大悟城市研究

14360 22.32% 11422 10280 15.28% 8404 11.11% 9.79% 14.50% 12541
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2007
2008
2009
2010 增速
2011Biblioteka Baidu
城镇居民可支配收入（元）
经济发展
居民可支配收入的快速提高，带动了社会消费品零售总额的快 速增长，五年年均增长率为20.76%。
1、大悟现有一家中百超市和一家 中百仓储，生意一般。 2.大悟的本土超市新世纪超市有5 家，类似孝感的孝武超市，营业 额占据大悟整个超市市场份额的 50%以上。
街铺租金访谈摘要：
姜总：（府前街包店）附近有没有商铺出租？ 商户：没有，你到对面府前街去问下。 姜总：怎么铺面这么紧张呀 商户：很多商铺都被温州人租去了，大悟商场 拆迁，很多商户都出来找商铺。 姜总：店里生意怎么样呀 商户：还行 姜总：一年租金多少钱呀 商户：以前是1.8万/年（75元/㎡ 月），今年涨 到3万/年（125元/㎡ 月） 姜总：一次交几年的租金 商户：三年 姜总：不能一年一交呀 商户：不能。一般二年收回成本，第三年开始 盈利。 姜总：（兴华路杨子鹤店）附近有没有商铺出 租？ 商户：这里没有，我在不远处有一个铺面出租。 姜总：你带我看下 商户：好的。 姜总：一年租金多少钱呀 商户：6万（25㎡，200元/ ㎡ 月） 姜总：少点嘛，位置很偏，怎么还这么贵呀 商户：没有少的，我当时租的也是这个价。 姜总：有没有转让费呀 商户：转让费得和业主谈，我也是租户。
其他休闲服饰(21家)： 1.时尚休闲（3家）：高帮、 美特斯邦威、森马 2.裤子（5家）：百斯盾、新 达欣裤行、大悟裤行、派蒙裤 行、红豆 3.内衣（7家）：依曼丽（2）、 依之妮、南极绒内衣、美思内 衣、兰卓丽、姐妹内衣 4.羊绒羊毛（2家）：金企羊 毛衫、鄂尔多斯奥群、 5.饰品（4家）： Q之恋、咿 呀呀饰品店、女人秀饰品、好 饰界
结论： 2011年，大悟人均GDP11890元人民币，折合1888美元， 已进入了居民消费结构更新、生活质量显著提高的社会经济发展 阶段。2011年三大产业结构由2007年的1：1.03：1.39演变为1： 1.10：1.44，经济结构不断优化，第三产业发展迅猛，正是大力 开发商业地产的大好时机。 2011年居民存款高达59.5亿 ，藏富 于民；社会消费品零售总额达41.6亿，是2007年的 2.13倍，居 民消费力旺盛。
4.80%
2008
2009
2010
2011
第一产业增速 第二产业增速 第三产业增速
城市规划
以旅游业、现代物流业、房地产业为重点，加快发展 生产性服务业，改造提升生活性服务业，积极发展新 型服务业。到 2015年，实现第三产业增加值70亿元， 年均增长20.5%。
——大悟县经济和社会发展第十二个五年规划纲要
皮鞋皮具 婚庆影楼
美容美发 孕婴用品 其他业态 合计
11 5
9 3 14 113
9.8% 4.5%
8.0% 2.7% 12.3%
服装主要分布在兴华路、建 新街和府前街。建新街有孝 感的“文化路”之称，大悟 较好的品牌几乎都集中这条 街上。大悟服饰缺乏一线品 牌，较好的品牌相对孝感也 只能算中低端品牌。大悟山 场面积占国土面积的80%， 俗称“八山半水分半田，平 原非常珍贵。随着大悟商场 的拆迁，老城区铺面供应更 加紧张，三条街很少有铺面 转让。
兴华路
府前路
建新街
大悟商业格局
大悟商业业态分布情况一览表
街道名称 街道描述 主营业态 租金水平 （元/㎡· 月）
5
1
兴华路
建新街 府前路 长征南路 兴悟路
城市主干道，商业街
主干道分支。商业街 主干道分支，商业街 城市主干道 城市主干道
商超、服装、日杂
副食、服饰、日杂 副食、服饰、日杂 餐饮、日杂、副食 日杂
十二五规划的启示： 第三产业作为大悟经济重心的倾向性明显，旅游业、现 代服务业与房地产业作为大悟“十二五”规划的重点发 展行业。
年均增长 （%） 17.8 17.3 —
指 标
全县生产总值 人均生产总值 三次产业结构比重
单位
亿元 元 —
2010年
64.7 10571
2015年预计
150 22727
28.8：29.7：41.5 17.7：35.6：46.7
经济发展
大悟经济呈现快速发展态势，GDP五年期间年均增长16.25%。
100 80
14.40% 17.60% 17.80% 68.4 14.50% 57.7 51.9 44.3 8016.95%
20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2007 2008 2009 GDP(亿元) 2010 增速 2011
大悟商业市场考察报告
湖北丰汇商业管理公司 2013.12
目录
城市概况
经济发展
城市规划
商业与住宅市场 机会点的发掘
进入的思考
城市概况
大悟县是全国著名的革命老区，位于湖北省 东北部，北邻河南省信阳、罗山二县，东邻 河南省新县。全县国土面积1986平方公里 （即298万亩），其中：山场面积237万亩， 耕地面积37万亩，水面22万亩，俗称“八山 半水分半田”，属低山丘陵地区。 2010年总 人口约64万，城市人口约15万。
大悟街铺分析
时尚运动品牌主要分布在建新街，只有10个品牌，品牌 少，店面装修档次一般。李宁、贵人鸟、特步这三个品 牌在建新街都出现两家，其比较受当地消费者的喜爱。
男装只有5个品牌，品牌档次一般，劲霸男装出现了2家。
羽绒服有10家，在服装中的比重为14.1%，比重较大，跟 大悟山地气候有一定关联；羽绒服品牌档次较低，雅鹿 出现了2家。
男装（6家）： 爱登堡、劲霸男装（2）、柒牌、海澜之家、登喜路
女装（18家）：
艾莱依、欧帝帝、阿依 莲、三彩、班尼路、村 上春、欧讯、高梵、淑 女坊、木果果木、朵朵、 华丹尼、法迪、喜来鸟、 爱奴娇、依歌、茗秀坊、 依伦奴。
童装（3家）：巴拉巴拉、美丽宝贝、中心童装
羽绒服（10家）： 雅鹿（2）、龙达飞、雪姿韵、 飞燕、朗曼笛、南极人、千仞 岗、金羽杰、雨贝尔
大悟街铺分析
大悟街铺业态对比
业态 数量 比重 备注
时尚运动 男装
女装 童装 羽绒服 其他休闲服饰
13 6
18 3 10 21
11.5% 5.3%
15.9% 2.7% 8.9% 18.6%
街铺（不包括餐饮娱乐）共 有113家，服装共有71家， 在业态中比例为62.8%，服 装中，女装和羽绒服比重较 大，男装和童装比重较小。
欧洁蔓、花美容SPA、美植
育婴用品(3家)：星星母婴、安安育婴、妈咪爱婴坊
其他业态（14家）： 1.床品（1）：南方 寝饰、上海梦之语家 纺、 2.黄金珠宝（2）： 金龙珠宝金行、大悟 金行 3.眼镜行（1）：精 明眼镜行
4.超市（3）中百超市、 中百仓储、新一家超市 5.商场（7）温州诚信 服装城、兴隆商场、天 马服饰广场、孝商购物 广场、蓝天服饰广场、 孝武购物广场、万利达 购物广场
1.大悟商场位于兴华路与府前街交汇处， 地理位置优越。 2.兴建于1990年，外墙看上去很陈旧，现 已撤柜，准备拆除重建。大量商户转移到 其他铺面，加剧了老城区店铺租赁紧张的 局面。 3.内部结构较合理，可重新改造装修，不 必拆迁重建，其地理位置比水厂好，如果 有可能，建议孙总买下重新装修，可改造 成标准的现代购物中心。
150-180
150-180 100-150 30-50 40-60
6
2
长征北路
西岳大道
城市主干道
城市主干道
五金、建材、装饰、卫浴
副食、餐饮、宾馆
40-60
40-60
3
4
7
大悟街铺
街铺基本情况（1）： 1.大悟商业主要集中在 老城区的建新街、兴华 路、府前街。建新街有 孝感的“文化路”之称。 2.三条街出租率几乎 100%，很少有商铺转 让。 3.月租金：兴华路和建 新街店面150-180元/月 · ㎡，府前街100-150元 / 月· ㎡。 4、无专用停车场。 5、周边小区：园林住 宅小区。
大悟县
大悟与武汉接壤，更方便 融入武汉“8+1”城市圈， 人口较为密集，存在较好 的市场基础。
城市概况
大悟境内已有京珠高速公路和108、243、304省道，紧临大悟县城有 京广高铁和107国道，正在建设石武高铁和麻竹高速公路，规划建设 大别山铁路，基本形成鄂东北交通枢纽。
大悟扼守京珠高速与京广线湖北的北面 门户，高速、高铁、京广线与多条国道 在境内交汇，拥有极大交通优势。
大悟商业格局
商业格局：大悟整体商业格局由兴华路、府前路和建新街组成核 心商圈。 城市商业中心：以兴华路为中轴，府前 路和建新街为两翼，城中南路和城中北 路为辅。兴华路、府前路和建新街主要 提供多层次的综合性优质服务，商业业 态以百货店、专业店、专卖店等为主， 商品品种齐全，能够满足消费者一次性 购物的需求；另一方面它还能为消费者 提供餐饮、娱乐、金融、信息、旅游等 方面的服务；长征南路和北路主要提供 多种批发的综合性服务从而形成一个小 型市场，商业业态主要包括百货、副食、 家电、家居和建材等等。
1、百货业：共154间 其中大型百货店 3家、服 饰店 间、皮鞋皮具店间、 精品化妆品 间、电器 间、 药店 间、便利店 间 2、餐饮业：5间
其中特色餐饮4间、面包 蛋糕房1间
3、娱乐服务业：3间 其中美发2间、桌球1间 4、其他业态12间 其中银行5间、学校1所、 其他业态6间
街铺业态分布
时尚运动（13家）： 阿迪达斯、耐克、李宁（2）、贵人鸟（2）、特步（2）、乔丹、 361°、金莱克、德尔惠、鸿星尔克
美容美发有9家，天 黛国际美容SPA、 韩影宫美容SPA养 生会所、花美容
SPA三家都带有 “SPA”,却非真正意 义上的美容“SPA”， 只是徒有其名。
兴隆商场为90年代兴建， 主营百货,针纺,服装,副 食,日杂,五金家电,家俱, 餐厅,舞厅 。 经营状况很差，管理混 乱，有部分专柜已撤出。 租金价格为30-100元/ ㎡· 月。
大悟街铺分析
服装中，时尚男女休闲品牌只 有美特斯邦威和高邦、森马三 家，此类有待加强。
1.服饰广场业主大多为浙 江人。 2.品牌主要以折扣品牌为 主，整体档次较低。 3.价格偏低，单品价格一 般为几百元，几乎未出现 1000元以上的服装。
蜘蛛王在建新街有两家。
婚纱摄影只有5家，非 凡丽质婚纱是一个连 锁品牌，整体上未形 成规模，品牌档次较 低。
大悟街铺
街铺基本情况（2）： 1、铺面面积：40-60 ㎡
2、铺面宽度：3-6米
铺面深度：8-10米 3、商户来源：以浙江 温州人居多，其次 是本地人和武汉人。
大悟街铺
品牌整体档次： 百货类：品牌少，档次 低 餐饮：以本帮菜为主， 档次低 娱乐：档次偏低，种类 少，可选择余地少。 其他：偏低
街铺业态分布
60 40 20 0
经济发展
社会固定资产投资五年以来加快增长，年均增长41.65%。 固定资产投资的快速增长，带动了区域经济持续快速增长。
100 80 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 增速 2011
19.6 38.33% 44 29.7 51.53% 48.14% 6343.18% 80
60.00% 50.00% 40.00%
26.98%
30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
社会固定资产投资（亿元）
大悟城镇居民可支配收入与经济发展保持一致，均呈现 快速增长趋势，居民收入的增加，刺激了消费，促进了商业 的快速发展。
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
50
22.56% 41.6 34.7 28.9 20.92% 20.07%
23.00% 22.00% 21.00%
19.88%
40 30 20 10 0 2007 2008 2009
20.37% 19.5 23.9
20.00% 19.00% 18.00%
2010 增速
2011
社会消费品零售总额（亿元）
近五年大悟县第一、第二，第三产业的增速比对。
25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
23.60% 20.30% 17.60% 14.00% 17.80% 13.50% 21.00%
22.40%
14.50% 14.80%
8.10%
6.30%
5.00% 0.00% 2007
5.00%
5.80%
皮鞋皮具（11家）： 奥康、达芙妮、蜘蛛王（2）、意尔康、金利来、梦 特娇、金路达、娇兰佳人箱包、红蜻蜓、杰豪
婚庆影楼（5家）：
微微新娘、艺都影楼、非凡丽致婚纱、巴 黎春天、金玉良缘。
美容美发（9家）：天黛国际美容SPA、水晶之恋造型、 韩影宫美容SPA养生会所、世纪经典、斯曼特、美颜日化、