青岛市商业地产供求状况与特点

青岛市商业地产供求状况及特点

（一）写字楼市场

1.整体供求状况

青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。

从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建工程规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方M，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方M，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方M，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方M和145,000平方M左右。

2.分布

目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。

其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方M，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。

山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。

崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共工程的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。

其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。

3.租金和空置率状况

2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方M，其中，市内四区的成交面积为148604平方M。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方M，但租金和空置率仍然较高。2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方M每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方M每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。

2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方M，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫于租赁压力而降低租金，因此，一季度租金延续了下降趋势，环比下降0.79%至每月每平方M90.07元。

2010年4月至5月，全市新建办公用房成交面积为49728平方，同比增长40%。青岛优质写字楼市场总体空置率环比下降2.8个百分点至22.3%。总体平均有效租金环比上涨1.19%，至2.42元每天每平M。

其中，上半年甲级写字楼市场的吸纳量为18260平方M，已超过2009年全年的吸纳量，甲级写字楼租金比一季度小幅上扬1.58%至每月每平方M91.5元，空置率下降了 0.52个百分点至25.58%。

随着整体经济的继续回暖和需求的缓慢复苏，预计2010年市南CBD甲级写字楼市场的租金有望小幅上涨0.6%至每月每平方M98元。尽管吸纳能力表现强劲，但10.2万平方M的大量新增供应将导致崂山CBD的租金出现小幅下滑。

青岛市写字楼租赁市场情况

资料来源: DTZ 戴德梁行研究部

4.市场前景

青岛市写字楼市场是依托城市中心区和商业区而发展的，难以达到楼宇经济所具有的聚集性、关联性、高端性等发展要求，相对一线城市而言，青岛写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。

就目前来看，尽管写字楼的吸纳量有所回升，但是由于之前高空置率的影响，写字楼租金升幅会相对缓慢，尚需要市场逐渐消化。由于一些工程推迟了入市时间，预计两年内将有约28万平方M的新增供应，空置率仍将高位运行一段时间，或将对租金的上升趋势造成压力。预计租金于2010年至2013年间横行，至2014年可见明显的升幅。

(二)商业网点市场

1.整体供需情况

2009年青岛市零售业稳定增长，2009年全市社会消费品零售总额1744亿元，年增长率为19.1%。2010年前四个月，青岛市社会消费品零售总额同比上涨18.6%，已达到594.72亿元。

2010年上半年，更多海外零售商进入青岛零售市场，或在本地扩张。同时，中高端服饰及化妆品品牌对优质零售网点释放旺盛需求，餐饮及娱乐业零售商亦在2010年上半年进一步扩张。商业网点整体需求旺盛。

在旺盛的市场需求以及消费者消费习惯转变的推动下，整体来看，全市的大型商铺增长迅速。据高力国际统计报告显示，随着经济持续发展，青岛优质物业市场在2010年上半年发展迅速，大量新增供应竣工入市，同时更多国内外零售商进入本地市场。至2011年年

底，约15个优质商铺物业工程计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方M。

2.分布

目前，青岛市市区较成熟的几大商圈主要是：中山路商圈，台东商圈以及市政府沿线的香港路，以佳世客、家乐福、麦凯乐等形成的东部商圈，北部的李沧商圈以及辽宁路电子信息城等专业市场商圈。其中，香港路商圈凭借独特的地理位置、交通等优势，成为青岛市大型商铺最为集中的区域，是青岛高端消费区，高端商业已达到北京、上海水准；老资格的中山路商圈落寞许多，旅游客群消费能力尚未完全填补人口老龄化和购买力人口的消失带来的商业缺口，原南部居民向中部区域转移，为四方、李村商圈带来新的发展机遇；李村商铺市场也将进入一个新的发展时期：未来地铁的开业建设提升了李村商圈的吸引力，苏宁广场、宝龙城市广场、万达广场等多个工程纷纷落户李村商圈，将有效提升整体工程品质及购物环境；台东商圈是最具影响力的大众消费地，拥有利群商厦、万达广场等实力商家和多条特色街，但规范提升缓慢；四方商业功能相对缺乏，存在大量市场空白；城阳、黄岛作为商业相对独立、零售商业比重逐步增大。

青岛市市区大中型商业零售网点现状统计表