2018年物业管理行业研究报告

2017 42,189 2,684 33,462 78,335
% 54 3 43 100
24,427 — — 24,427
发展模式B——关联方大力支持

关联公司大力支持，不仅是在管面积的支持，还可能包括

成本端的支持，如关联开发企业尽可能负担小区维修开支等 增值服务支持，如和关联开发企业开展协销，代理等业务，主要指非业主增值服务
10
11 11 11 14 14 16
金科物业
中海物业 华润物业 雅生活服务 首开鸿城 融创物业 嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司 首开集团（首开股份股东）下属公 司 此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际

万科物业的营业收入
80 70 60 50 40 30 20 营业收入 16 14 12 10 8 6 4 2 08 10 12 14 16 18H1 0 08
物业管理公司登陆资本市场现状
排名 1
企业 万科物业
备注 万科子公司
排名 9
企业 龙湖智慧服 务
备注 龙湖集团主航道业务
2
3 4 5 6 7 8
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绿城服务
碧桂园服务 长城物业 保利物业 彩生活 恒大物业 金地物业
上市公司
上市公司 十强中开发商背景最淡的企 业 挂牌新三板的企业 上市公司 中国恒大子公司 金地集团子公司
收购深圳开元国际。
并购平台 发展之路
万达 物业
体外基金形式收购万达物业，然后收购进入上市公司。
配 售
规 模
配售，募集资金
平台服务面积达到9.8亿平米，其中订约管理达到4.8亿平米，规模迅速成 长。
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发展模式B——关联方大力支持
碧桂园服务的收入和在管面积，来自碧桂园的比例
年 收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5
面积（万平米）
收入占比 面积占比
6765.2
96.5% 96.9%
8734.4
95.8% 95.9%
10942.7
92.3% 89.1%
雅生活服务在管面积来自雅居乐和绿地的比例 物业管理面积 （千平米） 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
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1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存Hale Waihona Puke Baidu房

一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。 承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
房屋新开工面积（单位：亿平米） 物业管理面积持续扩张（单位：亿平米）
250 220 208 200 175 196 185 165 150 145 134 124 100 154 234
12
10
8
6
4
2
50
0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E
２０１８年物业管理行业研究报告
问题缘起

物业管理行业在急剧变化过程中

1、核心城市大规模新房入市临近尾声，扩张模式面临转型 2、大批物业管理公司登陆资本市场，产业逐渐开始激烈竞争 3、居民追求品质服务意识觉醒，个性化增值服务星火燎原

虽然全国房屋新开工面积仍维持高位，但核心城市新房开发渐次接近尾声
2014 雅居乐集团 绿地控股 第三方物业开发商 合计
资料来源：均为公司公告
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% 100 — — 100
2015 29,527 — 5,520 35,047
% 99.9 — 0.1 100
2016 34,280 — 15,775 50,055
% 81.7 — 18.3 100
资料来源：各公司公告，单位%
资料来源：各公司公告，单位%

上市公司毛利率的巨大差异，和部分企业获得关联方大力支持，有一定关系
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发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
由于并无强势股东，绿城服务依靠品牌能力大量获得第三方新盘 16年上半年 期间新增在管面积 （万平方米） 期间新增储备面积 （万平方米） 期末在管面积（万平 方米） 期末储备面积（万平 方米） 物业费定价（元/月/ 平方米） 物业管理基础服务毛 利率 860 990 9140 9900 3.06 16年下半年 1380 2040 10520 11940 3.08 17年上半年 1230 1510 11750 13450 3.09 17年下半年 2030 1550 13780 15000 3.11 18年上半年 1300 1030 15080 16030 3.13
资料来源：Wind
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资料来源：中国指数研究院
问题缘起

大批物业管理公司登陆资本市场

资本市场壮大了物业管理公司的资金实力，也丰富了物管企业的激励手段。 物业管理板块较高的估值，刺激地产企业加大对物业管理子公司的各项支持。 行业从间接竞争逐渐走向直接竞争。
主要物业管理公司毛利率
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 44.9 33.5 33.2 23.8 23.3 19.4418.72 18.4 6.4 40 35 30 25 20 15 10 5 0
基础物业管理部分毛利率
35.2
29.4 26.9 21.3 16.9 11.2