房地产企业发布广告的11个禁区-

房地产企业发布广告的11个禁区2015年4月我国修订了《中华人民共和国广告法》，并于同年12月出台《房地产广告发布规定》，此次规定的公布也被誉为最严厉的房产广告规定。

本律师结合多年为房地产企业服务的经验，从房产企业惯用的广告内容为切入点，结合《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》、《民法通则》、《反不正当竞争法》、《著作权法》等多部法律法规，总结出以下几点房产企业广告发布的禁区，供大家借鉴：一．不得使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义如果房地产使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义发布广告进行宣传，将直接违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第一项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

二、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”、“顶级”等修饰词房地产广告中为了彰显商品房的品味与层次，常常会使用一些夸大型的修饰词如“最高级”、“最佳”、“顶级”等，这些是不被允许的。

以上词汇运用到房地产广告中则违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款第三项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，违反上述规定工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

三、不得含有有违社会良好风尚的内容这类广告意欲通过低俗调侃的语气达到哗众取宠的宣传效果，实际案例不胜枚举，如：“结婚不买房就，耍流氓；木有房子就木有老婆”；“高巢来了；想艳遇吗？”。

对于此种内容的房地产广告，根据《中华人民共和国广告法》第九条第一款第六、七、八项的规定，工商部门将作出行政处罚。

这类的广告的惩处力度很强，依据是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

四、不得含有歧视性、侮辱性内容此类房地产广告，在自觉或不自觉间，就明显或隐含着此类歧视性内容，如近期网络备受关注的某洗衣液广告：一个黑人通过某洗衣液变成了白人，涉嫌种族歧视，又譬如某房产广告列明“身价低于50万元恕不接待”等。

此种内容的房地产广告，已违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第九项的规定。

违反该条款的惩处规则是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

五、不得含有升值或投资回报承诺在房地产销售中，房地产公司往往向购买者暗示或明示房地产会升值并以承诺的方式作出，此种情形违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；……”。

依据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定，该类情形由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

六、不得含有关于“区位”、“城市规划”的虚假陈述对于房地产而言，最大的特点是区位，一个有着良好区位的小区不仅拥有便利的交通生活、优良的配套设施，也有着良好的升值空间。

因此“区位”因素是消费者购买房屋需要考虑的主要因素。

正因为如此，“区位”及“城市规划”等要素成为了房地产的最大卖点之一。

比如：距离某些标志性位置的描述，政府在建设施或者未来规划等，这些广告无形中增强了消费者的购买欲望，因此也成为法律调整的重要环节。

《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。

如违反上述规定，依据《《中华人民共和国广告法》第五十八条进行处罚。

七、不得含有为住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

户籍制度及学区房问题是很多购房人需要考虑的因素之一，房地产公司为吸引购房人眼球，往往会承诺该小区对口某某重点学校，或者帮助购房人办理户口等问题。

该广告作出的承诺已违反《房地产广告发布规定》第十八条：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。

今后，消费者只要看见“名校学区房”等承诺性、暗示性广告，都可以向工商部门举报反映。

违反上述规定，依据《房地产广告发布规定》第二十一条，工商部门将对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违反所得三倍以下但不超过三万的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

八、不得在尚未取得预售许可证时发布房产广告房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。

依据《房地产广告发布规定》第五条：“凡下列情况的房地产，不得发布广告：…..（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；…..”。

并依据该法第二十一条对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

九、不得发布金额超过5000元的有奖销售广告房地产公司为了聚集人气达到良好的宣传效果，会采用抽奖式销售广告的方式。

如实物抽奖类“为了促销其楼盘，出台高额有奖销售活动，一等奖最高奖项是一辆小轿车”；如现金抽奖类“优惠抽奖3000元、5000元、8000元和礼品抽奖”；再如100%中奖类，“通过抽签、摇号等确定不同等级的，最高奖励等级超过10000元”。

以上举例的三则类型的广告均违法。

依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十三条第一款第三项的规定严格执行：“经营者不得从事下列有奖销售：……（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。

”现金抽奖式的广告的广告金额不得超过五千元，如是实物抽奖类则依据《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》（中华人民共和国国家工商局令第19号）第四条第二款规定：“以非现金的物品或者其他经济利益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格折算其金额。

”可见，实物抽奖类奖品价值也不得超过五千元。

超过五千元有奖销售处罚，依据《发不正当竞争法》第十三条规定违法本法进行有奖销售的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上十万元以下的罚款。

十、不得未经他人许可在广告中使用他人肖像房产公司为了对产品进行大范围的推广，会使用一些明星或者公众人物的肖像以此来增加关注。

此类问题不单是在房产领域，在其他领域该类推广方式也普遍存在。

依据《最高人民法院关于贯彻执行<</span>中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第139条规定：“以赢利为目的，未经公民同意利用其肖像作广告、商标、装饰橱窗等，应当认定为侵犯公民肖像权的行为”。

另外《中华人民共和国广告法》第三十三条：“广告主或者广告经营者在广告中使用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的书面同意”。

关于违反规定在广告中使用他人肖像的行为，依据《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第十条的规定由法院判定对被侵权人作酌情赔偿，而工商机关则未明确对该类侵权的处罚金额，只是依据《中华人民共和国广告法》第六十七条，由工商行政管理部门将该行为记入诚信档案，并依照有关法律、行政法规规定予以公示。

十一、不得未经他人许可在广告中侵犯他人著作权在房地产广告中不仅会出现他人肖像权侵权的现象，比较普遍的侵权还包括著作权侵权，比如在广告中配上未经权利人授权使用的歌曲，或者未经权利人授权使用的文章等，该类侵权因房产企业的知识产权意识薄弱而受到忽视。

《著作权法》47条第七款，未经著作权人许可，使用他人作品，应当支付报酬而未支付的，应当承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。

具体赔偿规则依据《著作权法》第四十九条：“侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。

赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。

权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿”。

宋安成北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人。