房地产产权理论
房地产相关理论和概念
一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
对道格拉斯·诺思的产权理论的再认识-南开大学世界近现代史研究中心
对道格拉斯·诺思的产权理论的再认识王加丰内容提要：道格拉斯·诺思的资本主义起源理论及与之相关的产权理论对我国有很大影响，但正像我们引进的许多西方理论一样，该理论的引入也存在食洋不化的现象。
本文着重指出：诺思的理论主要是针对西方国家在实行福利国家后出现的种种问题而发的，虽然它也许是自韦伯以来西方最重要的资本主义起源学说，但又不能把它看成是全面．．论述资本主义起源的著作，也不能看成是全面．．论述资本主义产生过程中产权演变过程的著作。
关键词：诺思 产权理论 再认识在我国，对西方资本主义起源的认识，不仅影响着对中国资本主义萌芽的研究，也影响着对当前我国改革开放进程的思考。
对这个问题的片面认识，会对我们的有关研究和思考产生不良影响。
一、诺思的理论不是“一般的历史哲学”1973年，道格拉斯·诺思（诺斯）和罗伯特·托马斯出版了《西方世界的兴起》，立即引起重大反响。
在这本书中，他们比较系统地提出了一个影响极大的理论：西方所以产生了资本主义，是因为它形成了一套有利于资本主义发展的制度安排，其中最重要的是所有权的确立。
此后，诺思不断完善自己的理论，写出了《经济史中的结构与变迁》、《制度、制度变迁与经济绩效》（均已有中译本）。
他或以他为代表的思潮被称为“新经济史”或“新制度主义”。
1993年，诺思因其在经济史和经济理论上的贡献荣获诺贝尔经济学奖。
从资本主义起源的角度看，诺斯的这一观点包含着某种真知灼见，那是毫无疑问的，可以说这是继20世纪初韦伯提出新教伦理以后最重要的贡献。
他所使用的研究方法，是“经济理论与经济史的统一”，即用一定的经济理论来研究经济史，也是一种创新，所有这些都使它成了新经济史学派的奠基之作。
同时，这本书又符合当时西方社会的特定需要，所以它的出版造成的影响，我国有人喻之为“一‘书’激起千层浪”，这样讲可能并不为过。
11 见道格拉斯·诺思《经济史的中结构与变迁》的中译本《译者前言》，第2页。
房地产概论
房地产：商品、财产、权利。
不动产(immovable Property)
1）广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不 能移动或移动后会损失经济价值的财产。
一般是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于 土地之上的自然物体(如树木、矿产)和定着于土地 之上的人造物体(如建筑物、构筑物、道路、桥梁等 )。
房地产行业的地位： (1)房地产业是国民经济的基本承载体 (2)房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用 (3)房地产业对建筑业的带动作用 (4)房地产业对建材、冶金、化工、机械等产业的带动作 用 (5)房地产业对金融业的推动作用 (6)房地产业在国民经济中其他方面的作用。
房地产类规划教材
第1章
房地产概述
房地产类规划教材
本章学习要点：
了解房地产的相关定义及实物、权益、区
位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解
房地产业的细分行业；了解房地产的价格构
成及房地产市场的相关概念。
房地产概述
本课设计：
一、
二、
房地产相关概念和分类
房地产市场介绍
三、
四、
房地产行业概述
本章小结
一、 房地产相关概念和分类
房屋租金的种类
福利租金也称为标准租金，是地方政府根据房屋所在地区的社会经济 发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金 水平，一般以上述租金构成的前3项为测算的基础，即折旧费、维修费 和管理费。 成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，主要由上述 租金构成的前5项组成，即折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 。 商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交 换收益的房屋建筑的出租价格，它是在由成本租金加上保险费、地租 和利润等8项因素构成。
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
13
影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
14
房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
1
目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
5
房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
15
房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产开发与经营概述
（4）按照经营使用方式划分 销售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产
房地产开发与经营
第9页
房地产的特征
（1）位置的固定性和不可移动性
（2）差异性、个别性
（3）寿命周期长，具有耐久性 （4）房地产建设周期长、投资大 （5）房地产流动性差、难于变现 （6）房地产具有保值增值性 （7）房地产用途的多样性 （8）相互影响、相互适应性 （9）房地产受政策影响性强
房地产开发与经营
第16页
2.政府及政府相关部门
城乡规划部门 国土资源部门 建设行政主管部门 市政管理部门 房地产管理部门
3.金融机构
4.建筑承包商
房地产开发与经营
第17页
5.专业顾问
规划师和建筑师 工程师 环境顾问 交通顾问 会计师 律师 房地产估价师 房地产经纪人
6.消费者或买家
7.房地产行业协会
房地产开发与经营概述
房地产的含义 一般认为，房地产是房产和地产的总称，即房屋和土
地两种财产的总称。实际上，真正的房地产是指土地及 其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益。
物质实体：土地、在建工程和建成后的物业
房地产开发与经营
第2页
权益：房地产产权包括所有权以及由所有权延 伸出来的权利，如土地使用权、地役权、抵押 权、租赁权等
第5页
房地产的分类
（1）从实物形态出发，对房地产进行分类
住宅物业
房 地
土 地 及 其 地 上 建筑物 非住宅物业 工业物业 写字楼
物
商业物业 零售物业
产 空置土地
构筑物 基础设施
酒店
Hale Waihona Puke 其他图1.1 基于实物型的房地产分类
房地产开发经营的理论与策略(PPT含案例详解
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
中国房地产各阶段发展史（非常详细）
中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
第6章 房地产权属登记制度与政策
根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源
房地产法学之论房地产权属登记制度
房地产法学之论房地产权属登记制度法学1105班杭羲 11409100140房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。
而房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。
房地产登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，是房地产登记管理机关。
一、房地产权属登记效力的规定作为房地产权属管理的重要内容，其登记效力有以下三种规定：其一为意思主义，亦称对抗主义、登记公示主义、形式主义登记体制。
指当事人一旦作出物权变动的意思表示，便可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行登记前，物权的变动不能对抗善意的第三人。
其二为登记要件主义，认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。
其三则为英美法上的托伦斯登记制度，特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。
一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效。
房地产权属包括房地产确认和房地产权属登记，二者都是房地产行政管理的前提和基础。
对于房地产权利人来说，登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。
房地产权属登记，在我国是房地产管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理和被管理的关系。
在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。
房地产产权理论
房地产产权理论引言：房地产产权是指对于土地和房屋等不动产拥有的权利和利益，是现代社会经济运行中不可或缺的重要组成部分。
房地产产权理论旨在探索房地产产权的本质，解释产权对市场经济的影响，并提供对产权保护和改革的指导。
本文将从不同的角度对房地产产权理论进行探讨和分析。
一、房地产产权的定义房地产产权是指个人或机构对土地和房屋等不动产所享有的所有权利和利益。
产权的核心要素包括权益、权能和权利的界定，以及权责和权利的制度安排。
房地产产权的确权与保护是现代市场经济的基石，它保障了个人和机构对不动产的合法所有权，并提供了一种有序的交易环境。
二、房地产产权理论的意义1. 产权清晰化促进资源配置：产权制度清晰能够有效促进资源的优化配置，有利于资源的高效利用和经济发展。
2. 产权保护促进经济增长：良好的产权保护体系可以激发个人和企业的创新活力，促进经济增长和社会繁荣。
3. 产权交易促进市场活力：健全的产权交易市场能够提供交易机会和契约执行的保障，优化资源配置，促进市场活力和效率。
4. 产权改革促进经济转型：产权改革能够推动经济结构调整和转型升级，提升经济发展的动力和水平。
三、房地产产权理论的发展1. 权利理论：强调个人和机构对产权享有的权利和权益，关注产权利益的最大化和公平分配。
2. 契约理论：强调产权契约的制定和执行，强调合同和契约在产权交易和保护中的重要作用。
3. 成本理论：强调产权保护的成本与效益，提出有效的产权保护制度和机制有助于降低交易成本和实现资源优化配置。
4. 政府干预理论：强调政府在产权保护和改革中的作用，重视政府的监管和制度设计。
四、房地产产权保护与改革1. 建立健全的法律法规体系：加强对房地产产权的立法和司法保护，完善产权法律法规体系，确保产权的合法性和稳定性。
2. 加强产权保护的执法力度：加大对违法侵权行为的惩戒力度，提高产权保护的执法效果，增强市场主体的信心和信任。
3. 创新产权交易机制：建设多层次、多元化的房地产产权交易市场，鼓励各类主体参与房地产产权交易，提高交易的效率和公平性。
房地产权
二、房屋产权的取得过程的 房地产权关系
1、在建工程的独立性问题
在建期间或取得房屋产权证之前，房屋仍然作 为土地附属物而存在。因此，其上不存在独立的物 权，不能对其进行独立处分。
2、在建工程抵押 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷 款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程 的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行 作为偿还贷款履行担保的行为。
中国的土地制度
农村共有土地
其他国有土地 土地供给制度
协议出让 挂牌 拍卖 竞标
案例分析
案情介绍： 2000年5月，王某的丈夫赵某去世，留下房屋
一幢，100平米，房屋产权证登记的所有人是赵某。同年7 月，赵某生前好友刘某找到王某，向其出示了原建房协议 等证据材料，该建房协议书明确写明赵某所留房屋系赵某 和刘某二人合资兴建，并约定二人各有一半产权。刘某据 此要求确认自己对房屋的部分产权，王某不承认合资建房 的事实，要求按产权证办事，由她一方继承全部房产。双 方争执不下，发生纠纷。王某遂到法院起诉，要求法院依 法处理。 王某与刘某发生争议以后，刘某未经王某同意于 2000年9 月与张某达成协议，将其所有的份额以10万元出卖，并得 到了全部价款，准备待法院判决后即向张某交付房屋。法 院在调解过程中，将有关情况告诉了王某，而王某仍坚持 按产权证继承全部房屋，不承认刘某与张某的买卖关系。 同时申明，因为是其丈夫建造了这幢房屋，居住此屋可以 寄托对死者的思念，所以即使法院最终判决刘某有部分产 权，她也要把那份房产买回自用。
3、建筑物的整体登记和分割登记
整体登记也称为大产证的取得； 分割登记也称小产证的取得。 (1)大产证登记的意义： A.大产证是施工开发商开发的房屋是否合法 的最重要标准 B.大产证是开发商能够转移所有权的前提 C.大产证是购买人判断出卖人是否享有权利 及其权利是否完整的依据（审核大产证的 注意事项）
第二章 房地产开发经营管理理论
第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。
2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。
包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。
市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。
可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。
房地产经济专业知识与实务
A.大于100万元 B.等于零
C.小于零 D.等于100万元
31.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案,根据下表中的数据,应用追加投资收益率选择方案时, 无资格方案;
单位：万元
方案
投资额
净收益
甲
乙
丙
丁
400
500
600
700
80
98
115
130
A.没有 B.有一个 C.有二个 D.有三个
C.运费、利润 D.价格、利润
6.韦伯工业区位理论的核心,是把工业产品的 作为配置工业企业的理想区位;
A.产出最高点 B.需求最高点
C.生产成本最低点 D.运输费用最低点
7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当迟于届满前 申请续期;
A.3个月 B.半年 C.1年 D.2年
C.根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
D.确定市级公共设施的分布及其用地范围
41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中,错误的是
A.居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积
B.建筑容积率＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积
C.居住建筑密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的,土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的,土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
10.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权
A.是否转让由双方议定 B.由转让方决定是否转让
A.取得估价对象 B.估价对象建成
房地产产权登记制度
房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。
2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。
完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。
本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。
第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。
第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。
第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。
第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。
【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。
土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。
其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。
房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。
登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。
房屋应当按照基本单元进行登记。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。
房地产估价理论与方法难点要点
理论与方法难点要点技术路线回答的要点对于《房地产估价案例与分析》的问答题中的技术路线考题的回答，需要答出三个方面的内容，一是选用的方法，二是该题中的价格内涵，三是价格形成的过程。
例：划拔地房地产的估价技术路线：1、总体上采用成本法进行评估，其划拔土地使用权的价格和建筑物现值之和即为估价对象价值。
（选用的方法和价格内涵）2、先评估出完全产权的价格，再扣除需要补交的出让金，即为估价对象的价值。
（表达价格的形成过程）3、用市场比较法、基准地价系数修正法和成本法等方法评估出出让土地使用权的价格，再用重置价成新折扣法评估出建筑物的现值，二者相加即为估价对象完全产权的价值。
（表达细部的方法和评估步骤）4、需要补交的出让金根据当地政府的有关规定确定。
[求助]假设开发法中用折现法时，销售税费是否折现呢不要折现。
因为销售税费=房地产售价X销售税费比例，而房地产售价已经折现了，故销售税费不需要折现。
对，假设开发法中的那些项目需要折现，要看其计算基数是否折现，如销售税费、专业人员费用等都如此其实销售税费需要折现只不过销售税费的折现已经体现在房地产的售价中所以说销售税费不需要折现是不确切的关于状况修正请各位指点！！！因素修正有：情况修正、日期修正、状况修正而状况修正也有三个方面：区位、实物、权益诚请各位指点：这些修正的顺序：做过情况修正、日期修正后，状况修正的几个因素是先综合考虑有个统一的状况修正系数？还是把状况修正的几个因素也单独考虑啊！？？？状况修正应先进行单项指标比较，根据重要程度赋予权重，然后进行综合。
我做过一复习题如果题中没有给中权重的话还是要单独修正的铁老：我想请教几个概念，您能给我讲讲利率、折现率、资本率的区别吗？是不是可以因为利率＝折现率；资本化率＝折现率；可推知三者在概念上、或内涵可等价或是一致？谢谢利率是在单位时间内所得利息额与借贷金额之比。
折现率是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，包括资金利息率和开发利润率2部分。
第一章物权与房地产产权ppt课件
七、物权的分类
1、所有权（又称自物权）
2、用益物权
指对他人所有物享有以使用收益为内容的限制性物权。
主要包括：建设用地使用权、宅基地使用权、农村土地
承包经营权、地役权、典权。
精选课件ppt
27
§1 物权的基本知识
3、担保物权 是指以担保债务履行为目的，债务人或者第三人在自 已合法的财产或权利上设定的具有优先受偿权内容的 他物权。主要包括：抵押权、质权、留置权等。
精选课件ppt
6
为什么要学习该课程？
物权保护有了明确的法律依据。
2、将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位， 有助于实现房地产领域对私有财产的保护 ；
3、从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保 护和促进利用。《物权法》通过界定“私权”来 限制“公权”的滥用。我国长期以来的计划经济 体制和重公产、轻私产的观念，导致现有房地产 领域的立法和工作思路主要突出国家的行政管理 。
精选课件ppt
10
§1 物权的基本知识
（4）期限上的区别 物权一般来说，法律上无期限上的限制；债权有期限的 限制。 （5）效力上的区别 物权具有优先于债权的效力，同一物上数个物权并存时 先设立的物权优先于后设立的物权；债权具有平等性。 物权具有追及性，债权不具有追及性。 （6）保护方法上的区别 法律赋予物权人享有物上请求权；债权一般采取损害赔
式：一是以德国为代表的模式。认为土地与其上的建筑
精选课件ppt
19
§1 物权的基本知识
物为一个整体，建筑物不能单独成为所有权的客体；二
是以日本为代表的模式。认为土地与建筑物为二个独立
ห้องสมุดไป่ตู้的不动产，即分别主义。 我国现行的制度，与日本法相
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
姚玲珍 教授
2017年9月
房地产经济学© 2017 SUFE
目录
基础篇
第一章 绪论 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论
微观篇
2
第五章 房地产市场 第六章 房地产价格 第七章 房地产投资
房地产经济学© 2017 SUFE
目录
微观篇 宏观篇
3
第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融
（1）按产权产生的先后 （2）按产权主体隶属于个人的程度
14
房地产经济学© 2017 SUFE
（1）按产权产生的先后
①原始产权
原始产权，为资产的所有权或最终产权，是指受法律确 认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系，包括 所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权 利。原始产权的权限对财产可以缩小到只有所有权。
第十一章 房地产周期 第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收
房地产经济学© 2017 SUFE
第四章 房地产产权理论
一 产权与房地产产权 二 房地产产权理论 三 思考题与阅读内容
4
房地产经济学© 2017 SUFE
一、产权与房地产产权
(一) 产权 (二) 房地产产权
地行使该特定权利并获取相应的利益
联合产权 指将产权分配给若干特定的个人，由个人排
他性地行使该特定权利并获取属于某个社区全体，由内部成员来
选定资源的用途并排斥外来者
国家产权 即产权主体为国家的产权形式
共有产权 指产权被任何人共同拥有并且无人单独拥有
的排他性权利
16
房地产经济学© 2017 SUFE
一系列财产 权利的综合
经过社会强制 而实现对物品 用途的选择权
本质上是人与 人之间关于财 产的社会关系 。
7
房地产经济学© 2017 SUFE
2. 产权与相关概念
（1）物权的概念 （2）人权的概念 （3）所有权的概念 （4）产权与物权、人权、所有权的关系
8
房地产经济学© 2017 SUFE
（1）物权的概念
所 有 权 的 分 割
11
占有权 指直接控制和掌握财产，并排斥他人占
有的权利
使用权 指按照财产的性能和用途，对财产加以
充分利用的权利
收益权 指获取财产收益的权利 处分权 指可以将财产出售或转让给别人的权利
房地产经济学© 2017 SUFE
（4）产权与物权、人权、所有权的关系
产权与物权
①产权即物权——年代久远 ②产权范畴比物权范畴更为宽泛——现代观点
对人权概念 的理解
人权代表着社会承认既有利益 的保有、追求利益、获得利益 、免于责任、支配他人行为等 行为的正当性或不可侵犯性。
人权的依据是社会成员的相 互确认，不是来自于自然， 实体法或国家权力机关。
10
房地产经济学© 2017 SUFE
（3）所有权的概念
所有权： 狭义——仅仅表明财产归谁所有，表示人与财产的隶属关系； 广义——不仅表明财产归谁所有，而且表明所有者对财产还有占有、 使用、处分、收益的权利。
对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产 权利。它所体现的是围绕房地产财产所形成的各 种权利关系，即经济利益关系的总和。
房地产产权的特征 ①房地产产权属于物权的一部分； ②房地产产权属于不动产产权； ③房地产产权的权益性。
19
房地产经济学© 2017 SUFE
5
房地产经济学© 2017 SUFE
（一）产权
1 产权的概念
2 产权与相关概念 (三) 3 产权的性质与功能
4 产权的分类 (三)
6
房地产经济学© 2017 SUFE
1. 产权的概念
产权是以财产所有权为基础而形成的，反映不同经济主 体对同一财产的不同方面、不同程度的权利及相应义务的法 律形式。概括地说，产权是关于财产权利界定、配置与运用 的法律制度的概念。
12
房地产经济学© 2017 SUFE
3. 产权的性质与功能
（1）产权的性质
①产权主体存在的实体性 ②产权运行的独立性 ③产权权能的可分性 ④产权价值形式的流动性
（2）产权的功能
(三)
①界区与排他功能 ②激励与约束功能 ③交易与流转功能 ④增值与贬值功能
13
房地产经济学© 2017 SUFE
4. 产权的分类
产权与人权
既有内在统一性，又有所区别。其区别在于： ①产权的依据来自于实体法，人权的依据来自于社会成员的相互确认。 ②人权的外延比产权广泛。 ③产权是基于物的权利，不同个体有多少、大小之分，人权突出不同个 体在享受权利方面的平等性、自然性。
产权与所有权
①在权利统一的前提下，拥有所有权就意味着拥有全部产权； ②在权利分离的前提下，拥有所有权意味着只拥有部分产权。
②派生产权
派生产权是对原始产权的折射。派生产权是所有权的 某些权能而并非所有权的全部权能，并从这些权能的运用 中获得收益而实现的具有物权性质的财产权利，如所有权 的派生权利——资产经营权及使用权。
15
房地产经济学© 2017 SUFE
（2）按产权主体隶属于个人的程度
私人产权 指将产权分配给特定的个人，由个人排他性
人们直接就物享受 其利益的财产权
具有禁止任何人 侵害的消极作用 的财产权或对抗 一般人的财产权
对人
关系说
对物 关系说
物权
物权有对人、对物两方面 的关系，权利人支配特定 物的方法、范围，不仅为 事实问题，也包含法定的 法律关系
折衷说
《中华人民共和国物权法》明文规定： “本法所称物，包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客
（二）房地产产权
1 房地产产权的概念和结构 2 地产权、房产权 (三) 3 房地产金融产权
17
房地产经济学© 2017 SUFE
1. 房地产产权的概念和结构
（1）房地产产权的基本概念和特征 （2）房地产产权结构
18
房地产经济学© 2017 SUFE
（1）房地产产权的基本概念和特征
房地产产权的基本概念 房地产产权，是指产权主体（组织和个人）
体的，依照其规定。” “本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和
排他式权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”
9
房地产经济学© 2017 SUFE
（2）人权的概念
人权的一般性定义： 人生存所必需的、基本的、不可剥夺的权利。
人权所说的人不分性别、种族、民族、 阶级、信仰、出身、职业、财富、教育 程度和社会地位状况的人。