大厦公共设施公摊费计收标准

白云电气科技大厦

公共设施分摊费方案（试行）

业主单位：广州市世科高新技术有限公司

物业公司：广州广电物业管理有限公司

编制部门：公司办

日期：2015年4月1日

目录

一、公共设施费用分摊原则 (3)

二、公共设施费用分摊总面积计算 (3)

三、公共设施运行总费用的测算（以设备100%运行时进行成本测算） (4)

四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m²）： (6)

五、公共设施公摊费的收费标准 (7)

六、周边大厦公摊费对比 (7)

七、大厦租户公摊费测算明细表 (8)

八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表 (10)

九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014年10-12月份） (10)

十、大厦公摊费用思路组合演示图 (11)

根据业主单位与租户所签订的《租赁合同》（合同条款：大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊，具体的缴纳方案按照业主/物业公司后续发布的通知执行），白云电气科技大厦（以下简称“大厦“）各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。

2013年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好（比如电梯的独立电表等），同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此未计收分摊费。2014年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改进2013年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，公摊费从2015年开始正式计收。

为达到大厦能耗的收支平衡为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承担，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承担”的原则进行分摊，现按《租赁合同》之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：

一、公共设施费用分摊原则

1.总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费

2.总分摊电费=总电费-地下停车场电费-天面（LOGO）LED泛光照明用电-用户总量电费

3.总分摊水费=总水费-用户总量水费

4.总分摊冷量费=中央空调总费-用户用量总费

二、公共设施费用分摊总面积计算

因大厦各楼层区域性质有所区分，现按以下分类计算分摊面积（单位：层/ m²）：

三、公共设施运行总费用的测算（以设备100%运行时进行成本测算）

设备功率及运行时间（单位：D=天数；H=小时；KW=功率；K=设备运行系数）：

备注：

1、以上各分项月运行费用=月运行天数（D）x日运行时间（H）x运行系数x总功率（kw）；

其中“/”为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。

2、以上第3项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。

3、以上第5项为大厦业主单位自用空调费用，包含2层、3层、4层、17层、18层、19层的空调运行费用总和。

四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m²）：

五、公共设施公摊费的收费标准

六、周边大厦公摊费对比

白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，在附近没有可比

较的项目，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行对比。

1、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表（含空调、公共水电分摊）：

2、甲级写字楼“一费制”管理费情况对比一览表（大厦附近与市中心大厦）：

七、大厦租户公摊费测算明细表

目前大厦租户进驻率约为50%，按公共设施运行40%进行预测各租户需要承担的公摊费

如下：截止至2015年3月（单位：元/月）：

备注：以上各租户单元以合同签订面积为基准点，按现阶段1-4层、5-6层、7-16层及17-19层区分分摊为原则，最高未超过公摊执行单价的40%计提。

八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表

九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014年10-12月份）

1111 月31日

备注情况：

1．因考虑目前进驻率及装修施工较多，其水电运行数据具有一定的偏差，且不够稳定，针对此类情况，尽量避开2015年1月-2015年5月份装修施工阶段水电运行数据。

2.上述空调费用专属一楼大堂运行读数测算，且包含在月度周期内的用电读数。

3.上述公摊费用按设施运行率的40%计提，因面积是固定的，只随分摊单价的变化而变化。

4.上述费用所占比率反应大厦在以月度周期结算水电费时，各明细费用项目在总水电费用所表占比率，其公摊费比率反应收支差额的对比值，也会随出租率的增加而相应增加。

十、大厦公摊费用思路组合演示图

总体分摊费用=物业服务费①+房地产营业税②+其他向政府支出费用③+大厦运营均摊水电费④+低值易耗品费⑤+其他⑥

综合上述方案，已将大厦整体运营的月度输出平均成本分摊至租户面积，包含月度房地产经营税费、物业管理服务费、业主单位水电费、零星低值易耗品、公共水电费等总体运作费用，至于停车场公摊费用应在用户享受的同时，包含在停车管理费一费制当中。从而在保障公司利益最大化的前提下降低运营成本为目的，最主要在公摊费用均摊时控制利润点，让租户心里上接受。避免之前单纯的水电公摊项目，由片面的单一运营向综合整体运作的操作思路迈进，降

低公司整体运营成本，实现商业地产运营总体把控。

上述方案妥否，敬请领导批示！

总经理审核：副总审核：审核小组：编制部门：

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