上海龙之梦购物中心考察报告
olive店铺实体调研平面图(上海市中山公园站龙之梦店铺)
Olive des Olive（欧莉芙）品牌陈列综合调研报告调研范围：（中山公园商圈）龙之梦购物中心调研人员：陈倩惠 091507229一．描述品牌信息1．品牌历史：“OLIVE des OLIVE”品牌始于1984年，是MOKUMOKU（京都市中京区）创立的品牌，在中国上海的公司为：上海欧莉芙时装有限公司，注册于：2005年。
2．品牌文化：OLIVE des OLIVE解释：“O”——“ONLY ONE”；“L”——“LOVE”；“I”——“IMAGINE”；“V”——“VIVID”；“E”——“ECOLOGY”其象征出道于1984年的独特的性格少女，具有“可爱”“有趣，有吸引力”特质。
.商品从制造到陈设更奉行“原创”这一原则。
株式会社“MOKU MOKU”自昭和54年(1979年)创业以来，自生产到商品的陈设都以“充满活力的服装才是最受欢迎的服装”，为时尚少女精心设计。
3．品牌顾客群定位：OLIVE des OLIVE最初的设计理念是针对14-18岁对潮流气息敏感的少女。
后将品牌目标顾客定位于拥有敏感的时代感，喜爱音乐、艺术的19至25岁女性，是为走过1970年代和80年代的女性量身定制的商店和商品。
她们拥有一定的消费能力，她们拥有在上班，学习之余享受个人休闲乐趣、旅游及恋爱的生活方式。
4．品牌形象与风格：品牌拥有“时尚、舒适、自然、有女性味道的”风格。
融合法国的传统设计，体现出拥有女性味道、阳光、新鲜感的服装。
将蕾丝、娟绸等轻盈柔软的材料与勾勒女性曲线美的布料等材料自由组合，制造出“使女性能心情愉快，享受休闲乐趣”的服装。
它不被一种设计，一种风格所禁锢，无论是店铺、还是商品，它都向人们传达着时尚的脉动。
与休闲咖啡厅结合的设计，更营造了一种舒适、温心的购物气氛。
二．描述商品信息1．品牌商品品类：其品牌所经营的商品类别有：服装428件（女装）、配饰57件（挂件、首饰、皮包、帽子、围巾）。
女装商品的类别有：皮草类（27件）、夹克外套类（55件）、针织类（38件）、衬衫/T恤类（63件）、羊毛单品类（22件）、棉装（31件）、卫衣类（11件）、开衫类（20件）、套头衫类（47件）、裙类（49件）、裤类（46件）、背心类（19件）。
最新龙之梦市调报告
龙之梦购物中心运营劣势：
1、指示系统过于混乱。龙之梦购物中心齐聚1000多商家，国内外知名品 牌相继入驻，规划动线及指示系统过于混乱，消费者目的性消费减弱；
2、购物环境过于陈旧。由于每天购物中心人流量过大，公共面积的地面 及洗手间等过于陈旧，需更换或者保养等；
3、 B1 、B2层规划较乱，食品、配套、多种经营规划联动性差，整体视 觉效果很凌乱；4、5楼以上楼面因经营业种问题导致卖场气氛很冷清， 企划处理不完善；
9F 龙之梦影城。 城市奥特莱斯折扣店 美丽田园 必瘦站
B1 家乐福、休闲食品、健康瘦身馆、全家 Family Mart、、瑞尔齿科、中 国银行、中国工商银行。
B2 家乐福、 永乐生活电器、中国移动通信、一代眼镜、茶叶、得一药房、 休闲食品、代官山、宜芝多、麦当劳、龙照咖喱、老娘舅、燕窝、华氏 大药房、味千拉面、快乐柠檬、丸来丸去、星巴克咖啡、DQ 冰淇淋 (冰 雪皇后)、蛋蛋屋、Kole、Leonidas、莉莲蛋挞、魔提工坊等。
电梯、洗手间、ATM： 手扶梯 60 个 观光电梯 3 个 货运电梯 2 个 洗手间 26 个 ATM 6 个
发展趋势：
功能扩大，购物Байду номын сангаас心逐步成为城市化中心。随着商业中心的泛化和郊 区城市化建设的加快，以购物中心等大型商业设施和新型业态以独特的 业态、品牌、客流聚集效应，正逐渐成为一个商圈乃至一个地区的地标 性建筑，而其所倡导的“一站式”消费概念对于提升整个地区商业配套 及功能，促进城市化进程起到了举足轻重的作用。龙之梦曾有过尴尬的 过去，开业2 年多，依然只有65%左右的出租率，6 楼之上的三层楼面几 乎全部空置。这里大部分的客流长宁区本地客流为主，消费人流难以满 足龙之梦巨大的胃口。在新一轮重新调整之后，龙之梦以“家庭娱乐消 费中心”的定位重新亮相。先后引进健身馆、影城等设施，接着，新开 出了几家餐厅，并引入更多知名品牌，带动一部分人气。调整之后，家 庭开始成为龙之梦的主要客流来源。当然时尚年轻群体也是重要的客源。 包括h&m、优衣库、tvp、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、 玩具等业态，纷纷被龙之梦招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==中山公园龙之梦周年庆篇一：商业中心实例调研提纲-中山公园龙之梦上海龙之梦购物中心调研报告：一、项目基本情况：名称：上海龙之梦购物中心地点：上海市长宁路1018号总体建筑面积：地上约29万平方米地下约3万平方米设计时间：建成时间：201X.12.18 开发商：上海长峰房地产开发有限公司投资商：建筑师：美国ARQ建筑设计事务所景观建筑师：物业管理公司：运营商：总平面关系：所属商圈/社区街区关系位置图周边环境示意周边道路东街名称汇川路红线宽度18米机动车道4条南街名称长宁路红线宽度40米机动车道8条西街名称凯旋路红线宽度32米机动车道8条北街名称汇川路红线宽度18米机动车道4条照片非机动车道0 米行道树有无非机动车道2米行道树有无非机动车道0 米行道树有无非机动车道0 米行道树有无相邻街道业态（仅统计超出项目各边投影相对50米范围内）东街（汇川路）（餐饮）滋味轩、包公公、禾绿寿司南街（长宁路）上海书城（长宁店）、三星、达峰通讯、苏宁电器、多媒体生活广场、（餐饮）DQ、棒约翰、味千拉面、一茶一座西街（凯旋路）轻轨站北街（汇川路）姚氏饭店、牛肉拉面有无业态集中的类型规律：东街主要是玫瑰坊的餐饮店、北街是低档餐饮小店及为小区居民服务的五金、烟酒等小店南街主要是电器、通讯、数码、餐饮二、交通情况：轨交结合方式：有，地面轨交？地铁？地铁2号线、轻轨3、4号线无，有无规划预期？地下2层与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连。
地下二层出租车候车站可同时停泊50辆出租车。
图示地铁接入点/方式：地下商业空间的存在方式大致规模 1万左右图示公交/出租车站点：数量在建筑北广场有67、88、922三路公交站位置问题/障碍评估因场地范围有限，车站位于建筑内，有顶盖、无围护的车站空间，遮避雨雪图示自行车停放位置：地下地下一层、二层室外地面凯旋路侧图示地下车库出入口位置：车道数（单、双）有无平战结合人防设施？有结合方式：停车库/自行车库/地下商场？地下三、四层与停车库结合三、商业业态：(主要品牌)四、外观要素：空调模式：中央空调中央空调主机安放模式位置概述大部分安放在建筑十层屋顶，少量安放在地下汽车库出入口坡道的顶盖上显著或整合程度因商业部分高9层，在建筑四周街道均不容易看到，坡道顶盖上的设备用绿化作了遮挡分户中央空调机安放模式位置概述没看到有分户中央空调机建筑西侧非机动车停车处有疑似燃气设备的用房大型户外广告：本项目广告主要有分布在外墙面的各品牌大幅广告和位于沿地块周边道路设置构筑物上的品牌的集中广告第三者广告未发现第三者广告公益广告未发现公益广告尺寸范围24M×6M~1.2 M×0.6 M 显著或整合程度被整合立面构图的一部分大部分空调设备安放在建筑十层屋顶汽车库坡道的顶盖上安放的空调设备非机动车停车处的燃气设备用房外墙面上的品牌广告和构筑物上的品牌集中广告玻璃幕墙上的巨幅广告篇二：龙之梦市场调查报告龙之梦购物中心市场调研报告201X年11月报告目一、项目简介二、区位分析（一）区域规划（二）区域商业格局（三）本案在中山公园商圈中心的地位三、市场分析（一）区域房地产概况（二）中山公园商圈消费需求分析四、区域商业（一）区域商业分布（二）区域商业业态（三）区域租金小结五、龙之梦购物中心现状分析录六、龙之梦购物中心SWOT分析七、龙之梦购物中心调整建议一、项目简介龙之梦购物中心位于中山公园商圈的核心区域，中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，地处地铁2号线、轻轨明珠线交汇点，与底层公交车站、地下二层出租车站，形成了一个轨道交通枢纽商业结合体。
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地点兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的定义购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。
购物中心的定义较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。
随着时代的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或者无钱者，均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。
人们到购物中心，不仅可以基本买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
上海购物中心调研报告
上海购物中心调研报告一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108 个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702 个村民委员会。
常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。
XX年上海实现生产总值XX1。
33亿元。
二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5 种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。
上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611 条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。
上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站: 安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。
高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1。
8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。
上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。
全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。
此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。
轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界第二，排在伦敦之前。
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。
购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。
随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。
人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究报告
真如商圈
新客站不夜城商圈 南京西路商圈
22个地区级商业中心
近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、 大宁、大华、庙行、 淞宝、 控江路、南方商城、北 外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金 桥、川沙； 远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山） 周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。
虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售 为辅的重点商圈。
中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区
中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交 通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区 等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务 、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。
名称
龙之梦 万丽酒店
巴黎春天 大酒店
美仑 大酒店
区域
长宁路 1018号
定西路 1555号
武夷路 789号
开业 时间
建筑 面积
楼层 星级 客房数
2008年 4.4万㎡ 25-60F 五星
684
2000年 3万㎡ 1F-38F 五星
860
2003年 2万㎡ 1F-23F 四星
219
标间 价格
1350
1350
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
1 PART 商圈布局分析
市级商圈布局
中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。 14个市级商业中心
现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、 四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城 、新客站不夜城、中山公园； 新增2个：新虹桥、中环商业中心； 远期规划2个：世博、真如商业区。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
上海龙之梦
写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。 此外，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经 营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚 客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突 破的关键因素。
餐饮租金8元 ㎡ 天 一楼零售租金30元 ㎡ 天 餐饮租金 元/㎡/天 一楼零售租金 元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体 系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 转型期 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
上海龙之梦城市综合体
投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。
起步期
由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营，因其优越的地理交通优势，家乐福、沃尔玛等 外资巨头均主动要求进入，但却均被拒之门外。
缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。 困境期
长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、超市运营管理较差，无法起到主力店的作 用，在优越的地理条件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整。
长宁来福士广场
凯德中国收购的东方海外资 产包中的第一个开发的综合 性商用项目。
7
PART 1 项目开发周期分析
龙之梦开发节点
商业租金：
0租金，扣点 2003年 餐饮租金4元/㎡/天 2006年3月 餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 2007年 龙之梦国际大厦开始 投入运营 “龙之梦大厦”凭借 2008年 2008年与时代华纳 签约，引进5星级电 影院，并增加购物中 心的休闲娱乐设施。 2008年12月 龙之梦万丽大酒店开 2009年 步入相对平稳期 嘉德商用掌握龙之梦 经营管理权，专业的 商业运营管理公司对 龙之梦进行进一步的 品牌档次调整、主力 店更替、以及更为鲜 明的功能区域划分。 餐饮租金12元/㎡/天 一楼零售租金40元/㎡/天 2010年 平稳发展期 品牌档次继续调整、 主力店更替。
高租金区域
低租金区域
区域交通体系，吸引
不少企业入驻。 2007年3月 租金实现翻番，日均 客流量量超过8万人 随着写字楼企业的不 断入驻，办公人群的 增加，以及通过品牌 调整，实现租金翻番 2007年12月 嘉德商用收购中山公 园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的
业投入运营
2008年12月 龙之梦购物中心实现 销售营业额19.3亿元 ,比上年16.4亿元销 售额增长11.76%。
上海凯德虹口龙之梦-考察报告
AB座之间的走廊里专为儿童设置的公共区域
2012.04 BY Livia @ SH
市场定位
针对每一个方面的定位，开展不同主题的活动
2012.04 BY Livia @ SH
购物中心的活动
微博营销之线上活动线下活动相结合； 金逸影院刚刚入驻，商场活动与商家活动结合； 单店服饰消费满499元可兑换一张电影票，租户联合 营销。 活动报道：/a/3207437.htm
2012.04 BY Livia @ SH
效果很好，值得我们开业后借鉴。 /hongkouplaza 虹口龙之梦官方微博
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-官网效果图 B座
来源：/cn/index.html
A座
分为AB座，各层 由走廊连接，一楼 的通道为公交站
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-实景
主入口 风格： 简单，实用， 朴实，自然 侧面
主力租户：家乐福、国美、金逸影城
均占据了黄金外立面广告位
2012.04 BY Livia @ SH
业态分布 ——落位图见照片
地下2 超市、特色集市、餐饮 层： 地下1 超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务 层： 1层： 国际时尚服饰,咖啡厅 2层： 流行品牌服饰及女装 3层： 流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具 4层： 男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮 5层： 运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮 6层： 电影院,大餐饮
光线明快、柔和，地板瓷砖反光效果好，以不 同颜色地板砖修饰，简单却不单调。 整体风格简约不简单的现代时尚都市风。
虹口龙之梦调研报告
பைடு நூலகம்
六、项目分析
项目规划特点： 项目规划特点： 多元化：拥有针对家庭生活方式的复 多元化： 合租户组合，包括购物、休闲 、促销活 动 、娱乐、餐饮等。 娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演 娱乐性： 艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。 体验性：体验商业零售的最新概念、 体验性： 良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的 感受。 便利性：交通四通八达，容易抵达的 便利性： 内部平面、人流动线舒适。 标志性：区域相同项目相比拥有在规 标志性： 模、业态、建筑、位置等明显优势。
三、布局业态分析
地下2 地下2层：超市、特色集市、餐饮 主力店铺：家乐福
地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、 地下1 生活服务 主力店铺：家乐福、国美电器
1层：国际时尚服饰，咖啡厅 主力店铺：ZARA、GAP
2层：流行品牌服饰及女装 主力店铺：ZARA、GAP
3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、 儿童玩具 主力店铺：
虹口龙之梦调研报告
2011年 2011年2月1日
一、地理位置
凯德龙之梦虹口广场位于上海市虹口区 西江湾路，地处上海市中心东北部。该项目 作为一个主要交通枢纽，坐落在以成熟社区 著称的虹口区。项目主打现代家庭购物模式， 规划特色鲜明的楼层主题，拟打造时尚购物、 朋友聚会、家庭休闲的商业项目。
项目名称： 项目名称：凯德龙之梦 虹口广场 商业类别： 商业类别：城市综合体 商圈： 商圈：四川北路 体量： 体量：甲级写字楼约 57,247平方米；综合性商 场约172,959平方米 轨道交通： 轨道交通：轨道交通8号 线与3号线换乘枢纽站
五、消费人群分析
项目五公里区域内拥有大量新建中高档住 宅社区，辐射近188万人口，人口呈现高收入 化、家庭化、时尚化，与包括著名的同济、复 旦、上海外国语等七所名校的15万名学生紧密 相连。
上海虹口龙之梦市调报告
F5层品牌构成
A座 外围以大量中高档快餐配合中岛运动户外及部分休闲品牌组成，快餐品牌包括西提牛排、泰妃阁、避风塘、一茶
F5
一坐、许留山甜品、禾绿回转寿司、萨莉亚意式餐厅、呀咪咖喱、西贝、老妈米线、指点兵兵等，运动户外品牌有阿
迪达斯、耐克、耐克360、斯凯奇、乐途、新百伦、匡威、探路者、哥伦比亚、图途户外、speedo、浩沙，休闲品牌
创意杂货街
中西式快餐街
B2
中档餐饮
日式美食广场
创意杂货街
冷餐区
B2层品牌构成 主要由家乐福超市（绿色色块）、冷餐区、日式美食广场（热食）、部分中档餐饮以及创意杂货街构成。 其中快餐街自上而下品牌依次为：乐派麻辣香锅、呷哺呷哺、老娘舅、必胜客、竹叶青茶叶、优苞冰淇凌、肯德基、 东方既白、永和大王、汉堡王；冷餐区及日式美食广场品牌后文将作为重点进行剖析，中档餐饮品牌有：千味涮、香 炫阁、佳家汤包、状元牛舍，两条创意杂货街品牌有：一九八三、寄售达人、城市生活、吉蒂屋、色彩地带、恋爱星 期八、又一城、REM潮流眼镜、吴良才眼镜等。 特点：中间的冷热餐饮作为集客中心，将客流充分集中，配合5m宽的使得两条创意杂货街形成客流洄游动线。
B2冷餐区
左图黄色隔断 为公共装修， 高度约为1.1m， 通过这种隔断 将店铺分割为 8-15㎡的操作 间，冷餐区无 煤气管道，用 电，有上下水， 由于操作间未 封闭，加上B2 排烟系统不强， 冷餐区味道较 重，影响购物 环境。
B2日式美食广场 （热餐区）
日式美 食广场
品牌及布局图
落位图
B2日式美食广场 （热餐区）
反斗 乐园
F3
kisland
内衣区 内衣区
圣摩珂 咖啡
卡乐星美式 汉堡 地铁通 道口
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
人真正享受到公共交通带来的便捷，从而由衷地热爱公共交通。
• 2005年12月18日，龙之梦开业，采用零租金捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业 态为开发商自主经营。 •2006年3月经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心不家乐福签约，审告购物中心品牌调整的开始。 •2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐四大业态组成，租金 实现翻翻，日均宠流量超过8万人。 • 2013年统计数据，长宁龙之梦业绩超过30亿元。
龙之梦购物中心位于中山公园商圈核心位置。 商圈内有：
商业
龙之梦购物中心 巴黎春天百货 多媒体生活广场 国美电器 贝多芬广场
酒店
龙之梦万丽酒店 巴黎春天大酒店 美仑大酒店
写字楼
龙之梦大厦 联通新时空大厦 兆丰广场 绿地商务大厦 华宁国际大厦
项目区域环境
项目区位分析
轨道交通： 项目坐落癿中山公园地区，轨道交通非常发达， 轨道交通二、三、四号线均能直达龙之梦购物中 心。
公共交通： 88、67、922、946终点站、20、54、 737、765、825、921、941、949、 316路等13条公共线路。
项目定位
项目定位：一站式SHOPPING MALL 主题定位：时尚、娱乐、购物、休闲一站式购物中心 客群定位：18-35岁年轻群体及年轻家庭 档次定位：中档 商业等级：社区MALL、大型商业综合体
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
太平鸟的服装产业，近年来一直保持着 40~50%的高速增长，全国营销网络也已超 1800，2010年集团实现经营收入53.37亿元人 民币，销售规模位居全国服装企业前10位。
凯德龙之梦
上海虹口龙之梦深度调研分析报告
目录
商圈简析 项目信息 项目运营 项目亮点 成败得失
凯德龙之梦 ——上海虹口店
南北高架路
五角场
中环路 内环高架路
大宁国际商业广场 上海火车站
鲁迅公园 虹口足球场
四川北路步行街
人民广场
南京路步行街
虹口区基本资料
面积：23.5平方公里 人口：79万（上海市人口1888万人） 人口密度：33191人/平方公里 上海市人均GDP：100542RMB 区位：上海市中心东北部
PEACE BIRD
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如今，老老少少、亲人朋友外出吃饭首先 想到的就是“外婆家”。在这里，可以尽情 享受名师一手打造的环境、微笑细致的星 级服务、色香味俱全的丰盛菜肴。
作为企业的龙头品牌，“外婆家”已在杭城 开出20余家，江浙沪区域30余家，掀起排 队吃饭的“杭儿风”12年之久！
虹口龙之梦调研报告
虹口龙之梦调研报告2011年2月1日◆项目名称：凯德龙之梦虹口广场◆商业类别：城市综合体◆商圈：四川北路◆体量：甲级写字楼约57,247平方米；综合性商场约172,959平方米◆轨道交通：轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站◆商场面积(地下2层-地上6层)：170, 000平方米◆写字楼面积(地上7层-30层)：57, 000平方米◆停车场车位数(地下3层-地下5层)：1, 100个三、布局业态分析地下2层：超市、特色集市、餐饮主力店铺：家乐福地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务主力店铺：家乐福、国美电器主力店铺：ZARA、GAP2层：流行品牌服饰及女装主力店铺：ZARA、GAP3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具主力店铺：4层：男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮主力店铺：5层：运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮主力店铺：银乐迪、神采飞扬6层：电影院，大餐饮主力店铺：金逸国际电影城12主力租户凯德龙之梦虹口广场坐落于上海虹口核心区。
轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内环高架、四川北路等交通要道，每天有近20万人次在这里交汇轨道交通8号线直达商场地下二层，轻轨3号线直通四层；商场第三层与著名入”大型公交枢纽站(包括6条始发公交线路和多条过境线路) 。
28-38岁年轻家庭消费者占50%；18-28白领消费者或高校学生占30%；其他消费者占20%。
项目规划特点：多元化：拥有针对家庭生活方式的复合租户组合，包括购物、休闲、促销活动、娱乐、餐饮等。
娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。
体验性：体验商业零售的最新概念、良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的感受。
便利性：交通四通八达，容易抵达的内部平面、人流动线舒适。
标志性：区域相同项目相比拥有在规模、业态、建筑、位置等明显优势。
六、项目分析。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
容积率 停车位 竣工时间 租金水平
龙之梦购物中心 上海市长宁路1018号 2.59公顷
32万㎡ 22万㎡ 上海长峰房地产开发有限公司
美国ARQ建筑设计事务所
购物中心22万㎡ 甲级写字楼2.4万㎡ 五星级酒店4.4万㎡ 6.7
红色中庭稍小。通高8层，丌可通往地下1层。
•蓝中庭：东北面为蓝色铺装地面的中庭，大小不黄色中庭相同。
通高10层，可直达地下2层。
优势：以地面颜色加以区别，使人进入后即可准确认知斱位。颜色的使用起到了良好的“导视”作用，准确、
简单、易辨识。中庭空间设计宽阔，能满足宠流周转，幵有效增加周边店铺展示的表面积。
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—6F
主力店： 玩具反斗城
主力店： 汤姆熊欢乐世界
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—7F
主力店： 港丽茶餐厅
主力店： 麻辣诱惑
增加电扶梯一部
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—8/9F
城市奥特莱斯
9F区域：城市奥 特莱斯
9F区域：影院
轻轨 地铁
业态布局—B2
地下1层及地下2层有一个通高2层
的大厅在中庭，周边以小吃、烘 焙、快餐、零售为主。
主力店：家乐福 B2层面 积5000㎡
1 2
2
3 4
B2层有出入口通往地铁二号线。
1
主力店：永乐电器 B2层面积4000㎡
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—B1
主力店：家乐福 B2层面 积4000㎡
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2.1区位分析
龙之梦购物中心地处长宁路、 凯旋路东北侧。轨道2号、 3号线中山公园站交汇点。 该地区是上海西区重要的交通枢纽，日客流量超过50万人次；同时，该项目处在长宁 区三大经济组团癿中山公园商业中心内。中山公园商业中心以中山公园为核心，形成 1.14平斱公里的区域范围：东至华阳路、安西路，南到安化路，西抵中山西路内环线， 北涉万航渡路；辐射范围：东至江苏路，南到延安西路，西抵内环线西侧，北临苏州 河。 中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体 产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。 而龙之 梦不多媒体广场， 贝多芬广场，巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。
1.2发展历程
2005年12月18日， 龙之梦开业，采用零租金的捆绑式招商，其中超市、百货、 书店以及美食，4大业态为开发商自主经营 2006年3月 经过3个月的惨淡经营，龙之梦购物中心与家乐福签约，宣告购物 中心品牌调整的开始。 2007年经过一番调整，龙之梦购物中心业态主要由购物、餐饮、服务、娱乐 四大业态组成，租金实现翻翻，日均客流量量超过8万人。 2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心的休闲娱乐设施
同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚
客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是成功的关键因素。
动线：购物中心内部主要以环型动线为主，能够有效地引导人流。各个中庭之间水平方向由走廊连接，
垂直方向则以自动扶梯输送客流。 业态：各层商业业态配符合各层的目标客户群的定位，在满足顾客各种需求的同时，能够适当地引导消 费。 在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众望所归。项目之所以取名龙之梦， 就是中国之梦，这个项目的操盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商业成功的 运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。 他后面品牌的号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力，并且懂得如何招商。之前 的运营之所以失败是因为运营团队没有根据当时的时代发展需求来调整业态。此外，人流量并非完全等
1.1开发理念
龙之梦购物中心是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条 主要轨道交通交汇点。其中地铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连 通上海的两个火车站。该中心利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度， 复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下步行走廊出租车站、集中货运系 统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立体换乘 枢纽建筑体内，同时满足人们生活中的购物、休闲、娱乐、办公等各种需求， 更是对商业、现代服务等资源进行了必要整合。从而使客户在尽享其公共交 通的便利的同时，获得消费娱乐上的满足。
1、项目基础信息 2、项目区位分析 3、项目定位 4、商业布局 5、动线分析 6、建筑特色 7、运营推广 8、项目小结
项目名称： 位 置： 占地面积： 建筑面积： 商业面积： 开 发 商： 设 计： 物业组合：
龙之梦购物中心 上海市长宁路1018号 2.59公顷 32万㎡ 22万㎡ 上海长峰房地产开发有限公司 美国ARQ建筑设计事务所 B3、 B4为地下停车库 B2-B9为购物中心（ 22万㎡） 甲级写字楼（ 2.4万㎡） 五星级酒店（ 4.4万㎡） 容 积 率： 6.7 地下车库停车位： 860个 商业类别： 购物中心 商圈性质： 直辖市市级商圈 竣工时间： 2005年 租金水平： 零售 -1层约54元/ ㎡ /天， 2层 约32元/㎡/天 餐饮-12元/㎡/天
总体定位： 一站式综合Shopping Mall 形象定位： 时尚、生活、活力 主题定位： 都市新坐标、消费新导向 功能定位： 以现代商业和多媒体产业为主导，集商 务、 休闲娱乐文化和居住功能为一体 客群定位： 白领，学生，百姓 档次定位： 中高档 概念定位：综合型休闲生活社区 便捷快速癿消费体验 新潮时尚癿品牌汇聚地 打造商圈餐饮航母
ห้องสมุดไป่ตู้
2.2交通动线
轨道交通： 项目坐落的中山公园地区，轨道 交通非常发达，轨道交通二、三、 四号线均能直达龙之梦购物中心； 如此便捷的地下交通也为项目带 来了非常多的人流。 地面交通： 中山公园地区癿地面交通已经很成 熟，项目四周的交通站点也较多， 交通资源丰富。 公共交通： 96、776、519、947、54、316、 737、941、946、13、519、765、776、 825、946、947、921
L-9
L-8
L-7
L-6
L-5
L-4
L-3
L-2
L-1
B-1-2
交通：具备购物中心、办公、酒店等多种设施于一体的一站式大型综合建筑，打造长宁区区城市交通枢 纽型商业。同时，购物中心充分利用地上、地下的交通资源，对应各种交通方式设置了相应的入 口，方便顾客进入。 建筑：龙之梦购物中心外墙上有大型广告牌和大型液晶屏幕，外墙立面气势宏伟，容易抓住路人的目光。