郑东新区调研报告
郑东新区写字楼市场调研报告
本报告是严格保密的。
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全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到 企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速 良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始 大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑 面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。 进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率 较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面， 随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。 预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到 限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处 国基路与花园路交汇处东100米 北环路与文化路交汇处 黄河路与经二路交会处 黄河路与中州大道交叉口 嵩山路与汝河路交汇处 福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域 铭功路与太康路交叉口 大学路与淮河路交叉口南200米 航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结
郑东新区房地产市场报告
郑东新区房地产市场调研报告目录一、郑东新区概况 (3)1.1区域范围及规划 (3)1.2区域配套 (4)1.3近期区域规划建设 (5)二、郑东新区房地产市场概况 (6)三、郑东新区土地市场简析 (7)四、郑东新区住宅市场现状 (8)4.1郑州市场整体现状 (8)4.2郑东新区房地产市场整体状况 (11)4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比 (13)小结： (14)五、2010年下半年市场投放项目一览 (15)一、郑东新区概况1.1区域范围及规划郑东新区位于郑州市区东部，是郑州市为实施中部崛起、加快城市现代化进程战略而投资开发建设的政府主导色彩强烈的新城区。
郑东新区西起老107国道东至京珠高速公路南至机场高速公路北至连霍高速公路远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区实现日期在未来10～20年内建成郑东新区的发展建设始终贯穿“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念：全区由中央商务区、龙湖地区、物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。
郑东新区自2003年1月20日开工建设，截至2008年5月，建成区面积已达50余平方公里，累计完成固定资产投资543.5亿元，累计开工项目402个，在建和建成房屋面积1780万平方米，入住人口达10万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃的新城区。
2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，“十年建新区”的总体目标是：到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。
通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。
1.2区域配套◆交通配套郑东新区规划道路230多条，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
郑州郑东新区商业空间布局研究
郑州郑东新区商业空间布局研究郑州郑东新区是河南省的重要城市新区，也是中部地区最具活力的经济增长极之一。
随着城市化的快速推进，郑东新区商业空间布局逐渐形成，但也暴露出一些问题。
本文将对郑东新区商业空间布局进行分析，并提出优化建议。
郑东新区商业空间布局主要分为三个区域：中央商务区、居住区商业街和物流园区。
中央商务区是郑东新区的核心商业区，聚集了大量的商务楼、购物中心和酒店等商业设施。
居住区商业街则主要服务于周边居民，提供了基本的生活需求和娱乐设施。
物流园区则是郑东新区发展的新兴产业园区，主要承担商贸物流等功能。
然而，当前郑东新区商业空间布局也存在一些问题。
中央商务区与居住区商业街之间缺乏有效的衔接，导致商业设施分布不均衡。
物流园区与中央商务区、居住区商业街的互动不足，无法形成高效的商业生态圈。
缺乏特色的商业空间和品牌形象，难以吸引更多的消费者。
加强中央商务区与居住区商业街的衔接。
在中央商务区与居住区之间增加商业设施，如社区购物中心、便利店等，以满足居民的基本生活需求。
同时，完善交通网络，提高两个区域之间的通达性。
推动物流园区与中央商务区、居住区商业街的互动。
加强物流园区与周边区域的产业互动，发展电商物流、智能物流等新型业态，提高商贸物流效率。
在物流园区周边规划建设特色商业街，丰富周边居民的消费选择。
打造特色商业空间和品牌形象。
在中央商务区和居住区商业街规划建设一批具有地域特色的商业设施，如河南非物质文化遗产展示中心、郑州特色小吃一条街等。
同时，积极引进国内外知名商业品牌，提高郑东新区商业的品质和形象。
提升消费者体验。
消费者需求，优化购物环境，提高服务质量。
例如，在购物中心增设休息区、增加儿童游乐设施、提供便捷的线上购物服务等，创造舒适的消费氛围。
通过对郑东新区商业空间布局的深入分析，我们可以看到商业设施分布不均衡、产业互动不足以及缺乏特色商业空间和品牌形象等问题。
为了提升郑东新区商业的整体竞争力，我们应采取加强衔接、推动互动、打造特色商业空间和品牌形象等措施，为消费者提供更加优质的购物体验，实现商业空间的可持续发展。
郑州市郑东新区丹尼斯七天地调研报告
郑州丹尼斯“七天地”项目市调报告目录一、项目概况二、商业规模三、业态分布四、进驻品牌五、调研分析一、项目概况：丹尼斯“七天地”营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GMS业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall，位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，2010年9月28日四、五、六天地盛大开幕，2011年12月30日一、二天地等陆续开幕。
二、商业体量：因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。
总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。
同时，“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上。
这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。
三、业态分类丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。
七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻。
项目一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。
其业态主要分为以下四大类：1、休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。
2、家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。
3、GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。
郑东新区整体空间环境及CBD分析doc资料
郑东新区整体空间环境及C B D分析郑东新区整体空间环境及CBD分析摘要：郑州市内以二七商圈和火车站商圈为代表的郑州市商业中心区聚集了半年的商业文化和人气，但是由于旧城改造的步伐缓慢，交通条件差，基础设施老化，必要的集散地区的缺失等问题日益突出，其作为传统郑州商业中心区的活力也在明显下降。
为顺应中原崛起这一发展，按照21世纪国际化城市的功能要求，政府对郑东新区做了新的规划。
本文从整体入手多个角度分析了郑东新区整体的空间与规划，并着重分析了中央商务区（CBD）。
关键词：郑东新区中央商务区规划设计正文：郑东新区是河南省郑州市规划建设中的一个新区，是河南省加快城市化进程的龙头项目。
范围西起中州大道，冬至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，区域控制面积为370平方公里，分为6个人功能分区：CBD，商住物流区，龙湖区，龙子湖高校区，科技物流区，其中将原来郑州市原机场区域规划为商务中心区( CBD)和还环CBD25平方公里作为重点开发建设区域。
这里将形成连接新旧城区的商务，旅游发展轴。
整个新区的规划理念一、建设地域文化城市，体现中原文化特色。
在新区的建设中时时刻刻都与中华文化联系在一起。
如规划高校区中的人工湖名为龙湖，CBD和CBD副中心两个环形的平面用运河相连接，取“如意”的吉祥和谐之意，以及取型与“嵩岳寺塔”的会展宾馆和“陶埙”的河南省艺术中心。
二、生态，共生城市。
一个新区的形成主要有以下三种模式。
1)通过自身的发展演化，由传统的商业中心发展为商务中心，将商业职能逐步外迁至别区。
2)大城市周边卫星城的崛起，分担了其经济中心的职能3)出于对老城区的保护，由政府主导，在城市发展轴线上另辟新区。
郑东新区就是第三种形式，在其发展规划中，重视可城市发展和自身生态保护的协调，以及自身历史的保持，有现实和未来的延续。
通过对道路以及区域的合理划分，将商务与生活区相互区分又以绿地，运河加以联系，以人为本，达到了经济与文化生活以及自然与城市的共生。
郑东新区写字楼市场调研报告
郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼未来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。
部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。
而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。
二、写字楼状况分析此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。
目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。
考虑到综合分析的特性和数量。
我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。
以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。
外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。
而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。
2011郑东新区市场调查报告分析
一、郑东新区专题研究1、郑州新区发展概况2003年3月，郑东新区的第一个项目——郑州国际会展中心正式动工建设，一个沉寂了千年的荒滩大泽上响起了钻机的轰鸣，此举标志着一个崭新的发展时代开始了。
转眼间，四年多过去了，郑东新区已从那张写满标识和线条的蓝图上走下来，变成一幢幢美丽的高楼，一条条宽阔的道路，一个昭示郑州新时代的发展方向。
郑东新区位于郑州市区东部，是由郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。
该区以迁建的原郑州机场为起步区，以107国道做为新老城区的分界线，郑州新区东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），将在未来20—30年内建成。
郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD 和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD33平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。
目前在建的起步区面积33平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。
整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。
郑州市郑东新区浅层地下水资源现状调查及开采潜力分析
等手段 ， 初 步查 明调查 区内含 水层 空 间分布 、 岩性 、 厚度、 含 水层 富水 性 等。 结论 认 为 ： 浅 层水 受 黄河 侧渗 补 给 明显 ，
资 源储 量 大 ， 调 蓄能 力强 ， 是 区 内地 下水的主要 开采 层段 ， 在 沿黄地 区可规 划 建设 大 型水 源地 ， 具有 较 大 的开发 利 用
高 速公 路 、 郑 民高 速公 路 、 Ｇ １ ０ ７国道 、 Ｇ ３ １ ０国道 、 省道 、 县 级 公路 交织 成 网 ， 地理位 置优 越 ， 交通 四通 八达 。
２ 浅层 地 下水 富水 性 分 区
浅层 地 下水 含水层 组在 黄河 冲积 平原 区及漫 滩 区 由全 新 统、 上更新 统 冲洪积 形成 的一 套 中砂 、 含 砾 中粗 砂 、 细 砂 为 主 的粗颗 粒地层 ， 含 水 层顶 板 埋 深 ５—１ ８ ｍ， 含水层厚度 ３ ３— ６ ４ ｍ， 在此 之 间无 稳 定 的 隔 水 层 。 漫滩 区 浅 层 地 下 水 埋 藏 浅， 水量 丰富 ， 是 本次 调查 的 主要对 象 ， 亦是 区 内工农 业 用 水 的主要 开采 层 。含水类 型 以孑 Ｌ 隙水 为 主 ， 由于 所 处 的地 貌 部 位 不 同和含 水岩 性 的差异 ， 其 富水 程度 变化 较大 。 ２ ． １ 强富水 区 （ 单井 涌水 量 ＞３ ０ ０ ０ ｍ ／ ｄ ） 分布 在黄河 大 堤 附 近 的凌 庄 滩 地 、 来潼寨、 黄庄 、 杨桥 、 万滩 、 九堡 、 狼 城 岗北 ～带 ， 含水 层 岩性 以 中砂 、 含砾 中粗 砂 、 细砂 为主 ， 顶 板埋 深 ５—１ ８ ｍ， 厚度 ３ ３— ５ ５ ｍ， 在此 之 间无 稳 定 的隔水层 。单 井涌 水量 ３ ０ ０ ０—５ ０ ０ ０ ｍ ／ ｄ （ 按 降深 ５ ｍ计
郑东商务居住板块市场调研报告
CBD 本次调研区 域 北部行政办公居住区：金 水路沿线已有40多家行政 事业单位先后入住，大批 中高档住宅小区陆续建成 投入使用，基本形成了以 南部现代物流集散区：专 金水东路和郑汴东路为轴 业市场、信息、物流、仓 线的行政办公居住区。 储、批发为主的现代物流 仓储产业区。
商 务 商务办公区办 公 区
184 605 840 848 382 530 304 122
88 385 360 510 306 362 402 194
44 55 ___ ___ 68 108 48 ___
___ 55 ___ ___ ___ ___ 20 ___
区域产品占比 复式 1.2% 一房 四房 2.9% 6.5% 三房 38.2%
区域现状：区域内各版块功能划分基本成型，主要分为高档居住区、现代物流区、
以及沿东风东路、商鼎路东段的商务办公区；区域内道路通畅，交通便捷，数条城市主 干道贯穿其中，区域内数十条城市三级道路交错，与城市主干道相连，通达性极强；
区域前景：区域内市政配套逐渐完善，将进一步提升人居水准，城市地铁的修建以
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启示——区域内项目多运用产品创新，但手法过于单一，同质现象严重；对于后续项目产品设计创
新方面应多吸取一线城市乃至国外的先进理念，以新颖独特的创新手法来规避市场竞争。
产品市场 区域划分
调研内容 区域划分
调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套；高档居住区内9 个重点住宅项目；以及限购政策下的现状进行调研。
调研重点：
未售 在售
针对各版 块的市政规 划、道路、 配套进行调 研；
2014年郑东新区龙湖片区调研报告60p
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龙湖地区建筑高度布局
18米、24米、40米、45米、60米、80米、120米、240米梯次分布，由外到内 逐步降低，环带状分布
120m
60m
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龙湖区域概况
区域范围： 龙湖地区位于郑州市区东北部，是郑东新区的重要组成部分。规划范围西起中州大道，东至东四环快速路 （107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约39.3平方公里。 规划定位 综合《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》及《郑东新区概念性总体规划》，龙湖地区功能定位为： 城市旅游休闲服务中心，以生态为特色的高档居住区。
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区位及周边关系
龙湖片区
龙湖地区位于郑州市中心城区东北部 南侧紧邻郑东新区CBD商务区 西南紧邻老城区 北邻连霍高速公路 东临107辅道、龙子湖高校园区 北三环从其内部穿越
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龙湖地区、龙湖南区、CBD相对关系
龙湖地区
龙湖副CBD
龙湖南区
CBD地区
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“一心、一轴、两环、四片”的规划布局
郑政东出（2013）20号 副CBD环路南、如意西路西 郑政东出（2013）14号 龙湖金融中心C4-01号地块 郑政东出（2013）11号 龙湖金融中心C3-16号地块 郑政东出（2013）10号 龙湖金融中心C3-06号地块 郑政东出（2013）12号 龙湖金融中心C4-02号地块 郑政东出（2013）13号 龙湖金融中心C4-14号地块 郑政东出（2013）24号 龙湖中环南路南、九如路西 丰盈路北、如意西路东 朝阳路南、如意西路东
2012.09 2012.09
城镇住宅 城镇住宅
截至目前，龙湖地区住宅用地供应比较缓慢、供应量小；累计已挂牌出让3幅住宅用地，总用地面积443亩， 均于2012年成交； 已出让住宅用地均位于龙湖南侧的龙湖中环南路沿线； 分别由郑州市高择置业有限公司和郑州市轨道交通置业有限公司获得； 其中，成交单价最高的是轨道交通置业位于九如路东、龙湖中环南路北的地块，单价达到了936万元/亩，合 楼面价8260元/平米，成交时间是2012年7月份。
郑东新区商业项目调研汇总(1)
郑东新区商业工程调研汇总一、郑东楼市一枝独秀全城存眷纵不雅郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。
这与郑州市当局的强力推进和打造不无关系。
郑东新区自获准开展以来，一直是郑州市当局穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区成长为郑州城市开展与居住的代表，领跑中原。
住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽火不竭，吸引存眷无数，郑东新区当之无愧成为中原房地产开展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大开展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅工程并吞江山“城市东进〞运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域持续炙手可热，但细察此中发现，主要是一批以住宅为主的工程带动所致，此中不乏国内行业巨头和当地老大，高手林立，支撑新区地产幅员。
底商类商业物业众多在当前的诸多住宅工程中，几乎全部的工程都规划有底商，鲜见纯住宅工程呈现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。
纯商业工程惟有一家在当前所有的新区工程中，属于纯商业的工程仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。
商业物业推盘多谨慎不管是住宅工程中的底商，或是纯商业工程的代表――宝龙城市广场，其推盘节奏和策略无不慎之又慎，许多底商物业当前甚至不敢推出，即使推出也是以小局部作试探。
可见，在当前新区来说，商业工程运作颇具挑战性。
整体价格居高不下无论是底商或者纯商业工程，其价格一直居高，这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。
运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业工程，所面临的挑战似乎只有一个，那就是如何招商和运营。
或许是鉴于无法回避的商业投资价值，许多商业工程都无法超越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商那么一方面考验着自身产物的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。
也许这恰是新区市场留给人们的思考。
商铺购置以投资为主查询拜访显示，商铺购置大大都为投资买商铺的，而用于本身经营的只是少数。
郑东新区龙湖金融岛持有型地块可行性研究报告
郑州市郑东新区龙湖金融岛项目可行性研究报告（简版）郑州公司2017年1月10日目录1.目标地块基本情况 (3)2.目标地块出让相关信息 (9)3.目标地块市场分析与机会选择 (12)4.项目定位 (27)5.开发与销售计划 (35)6.成本分析 (37)7.项目经济效益测算 (38)8.投资风险评价 (40)9.拿地工作建议 (40)附件 (41)1.目标地块基本情况1.1目标地块区位1.1.1区域位置与交通条件龙湖金融岛位于郑东新区龙湖片区，该地块距离郑东新区CBD约4.6公里，距郑州火车站约10公里，距郑州东站约7.2公里。
郑东新区龙湖区由龙湖片区和龙湖南片区组成，以东风渠为界，规划面积约40平方公里。
龙湖片区规划结构为一心（CBD 副中心）、一轴（以运河为纽带联接CBD中心及副中心的商业休闲服务轴）、两环（环龙湖用地形成的生态旅游休闲环和沿中环路两侧用地形成的生活居住服务环）、四片（四个以居住功能为主的城市片区）。
龙湖南片区为现状高端居住区。
区域内市政规划完备，目前龙湖内环路和中环路已通车，龙湖外环路路基正在施工过程中。
临近项目的主要公共交通配套较为丰富，龙湖中环路沿线规划有轻轨2号线（龙湖线）、轨道交通4号线（2020年建成通车），轨道交通9号线，快速公交3号线。
交通主干道初步呈现，后期随着龙湖下穿隧道及中央大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。
图1-1：地块城市位置示意图图1-2：地块所在区域城市规划图图1-3：区域及交通图1.1.2四至范围与内部现状四至范围：写字楼、公寓地块位于郑东新区龙湖副CBD湖心区域，共11块；11块单独标注色块商业地块位于湖心岛内环沿线，共四块。
图1-4：地块四至图地块现状：目前内环为净地，部分写字楼已开工建设并达到地上十二层，部分商业2017年年底具备交付条件（毛坯交付），工地目前均使用临水临电。
图1-5：地块现状图1.2.1区域规划北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
郑东新区商业中心调研报告
郑东新区商业中心调研报告郑东新区商业中心调研报告一、调研目的与方法随着郑州市的快速发展，郑东新区已经成为该市重要的发展区域之一。
本次调研旨在了解郑东新区商业中心的发展现状和未来趋势，采用问卷调查和实地观察相结合的方法进行。
二、市场概况郑东新区商业中心位于郑东新区核心区域，拥有丰富的人口资源和便利的交通网络。
目前，商业中心内有多个大型购物中心、餐饮娱乐场所、办公楼等商业设施。
商业中心的消费者主要为周边居民和上班族，购物需求和消费能力较高。
三、竞争分析在郑东新区商业中心周边，已经存在多个购物中心和便利店，竞争激烈。
调研结果显示，消费者在选择购物地点时主要考虑的因素包括商品品质、价格、服务等。
较高的租金和竞争对手的强大压力，对商业中心的发展提出了挑战。
四、商业中心特色与竞争优势商业中心在调研中发现的特色和竞争优势包括：多样的商品种类和品牌、便捷的交通网络、舒适的购物环境和优质的服务。
商业中心还着重引进了一些国际知名品牌，并为消费者提供了多种优惠活动和购物体验。
五、消费者需求分析调研结果显示，消费者对商业中心的需求主要包括以下几个方面：多样的商品选择、合理的价格、舒适的购物环境、便捷的交通、良好的服务和优惠活动。
此外，消费者对特色餐饮和休闲娱乐场所的需求也较高。
六、未来发展趋势随着郑州市经济的不断发展，郑东新区商业中心有望得到进一步的发展。
未来发展的趋势包括：多元化的商业模式、更好的品牌合作和引进、不断提升消费者体验、更高的社会责任感等。
商业中心还可以进一步加大对特色店铺和当地文化的支持，以吸引更多消费者。
七、建议为了进一步提升郑东新区商业中心的竞争力和发展空间，我们建议：1. 加强与品牌合作，引进更多国际知名品牌，提升商业中心的影响力和吸引力。
2. 优化商品供应链管理，提高商品品质和服务水平。
3. 加强与当地文化和特色店铺的合作，丰富商业中心的文化内涵，提供更多独特的消费体验。
4. 支持特色餐饮和休闲娱乐场所的发展，满足消费者多样化的需求。
龙子湖调研报告
郑东新区龙子湖高校园区内圈中心商务区调研报告调研对象：郑东新区龙子湖高校园区内圈中心商务区地段的各类建设情况的调查，包括：现状的建筑情况，现状的市政设施（基础设施），基地项目内的文化历史遗迹，风土人情，以及当地特色。
调研时间：2013年03月调研目的：1.通过规划范围内的各类建设情况的调查，对基地内工程地质情况，水文地质情况，遗迹规划等城市设计条件进行资料整理。
2.进一步深化对规划区及周边人文自然情况的了解，确定人文与自然之间的渗透关系。
3.了解规划区在龙子湖高校园区以及郑东新区乃至整个郑州市区以致河南省发展中的重要地位。
4.为后期基地规划设计做准备调研方式：1、网上收集资料，对规划区域及周边地区的现状建筑情况有个初步了解，为后期现场调研做准备。
2、现场调研，实地了解规划区域内现状条件，保留照片、笔记等第一手资料。
3、进一步收集资料。
并将收集到的各种资料、数据进行分析做出调研报告，为规划方案的做出做好前期准备。
正文区位分析：龙子湖高校园，又称龙子湖大学城，位于河南省郑州市郑东新区CBD 东侧。
规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。
高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。
龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分。
湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。
龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。
现状分析建筑现状：规划区周边以学校为主，已经初具规模，仍有一部分在建设，而规划区域内多数为临时建筑、棚户区和废弃厂房等。
在调研的时候我们发现现在区内的建筑基本上可以分为四类：第一，作为原来的看守农田或者鱼塘的棚户已经废弃；第二，废弃厂房（有的现在作为施工工地的临时仓库）；第三，棚户建筑现在被一些外来人员利用，如收废品的等；第四，临时建筑作为建工工地的项目部和临时的商业场所。
关于郑东新区城市建设情况的考察报告
（五）节约利用土地，城市建设要向高层发展。建设高层建筑，不仅能够节约利用土地，还能取得较好的城市景观效果。郑东新区除安置房是六层外，其余全市高层建筑，高层建筑既能节约集约利用土地，又是城市一大景观。我们要制定政策鼓励建设高层建筑，今后除安置房外，凡是建设商品房，提倡建设高层建筑。
（一）高起点规划，并严格执行规划。郑东新区规划是在时任河南省省长李克强“高起点、大手笔、重新规划郑东新区”的指示下开始的，2001年7月郑州市对东区远景概念规划进行国际征集，经过国内外专家反复评审，9万余市民参与调查问卷，最后选定日本黑川纪章方案。无论是概念性规划、专业规划还是总体设计，都独具魅力，富有特色。今后，我们做规划也要舍得投入，请名家、聘高手，多方面征求意见，做到高起点、大手笔，不留遗憾。一是战略定位要准确。结合《莱芜市统筹城乡一体化规划》的编制，借助高层次研究机构，组织好城市发展战略研究，根据我市区位、产业、交通等优势，找准我市在接轨济南，融入“一体两翼”战略规划中的地位、功能和作用，搞好城市近期及长远规划。二是功能分区要明确。要紧紧围绕打造三大特色产业板块和四个功能区，进一步明确城市功能定位，用规划引导人流、物流、交通流、信息流、资金流，用规划引导产业布局,提升城市综合功能和竞争力。三是规划要强调刚性。郑东新区中央商务区规划面积3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高度统一控制在80米，外环建筑高度统一控制在120米。我们的城市规划也要有刚性，规划定下来的事情，必须遵从。今后凡是搞建设，在提供规划效果图的同时，必须一并提供夜景设计方案。新建区域必须先做概念性规划、总体规划、景观规划。规划必须有刚性指标，无论是本地投资者还是外来客商都不能突破。四是规划要彰显个性。郑东新区规划的“龙湖”、“如意”、巨型“伞”、“嵩山寺塔”等都是结合中原文化特色拿出的方案，可以说是匠心独具，特色鲜明。我们也要结合莱芜的自然资源、人文历史，拿出具有地方特色，让人眼前一亮、为之一振的规划方案。特别是要立足莱城“五沟五岭三河川”的自然特色，高标准改造城市水系，逐步把莱城现有的河道、沟渠全部改造成水清、岸绿、景美、宜人的生态长廊，使其成为展示莱芜形象的名片。
2007年郑东新区项目前期初步调查及市场定位报告
郑东新区项目前期初步调查及市场定位报告第一部分郑州区域市场分析一、郑州宏观环境分析1、区位简述郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。
它地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，处于我国交通大十字架的中心位置，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，为中国八大古都之首。
郑州交通、通讯发达，陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。
拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。
邮政电信业务量位居全国前列。
已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。
拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。
据2006年的统计资料，年末全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积282.0平方公里；2006年末全市总人口 724.3万人，其中城镇人口436.28万人，乡村人口288万人。
2、经济发展郑州实现了“十一五”规划和跨越式发展三年行动计划的良好开局。
2006年，全市实现生产总值2001.5亿元，增长15.7％；略低于武汉2006年GDP2590亿元，在全国２８７个地级以上城市排名中名列第24位。
地方财政收入202.4亿元，增长34％；规模以上工业企业实现销售收入2291.6亿元，增长38.4％；全社会固定资产投资新增211.9亿元，达到1031.9亿元，增长25.8％；利用域外资金248.34亿元，增长92.1％；旅游业健康发展，旅游总收入２３０．５亿元，增长２８．５６％。
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郑
东
新
区
调
研
报
告
工学院建筑系
2011级城市规划
1101070009
吴浩石
2012.01．01
从郑东新区看郑州市发展
摘要：作为城市规划专业的初学者，有幸在开学之初参观到日本日著名建筑大师黑川纪章设计的郑东新区，郑东新区的规划建设为郑州市的发展注入新的活力。
本文重在介绍郑东新区的整体规划与杰出的建筑物，以及我个人认为郑东新区所存在的问题和郑州市的远景规划。
关键词：郑东新区，城市规划，建筑物，中原经济区。
一、郑东新区之美丽印象
1.1郑东新区简介
郑东新区是为了更好应对中国加入WTO的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。
目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。
在这个前提下，为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求，于2001年9月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。
最终日本著名建筑师黑川纪章的规划脱颖而出。
该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前已建成市区的规模，将在未来20—30年内建成。
郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。
1.2美丽的规划布局与独特的建筑物
郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进生态城市理念应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。
郑东新区高速公路环绕，交通发达；生态回廊屏障，绿树成荫；河流湖泊相映，碧波荡漾。
根据郑东新区总体规划，使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之林中独具魅力和特色的现代化城市。
郑东新区规划为六个区，分别是：CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家郑州经济技术开发区。
郑东新区CBD，环CBD25平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。
起步区约25平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州
市的核心。
起步区将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。
CBD总用地面积约2平方公里，规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆—新郑州饭店及60栋高层建筑。
郑州国际会展中心总建筑面积30万平方米，按大型国际会展中心标准建设；河南省艺术中心，首期工程建筑面积3万平方米，设3000人戏剧场、影视中心、艺术馆、美术馆、音乐厅、排演厅等；新郑州医院，建筑面积2～3万平方米，按国际标准医院规划，300张床位；新郑州宾馆，建筑面积8～10万平方米，700个客房，按国际五星级酒店规划，其它有金融大厦、裕鸿大厦、神马大厦、中国长城铝业集团公司总部、劳动大厦、郑州广电大厦等20—26栋高层建筑。
商住物流区是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。
伸入龙湖的半岛，为CBD副中心，面积约48公顷。
CBD副中心是由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个坏形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐及休闲的胜地。
CBD与CBD副中心通过一条约3.7公里长的运河相连，两岸是40米高的建筑，以商业、文化、居住等功能为主。
建筑外侧依次为15米、20米高的多层居住区。
CBD与CBD副中心这两个令人耳目一新的环形城市通过如诗如画的运河紧密相连，构造出一个中国传统文化的“如意型”。
这是郑东新区的图腾，也是郑东新区的鲜明个性。
它将使入住的市民万事如意，进驻的商家平添吉祥。
龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。
伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD 副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。
龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。
龙子湖高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。
湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。
龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。
科技园区位于龙子湖区的东南部，规划面积约10.7平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构，致力于开发IT、科技研发等高新技术产业。
进入科技园区的高科技企业经认定可享受国家关于高科技产业的优惠政策。
国家863计划郑州创新基地——电子27所基本竣工。
国家郑州经济技术开发区规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，
是郑东新区的工业支撑区。
为郑州市的高科技发展起到了奠基之功，开拓之功。
六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。
1.3中原奇葩——郑州市民的骄傲
郑东新区的开发建设提升了郑州市民的自信心和自豪感。
因为在多数人眼中，郑州给人的印象就是“脏乱差”，这无疑让郑州市民很难堪。
郑东新区为郑州市的发展注入了新的活力，设施完善，功能先进，管理科学环境优雅的现代化新城建设完成后，一定会改变人们对郑州的看法。
郑东新区的蓝图已经绘就，前程似锦。
坚持高起点规划、高水平管理、高标准建设，努力把郑东新区建设成为设施完备的中心区，展示河南、郑州新世纪改革开放新形象的窗口。
二、郑东新区规划建设中所存在的问题
2.1“鬼城”之说
郑东新区的规划方案出台之后，也曾饱受质疑。
对于这个由日本建筑大师设计的现代化功能区，许多人并不赞同。
例如，认为环形的城市布局代替惯用的方格网状城市布局，会更容易让人迷路，不符合中国人的生活习惯。
还有人把郑东新区称为现今中国最大的“鬼城”，因为从卫星图层来看，郑东新区的人口密度很大，很多道路上基本上没有车辆行驶，就连已经基本建成的CBD都不能充分利用。
这与郑州旧城区的交通混乱，人流拥挤形成鲜明的对比。
我们去考察的时候，就感觉到郑东新区人流车流稀少，没有预想中的繁华热闹。
所以，我认为，郑东新区建设要与引进商家和居民入住紧密结合，使郑东新区能够得到更充分的利用。
2.2新城开发与旧城改造所存在的矛盾
现如今，全国各地都在如火如荼地搞造城运动，新城，CBD，小镇，大盘……这些年上马了无数次，人们常说：“80年看深圳，90年看浦东，两千年看天津滨海”，有特色、有文化、有味道的新城有几个？超越了北京紫禁城，杭州西子湖，青岛八大关，广州上下九的城市有哪些？到处都是打着格子的路网，闪着蓝光的玻璃幕墙，似曾相识的天际线……满眼充斥着芝加哥的高楼大厦，意大利的别墅，穿着欧陆风情外衣的住宅，中国的城市在急功近利中丧失她的个性，当地的自然的地理特征基本抹杀，本土的千年的文化风物基本无处可寻。
当我们的城市都千篇一律长着外国的面孔，去哪里寻找精神的家园和心灵的归宿？
我认为，郑东新区的建设要倾向于中国风，不要盲目学习国外建筑，显现出属于郑州的独特城市品质会更好。
此外，郑州旧城区交通混乱，人流拥挤，“脏
乱差”，与郑东新区恰好相反，从中也反映出郑州城市规划的缺陷。
旧城新陈代谢不断更新的过程是必然的，新要素的介入既是城市发展的需要，也是城市多样性表现出时代性的必要条件。
但郑州作为全国最大的交通枢纽，人流多而复杂，郑州旧城区不堪重负。
因此，我们不能一味只搞新城建设而忽略了对旧城的改造。
不然只会费时费力，造成新城旧城规划建设不对接，达不到预想的效果。
这就需要我们在建设郑东新区的同时，对旧城区重新进行合理的规划布局，任重而道远。
三、郑州市远景规划
随着中原经济区建设政策的出台，为郑州市的发展迎来了新的春天。
按照“核心带动，轴带发展，节点提升，对接周边”的原则，形成放射状，网络化空间发展格局。
提升郑州交通枢纽，商务，物流，金融等服务功能，推进郑汴一体化，建设郑洛工业走廊，增强引领区域发展的核心带动能力。
郑东新区的建设也是顺应时代发展的潮流，一个现代化的郑东新区不仅能够提升郑州的城市品位，也会增强郑州的对外影响力。
在这个飞速发展的时代，郑州未来的中心区一定会成为展示河南，郑州新世纪改革开放新形象的窗口，让我们共同期待——郑州明天更美好！
参考文献：
【1】《城市规划导论》.邹德慈.2006.10
【2】《郑州市郑东新区城市规划与建筑设计》.李克.中国建筑工业出版社.2010.10。