广州万科蓝山

广州万科蓝山

产品创新设计的典范

万科·蓝山是万科建筑的代表作，一直致力于居住创新、产品创新的万科在广州市场推出了全新设计的情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等系列户型，赋予建筑新形态和价值，体现项目追求趋优生活的本质。

１、在广州首推情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等户型

２、首创情景洋房并成功申请专利

３、将传统院落元素引入现代设计风格

４、营造亲近自然、邻里和睦的人居生活方式

一、项目概况

1、项目介绍

万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。项目分两期开发，共1000余套。产品类型有五种：情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。

2、项目档案

二、蓝山案名的来由

——满足“趋优生活”的需求

什么是现代人的优质生活？

把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放用在一个好东西上，重视其技术含量，这就是新的奢侈……万科V-HOUSE的奢侈体现在：V-HOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。

1、蓝山之邂逅合院

广州万科蓝山的来由可以追溯到2000年深圳的四季花城。作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，一直到中山万科的城市风景，实际上都是万科这几年不断推出的新的合院住宅产品。

2、蓝山提升合院产品开发模式

广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身定造，同时结合合院产品与情景类产品的优缺点，并在这个基础上注重私密性，注重遮阳，以符合广东的气侯特点。

就如广州万科蓝山的主设计师BrianK Sherman先生所言，广州给他的感觉是很大的亚洲城市，跟其他的大型亚洲城市如曼谷、雅加达非常相似，但同时也存在一些问题，如交通、污染、噪声等，所以万科蓝山结合广州城的环境特色和居住特色，以白色和蓝色为建筑主调，设计色彩丰富的生活场景，同时注重合院产品的安全感、邻里感和可识别性。合院这种产品可能是万科将来做多层住宅的主打建筑形态，因为高层项目不太容易演绎合院产品。

3、蓝山诠释V-HOUSE新奢侈

V-HOUSE的概念是怎样的？

V-HOUSE只是一种概念的炒作？

V-HOUSE是对万科的建筑主张——“建筑无限生活，坚持真实生活本质”的升华？

“把钱用在炫耀上是旧奢侈，把钱用在好东西上并重视技术含量，就是新的奢侈。优质生活的概念，就是在高品质建筑的基础上，重视生活的高质量。”而这种趋向优质生活的高品质就是万科的V-HOUSE。

V-HOUSE是创新的别墅，突破传统别墅的形式又有别墅的享受；V-HOUSE是多样化的，是异想天开的；V-HOUSE是前所未有的立体奢侈体验。

V-HOUSE包括4种建筑形态：

情景HOUSE：浪漫情调空间，层层退台，户户带台。

趋优HOUSE：在山上长出来的、与自然融为一体的房屋。

优尚HOUSE：上层空间，空间演绎最多，最细致，生活最优化的V-HOUSE。

创库HOUSE：充满个性梦想和创造力的空间。

V-HOUSE的出现，使得这个问题更加迫切，如何在现代社会土地资源有限的情况下，尽快创造更多层次的空间，将生活的细致发挥到极致？这是一个值得深入研究的课题。

三、选址研究

——万科进入广州中心板块的首个楼盘

万科在广州市场遇到两个困难，一是：万科在广州一直不容易以合理价钱拿到合适的地块。另一个是：业界对其诞生于深圳、成长于内地的开发模式存在北方味太浓、很可能水土不服的质疑。万科不得不以“农村包围城市”方式“曲线”进入了广州市场。

1、万科在广州市场的两大困惑

（1）好地难求

早在1999年万科就通过一些渠道打听行情，试图进入广州，但由于种种主客观因素的限制，他们多以二手转让地为目标，前后看了一百多块地，占那段时间内广州各级市场上公开或不公开出让地块总数的60%以上，可惜基本上都谈不成。王石后来承认，万科拿不到便宜的土地，也不可能获得比当地发展商更优惠的条件，这是他们迟迟未能进入广州的重要原因之一。

2003年8月1日，广州市国土房管局对外宣布：“2004年1月1日起，广州新出让、拍卖或转让国有土地的土地出让金一次性全部缴清”，这对仍然为在广州找地头痛的万科来说，无疑是个利好消息。一来深圳早已实行一次性缴清土地出让金政策，万科不存在适应问题；二来万科论资金实力和融资能力都远胜于本地大部分发展商，当后者纷纷被新政策的高门槛拦住后，万科拿地应该比之前轻松，讨价还价的空间也更大。

（2）可能“水土不服”

万科在广州市场的另一个困惑是：业界对其诞生于深圳、成长于内地的开发模式存在北方味太浓、很可能水土不服的质疑。而从珠三角整体战略的成败来看，只有在市场较为成熟和开放的广州取得成功，万科才有可能真正融入地方色彩更为浓厚的其他几个城市。

万科其实早已意识到这个问题的重要性。2005年初王石在广州接受媒体采访时即表示，广州是岭南文化的中心，深圳是北方文化的城市，两者之间差别非常大，但他认为“这两个城市的气候、地理环境还是大致相近的，深圳四季花城就有岭南建筑的符号，比如骑楼，居住习惯也比较契合”，同时万科有10年左右跨地域发展的经验，适应能力非常强。

2、万科选址南湖——挺进广州中心区

在深圳起家的万科地产在十几年的全国征战之后，终于把目光投向了深圳的近邻——广州。2002年，万科竞得南海的建筑面积为50万平方米的地块，准备以此为跳板进军广州。此时的万科对进入广州市场显示了充分的信心，董事长王石表示，万科从2001年就已经派出了广州工作组，广州将成为万科第二轮扩张的重点。而且万科的目标绝不仅限于郊区，而且会把参与广州旧城改造作为重点。

然而早在1999年，广州就已经确定了“旧城改造再也不让开发商参与的‘基本调子’”，万科难以直接介入老城区的土地开发。于是，它转而从拍卖场上寻找机会。但是，2002年12月，在滨江西拍卖现场，万科遭到了富力、恒大、城启、保利四家“华南虎”的联手狙击，地价拉高到比底价高出1.25亿元！观看过那次拍卖的开发商回忆：“当时只要万科一举牌，广州的发展商就跟着应价。好像是40分钟内举牌几百次吧，旁观的人都紧张得不行。”此次拍地失利使万科失去了“挺进广州中心区”的机会。

2003年6月～8月，万科通过协议转让的方式，拿下位于黄埔大沙地及南湖两幅地块，建筑面积共约35万平方米——虽然这两幅地块并非位于它之前所设定的“市中心”地段。

此后万科在广佛地区的土地拍卖会上屡屡空手而归。2004年在南海、佛山数次地王拍卖会上，万科分别败于中海、碧桂园、恒基等集团之手。直到2005年才以协议转让方式取得南海千灯湖附近一个10万平方米左右的地块。2005年在如广州市区白云种鸡场等热门土地拍卖会上，虽然万科也有代表现身，但基本在竞拍的初步阶段便告放弃。

万科一位负责人表示，虽然万科目前的项目都是在广州的边缘，但并非故意为之。“我们也想拿到好的土地，可惜拿不到啊。如果土地的位置不是很好，我们反而要做得比别人更好。”另外，万科虽然对所有的地块都有兴趣，进入广州几年来，大大小小的地块考察了不下百块，但是万科不会轻易高价拿地，目前万科更倾向于以合作的方式做项目。万科最后还是决定以“农村包围城市”的方式“曲线”进入广州市场。

与广州本地开发商争夺土地资源屡屡失败之后，4年来万科不得不转战边缘拿地，从而避开了与当地开发商的正面竞争，以“农村包围城市”的方式慢慢突进广州中心城区。蓝山项目是万科进入中心板块的第一个楼盘，仅设计就用了两年时间。从4年来的边缘开发到中心城区项目，万科一步一步地对广州市场进行渗透。

四、定位研究

——领先十年的地标性楼盘

在南湖板块众多高质素楼盘竞争的夹缝中，万科以产品创新为突破口，要做南湖板块中高档楼盘的样板间。目标客户定位为对洋溢西班牙风情、产品创新和专业性非常欣赏的感性精英新富。