北京路商圈调研分析报告

北京路商圈调研根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。

现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。

改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。

这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。

根据资料显示:调查的指引。

（见下图）：北京路商业设施一览看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：（一）商业功能单一、辐射能力不强。

北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。

现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。

相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。

再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。

（二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。

（三）功能布局紊乱，层次不分明。

尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。

粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。

这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。

（四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。

北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。

此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。

造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。

步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。

此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

北京路商圈分析1：各大百货讯息：一、广百百货广百百货(北京路总店)位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业，是广百百货旗舰店。

继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后，5月1日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成现代百货公司，并集购物、饮食于一体，百货经营面积扩大至6.63万平方米。

一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、“现代街市”形式的大型超市、高档食府。

09年上半年，广百百货以低价收购了广百新翼部分物业，不仅为广百百货北京路店增加了经营面积，达到近8万平方米，同时还降低了其租金成本。

广百大厦的停车场设置于高层，是国内第一个空中停车场，有了这些配套设施，广百连续十多年荣获广州市单间零售大店销售第一。

楼层布局：心价格主要集中在300-500元这个区间，占据了所有女装品牌的50% 以上，少量女服价格在2000元以上。

男装的价格比女装偏高，主要集中在500-800元段，与鞋类价格大致相同。

休闲类服饰价格分布比较广，但还是以300-800元得商品为主。

内衣类和化妆品类主要价格集中在100-300元之间。

皮件类商品价格平均分布在500-2000元之间。

珠宝首饰类商品价格均在2000元以上，而钟表类也有少部分中档商品价格位于800-1200元。

名盛广场位于北京路与文明路的交汇处，名盛广场的主入口是北京路中心广场。

名盛广场包括商场、写字楼、商务会所三个部分，是北京路上最高的三个建筑之一。

由香港名盛集团斥资15亿建造，于2004年封顶，占地面积1.5万平方米，总建筑面积14万平方米，商业部分面积7万平方米。

开业之后，曾经过多次变更其商业定位并没有取得成功，最后在资金压力下，名盛广场以低租金整体租给天河城百货经营，部分已租售商铺也采取返租方式将经营权交予天河城百货。

名盛广场在占据优势地理位置的情况下接连败北，究其原因是多方面的。

其一，名盛广场的物业结构不够合理，且改动比较困难；其二，名盛广场早期出售了一部分商铺，导致其产权结构复杂，不乐于整体经营；其三，前期经营定位不够明确，更换频繁。

这一次让天河城百货经营之后，在这个有着较强实力的集团接管经营后，可以说是出现了巨大转机。

核心地带，是天河城百货精心打造的极具动感时尚气息的新型购物中心，富丽堂皇的内部装饰。

地上十层，地下五层，建筑面积达10万平方米。

店内一至六层经营时尚百货，家用电器、数码产品、游艺机中心，七、八层为中西餐美食世界，负层和夹层经营各类精美小商品，负二至负四层是停车场，有600个停车位为驾车人士顾客提供便利。

此外，店内还设有银行、咨询台、多功能客户服务中心以及舒适高雅的VIP室，有专人提供礼品包装、会员咨询，解答商品和服务方面的疑难问题。

从示意图中可以看到，天河城百货北京路店的化妆品、男女休闲牛仔、运动休闲类商品的价格主要集中在100-300元之间。

女装类商品的价格主要集中在300-500元。

皮件类商品价格集中在500元以上。

鞋类商品的价格比较均匀，从100元到800元不等。

珠宝金饰类商品核心价格均在2000元以上。

作为摩登百货的第七家直营店，首次进入北京路这样的核心商圈，自然隆重其事。

虽然仅仅是2012年9月21日才开始试业，但已经吸引了无数关注的目光。

座落在广百百货北京路店斜对面，也因而带来了一定的客流量。

大家首先关心的是，开业已经七年的光明广场之前一直没有找到消费者的刺激点，发展得不温不火，如今终于有大型百货进驻，跟周边商铺的互动也非常频繁，凭摩登百货会员卡至麻田会、澳华家、吉尔米、京都薇薇、春秋瑞雪养生SPA馆等地可享受折扣优惠。

秉承了北京路一贯的热闹互利做派。

光明广场变身“摩登”后，将以往杂乱的布局一扫而空，迎接消费者的是划一的布局和统一的色调，从观感来说总是比较吸引人。

很多进驻的品牌都以吸引20-35年龄层次的消费者，所以在货架的色块上更显得跳跃活泼，颇有新意。

但有一些店铺还在进行装修，并没有完全重装上阵。

四、风尚广百风尚广百是广百集团打造的又一百货公司，其定位就是时尚百货，引领时尚潮流，传播的是不凡的生活品味。

风尚广百北京路店位于北京路与中山五路交界，其经营楼层从负一楼到五楼，也是集餐饮、超市、服饰、户外休闲等元素与一身。

各楼层分布：五、新大新百货新大新公司，是广州市历史最悠长的公司之一，可以追溯到1914年，前身为“大新公司”，后更名为“新大新公司”。

新大新公司百货于1990年开业，现共有5家店，其北京路总店位于北京路与中山五路交界处，地理位置已经脱离北京路核心商圈范围，建筑面积2万平方米，属于该公司的自有物业，以经营穿戴类为主，服饰为龙头商品。

现在，该公司百货年营业额已超过10亿元。

2012年，广州国资委将新大新99%的股份及权益无偿划拨给广百集团，广百股份在持有新大新1%股份的基础上，受托其余99%的权益，获得经营管理权。

新大新公司从划拨到现在，其经营模式及商品类别并没有发生很大的变化，继续保持了原有的经营定位。

价格在100元以下或300-500元间。

鞋类商品75%以上的价格处于300-500元这一价格段。

运动休闲服装平均分布在100元-500元之间。

男装女装价格差距不大，平均分布于200元到800元之间。

钟表类商品也有40%左右处于中低档价位。

六、五月花商业广场五月花商业广场由广州丽兴房地产开发有限公司开发，于04年正式招商，占地面积6000平方米，建筑面积50000平方米，每层面积为1300-4200平方米，商铺面积为23-460平方米不等，地上13层，地下4层，类似日本银座式的商场，每层都有鲜明的主题。

其中4、11、12、13层设有写字楼和会议室。

全部商业面积都是只租不售，首层租金约在1000元/平方米。

在具体的招商过程中，项目的旅游功能将会有一定的突显。

五月花广场最有特色的地方是发展商在项目6层设有四个电影院，可以容纳1000人。

由于发展商在天河区开发了天河娱乐广场，该项目其中重要的部分就是天河电影城，因此发展商发挥集团优势，在北京路也造了一个中国最大的电影院，广州市民又多了一个看电影的好去处。

五月花商业广场位于北京路与中山五路交汇点。

地铁一、二号线再起地下相交，地铁公元前E出口与其负二层相通。

五月花商业广场是融合了主力店、品牌专卖店、精品商店、电影院、概念店、康体中心等规划。

集购物、美食、休闲、娱乐于一体的全方位休闲购物商场。

主要客户群体为20至30岁左右的年轻人，主要经营潮流时尚品牌。

据资料显示，其一层均租金已达到1500元/平方米。

楼层布局：8F 餐饮：原创厨房制造7F 必廋站6F 五月花电影城、影音无间5F 酒楼：百乐门喜宴4F 全能运动馆：运动100、纤韵减肥中心、六本木3F 国际经营馆：DC、Code Luxe、Fullteam、sofeel、bombin、玲玲童装、Venete、Designed by T*ARA、韩屋里、运动100、翠裕、蓝勇士、Y’PAY MORE、C&C韩妆、必廋站、magic jian碱纤体、臻苑、印象宝贝、magic house2F 时尚佳丽馆：6ixth8ight、MO&Co、Rlosa路莎、GIALLO、Cynthia、GRID MILLET英格蜜儿、Alex Kevin、baleno：attitude、ASTRO BOY、SAMUEL&KEVIN、HC、变靓D、纤瘦战pizza Hut1F 五月花星光大道：CNE、Five Plus、ochirly、OSANI、swatch、DHC、HIMuomo、亮视点、city chain时间廊、眼镜88、pizza Hut、满记甜品、恒生银行B1 食+：屈臣氏、cross、班尼路、BALENO、URBAN、La pagayo、Laosmiaale、LOG ON、仙踪林、皇悦饼店B2 KFC、甜言蜜语、B3 停车场、停车场收费处B4 停车场五月花breadtalk店停车现状（以下调查资料摘自网上）目前天河城百货北京路店停车每半小时5元（8∶00-22:00）；晚上10:00到第二天早上8∶00，每半小时2元；24小时最高上限收费80元。