青岛中央商务区概况
CBD的功能 商务中心区的功能简介
重要标志，其中心地价往往远远高于 CBD周边地区。 CBD通过聚集众多公司，发挥企业战略策划和生产经营决 策的中枢作用，发布投资、经营和生
产组织的各项指令，实现对辐射区域范围的经济运行控 制，使商务中心区成为全球经济循环网络中的重要空间 结点。同时通过吸引国内外跨国金融保险机构、知
名传媒公司和各类专业服务机构，建立便捷的国际资本 市场，加速信息的中转和使用，汇集众多国际国内高素 质人才，使商务中心区成为集散各种经济资源和生
同民族、不同文化交流的主要区域。
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产要素的重要地区。 另外，按照世贸组织规则和国际惯例要求，不断提高政 府公共服务的效率和培训、会展和物流等服务，降低企业 市场运营成本，在商务中心区内构筑高度发达的服务体 系。并且通过建设现代化的展览馆、博物馆、图书
馆、影剧院、会展中心等国际交往设施，举办大型国际 会议和展览，加强国内外文化团体的演出交流，吸引国 际知名商会进驻，使商务中心区成为不同国家、不
CBD，即中央商务区，是一个城市、一个区域乃至一个国 家的经济发展中枢。一般而言，CBD规划设计的功能体现 在管理功能、集散功能、服务功能、交往
功能等几大方面。
中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心， 是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带， 集
中了大量基础设施，具有最完善的交通、通信等现代化 的基础设施和良好环境，有大量的商业活动。CBD既是一 个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个
2010经典-2008年青岛中央商务区-CBD调研报告.ppt
中央商务区的地下空间
►中央商务区地下空间开发以地下交通、商业、 文化、娱乐休闲、人防等功能为主体，地下 空间开发总量为128万平方米，公共服务设施 30万平方米，配建停车9.4万平方米，社会停 车0.7万平方米，轨道交通3.5万平方米。
中央商务区的交通状况
►中央商务区比邻青岛两条城市快速路和被称 为“青岛迎宾大道”的山东路，距青岛流亭 国际机场20公里，距火车站3.1公里，而且在 商务区内规划了近40条道路henguimao ►
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2010经典-2008年青岛中央商务区-CBD调研 报告
中央商务区的规划范围
► 中央商务区规划范围西起山东路（含山东路以西100米）， 东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积2.45平方
公里。
中央商务区的建筑规模、总投入
► 中央商务区总建筑面积约500万平方米，规划人口 5.4万人，总投入约320亿元人民币，计划在8—10 年内完工（05年底编定规划开始建设）。
中央商务区的管理和开发
►中央商务区在地域上属于市北区的组成部分， 并接受市北区委、区政府的直接领导，由中 央商务区管委会和中央商务区开发建设有限 公司统一管理和开发，开展拆迁腾地、招商 引资、项目落地等工作。
中央商务区招商进展，正在兴建的项 目
►目前中央商务区达成投资意向的项目投资额 已超过一百亿元人民币，正在兴建的项目有 万达广场，国家羽毛球训练中心，新兴长城 大酒店、中海山东路项目、环宇康庭，嘉合 新兴国际服务型公寓，良辰美景等住宅项目。
举例说明：
青岛cbd
实现半岛经济发展青岛CBD应运而生青岛市位于山海之间，依山傍水，气候温和湿润，自然环境优美，拥有融“山、海、城”为一体的独特风貌，是山东重要的金融、贸易、管理、科技、信息、旅游和文化的中心。
作为国际化大都市和山东对外开放的龙头，青岛是金融、贸易、商务等高级服务产业布局的理想区位。
为此，青岛市提出，在青岛积极构建以香港中路为主中心，以海尔路和中山路为东西副中心的CBD空间结构体系。
青岛建设CBD是经济发展的要求。
改革开放以来，山东利用外资急剧增长，社会经济发展十分迅速。
半岛制造基地的建设，有力地促进了日韩产业向山东半岛的转移。
众多外资企业在半岛的布局，客观上产生了对商业贸易和国际银行等管理和服务机构的需求。
业内人士表示，青岛中央商务区(CBD)的规划建设，必将促进青岛城市产业结构的升级和国际竞争能力的提高，带动山东社会经济快速发展。
贸易发展带来CBD青岛极具优势在青岛可以说，青岛市南区拥有发展青岛CBD的功能基础和生态优势。
中国海洋大学教授韩立民博士介绍，青岛市市南区发展商务中心具有很大的优势：首先这里金融机构密集，拥有银行、保险、证券和信托投资等金融机构47家，占全市的96％。
这里还囊括了青岛市所有的外资银行，中国银行、光大银行等地区总部也坐落其中。
其次它的商务气氛浓，拥有了几乎青岛90％的商业设施和机构。
市南区商务设施集中，区内拥有5000平方米以上的写字楼近80座，建筑总面积300余万平方米，几乎囊括了青岛市大部分的写字楼，海信、青啤等公司总部坐落其中。
这里物流企业众多，拥有各类物流企业587家，占全市的59％。
市南区商贸繁荣，拥有中山路商业街和百盛、佳世客、家乐福、阳光百货等中外零售巨头，大型贸易公司也几乎全部集中于此，其中，丸红、伊藤忠等大型综合商社坐落其中。
第三这里信息、咨询、会计、审计、评估、法律等商务配套事务机构齐全。
律师事务所59家，占全市的58％，会计师事务所23家，占全市的56％。
青岛中央商务区控制性详细规划及调整文本171888667
文本·说明书
青岛市建筑设计研究院股份有限公司
青岛市民用建筑设计院有限公司
理工大学工程兵工程学院地下空间研究中心
青岛市人防建筑设计研究院
青岛市市政工程设计研究院有限公司
二O O八年七月
文 本
第一章
第一条规划背景
《青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划》（以下简称原控规）是由青岛市城市规划设计研究院编制完成，于2005年6月经青岛市人民政府批准实施。目前，该规划在实施过程中已不能满足中央商务区发展的需要，为了促进和加快中央商务区的建设，通过控规的调整，提高城市土地集约使用效益，完善城市基础设施与社会服务设施配套，地上与地下空间开发有机衔接，优化确定用地功能及开发强度，强调规划实施的可操作性。
4、市政公用设施用地（U）
（1）供应设施用地（U1）
a)供水用地（U11）：规划中水处理站一处，位于A-2-7地块，用地面积0.31公顷。
b)供电用地（U12）：规划变电站一处，位于A-2-5-5地块，用地面积0.25公顷。
c)供热用地（U14）：用地面积4.17公顷，现状青岛热电公司。
（2）交通设施用地（U2）
原控规用地面积为402.31公顷，包括辽源路以南的中央商务区和辽源路以北的居住片区两大功能区。此次规划调整以辽源路以南的中央商务区为主，其规划范围西起山东路（两侧），东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积245.7公顷，规划人口5.4万人。
第六条 功能定位：青岛中央商务区是青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸。通过对青岛中央商务区现状用地功能分析以及区域未来发展前瞻性研究，确定：南京路以西为发展商务、金融、科技、信息流通、中介等现代服务业为主，居住为辅的商务中心片区；南京路以东为配套设施完善的综合居住片区。
青岛城市新地标
青岛城市新地标青岛是一座美丽的滨海城市，拥有着悠久的历史和文化底蕴。
同时，她也是中国最具活力和创造力的城市之一。
随着时代的发展和社会的进步，青岛也在不断推出新的城市地标。
在这篇文章中，我们将介绍四个最具代表性的青岛城市新地标。
1. 青岛奥帆中心青岛奥帆中心是2012年伦敦奥运会的七大重点工程之一。
该中心坐落于青岛市二轮胎厂旧址前海岸线，占地面积超过4.7万平方米。
该中心以"帆船之都"为主题，总共包括主场馆、训练馆、裁判员公寓、赛事办公室、资讯中心等多个功能区。
奥帆中心的主场馆是一座由地下二层和露天赛场组成的综合体育馆，可容纳1.3万名观众。
该馆采用了现代最先进的建筑技术，并且在夜晚时分能呈现出美丽的彩色灯光，成为了青岛最具代表性的建筑之一。
2. 青岛极地海洋世界青岛极地海洋世界是中国第一个全年开放的大型海洋公园，是青岛市海洋科普教育的主要场所之一。
该公园建于2005年，占地面积约15万平方米，包括海洋馆、极地馆、白鲸馆、企鹅馆、海狮馆、海豹馆、鲨鱼馆等20余个展馆和动物表演区。
在极地海洋世界里，游客可以近距离观察北极熊、南极企鹅、亚马逊河豚等珍稀动物，感受大海的神秘魅力。
此外，公园内还有海豚表演、海狮表演等多种精彩表演，让广大游客在娱乐的同时也能了解更多的海洋知识。
3. 青岛中央商务区青岛中央商务区位于青岛市市南区的香港中路和南京路交汇处，是青岛市新的商业中心。
该商务区采用了现代化的建筑手段，建筑风格以别致、典雅为主，同时也兼顾了纪念性和时代感。
中央商务区拥有高档商务写字楼、购物中心、星级酒店等配套设施，涵盖了珠宝、汽车、家电等多个行业。
此外，商务区内还有大型公共广场和绿化带，为游客提供了一个独特的休闲空间。
4. 青岛海滨音乐广场青岛海滨音乐广场是一个融合了音乐、艺术和文化的大型公共娱乐空间，位于青岛市市北区的海滨路上。
该广场占地面积近60万平方米，包括了音乐喷泉、音乐广场、文化广场、海洋公园等多个景点。
青岛中央商务区：楼宇经济释放“强磁场”
区域R egion楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。
随着青岛经济从高速增长转向高质量发展，商务楼宇也从增量时代步入了存量时代，过去“以时间换空间、以空间换产业”，靠载体建设带动产业增长的粗放发展模式已难以为继。
在高楼林立之下，如何做好楼宇经济的存量文章，成为各地政府的一道必答题。
在日前召开的中国楼宇经济高质量发展峰会上，青岛喜报频传，特别是市北区，获奖数量列全市首位。
据了解，市北区始终坚持以楼宇经济作为高质量发展的重要引擎，成功破解“空中经济”密码，以楼聚产，让商务楼宇成为吸金纳才的“强磁场”。
商务楼宇步入存量时代３月１５日，在北京召开的中国楼宇经济高质量发展峰会上，青岛喜报频传。
市南、市北、崂山三区获评“２０２４年中国楼宇经济高质量发展示范城区”；海天中心、青岛国际航运中心、青岛上实中心Ｔ３楼入选“２０２４年中国商务楼宇ＴＯＰ排行榜”；山东海洋发展有限公司总经理詹风强获“２０２４年楼宇经济发展推动力奖”；青岛上实中心Ｔ１楼荣获“２０２４年楼宇经济高质量发展推动力奖”。
据了解，中国楼宇经济高质量发展组委会推出的“２０２４年中国楼宇经济高质量发展示范城区”为行业荣誉奖项，旨在表彰在楼宇经济建设过程中有突出贡献的城区。
近年来，随着青岛经济从高速增长转向高质量发展，商务楼宇也从增量时代步入了存量时代。
据戴德梁行２０２３年第四季度青岛写字楼市场报告显示，青岛写字楼三大核心区域总存青岛中央商务区：楼宇经济释放“强磁场”过去“以时间换空间、以空间换产业”，靠载体建设带动产业增长的粗放发展模式已难以为继。
在高楼林立之下，如何做好楼宇经济的存量文章，成为各地政府的一道必答题。
文 本刊记者 辛小丽青岛国际航运中心耸立青岛中央商务区量为１７８．３５万平方米，整体市场空置率环比下降１．５个百分点达到２４．５％。
季度净吸纳量为５３６１８平方米，市场租金水平则环比下降０．５％至每月每平方米人民币１０７．２元。
分商圈来看，市南区存量为７４．６９万平方米，空置率２５．５６％，租金水平呈现小幅度下降，为每月每平方米人民币１０５．０８元；崂山区存量为５２．８１万平方米，空置率３２．３０％，四季度整体租金水平较三季度有所下降，为每月每平方米人民币１２０．９３元；市北区存量为５０．８５万平方米，租金水平逆势上涨至９６．０９元，而且空置率仅为１４．９４％，远远低于青岛全市平均水平，甚至可以跟北京、广州、上海等一线城市整体水平看齐。
青岛万达广场概况
青岛万达广场概况青岛万达广场概况万达广场位于青岛市（CBD）中央商务区核心地段，西起山东路、东至南京路、南起延吉路、北至辽源路主要干线。
周边大约有30万的城市居民及在建的高档商务住宅区，如锦绣华城，卓越集团，交运山庄，等商业住宅，每天有数十万的流动人口，形成不同层次的消费群体，对万达广场的人气聚集都奠定了良好的基础。
将成为商机无限的新的商业中心，是CBD商圈的城市亮点。
万达广场建筑面积38万平方米，其中包括7万平方米的住宅，11万平方米的写字楼和公寓，5万平方米的五星级酒店，15万平方米的大型商业中心，商业地产经营模式，“只租不售”的经营策略，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的多功能的购物场所。
零售占40%，功能配套占34%，文化娱乐占18%，餐饮占8%，这几项占比中零售只占40%，综合业态占了60%。
综合业态占比比较大，更容易吸引客流，体现消费的需求。
万达广场根据业态组合规划引进国内外十大名品牌，国内百货品牌万千百货，日本最大零售企业佳世客超市，喜达屋集团旗下超五星级艾美酒店，中国最大的电器连锁企业国美电器，中国排名第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV，中国动漫创意领跑者卡酷动漫亲子园，最具影响力连锁健身会所一兆韦德健身，岛城知名餐饮连锁良友海鲜酒楼及国内外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONL Y、VEROMODA、JACK&JONES等均已入驻青岛CBD万达广场。
万达广场室内商业步行街分为三层：1F步行街一层，营业面积4687平方米，共有59家商铺，男女时尚知名品牌旗舰店、精品生活特色店、。
商铺业态分类：101/102雅莹EP103巴黎三城PAPISMIKI105卡拉玛CALAMAR106古老鲨鱼CULAO107∕108肯德基KFC109∕110∕111屈臣氏WA TSONS112渔FISHINGCOLLECTION113菲麗空间FA VORIREROOM115伊可爱E&YOU116五色风马W.S.F.M117棠妮TONYMOL Y118∕162丹香LAMOKA119∕120∕121∕122快乐江涮涮吧HAPPYCHAFINGDIAH123永真眼睛GOOGVISION125∕126简GEN127喜莱莎128浪漫一身RMEO1292F步行街二层有56家商铺，业态规划有时尚运动服装、品牌服装店、特色餐饮和生活配套类。
青岛市北中央商务区项目定位报告59p
网络推广
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体、 搜索引擎等，进行在线宣传和互动。
线下活动推广
组织各类活动、展览、论坛等，吸引目标客 户群体的关注和参与。
合作推广
与其他企业或机构合作，共同开展营销推广 活动，扩大影响力和知名度。
营销效果评估
销售业绩分析
统计项目的销售数量、 销售额度等数据，分析 销售业绩的优劣和原因。
地理位置优越
位于中央商务区，该项目具有得 天独厚的地理位置优势，交通便 利，周边配套设施完善。
投资价值高
随着城市的发展和房价的上涨， 该项目也吸引了大量投资者，他 们看重该项目的投资价值和升值 潜力。
市场趋势与机遇
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市中心区域的房地产 市场将逐渐升温，该项目将受益于这一趋势。
对策建议
• 加强与国内外知名企业和投资机构的合作，吸引 更多优质资源和高端人才。
对策建议
完善人才培养和引进机制
通过制定优惠政策，吸引高端人才和优秀团 队入驻。
加大科技创新投入
鼓励企业加大研发投入，推动新技术、新产 品的研发和应用。
优化营商环境
简化行政审批流程，提高政府服务效率，为 企业提供更加便捷、高效的服务。
产业结构需进一步优化
现有产业体系需向高端化、智能化方向转型 升级。
创新氛围不够浓厚
需加强创新环境和创新文化建设，吸引更多 创新型企业入驻。
对策建议
强化品牌建设
通过品牌推广和营销策略，提升青岛市北中央商务区的知名度和美誉度。
优化产业布局
根据市场需求和产业发展趋势，进一步优化产业布局，提高产业集聚度。
市场反馈收集
通过调查问卷、访谈等 方式，收集目标客户群 体对项目的反馈意见和 建议。
青岛西海岸经济新区布局确定
青岛西海岸经济新区布局确定青岛西海岸经济新区空间开发格局揭开面纱。
今天下午,记者从青岛市十五届人大一次会议新闻发布会上获悉,青岛西海岸经济新区将建设“一心五区”。
青岛西海岸经济新区管委会副主任王建平介绍,青岛西海岸经济新区是国务院批复的《山东半岛蓝色经济区规划》明确建设的新区。
新区规划范围包括黄岛区和胶南市全部区域,陆域面积2096平方公里,海域面积约5000平方公里。
这里聚集了国家级经济技术开发区、保税港区、出口加工区、中德生态园等开放功能区,是我省国家级园区数量最多、功能最全和政策最集中的区域。
根据规划,青岛西海岸经济新区将构建“一心五区”空间开发格局。
一心是新区中心区,包括青岛经济技术开发区、胶南经济开发区、青岛临港经济开发区、胶南市城区和黄岛区部分城区,延伸放大国家级开发区政策功能,形成新区中心区,规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。
五区是五大经济功能区,培育支撑青岛未来发展新的经济增长极,形成新一轮大开放格局。
一是保税功能拓展区,构筑胶州湾片区、董家口片区两大保税功能拓展区,总面积约110平方公里。
二是国际经济合作区,面积约190平方公里,规划建设中德生态园拓展区和中日韩区域经济合作试验区。
三是董家口经济区,包括胶南市泊里镇和琅琊镇全域,面积约235平方公里,规划建设临港产业区和旅游宜居区。
四是西海岸国际旅游度假区,由海岛片区、大珠山生态片区、小珠山生态片区三部分组成,面积约190平方公里。
五是古镇口服务保障区,面积约60平方公里。
在产业布局上,新区将构建“531”海洋特色产业体系,“5”即做强海洋装备制造业、电子信息产业、海洋高端石油化工产业、航空产业、海洋新兴产业等五大临港先进制造业,“3”即大力发展海洋运输物流业、海洋文化旅游业、涉海金融服务业等三大海洋服务业,“1”即提升发展现代海洋渔业。
为了加快开发进度,青岛已经确定组建注册资本金100亿元的青岛西海岸发展有限公司,作为市直国有企业管理,委托新区管委会实施监管,主要承担西海岸重大基础设施建设、区域一级土地整理和开发、现代产业体系构建、金融及资本运作等新区具体开发建设任务。
中央商务区的现状及存在的主要问题
中央商务区的现状及存在的主要问题中央商务区，或者叫商务中心区，即CBD，通常是指位于大城市中商贸、金融、信息与中介服务齐全，交通、通信发达，商务办公、公寓、酒店、文化娱乐设施完善的黄金地带，是世界许多国际化大都市的标志性区域，或曰“城市特区”，也可以说CBD是全球城市或世界城市（WORLD?CITY）的窗口或象征。
CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。
CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。
因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。
一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。
我国的城市经济发展和城市建设都上了一个新台阶，得到了迅猛的发展。
CBD的建设也被国内许多在各自经济区域内有一定影响力的大城市提上议事日程。
到2009年为止，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、重庆、武汉、杭州、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、珠海等中心大城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。
在CBD的建设上，国内一般采取了两种途径，一种是对城市原来的商业街区加以改造和扩建，如唐山的万达广场和沈阳的沈河区等；另一种途径就是择地新建，如唐山的凤凰新城和唐山曹妃甸国际生态城、上海的陆家嘴、重庆的江北城等。
两种方式各有千秋，至于到底选择哪种，则主要根据当地建设过程中的投入产出比加以确定。
现在，深圳福田CBD、北京的朝阳区，上海的陆家嘴CBD已经规模很大了。
CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物，一方面它是一个国际大都会必不可少的标志，另一方面，众多城市能够大规模地兴建CBD。
我国城市的现代化、国际化进程正逐渐加快，城市经济实力得到了一个质的提高，城市建设和经济发展后劲十足。
青岛写字楼市场调查分析报告
第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。
主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。
纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。
以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。
1.1.1区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。
将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。
2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。
去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。
区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。
1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。
现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。
从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。
山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。
从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。
以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。
青岛附近旅游十大必去景点
青岛附近旅游十大必去景点1、青岛海明山：青岛海明山位于青岛市中心紧邻青岛城区的南部，是青岛的一座历史文化名山，也是青岛重要的旅游景点。
山顶有一处著名的“灵光台”，可以俯瞰青岛市全景，并且还有一座宋代的灵光寺，传说此地曾经有张良投身大海之事，因此得名“海明山”。
这里的景色独特，是一处不可多得的观赏古典风景的好地方，游客们可以在此尽情欣赏海上日出，点缀着烟雨细飘的梦幻美景。
2、胶州湾：胶州湾位于青岛南部，是青岛市行政区内最大的岛屿，也是一处历史名胜。
此地的景色独特，既有湾内的绿树成荫，又有湾外的高耸峭壁，还有海滩绵延，景色宜人，是一处闲适休憩的好去处。
此外，胶州湾还是青岛最古老的城市，有着悠久的历史，游客还可以在此了解到青岛悠久而美丽的历史文化。
3、青岛滨海花园：青岛滨海花园位于青岛市的核心地段，是一处新型的综合景区，集美丽的海滩、精致的花园、奢华的温泉、高端的私人海滩度假村于一体，是一处理想的度假胜地。
此外，这里还有一个由法国设计师打造的艺术水世界，可以欣赏到精彩的水舞，而每年还会举办各种有趣的活动，游客们可以在此尽情体验美妙的滨海度假景观。
4、青岛灵山：青岛灵山位于青岛市的西南部，是青岛的一座历史文化名山，也是青岛的最佳观景地。
灵山上有一座古老的灵山寺，传说此处曾经有张良投身大海之事，因此得名“灵山”。
此外，灵山上还有许多古村落和古迹，有着浓郁的古风，游客可以在此感受到历史文化的厚重气息。
5、青岛崂山：青岛崂山是青岛最高山，位于青岛市的西北部，有着“八百里崂山景”之称，是青岛最受欢迎的旅游景点。
此处有许多神奇的景观，如古老的景山寺，古老的崂山古城，以及现代的自然风光，游客可以在此欣赏到美丽的自然景观，并可以感受到历史文化的悠久厚重。
6、青岛国际会展中心：青岛国际会展中心是青岛市最大的会展中心，位于市中心，是一处集会展、商务、体育、娱乐等多项功能于一体的综合性会展中心。
这里有许多大型的会展、展览、活动，游客可以在此感受到国际化的大都市气息，并可以参与到各种有趣的活动中去。
青岛市北中央商务区项目定位报告(ppt 50页)
本报告是严格保密的。
10
写字楼市场分析
本报告是严格保密的。
11
写字楼市场 青岛写字楼分布图
裕龙广场
山东路商务圈
广发金融大厦 金孚大厦 曼哈顿广场 华润万象城 香格里拉写字楼 保时捷大厦 万邦中心 万达广场
天宝国际
海尔路路商务圈
龙海明珠 盛和广场 数码科技中心
市南商务圈
凯悦中心 青岛中心
本报告是严格保密的。
燕儿岛路8号
地铁沿线 110000平米 住宅、公寓、写字楼 3.0万 17元/平/月
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1万/平精装修 6部客梯、2部货梯 现代简约、13米高售楼处
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5000元/平精装修
本报告是严格保密的。
，增长12.4%。
房地产开发投资602.4亿元，增长31.1% 全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方
米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。
全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面 积50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。
青岛市北中央商务区项目 定位报告
本报告是严格保密的。
目录
项目地块分析 市场环境分析 项目定位分析 项目财务测算
本报告是严格保密的。
2
项目地块分析
本报告是严格保密的。
3
地块位置示意图
地块位置
本报告是严格保密的。
4
地块基本情况
青岛中央商务区CBD计划
青岛中央商务区CBD计划一、简介青岛作为中国重要的区域经济中心城市，山东半岛城市群与胶东半岛制造业基地的战略中心城市和核心城市，城市建设以滨海和欧陆城市风格的布局、建筑而闻名。
在以后的进展中，青岛对山东半岛及周边地域的辐射、带动作用将加倍凸显，必将成为山东省的龙头。
时至今日，中央商务区（CBD）的建设已成为一个城市经济开放程度和经济实力的象征，也是各要紧国际性城市最富有活力和现代气息的城市景观，加速中央商务区的建设已成为青岛城市飞跃进展的必然选择。
在此背景下，青岛市政府决定实施青岛中央商务区的建设工作，选址位于青岛市主城区的中心，市北区的东南部，总用地面积共约平方千米，其中，中央商务区用地约平方千米，外围操纵区约1平方千米。
本功效刻画了青岛中央商务区计划设计的构思蓝图及设计理念，是在上一轮初步方案的基础之上，依据委托方所提出的《青岛中央商务区（初步方案）深化调改意见》，经进一步深化、完善及调整后所完成的功效。
本方案加倍符合青岛市的特点及计划区的实际情形，并表现了委托方和专家的用意及构思。
二、设计目标■在尊重青岛市城市整体计划宏观结构和进展目标的基础上，充分研究本计划区的功能定位和进展策略，和谐计划区与城市现状及远景功能格局的关系，使CBD的建设在尊重青岛传统的基础上能够适应新的历史条件对城市进展的要求。
■遵循可持续进展的原那么，成立合理的计划结构和功能布局，依照城市进展的整体要求确信开发规模、道路交通体系、用地功能配置、空间布局理念、设施配套和环境进展目标。
■重视对环境的爱惜与营造，充分发挥该地域的环境资源优势，结合“山、海、城”彼此融合的青岛城市特色，以人为本，构筑良好的中央商务区城市形象，形成与自然环境和谐的城市生态环境。
三、展望与主题展望计划一个具有浓郁现代城市形象和特色的全新标志性地域。
计划一个反映青岛人文传统的门户。
计划一个体验青岛的城市商务能力和特点的乐园。
计划一个与城市和谐、重点地段相呼应的现代景观地域。
青岛市市北区十五大街商业项目定位
50
东部
5
新CBD
2
70
城区中低端消费的聚集地，客源以市南、市 北四方三地的居民和外来务工人员为主
50
青岛市高端消费客群以及工作在周边的白领 阶层
本地居民、居住在区域内的外来务工人员以
120
及郊区（城阳、崂山等地）中端群体是消
费主力
新商圈，目前处于建设阶段，仅有中部商圈
15
开始纳客，客群主要是附近居民和沙子口
• 东部商圈： – 金岭尚街、丽达购物中心、永新国际、大拇指广场
• 新CBD商圈： – 万达39克拉、中海山东路项目、卓越项目
专供十五大街商业项目
青岛商圈人流统计
商圈
日均人流量 峰值人流量
人群构成
西部
10
30
本地居住群体与外埠旅游群体为主要群体， 火车站旅客是客源的重中心
25
北部
商圈情况
中山路商业街
中山路标志性商业——百盛
专供十五大街商业项目
商圈情况
• 老城区商圈（台东）： – 台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城 区，具有人口密度大，交通便利的特点。经营模式主要以大 商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、万达购物广场、妇 女儿童用品商场等大型综合商场，维客超市、三百惠家家福 超市以及最具特色的台东三路步行街。电子信息广场，昌乐 路文化市场，利津路小商品批发市场、延安二路婚纱街环绕 周边。
青岛市市北区·十五大街 商业项目
定位与业态规划
专供十五大街商业项目
二〇一〇年九月
目录
城市商业发展
市场情况调研
所处环境分析
专供十五大街商业项目
自我情况审视 项目总体定位 项目业态规划
青岛CBD万达广场招商大会讲话稿-招商手册-50PPT-2009年
青岛CBD万达广场十二大主力店已签约入驻：
•位于项目写字楼和3号住宅楼下方的3F •良友饮食是青岛档次最高、规模最大的餐饮
连锁企业，现已开设14家大型海鲜酒楼； •是青岛最具影响力的餐饮品牌。
青岛CBD万达广场十二大主力店已签约入驻：
•位于项目写字楼和3号住宅楼下方4F •建筑面积：4500平米 •一兆韦德健身会CBD万达店是青岛第一 个拥有2条室内专业泳道的大型健身会所； •一兆韦德公司是美国乃至全世界最具影 响力的体育健康产业上市公司。
•万达集团旗下支柱产业之一——万千百货； •位于项目一号住宅楼和公寓楼下方1F—5F， 建筑面积35000平米； •满足市民和旅客的时尚、购物需求； •万千百货专营中高档时尚百货，目前已开业4 家店（北京、哈尔滨、成都、西安店）； •到2012年，将在中国内地开店60家以上，年 营业额超过100亿元。
青岛CBD万达广场十二大主力店已签约入驻：
•位于项目2号住宅楼下方1F； •建筑面积：4600平米 •大玩家（原神采飞扬）是国内高档电子 娱乐连锁品牌； •满足15岁以上的时尚、个性、游艺爱 好客群的动感娱乐需求； •已在全国10多个万达广场内开设了大 型室内电子娱乐游乐园； •拥有互动电玩、时尚电子游艺及1500 平米青岛最大旱冰场等潮流娱乐设施。
海边人音乐厨房
青岛CBD万达广场室内步行街—招商业态
2F——潮流街
奇乐儿亲子乐园
二层面积：3892.15平米 商铺数：56 服装：1604.12平米 餐饮：1317.01平米 配套：971.02平米
生活特色店 时尚休闲品牌 运动品牌 特色餐饮
青岛CBD万达广场室内步行街—招商业态
3F——美食坊
三层面积：3763.57平米 商铺数：61 餐饮：3638.84平米 配套：121.73平米
住交会
2009/09/02星期三王菁华(0531)85193571w j h @2009青岛房地产与建筑科技交易博览会（简称青岛住交会）于8月28日—30日举行。
作为本年度最大规模的一次房展，此次住交会上，不仅可以看到整个青岛城市发展格局的变化，还可以洞察局部市场未来的趋势。
通过对拥湾发展、地铁规划等城市战略规划的展示，购房者可以提前预知未来房地产市场的热点区域。
□本报记者白晓报道新老楼盘集中亮相众多楼盘的汇集也是每年住交会最吸引观众的部分。
今年的住交会，不仅涵盖了七区五市100多个在售以及即将推向市场的楼盘，还囊括了来自青岛市50多家二手房门店带来的几十万条二手房房源信息。
本次住交会上，李沧、四方区为首次置业者提供了大量的楼盘，如联城海岸、山河城、蓝山湾等项目首次亮相。
在展示刚性需求购房者需求产品的同时，改善性居住为主要目的的楼盘在本次住交会也集中亮相，如山水名园、海信·天玺、文景园、锦绣华城等项目。
此外还为高端客户准备了度假公寓、联排别墅、花园洋房等楼盘，如山水太和月光、依泉美庐、海信温泉王朝、海尔山海湾、城建亚丁海岸、百福山庄等，也有适合大众百姓的养老度假房，如卓越蔚蓝群岛、都霖美景、怡馨苑三期湖南岸、崂山水岸绿洲等项目。
在一百多个参展楼盘中，既有在售项目，也包括即将推向市场的楼盘；既有一些耳熟能详的老盘，也有尚未闻名的新项目；既有位于青岛市区绝佳位置的山水名盘，也有位于郊区风光秀丽的别墅大盘……在展出的项目中，除了像海尔·东城国际、卓越·蔚蓝群岛、百福山庄等品牌楼盘外，还出现了一些新的面孔，如青岛长基置业有限公司带来的岭海，是位于即墨滨海的大规模造城项目，集多种业态形式于一体；源泰置业也在本届展会上隆重推出山水太和月光别墅项目，提出“山地养生墅”的别墅理念。
桥隧周边成焦点地铁已经动工、桥隧工程过半、青荣（轻轨）年内开工……新交通带来新变化，也改变了原来的时空概念。
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该项目位于中央商务区内，地处连云港路东侧、热电厂西侧，由青岛嘉合置业有限公司投资开发， 该项目位于中央商务区内，地处连云港路东侧、热电厂西侧，由青岛嘉合置业有限公司投资开发， 总占地约20 20亩 规划地上建筑面积约8.2万平方米。该项目总共三个楼座，地下均为两层， 8.2万平方米 总占地约20亩，规划地上建筑面积约8.2万平方米。该项目总共三个楼座，地下均为两层，地上 裙房两层。裙房约5920平方米，塔楼约75680平方米。 5920平方米 75680平方米 裙房两层。裙房约5920平方米，塔楼约75680平方米。 项目招商重点及方向：商场、连锁商务酒店、总部办公、特色会所等。 项目招商重点及方向：商场、连锁商务酒店、总部办公、特色会所等。 合作方式： 合作方式：出租 出售
沿海泊河商业（高档会所） 销售/总面积2176平方米（共2层）
沿山东路商业（金融、精品展示店） 销售/总面积9190平方米（共3层） 单铺面积区间：300-400平米
该项目位于延吉路与山东路交界处，由青岛新兴集团公司投资建设，占地面积12亩 建筑面积8.4万平方 该项目位于延吉路与山东路交界处，由青岛新兴集团公司投资建设，占地面积12亩，建筑面积8.4万平方 12 8.4 规划建设四星级商务酒店。地下三层为停车场。 米,规划建设四星级商务酒店。地下三层为停车场。 项目招商重点及方向：酒店。 项目招商重点及方向：酒店。
中海·紫御观邸商业分布示意图
沿延吉路商业（பைடு நூலகம்区服务配套） 销售/总面积3394平方米（共2层） 单铺面积区间：100-200平米
写字楼（甲级写字楼） 租赁/总面积42719平方米（共22层） 单层面积区间：1850平米
写字楼裙房商业（金融、精品展示店） 租赁/总面积5171平方米（共3层） 单铺面积区间：200-400平米
该项目位于中央商务区内，地处敦化路北，同连云港路交界处，占地约18亩 规划地上建筑面积约8 该项目位于中央商务区内，地处敦化路北，同连云港路交界处，占地约18亩，规划地上建筑面积约8万平 18 方米。该项目总共三个楼座，地下五层，地上裙房四层。 方米。该项目总共三个楼座，地下五层，地上裙房四层。 项目招商重点及方向：高档百货超市、酒店、物流、办公、中介服务等。 项目招商重点及方向：高档百货超市、酒店、物流、办公、中介服务等。 投资总额： 投资总额：约5亿元 合作方式： 合作方式：出租 出售
该项目位于连云港路13号 该项目位于连云港路13号A区，青岛华新园置业有限公司开发建设，占地面积13.3亩，建筑面积5.9万平 13 青岛华新园置业有限公司开发建设，占地面积13.3亩 建筑面积5.9万平 13.3 5.9 方米，其中商业办公面积3.4万平方米，住宅2.5万平方米。裙房一层层高4.5米 二层4.2米 方米，其中商业办公面积3.4万平方米，住宅2.5万平方米。裙房一层层高4.5米、二层4.2米、塔楼 3.4万平方米 2.5万平方米 4.5 4.2 均为2.88米 总高度为99米 均为2.88米，总高度为99米。 2.88 99 项目招商重点及方向：银行、高档餐厅、精品店等。 项目招商重点及方向：银行、高档餐厅、精品店等。 合作方式： 合作方式：出租 出售
该项目位于辽阳西路以南，吴兴路以东，绍兴路以西。总建筑面积20万平方米，地下2 5.1万平方 该项目位于辽阳西路以南，吴兴路以东，绍兴路以西。总建筑面积20万平方米，地下2层， 共5.1万平方 20万平方米 米。网点4层，每层层高4米，面积1.2万平米。 网点4 每层层高4 面积1.2万平米。 1.2万平米 项目招商重点及方向：酒店、商业、会所等 项目招商重点及方向：酒店、商业、会所等。 合作方式： 合作方式：出租 出售
市北区招商局
青岛山中央商务区规划区域在青岛市市北区，规划范围为山东路以东、福州路以西、 青岛山中央商务区规划区域在青岛市市北区，规划范围为山东路以东、福州路以西、 延吉路以北、辽源路以南，规划建设用地面积约2.46平方公里，规划人口5.4 2.46平方公里 5.4万 延吉路以北、辽源路以南，规划建设用地面积约2.46平方公里，规划人口5.4万 规划建筑面积约500万平方米,是目前市内可供集中开发、 500万平方米 人，规划建筑面积约500万平方米,是目前市内可供集中开发、面积最大的一处综 合性开发区域，计划总投资约320亿元，用10-15年的时间打造成为青岛的商务之 合性开发区域，计划总投资约320亿元， 10-15年的时间打造成为青岛的商务之 320亿元 科技之都、现代之都、魅力之都。 都、科技之都、现代之都、魅力之都。
该项目位于中央商务区内，地处敦化路北侧，热电厂的西侧，总占地约28亩 规划地上建筑面积约11万平方 该项目位于中央商务区内，地处敦化路北侧，热电厂的西侧，总占地约28亩，规划地上建筑面积约11万平方 28 11 该项目总共两个楼座，地下三层，地上裙房四层， 座塔楼二十七层， 座塔楼三十五层。 米。该项目总共两个楼座，地下三层，地上裙房四层，A座塔楼二十七层，B座塔楼三十五层。 项目招商重点及方向：高档百货超市、主楼拟引进总部办公、驻青机构、酒店等。 项目招商重点及方向：高档百货超市、主楼拟引进总部办公、驻青机构、酒店等。 合作方式： 合作方式：出租 出售
该项目位于中央商务区内，地处敦化路北侧，热电厂的西侧，由青岛中联盈地置业有限公司投资， 该项目位于中央商务区内，地处敦化路北侧，热电厂的西侧，由青岛中联盈地置业有限公司投资，青岛京 西置地有限公司开发建设，总占地约19 19亩 规划地上建筑面积约7万平方米。该项目总共三个楼座， 西置地有限公司开发建设，总占地约19亩，规划地上建筑面积约7万平方米。该项目总共三个楼座， 均为住宅，地下三层，地上裙房两层。负一层局部为商业、面积约4000平方米，层高6 4000平方米 均为住宅，地下三层，地上裙房两层。负一层局部为商业、面积约4000平方米，层高6米。裙房为两 单层面积4000平方米，层高4.5 4000平方米 4.5米 层，单层面积4000平方米，层高4.5米。 项目招商重点及方向： 合作方式： 项目招商重点及方向：商业 合作方式：出租 出售
该项目位于中央商务区内,地处山东路西侧、延吉路以北，由中海地产置业有限公司开发建设，项目占地65亩 该项目位于中央商务区内,地处山东路西侧、延吉路以北，由中海地产置业有限公司开发建设，项目占地65亩，总建筑面 65 积约25万平方米，其中商务办公楼单层面积2000平方米， 22层 写字楼下三层裙房，层高4.5米 单层面积约1700 积约25万平方米，其中商务办公楼单层面积2000平方米，共22层。写字楼下三层裙房，层高4.5米，单层面积约1700 25万平方米 2000平方米 4.5 平方米；山东路三层裙房，层高4.2米 单层面积3060平方米；延吉路二层裙房，层高4.0米 单层面积1700平方米； 平方米；山东路三层裙房，层高4.2米，单层面积3060平方米；延吉路二层裙房，层高4.0米，单层面积1700平方米； 4.2 3060平方米 4.0 1700平方米 海泊河二层裙房，层高4.2米 单层面积1090平方米。 海泊河二层裙房，层高4.2米，单层面积1090平方米。 4.2 1090平方米 项目招商重点及方向：银行、品牌专卖店、特色经营店、餐饮、高端会所。 项目招商重点及方向：银行、品牌专卖店、特色经营店、餐饮、高端会所。 合作方式： 合作方式：出租 出售
该项目位于中央商务区内，占地约10.5亩 规划地上建筑面积约6.6万平方米， 该项目位于中央商务区内，占地约10.5亩，规划地上建筑面积约6.6万平方米，其中商业面 10.5 6.6万平方米 积约1.53万平方米。项目由1栋塔楼和4层的商业裙楼组成，其中塔楼42 1.53万平方米 42层 140米 积约1.53万平方米。项目由1栋塔楼和4层的商业裙楼组成，其中塔楼42层、高140米。 项目招商重点及方向：一层网店银行、证券公司， 三层商业，四层会所。 项目招商重点及方向：一层网店银行、证券公司，二、三层商业，四层会所。 投资总额:4 :4亿元 合作方式： 投资总额:4亿元 合作方式：出租 出售
该项目位于中央商务区内，地处敦化路以南、徐州北路以西，由利群集团、青岛瑞驰建设公司等联合开 该项目位于中央商务区内，地处敦化路以南、徐州北路以西，由利群集团、 地块总占地面积约32 32亩 规划四个楼座，地上建筑面积约12.6万平方米。 12.6万平方米 发，地块总占地面积约32亩，规划四个楼座，地上建筑面积约12.6万平方米。 项目招商重点及方向：各大品牌珠宝、名表、名品等。 项目招商重点及方向：各大品牌珠宝、名表、名品等。 合作方式：出租 出售 合作方式：
项目简介：该项目位于中央商务区内，占地约16亩地上总建筑面积约31511平方米，其中商业占地面积 项目简介：该项目位于中央商务区内，占地约16亩地上总建筑面积约31511平方米， 16亩地上总建筑面积约31511平方米 万平方米。项目由1栋塔楼和3层的商业裙楼组成，其中塔楼26 26层 120米 约1万平方米。项目由1栋塔楼和3层的商业裙楼组成，其中塔楼26层、高120米。 项目招商重点及方向：其中一、二层规划为服装、首饰、化妆品、精品餐饮、金融服务等， 项目招商重点及方向：其中一、二层规划为服装、首饰、化妆品、精品餐饮、金融服务等，裙楼三层规 划为餐饮、咖啡、SPA、健身等。 划为餐饮、咖啡、SPA、健身等。 投资总额： 合作方式： 投资总额：2亿元 合作方式：出租 出售