房地产企业发布广告的11个禁区-

房地产企业发布广告的11个禁区

2015年4月我国修订了《中华人民共和国广告法》，并于同年12月出台《房地产广告发布规定》，此次规定的公布也被誉为最严厉的房产广告规定。本律师结合多年为房地产企业服务的经验，从房产企业惯用的广告内容为切入点，结合《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》、《民法通则》、《反不正当竞争法》、《著作权法》等多部法律法规，总结出以下几点房产企业广告发布的禁区，供大家借鉴：

一．不得使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义

如果房地产使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义发布广告进行宣传，将直接违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第一项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

二、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”、“顶级”等修饰词

房地产广告中为了彰显商品房的品味与层次，常常会使用一些夸大型的修饰词如“最高级”、“最佳”、“顶级”等，这些是不被允许的。以上词汇运用到房地产广告中则违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款第三项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，违反上述规定工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

三、不得含有有违社会良好风尚的内容

这类广告意欲通过低俗调侃的语气达到哗众取宠的宣传效果，实际案例不胜枚举，如：“结婚不买房就，耍流氓；木有房子就木有老婆”；“高巢来了；想艳遇吗？”。对于此种内容的房地产广告，根据《中华人民共和国广告法》第九条第一款第六、七、八项的规定，工商部门将作出行政处罚。

这类的广告的惩处力度很强，依据是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

四、不得含有歧视性、侮辱性内容

此类房地产广告，在自觉或不自觉间，就明显或隐含着此类歧视性内容，如近期网络备受关注的某洗衣液广告：一个黑人通过某洗衣液变成了白人，涉嫌种族歧视，又譬如某房产广告列明“身价低于50万

元恕不接待”等。此种内容的房地产广告，已违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第九项的规定。

违反该条款的惩处规则是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

五、不得含有升值或投资回报承诺

在房地产销售中，房地产公司往往向购买者暗示或明示房地产会升值并以承诺的方式作出，此种情形违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；……”。

依据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定，该类情形由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

六、不得含有关于“区位”、“城市规划”的虚假陈述

对于房地产而言，最大的特点是区位，一个有着良好区位的小区不仅拥有便利的交通生活、优良的配套设施，也有着良好的升值空间。因此“区位”因素是消费者购买房屋需要考虑的主要因素。正因为如此，“区位”及“城市规划”等要素成为了房地产的最大卖点之一。比如：距离某些标志性位置的描述，政府在建设施或者未来规划等，这些广告无形中增强了消费者的购买欲望，因此也成为法律调整的重要环节。

《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。如违反上述规定，依据《《中华人民共和国广告法》第五十八条进行处罚。

七、不得含有为住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

户籍制度及学区房问题是很多购房人需要考虑的因素之一，房地产公司为吸引购房人眼球，往往会承诺该小区对口某某重点学校，或者帮助购房人办理户口等问题。该广告作出的承诺已违反《房地产广告发布规定》第十八条：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。今后，消费者只要看见“名校学区房”等承诺性、暗示性广告，都可以向工商部门举报反映。违反上述规定，依据《房地产广告发布规定》第二十一条，工商部门将对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违反所得三倍以下但不超过三万的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

八、不得在尚未取得预售许可证时发布房产广告

房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。依据《房地产广告发布规定》第五条：“凡下列情况的房地产，不得发布广告：…..（四）预售房地产，