房地产学习培训-经营税费对价格影响

房地产学习培训:经营税费对价格影响

房地产学习培训--经营税费对价格影响

房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

（一）税费对总开发成本的影响

据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.

如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。

表1-2 商品房税费构成一览表

项目税费占商品房成本的比重(％)

税收10

管理费和手续费 3

行政性费用项目性收费16．5

证书工本费0．5

合计30

（二）税费对销售价格的影响

目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.

表1-3 商品房价格构成一览表

项目约占商品房价格的比重(％)

土地成本30

房屋建造成本30～35

辅助设施费用 4

配套费用10

开发期间费用10

营业税金及附加 6

开发建设利润10

合计100

注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

（三）合理税费的调控措施

包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。

1.降低地价

对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。

2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用

让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。

（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。

（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。

（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。

3.降低或减免契税

为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。

4.取消不合理收费

对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。

此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。

房地产开发商都需要缴纳哪些税

（1）契税。

建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

（2）营业税。

自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

（3）城市维护建设税和教育费附加。

在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

（4）城镇土地使用税。

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

（5）房产税。

以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（6）车船使用税。

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，

对个人是指住所所在地。

（7）土地增值税。

以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

计算公式：

土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税四级超率累进税率表

级次增值额占扣除项目50％税率％速算扣除率％

金额的比例

1 50％以下部分30 0

2 超过50％，未超过100％

的部分40 5

3 超过100％，未超过200％

的部分50 15

4 超过200％的部分60 35

企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

（8）印花税。

书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

（9）企业所得税。

应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

（10）个人所得税。

个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。

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