论我国物权法中的房地产登记制度

论我国物权法中的房地产登记制度

作者：崔戎

来源：《法制与社会》2009年第06期

摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。

关键词物权法房地产登记

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02

《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。

一、房地产登记的概念及其功能

房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。

房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:

(一)房地产登记的产权确认功能

该功能是指房地产登记具有的确认房地产的权属状态,赋予房地产权以法律效力,建立房地产与权利人的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利因受法律的确认而取得社会公认的权威,并依靠国家强制力加以保护,可以对抗权利人以外的一切其他人,从而建立产权人对房地产的法律支配关系,并得以排除一切他人的侵害,房地产登记的确认功能是房地产产权制度得以运作的基础。

(二)房地产登记的公示职能

房地产登记具有的将房地产权利客观事实向社会公开,用以表示房地产流转的功能,它是房地产登记最为重要的功能。房地产因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况,以使利害关系人周知,保障利害关系人的知悉权,并由产权公示而产生社会公信力,公示的产权方能产生物权变动的效力,从而有力的保护房地产交易安全。

(三)房地产登记作为物权变动根据的功能

登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的房地产物权能否按照当事人的意愿设立、变更与废止的作用。登记对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对房地产物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要的作用。如《德国民法典》第873条、第875条规定不动产物权的设立、變更与废止均以登记为生效要件。因此公示在此虽然只是一个形式条件,但它却对当事人的实体权利有决定效力。

(四)房地产登记的管理功能

房地产登记的管理功能,是具有实施国家管理意图的功能,主要体现在两个方面,一是产籍管理功能,通过产权登记建立产籍资料,从而加强产籍管理;二是审查监督功能,通过对产权的得失变更进行审查监督,从而保证产权登记的真实性和合法性,进而实现国家房地产行政管理的意图。

二、《物权法》中有关房地产登记的规定

《物权法》从第九条到第二十二条规定了不动产登记制度,这些规定也适用于房地产登记,其实主要是规制房地产的物权变动,从房地产登记制度方面来看,较之以前具有以下几个方面的变化:

(一)确立我国房地产登记效力的模式为登记要件主义

《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”上述强制性的规定表明我国房地产登记采用的是登记要件主义。这种房地产登记模式将房地产的归属、流转、消灭等情况向社会公示,可以使民事主体随时根据登记的情况决定是否进行交易。这种登记所产生的社会公信力,使民事主体在交易时省略了对房地产权属真实情况进行调查的步骤,从而大大降低了房地产交易的成本,提高了交易效率,也在一定程度上杜绝了房地产交易过程中的暗箱操作,预防了欺诈行为,保障了交易安全。

(二)规定了要建立统一的房地产登记制度

《物权法》出台以前,我国的房地产权登记是房地分立登记的,土地登记在土地行政主管部门,房屋产权登记在房屋行政主管部门,并且两个部门登记的内容、程序等也有较大差别.这种登记机构不统一的制度,给房地产登记工作带来了极大的不便,容易造成房地产管理工作的混乱。为此,《物权法》第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度,实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。但是对于统一登记制度如何具体操作还要等待相应法律法规的出台。

(三)确立了房地产登记的变更登记制度和异议登记制度

《物权法》第十九条明确规定了房地产的变更登记与异议登记制度,根据不动产物权公示原则,记载在登记簿上的当事人所享有的物权,原则上推定为正确、合法的权利,这是法律为保护不动产权利人的合法物权,确保不动产交易安全的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就绝对正确,如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符,为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失,《物权法》赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。异议登记能有效地阻止登记人的处分行为,为利害关系人赢得提出诉讼的时间。变更登记和异议登记制度的建立,完善了我国的房地产登记制度。

(四)规定了预告登记制度