青岛乐客城商业综合体调研分析报告(上)
青岛商业地产调研报告
2016.3.14
公司简介
香港嘉峻国际商业运营管理有限公司主要从事商业地产项目投资咨询及商业地产策划、销售、招商代理为主，为大型购物中心、主题商业中心、餐饮娱乐、专业市场、百货公司、大型住宅等项目提供专业的市场推广顾问、策划、招商代理以及商业咨询、商业运营管理顾问等全方位的服务,2014年在海宁共同注册《海宁昊鸿房地产营销策划有限公司》针对皮革城项目招商。
香港嘉峻国际商业运营管理有限公司 专业 专注 高效
嘉峻国际商业运营管理有限公司/代理服务范围
•
策划代理服务: 前期市场调研策划定位报告、业态规划、人流动线规划、商铺平面间隔图纸设计、广告策划•全案代理服务:
招商代理、销售代理、运营管理及顾问服务
嘉峻国际商业运营管理有限公司/商业服务业务体系具体包含以下四大业务板块：
1. 定位规划
2.招商营运
3.销售服务
4.营销策划
青岛市四大商圈分析
四大商圈分析：
香港中路商圈
中山路商圈
台东商圈
李村商圈。
青岛商业调研分析报告(第一部分)
GDP （亿元）
名次
城市概况
经济产业
社会零售 品总额
名次
房地产投资 （亿元）
名次
人口结构
生活水平
固定资产投资 （亿元）
名次
16000
2
6900
1
3036
1
5911
1
19196
1
6777
2
2170
2
5067
2
11502
4
3521
4
590
9
2136
9
12303
3
5243
3
1306
3
3413
6
7012
5
2548
6
1302
4
3105
8
4406
9
2023
8
527
10
1934
10
6150
7
1925
9
1108
5
4554
3
6145
8
2670
5
897
7
4010
4
3864
10
1935
10
1003
6
3352
7
6615
6
2232
7
782
8
3502
5
选取了包含青岛在内10个主要城市关键经济数据进行排序比较，结论如下： ➢ 青岛经济指标全面优于济南，在山东省处于经济发展领头羊位置； ➢ 青岛经济指标与北京、上海、深圳和广州外其他城市相差不大，处于国内二线城市位置； ➢ 青岛城市竞争力与房地产发展潜力均处于较好的水平。
青岛城市产值与三产情况
青岛购物中心考察报告 - 嘉年华澳乐购
嘉年华澳乐购
✓ 汇集各地知名特色餐饮及国际食尚餐厅的河畔主题餐厅街，将饮食文化与海湾美景完美融合。从世界十大美食代表之一的鼎泰丰 到台菜龙头欣叶小聚、从青岛特色美食船歌鱼水饺、海宴海鲜自助料理、渡口重庆火锅以及汉堡王、满记甜品、Igloo西餐吧等， 美景美食不辜负挑剔的味蕾。
✓ 海上嘉年华澳乐购还丰富了文化教育、娱乐元素。引进了6000平方米乐高教育体验中心、国际赛事标准真冰场海极星滑冰世界、 美吉姆国际儿童教育中心、知名文化品牌—“纸乐园美学艺术中心”、安格国际艺术教育、沙滩树少儿英语，及耀莱成龙国际影 城、UK主题量贩式KTV、海洋贝贝等娱乐品牌。这些品牌的入驻，让海上嘉年华澳乐购不仅仅是购物胜地，也成为有文化底蕴的 娱乐、休闲新地标。
4
嘉年华澳乐购
河畔主题餐厅街
国际名品街区
国际名品街区
5
2
嘉年华澳乐购
澳乐购：一站式国际名品直营奥特莱斯，汇集超300个知名品牌
✓ 海上嘉年华澳乐购是山东省一站式国际名品直营奥特莱斯，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、文化教育等多功能于一体满足全方位感 官享受。总占地面积8.9万平方米，建筑面积约14万平方米。
✓ 打造欧式街区、时尚大道、河畔主题餐厅街等地标性建筑，引领全新消费体验。这里汇集了超过300个国内外知名品牌，从国际名品、 运动休闲、时尚潮流、孕婴儿童以及配饰等各类品牌一应俱全，全年低至2折起，为爱品牌热爱生活的您提供超值体验。
嘉年华澳乐购
2019年4月1Βιβλιοθήκη 嘉年华澳乐购项目概况
✓ 青岛海上嘉年华坐落于青岛西海岸新区旅游度假区中心位置，是一个 规模为80万平米的休闲娱乐、城市商业旅游综合体。嘉年华摩天轮高 达68米， 伫立在滨海大道南侧，成为名闻华北地区的城市旅游地标 性建筑“ 琴岛之眼 ”。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final以下是为您起草的一份关于青岛商圈研究报告的合同：合同主体：甲方（委托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________乙方（受托方）：＿___________________________法定代表人：＿___________________________地址：＿___________________________联系方式：＿___________________________合同标的：1、乙方应按照甲方的要求，对青岛商圈进行全面、深入的研究，并形成最终的研究报告。
2、研究报告应包括但不限于青岛商圈的市场规模、消费者行为、竞争态势、发展趋势等方面的内容。
双方权利义务：11 甲方权利义务111 甲方有权要求乙方按照约定的时间、内容和质量提交研究报告。
112 甲方应向乙方提供必要的协助和资料，以便乙方顺利开展研究工作。
113 甲方应按照合同约定支付研究费用。
12 乙方权利义务121 乙方有权要求甲方提供必要的协助和资料。
122 乙方应组建专业的研究团队，运用科学的研究方法和手段进行研究。
123 乙方应保证研究报告的真实性、准确性和完整性，并按时向甲方提交。
违约责任：21 若甲方未按照合同约定支付研究费用，每逾期一天，应按照未支付金额的具体比例向乙方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已完成工作对应的费用及违约金。
22 若乙方未按照合同约定的时间提交研究报告，每逾期一天，应按照研究费用的具体比例向甲方支付违约金。
逾期超过具体天数天的，甲方有权解除合同，并要求乙方返还已支付的费用及支付违约金。
23 若乙方提交的研究报告不符合合同约定的质量要求，乙方应在甲方指定的时间内进行修改和完善。
青岛商圈研究报告final
青岛商圈研究报告final一、青岛商圈的发展历程青岛作为中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，其商圈的发展历程可谓丰富多彩。
早在上世纪初，青岛就已经开始形成了一些商业聚集区。
在改革开放之前，青岛的商业主要集中在中山路一带。
中山路曾是青岛最繁华的商业街，这里汇聚了众多的老字号店铺和商场，如青岛国货等。
当时的商业形态相对较为单一，主要以传统的百货商店为主。
改革开放后，随着经济的快速发展和城市建设的推进，青岛的商圈逐渐向外扩展。
台东商圈开始崛起，成为青岛人气最旺的商圈之一。
这里不仅有大型商场，还有众多的夜市和小吃街，吸引了大量的消费者。
进入21 世纪，青岛的商业发展更加迅速。
香港中路商圈逐渐形成，凭借其优越的地理位置和现代化的商业设施，吸引了众多国内外知名品牌入驻，成为青岛高端商业的代表。
二、青岛主要商圈的特点和构成（一）中山路商圈中山路商圈是青岛最具历史底蕴的商圈。
这里保存了许多具有欧式风格的建筑，给人一种独特的历史韵味。
商圈内既有青岛百盛、悦喜客来等大型商场，也有众多的特色小店。
此外，中山路附近还有许多著名的景点，如栈桥、天主教堂等，吸引了大量的游客，为商圈带来了更多的人气。
（二）台东商圈台东商圈是青岛平民化的商业中心。
这里以步行街为核心，周边分布着各类商场、超市、专卖店和小吃摊。
台东步行街热闹非凡，商品种类繁多，价格亲民，深受大众喜爱。
（三）香港中路商圈香港中路商圈是青岛的高端商圈，集中了众多的高端购物中心和写字楼。
如青岛万象城、海信广场等，这些商场汇聚了国际一线品牌和高端餐饮，满足了消费者对于高品质生活的追求。
（四）李村商圈李村商圈是青岛北部的商业中心，近年来发展迅速。
商圈内有维客广场、乐客城、李村步行街等商业设施，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业态。
三、青岛商圈的消费群体和消费行为青岛商圈的消费群体具有多样化的特点。
既有本地居民，也有来自周边城市和外地的游客。
本地居民的消费需求较为稳定，注重商品的性价比和实用性；游客则更倾向于购买具有青岛特色的商品和纪念品。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
商业综合体调研报告(精选多篇).doc
商业综合体调研报告(精选多篇)第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告来源：焦点房地产网202*年06月23日11:18 我来说两句(0)前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。
通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。
开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。
城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。
谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了202*中国城市综合体的元年。
202*年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。
总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
荣置地青岛市商业市场分析报告5161111112599
目录
Part1 青岛市四大商圈分析
荣置地青岛市商业市场分析报告 5161111112599
Part1 青岛市四大商圈分析
青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是：香港中路商圈、中 山路商圈、台东商圈、李村商圈。
商圈定位发展趋向性明显（ 高、 中高、中、中低层次区分明显）
面积和功能与周边商场相比略显不足
阳光百货—经营状况
荣置地青岛市商业市场分析报告 5161111112599
Part1 青岛市四大商圈分析 阳光百货—流量分析
日期
2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月19日（周末） 2月19日（周末） 2月19日（周末）
时段
上午 下午 晚上 上午 下午 晚上
荣置地青岛市商业市场分析报告 5161111112599
Part1 青岛市四大商圈分析
麦凯乐——经营状况
✓“创造时尚、年轻、舒适的健 康生活”的经营理念，以及其定 位于白领阶层的科学理念，使得 麦凯乐经营状况良好，年营业额 在10亿元人民币左右。 ✓麦凯乐真正实现了集旅游、餐 饮、休闲娱乐、影视文化和运动 健身等功能于一体的一站式消费 服务中心
2分钟
22
2分钟
25
2分钟 2分钟 2分钟 2分钟
32 150~300
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30
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备注：以上数据均为现场实时统计数据
荣置地青岛市商业市场分析报告 5161111112599
Part1 青岛市四大商圈分析
项目考察——麦凯乐
开发商/持股方 位置
开业时间 商业面积
停车位
大商集团 青岛市南区香港中路
城市综合体调研报告
城市综合体调研报告城市综合体调研报告一、调研目的城市综合体是当今城市发展的新趋势，为了深入了解城市综合体的发展情况和影响因素，我们进行了本次调研。
二、调研方法1. 市场调研：我们对市场上已有的城市综合体进行了调研，包括了拜访综合体运营公司，了解他们的运营模式和经营情况，还采访了综合体的消费者，了解他们对于综合体的评价和需求。
2. 问卷调查：我们设计了问卷调查，通过线上和线下方式，收集了来自不同年龄、职业、收入层次的调查对象对于城市综合体的看法和购买意愿等信息。
三、调研结果1. 市场调研结果：拜访综合体运营公司后，我们了解到综合体的运营模式多样，有的更注重商业属性，有的更注重文化、休闲等属性。
消费者对综合体的评价分为方便性、服务质量、购物环境、娱乐设施等多个方面，综合体的营业额和吸引力与这些方面相关。
2. 问卷调查结果：我们共收集了500份有效问卷，调查结果显示，超过70%的受访者经常或偶尔去综合体消费。
受访者选择综合体的主要原因是：购物需求（40%），休闲娱乐（30%），餐饮体验（20%）。
受访者对综合体的评价主要关注于商家种类和质量，以及服务水平。
四、调研发现1. 综合体的定位和运营模式的多样性对其发展起到一定的促进作用。
不同的综合体定位不同的消费群体，独特的运营模式也能提供更多元化的购物、娱乐和文化活动。
2. 对于大多数消费者来说，购物需求仍是选择综合体的主要原因。
因此，综合体运营者需要注重商家的选择与规划，提供丰富多样的商品和品牌。
3. 综合体的服务水平和购物环境直接关系到消费者的满意度。
优质的服务和舒适的环境能提高综合体的吸引力，进而增加消费者的购买意愿。
4. 综合体应充分考虑到消费者的多元化需求，提供多样化的文化、娱乐和休闲设施，使得综合体成为一个综合性的消费和娱乐场所。
五、建议1. 综合体运营者应关注不同年龄、职业和收入层次的消费者需求，提供符合不同人群购物、娱乐和休闲需要的商家和服务。
青岛市商业市场调研分析报告(上) .
B2
停车场
青岛海信广场是国内著名高级百货店，于2008年6月 21日盛大开业，建筑面积6.28万平方米，地上3层、 地下2层，采用“高级百货店+购物中心”的最新组 合业态，聚集了包括LV、Hermès、Prada、 Cartier、Gucci等800多个世界著名品牌，囊括男女 高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌 200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%， 成为时尚品牌聚集地。
✓2010年百丽广场开业，未来相继还将有鲁 商广场、银座广场以及太古百货和金街购物 广场等商业设施陆续开业。 ✓2011年底，青岛香港中路商圈总营业面积 接近100万平米。
6
Part1 青岛市四大商圈分析
闽江路
山
东
香港
路
中路
综合体 高端商业
漳州 路
购
物 中
高端商
业
地
心
下
组
团
奥帆中心组 团
香港中路商圈已经成为青 岛市目前最繁华的商业中心， 消费档次和服务业态档次较高。
24
30
36
备注：以上数据均为现场实时统计数据
13
Part1 青岛市四大商圈分析
项目考察——麦凯乐
开发商/持股方 位置
开业时间 商业面积
停车位
大商集团 青岛市南区香港中路
2006年 11万平方米
约300个
业态分布
B1 日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品；
汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、 1F 雕刻时光的国际名表、时尚舒适的男女鞋、女包与之相应
23
Part1 青岛市四大商圈分析
✓ 中山路商业区位于市南区，是青岛形成时间较早且具有一定规模的商业街，商 业主要集中在中山路和胶州路地区; ✓ 中山路现有商业，主要以百货公司为主,还包括商业街和服装小商品市场等其 他业态； ✓ 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时拥有较多 的临街专卖店，满足了很多年轻人的购物需求； ✓ 随着城市开发重心的东移，目前该商业区的商业环境逐步出现衰退的迹象，消 费者多以老城区的居民和旅游人群为主；目前客流量与原来相比有很大的减少；
青岛李沧商圈调研报告
经营筹备组
35
休闲娱乐；
4F 享乐---分享经典的乐透时光，经营特色：知名餐饮、龙麦KTV、横店影城、 休闲娱乐等。
主要商业体—宝龙
宝龙城市广场分析 宝龙城市广场，由宝龙集团斥资18亿精心打造的大规模、全业态、多功能 城市综合体项目，处于李沧区中心南部边缘地带，核心商圈主要辐射青山路、 九水路沿线居民。营业面积12多万平斱米，是贩物、休闲、娱乐、美食于一体 的一站式综合商业中心。 优势：1，项目为综合性较强的城市综合体，体量大，业态丰富； 2，餐饮及儿童娱乐设斲项目吸引附近居民； 3，新项目，贩物环境舒适度高； 劣势：1，周边居住人群收入较低，丏外来务工人员较多 2，有李沧区百年河道影响对客群形成了分流，偏离李沧商业核心 商圈。
主要商业体：崂山百货、北斱国贸、利客来、宝龙广场、乐客城、李沧万达、苏宁电器。 周边房价：核心商圈周边房价8500-11000元/平斱米，平均房价9300元/平斱米。
李沧商圈
李沧商圈
主要商业体—利客来
利客来购物中心
利客来贩物中心位于李沧区商业步行街黄金 地段，总面积约七万平斱米。 利客来贩物中心兯分为A、B两个商场，A座 主营时尚穿戴类商品，定位中高档，以“引领时 尚，相约流行”为经营特色。 F1 精品超市 烟酒糖茶 食品 化妆品 日用百货 F2 潮流精品馆 男女鞋 童鞋 体育用品 F3 男士礼堂 男装 羊毛衫 针织内衣 F4 仕女衣舍 精品女装 太太装 羽绒服 F5 潮流精品馆 学生用品 乐器 休闲装 户外 运劢 文体办公用品 童装 玩具/童车 儿童乐园 B座为利客来金店,总经营面积5000余平斱米,主营： 钟表箱包 珠宝饰品 玉饰银器 黄金铂金 家电数码 床品布料 皮具 工艺品
主要商业体—乐客城
国际水准的管理和运营是乐客城服务的主题之一，其宗旨是为了让来 到乐客城的顾客留下美好回忆而流连忘返。
青岛市(含区县)商圈调研分析报告
SUPERMARKET
青岛市市场商圈形态划分
商业街区（4个）
街道型商业结构零售聚集、交易频繁 的地区。特点：商圈大店铺多、交通发达 流动人员多，热闹繁华。
商业体区（1个）
大型商厦、购物中心综合商业体，结 构商业聚集。
批发市场区
商品批发市场兼零售市场区域； 一般以某某服装城/市场为主；
混合区（34个）
青岛市市场商圈调研明细分析报告
按照级别报告
青岛市商圈附表
省
市
区/县
行政 区划
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 商圈形 商圈发 是否适 是否已 分 态 展 合入驻 有竞品
山东 青岛 市南 地级 香港中路商 香港中路（香港中路
省 市 区市 圈
全段）麦凯乐
香港中路（南京路至福 州路）
核心
混合区 发展
青岛市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，青岛市场可划分2个市场等级。
青岛市级别划分
地级市级商圈（28个）：见附件明细 县级市市场商圈（11个）：见附件明细
青岛下辖7个市辖区，代管3个县级市。
青岛市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投入 成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：香港中路商圈，核心商圈11个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校区、 工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量增长； 例如：台东商业街，次级商圈28个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及以 上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。
商业综合体基地调研与案例分析
商业综合体基地调研与案例分析一、调研背景商业综合体是指将商业、办公、居住等多种功能融合在一个建筑群体中的城市综合体。
它具有集购物、娱乐、办公、住宅等多功能于一体的特点，旨在满足人们日常生活、工作、休闲的多层次需求。
商业综合体基地是商业综合体建设的场所，对基地的调研与案例分析有助于了解商业综合体基地的选择、建设和运营等方面的情况。
二、调研目的与方法调研目的是为了了解商业综合体基地的规划、设计、建设和运营情况，分析商业综合体基地的特点、优势和不足之处，以及挖掘商业综合体基地开发的潜在机会。
调研方法可以包括实地考察、访谈、文献调研等。
三、案例分析：上海环球港上海环球港是中国目前最大的商业综合体基地之一，位于上海市浦东新区。
环球港占地面积200亩，总建筑面积约为50万平方米。
环球港包括购物中心、办公楼、高级酒店及公寓等设施，为商务、消费、居住等需求提供了全方位的解决方案。
1.规划与设计：环球港基地的规划与设计充分考虑了消费者的需求，采用了现代化的建筑设计和智能化的设备，打造了集购物、娱乐、餐饮为一体的现代化商业空间。
2.建设与设施：环球港建设过程中充分利用了现代化建设技术和设备，同时注重原材料的环保性，保证了基地建设的质量和安全。
3.运营与管理：环球港引入了先进的商业运营理念和管理模式，建立了完善的运营团队和管理系统，保证了商业综合体基地的良好运营和管理。
4.特点与优势：环球港基地的特点是集购物、娱乐、办公、居住等多功能于一体，满足了不同人群的多层次需求。
优势在于品牌效应好、商业业态丰富、交通便利等。
5.不足与改进：环球港基地存在规模过大、商业竞争压力大等问题，可以通过加强品牌策划、优化商业布局等方式加以改进。
四、调研分析通过对商业综合体基地的调研与上海环球港的案例分析，可以得出以下结论：1.商业综合体基地的规划、设计、建设和运营都是影响其成功的关键因素；2.商业综合体基地的特点与优势在于满足多层次需求、创造良好的品牌效应等；3.商业综合体基地也存在不足之处，例如规模过大、竞争压力大等；4.商业综合体基地的选择、建设和运营需要综合考虑各种因素，制定合适的发展策略和管理模式。
青岛商圈研究报告
主要指标 地理位置
城市概况
（数据来源：青岛市2015年统计年鉴）
说明 人口 GDP GDP增速 社会消费品零售总额 人均可支配收入 人均消费支出
世界性区域经济中心 909.70万人 9300.07亿元 8.1% 3713.7亿元 32885元 21326元
主要指标
城市概况
青岛“十二五”时期全市 GDP 总量及增速
代表商圈——李沧商圈
青岛商圈 分析
项目分布
1 伟东乐客城
2 崂山百货
3 利客来购物中心
4 北方国贸
5 宝龙城市广场
6 万达广场
6
3
1
2
4
5
代表商圈——李沧商圈
项目名称
商业规模
伟东乐客城
20万平方米
崂山百货
3.2万平方米
宝龙城市广场 23万平方米
万达广场
20万平方米
商业定位
中高端购物中心 中端百货
青岛商圈发展特点
青岛商圈 分析
岛城商业和商圈的发展、变迁，除了面积上的急速扩张之外，商业的业态、商业的深度也正日异月新的发展。 商场之间的竞争已经完全成为了购物体验之间的竞争，尤其是在电子商务高度发达的当下，购物中心更重要的
是通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商圈共同的发展方向。
新都心商圈沿黑龙江路自南往北共有清江路站、双山站和长沙路站三个地铁站。在 两个不足千米的地铁站之间，共分布有8000平方米的永旺美思佰乐超市、10万平方 米的麦凯乐商场和一个15万平方米的凯德购物中心。
浮山后 商圈
多点开花形成新格局
随着佳世客强势入驻，浮山后商业体也如雨后春笋般开始兴起，双峰商业广场、鹏 利南华商业中心等城市综合体相继开工建设，形成了“多点开花”的浮山后商圈新 局面。
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项目概述
项目体量
建筑结构面积：
1、项目总体定位：时尚家庭型SHOPPING MALL 2、占地面积：6.4万㎡ 3、总建筑面积：20.2万㎡ 4、商业建筑面积：21.1万㎡，使用面积7万㎡（项目南北宽约195米，东西长约335 米） 5、主力店面积：华润万家1.17万㎡ 5、酒店建筑面积：1.2万㎡ 6、停车场建筑面积：5.8万㎡ 7、主体结构：地下2层、地上4层，局部11层 8、停车位数量：约1200个 9、开业时间：2013年1月26日，开业率为80%，截止目前出租率为93%
青岛乐客城调研分析报告
（上）
（2013年3月8日）
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一. 项目概述
投资方及合作方介绍 项目地理位臵 项目体量 项目商圈概述
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项目概述
投资方及合作方
投资方： 项目投资商为伟东房地产开发有限公司，项目总投资约10亿元，为一个集餐 饮、购物、休闲、影楼、娱乐、高档公寓于一体的大规模综合型商业项目。规划 引进的业态类型有大型百货店、生活超市、名店城、特色风情步行街、酒店式公 寓、家电卖场、豪华星级影院、儿童娱乐中心、电玩厅、KTV等；住宅区域总建 筑面积6.28万平方米，拟打造青岛北部的豪宅典范。 伟东臵业集团成立于1998年，是以房地产开发经营为主业，并涉足矿业、酒 店业及对外投资行业的大型企业集团，现拥有10余家公司，总注册资本3.26亿元。 伟东臵业集团在青岛自1998年成立以来，以青岛为始发地，足迹辐射环渤海湾地 区乃至整个华北区在建及交付项目400余万㎡，土地储备760万㎡。目前在青岛已 开发的项目有新贵都、班芙春天、东岳海花园、尚城、世奥国际、幸福之城一期 等众多住宅和写字楼项目。 伟东〃乐客国际公寓（城市广场）项目位于李沧区夏庄路7号，地处夏庄路 以东，大崂路以南，观崂路以西，与北方国贸、崂百、利客来等三大商业集团隔 街相望。乐客国际公寓所处位臵是李沧区经济、文化、交通中心位臵，且是青岛 地铁M2号线和M3号线的李村交汇站所在地。
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项目概述
合作方：
投资方及合作方
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项目概述
合作方：
投资方及合作方
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项目概述
投资方及合作方
乐客城项目建筑设计实景照片
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项目概述
合作方： 景观设计方—— Earthscape inc.,
投资方及合作方
严谨细致的创意独具魅力，参与设计的众多商业设施都取得了成功。近年主要 景观作品包括威海大操场（威海）、Colette Mare（横滨）、Mitsui Outlet Park Lruma（崎玉）、Lalaport Toyosu（东京）等。还制作过高级公寓和大型公共设
李沧东部新城区规划28万人口，未来五年李沧区将建设住房5万套，而十 年内55万的人口规划，更使李沧区成为青岛未来的城市居住、商业、交通中 心。李沧将成为青岛中高收入阶层的集中居住区。 住宅区域总建筑面积6.28 万平方米，拟打造青岛北部的豪宅典范。 公交线路：该项目约40余条公交线路，3路、9路、10路、102路、103路、 105路、106路、109路、109路[区间]、112路、113路[区间]、113路、114路[支 线]、114路、123路、129路、130路、131路、207路、213路、230路、303路、 306路、318路、361路、363路、365路[区间]、365路、368路、371路[区间]、 371路、372路、605路、606路、801路 地铁规划：M2号线分期施工，一期工程西起市北区的泰山路，沿台东 一路、延安三路南下，经五四广场后沿香港路向东至啤酒城，然后向北沿深 圳路、枣山路、夏庄路至李村公园站，全长25公里。地铁M2号线预计2016年 通车。
村设计，苏州科技文化艺术中心、深圳卓越皇岗世纪中心、石家庄裕华万达广
场、喜来登酒店、艾美酒店、悦榕庄等各类设计项目，多次与Gensler、SOM、 gmp及喜达屋、洲际、悦榕庄等国际优秀建筑设计事务所及酒店管理公司合作。
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项目概述
乐客城项目照明设计实景照片
投资方及合作方
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项目概述
合作方： 喷水（水景）设计方—— OASE CHINA
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项目图片及品牌落位
项目主要入口品牌照片
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项目概述
乐客城项， 中间为演艺舞台，周边采用音乐喷泉 为陪衬，打造独特场景，同时现场活 动直接自LED大屏幕直播，吸引较多 顾客眼光。
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项目概述
乐客城项目水景设计实景照片
投资方及合作方
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项目概述
项目地理位臵
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项目概述
项目地理位臵
投资方及合作方
欧亚瑟（OASE）从1949年创建至今，不断致力于打造富有创意的水景。无 论是独特精巧的私家花园还是高大典雅的公共场所，我们的水景设计将为您的 空间带来生机勃勃的景象。超过半个世纪以来，经过不断创新和研发，欧亚瑟
（OASE）拥有领先的科技技术、专业的技术人才以及遍布全球的服务网络，为
客户提供量身定做的专业水景环境解决方案。
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项目概述
项目商圈概况
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项目概述
项目商圈概况
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项目概述
项目商圈概况
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项目概述
周边住宅项目
项目商圈概况
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二. 项目图片及品牌落位
项目主要入口品牌照片 各楼层平面图及品牌落位 项目内部实景照片
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项目图片及品牌落位
项目主要入口品牌照片
项目南门主入口
项目南门主入口品牌： C&A、H&M、MAP、 华润万家、星巴克
投资方及合作方
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项目概述
合作方： 照明设计方—— 黎欧思照明（上海）有限公司
投资方及合作方
黎欧思照明（上海）有限公司是亚洲最有影响力的独立建筑照明设计公司 之一，由国际背景的专业团队组成，致力为项目营造优秀的照明视觉环境，其 项目屡获国内外照明设计大奖。黎欧思成立至今，参与的项目包括2010年世博
施的景观设计。
曾获奖项：都市景观大奖，SDA/Sign Design Association Award、 BCS/Building Contractors Society Award、Good Design Award。
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项目概述
乐客城项目景观设计实景照片
投资方及合作方
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项目概述
乐客城项目景观设计实景照片