计

根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》及其它相关法规、规范要求，本工程室外道路为可供残疾人使用的无障碍道路；经过电梯、坡道等无障碍设施可到达各主要场所和各栋建筑内部。每层设有残疾人卫生间。入口处室内外高差0.05米，无障碍设施可从主入口处进入建筑内

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部，本栋的服务电梯中有一部为无障碍电梯。

五、 建筑设计

(一) 建筑性质与体量

本项目1~5层为裙房，建筑面积10160㎡，首层层高5.5米，其余各层4.5米，6~23层塔楼建筑面积30323㎡，层高4.2米，建筑高度99.7米。

(二) 办公及研发

平面布置方正合理，单元划分灵活；采用类板式办公形式，设空中花园，使得80%以上的电梯厅获得直接的采光与通风，改进了办公公共空间环境，提升物业品质。高层部分层间错动，形成更多的屋顶活动空间，拓展了平面的使用价值。

(三) 小型配套商业

底层商业沿地块西侧布置，设中庭，在办公与研发区域之间形成商业内广场，广场贯通南北，空中走廊联系东西两边的二层商业，经过设置自动扶梯和室外楼梯，引导人流直接进入二层平台，有效地提升了物业价值。

(四) 地下车库

本项目设置两层地下车库，地下停车275辆；地上15停车辆，位于地块南侧，总停车数量290辆。人防位于地下二层，满足全埋要求。

(五) 立面设计

建筑立面在空中花园的位置分别采用虚实对比强烈的两种表皮来强

调建筑体量，由此形成独特的建筑立面语言，上部采用通透的玻璃幕墙，下部采用竖向线条实墙开长窗，这些表皮语言既增强整体的可识别性又兼具保温、隔热、遮掩、通风四大功能。

六、 消防设计

1. 消防车道沿地块环形设置。建筑间距布置均满足现行高层建筑防火规

范要求，消防通道及消防登面均考虑通行大型消防车（30T 荷载）。消防车通行道路（含隐性消防车道）设计宽度不小于4米，转弯半径不小于12米，消防登高面处的消防通道满足6米宽的要求。消防车通道道路设计最大纵坡不大于8%，消防登高场地的最大纵坡不大于2%。

2. 本工程地下二层。地上为办公、研发类建筑

23层，最高建筑高度为

99.7米；高层裙房5层，高度23.4米，属于一类防火建筑，耐火等级一级。

3. 地下车库按一类建筑一级等级设计，采用自动喷淋灭火系统。汽车库

按小于4000平方米。每个防火分区均有设两个疏散口，各个防火分区之间以防火墙与复合防火卷帘相隔。

4. 高层研发（办公）每层根据面积设置防火分区。每个防火分区不大于

3000平米（建筑内设置自动灭火系统），小于1500平米设一部消防电梯（≥800KG ），各防烟楼梯间及前室尽量设外窗，无外窗的设加压道风道。相邻两个防火分区间以防火墙及防火门分隔。防烟楼梯间及前室设乙级防火门，并向疏散方向开启，道管井门均为丙级防火门，开