论我国物权法中的房地产登记制度
论我国物权法中的房地产登记制度
的静态 保护及 其交易安全的动态保障。 在现今 的市场经济条件下 ， 在
不动产 中占有极重要地位的房地产 已成为事关 国计 民生的重要行业 ， 土地使用权与房屋像其它商品一样在 市场 中流通， 对我 国市场经济的 发展起到 了重要 的作用 。物 权法》 《 的基本使命就在于确权， 该法中规 定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属， 在动态上维护 交易秩序、 确保交 易安全， 促进我 国房地产业进一步健康有序的发展。
二 、物权法》 《 中有关房地产登 记的规定 《 物权法》 从第九条到第二十二条规 定了不动产登记制度， 这些规
定 也 适 用 于 房 地 产 登 记 ， 实主 要 是规 制 房 地 产 的 物 权 变 动 ， 房 地 其 从
记的范围不仅包括房地产权属登记的 内容， 并且还包括在某一宗房地
产 上 设立 的其 他 权 利 与 负担 情 况 的记 录 ， 如租 赁 、 当 、 役 、 押 等 。 典 地 抵
２０． ０ ９ ２（下 ）
论 我 国物权 法 中的房地产登 记制度
崔 戎
摘 要 房地 产 业是 我 国 国民经 济发展 的一 项重要 支柱 产 业 ， 房地 产业要 获 得迅 速发 展 ， 需要 有 完善 的 房地 产登 记 制度 作 为保证 。我 国的《 物权 法） 然明确 规 定 了不动 产登 记制 度 ， 完善我 国的房 地产登 记 制度 提 供 了法律 基础 ， 有 些 地方 还 ） 虽 为 但 不健全 ， 待进 一 步 完善 。本 文 简要 阐释 了房地 产登 记 的概 念及 功 能 、 现行 物权 法 中房 地产 登记 的相 关规 定及 存在 的一 有 对
一
、
房地产登记 的概念及其功 能
不动产登记管理办法
不动产登记管理办法不动产登记为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
下文是不动产登记管理办法，欢迎阅读!不动产登记管理办法全文第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。
第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
第二章不动产登记簿第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
第六条不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
城市房地产权属登记管理办法
城市房地产权属登记管理办法第一章总则第一条为了规范城市房地产权属登记行为，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条本办法适用于城市范围内的国有土地上的房屋等建筑物、构筑物的权属登记。
第三条城市房地产权属登记应当遵循合法、公正、公开、便民、高效的原则。
第四条国家建立统一的房地产权属登记制度，实行权属登记信息的电子化管理。
第二章登记机构和职责第五条城市房地产权属登记由市、县人民政府房地产行政主管部门负责实施。
第六条登记机构的主要职责包括：（一）受理房地产权属登记申请；（二）审核登记材料；（三）核发房地产权属证书；（四）建立和管理房地产权属登记簿；（五）提供房地产权属登记信息服务；（六）法律、法规规定的其他职责。
第三章登记程序第七条房地产权属登记程序包括申请、受理、审核、登记、发证和公告。
第八条申请人应当向登记机构提交登记申请书和相关证明材料。
第九条登记机构应当自受理申请之日起十五个工作日内完成审核，对符合登记条件的，应当予以登记，并核发房地产权属证书。
第十条登记机构应当将登记事项记载于房地产权属登记簿，并自登记之日起五个工作日内予以公告。
第四章登记类型第十一条房地产权属登记包括但不限于以下类型：（一）初始登记；（二）转移登记；（三）变更登记；（四）注销登记；（五）他项权利登记；（六）预告登记；（七）异议登记。
第五章登记异议和更正第十二条利害关系人对登记事项有异议的，可以向登记机构提出书面异议，并提供相应的证明材料。
第十三条登记机构应当自收到异议申请之日起十五个工作日内进行核查，必要时可以暂停登记程序。
第十四条经核查，异议成立的，登记机构应当予以更正；异议不成立的，应当书面通知异议申请人。
第六章法律责任第十五条违反本办法规定，未按照规定程序办理房地产权属登记的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处罚。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识自我提分评估(附答案)
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识自我提分评估(附答案)单选题（共30题）1、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。
A.合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B.其团体性没有法人强C.合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D.合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限【答案】 D2、针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是( )。
A.暂定金额B.基本预备费C.涨价预备费D.工程建设其他费用【答案】 B3、在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A.银行信用B.商业信用C.消费信用D.民间信用【答案】 B4、根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（）。
A.单务行为B.双务行为C.无偿行为D.有偿行为【答案】 B5、根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程，是指( )。
A.会计确认B.会计计量C.会计记录D.会计报告【答案】 B6、商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】 D7、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A.使用土地B.开发建设单位进行实质性投入的日期C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用证取得【答案】 B8、目前，一级房地产估价机构的资质核准由（）管理部门负责。
A.县级以上房地产B.城市房地产C.省、自治区、直辖市住房城乡建设D.囯务院住房城乡建设【答案】 C9、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。
A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.砌体结构D.钢结构【答案】 D10、下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。
A.套内自有墙B.与公共建筑空间的分隔墙C.纵横外墙D.各套之间的分隔墙【答案】 A11、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在（）中约定。
论我国不动产物权登记制度的完善
2006年第3期(总第54期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .3 2006(Sum No .54)论我国不动产物权登记制度的完善李秀海(黑龙江司法警官职业学院,黑龙江哈尔滨150060) [摘 要]不动产物权登记制度是物权法体系中最重要的一项制度,在我国社会主义市场经济发展过程中具有不可替代的重要作用。
不动产物权登记的理论基础,即其自身的私法性质;不动产登记的效力,探讨了登记对物权实体权利的种种作用;通过对不动产物权登记制度的不同立法体例进行比较,结合其在中国的现状和存在的问题,提出了完善我国不动产物权登记制度的相关对策。
[关键词]物权法;不动产;登记制度 [中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1008-7966(2006)03-0082-03 [收稿日期]68 [作者简介]李秀海(8),男,黑龙江哈尔滨人,黑龙江司法警官职业学院教师。
由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。
为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。
在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。
一、登记的性质对登记的性质大体有三种学说:1.公法上行为说。
该说认为:“从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。
”2.证明行为说。
该说避免公、私法性质上的判断,认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。
物权法关于房屋买卖的规定及物权法房屋产权规定
物权法关于房屋买卖的规定及物权法房屋产权规定法律分析：房产纠纷的规定有，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
买卖房屋可以预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
物权法房产纠纷规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
买卖房屋可以预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
房产纠纷诉讼一般时效为三年。
如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
开发商在商品房交付使用后的90天内，必须协助业主办理好房产证，否则，就要承担违约责任。
法律依据：《中华人民共和国》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
农村房屋买卖法律规定有哪些？现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。
根据2023年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
浅析房地产登记制度立法及其完善
浅析房地产登记制度立法及其完善[摘要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。
无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。
[关键词]房地产；登记制度；立法一、房地产登记制度的立法现状我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。
其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。
虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
不动产登记制度(完整版)
不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
第6章 房地产权属登记制度与政策
根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源
论我国物权法中的预告登记制度——兼评《物权法》草案第21条
的顺位与附条件或附期限的不动产请求 要。我 国实行改革开放以来 ，土地二级 的请 求权 ； （ ）关 于不 动产 物权变 更 ３ ４ 权 ，由请求权人 向登记机关 申请而进行 交易市场及房 地产交易 市场蓬勃 兴起 ， 的请求权； （ ）附条件或附期限的不
王 的预先登记 ，是与本登记相对应的一项 作为不动产 登记制度 之一的预 告登记 ， 动产物权 请求 权 。 利 明先 生将 预 告 登记制度。
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引进与咨询 ２０ ０６年第４期
法与思考
同时 ，也完善 了本登记 的效力 ，由预告
以登记为前提要件 ，故无 预告 登记 的必 的行使 有侵 害之虞 。 要 。国有 土 地使 用 权 是 一种 不 动 产物 、 权 ，其变动 以登记 为要 件 ，故而可以进
一
申请 预告登记 的依据 主要 有两 种。 登记所保全 的权利 的顺 位可以在 日后 的
期普鲁 士法 的异 议登 记 制 度。 我 国 等， 从 采纳的是形式主义登记，登记对不 势地位 ，限制开发商搞 “ 一房多卖” 现行法来看 ，虽然不动产登记 的法律规 动产物权变更 的行为只是有确认或者证 以损害买房人合法权益。
定已有不少 ， 但就预告登记的法律规定 明的效 力 ，即 不动 产变 更 只需 要 “ 合 草案 （ 第四稿）第 ２ 条规定：“当事 质登记 主义 的德 国、我国而言就 出现一 １
我们 以为 ，建 筑工 程 承包 人 的 优 而买房人则处于 记。 止等 事项 非经 登 记 不得 生 效 ，这 就 是 商通 常处于优势地位 ，
说， 不动产变动必须经 “ 意 ＋ 合 登记 ” 劣势地位 。物权法设 立预告登记制度的 先受偿权是一种法定的优先受偿权 ，不
维普资讯
论我国的不动产预告登记制度
论我国的不动产预告登记制度
口牛迎 雪
（ 西北政法 大学民商法学院 陕西西安 ７ ０ ６ ） １０ ３
摘 要 ： 国物权法首次确立 了不动产预告登记制度 ， 我 这对于保护 不动产 交易安全 、 少交易风险 、 减 稳定社会秩序 具有重要意 义 本文结合我 国实 际情 况， 图对预告登记制度 的涵 义、 试 适用范 围、 力等 问题进行 阐述 ， 效 并提 出建立并完善我 国预告登记制度 的点滴建议 。 关键词 ： 预告登记 物权法 完善 预告 登记 的涵 义 预告 登记 ，即为保 全 一项 以将 来发 生不 动产 物权 为 目的 的请 求权 的不动 产 登记 。预 告登记 所 登 记 的不 是现 实 的不 动产 物 权 ， 而 是将 来发 生不 动产 物权 变动 的请 求权 ， 是在 确 定 的财产 登记 它 条件 还 不具备 时 ， ｌ 来财 产变 动 能够顺 利进 行 ， 为『 将 而就 相关 权利 的请 求权 进行 的 登记 。预 告登 记属 于不 动产 登 记 的范畴 ，记 载于 不动 产记 簿 中 ， 有登 记 的公示 力 。其 旨在 保全 不动 产物 权 变动 具 的债 权请 求权 ，同时它 也 是一种 担保 手 段 。在登 记要 件 主义 的物 权变 动模 式下 ， 动产物 权变 动 因进 行本 登记而 发 生 ， 进行 本登 不 在 记之 前 ， 可能 不动产 物权 变动 的 原 因已经存 在 ， 登 记条 件缺 乏或 但 尚未 成就 ， 时当 事人虽 拥有 债权 请求 权 ， 物权 变动 仍 然存 在落 此 其 空 的风险 ， 因此 ， 利 人可将 该 债权 请求 权记 载 于登记 簿 中 ， 权 以限 制物 权人 的处 分 行为 。 二、 预告 登记 制度 适用 的范 围 预告 登记 可 以适 用的 范 围是非 常广 泛 的 。 国 《 权法 》 ２ 我 物 第 ０ 条规 定 ： ”当事人 签 订买卖 房屋 或 者其 他不 动产 物权 的协 议 ， 为保 障将 来实现 物 权 ， 照 约定 可 以 向登 记机 构 申请 预告 登记 。预 告 按 登记后 ， 未经 预告 登记 的权利 人 同意， 分该不 动产 的 ， 发生物 权 处 不 效力 ” 由此可 见 ， 物权 法》 。 《 没有 对预 告 登记 的范 围进 行严 格 的限 定， 只规 定了两 种情 形 ， 即最 典型 的商 品房预 售登 记及 其他 不动 产 物权 的预 告登 记 ，而且 发生 预告 登记 的债 权 请求权 的原 因仅 限定 为合 同 。 三、 告登 记 的效 力 预 １ 担保 效 力 ． 预告 登记 的首 要效 力在 于担 保功 能 ， 《 国民法典 》 ８ ３ 如 德 第 ８ 条第 ２款 规定 ：在 预 告登 记后 对土 地或 权利 进行 处 分 的，以处 分 ” 将 妨害 或侵 害请 求权 为 限 ， 处 分无 效 。以强制 执 行或 假扣 押执 其 行 的方 式或 破产 管理 人进 行 处分 的 ， 适用 此 种规 定 。” 国 《 也 我 物 权法》第 ２ ０条第 １ 规 定 ：预 告登记 后 ， 款 ” 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处分 该不 动产 的 ， 不发 生物 权效 力 。” 根据 这 一规 定 ， 过预 经 告登记 的债 权请 求权 ， 获得 了对 抗其 他处 分行 为 的排斥 性效 力 。 我 国采 绝对 无 效主 义， 即在 预 告登 记后 ， 务人对 不动 产权 利 的处分 义 在 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内，处分 行 为一律 无 效 。这种 排斥 性 效力 ， 理论 上一般 称之 为预 告 登记 的担 保效 力 ， 叫保 全效 力或 也 排 他效 力 ， 是预 告登 记制 度 的核心 效 力 。 是 ， 全 效力 不是 预告 但 保 登记 的唯一 效力 。 ２ 登 记 顺位 保证 效力 ． 依物 权法 理论 ， 当同一物 上 有数 个相 冲突 的物权 时 ， 位在 前 顺 的物 权优 先 实现 。预告 登记 保全 顺位 的效 力是指 当预 告 登记推 进 到本 登记 时 ， 不动产 权利 的顺 位 不是 依本 登记 的 日期 确定 ， 是 以 而 预 告登记 的 日期 为准 加 以确 定 。由于预 告 登记 是暂行 性 的 ， 要 其 么转 为本 登 记 ， 么丧 失效 力 。当 其能 够成 功地 转 为本登 记 的时 要 候 ， 所具 有 的顺位 自然 也应 当转 归 为本登 记 ， 有这 样才 能更 有 其 只 效地 保障 债权 人 的合法 权 益 。 国 《 我 物权 法》 预 告登 记 的顺 位 效 对 力没 有规 定 ，建议 在将 来 的不动 产 登记 立法 中对 这个 问题 加 以明
试论我国不动产登记制度的完善
试论我国不动产登记制度的完善摘要：在早期，我国就颁布出台了《物权法》，明确指出在设立和变更不动产物权时都需要登记在册，确保其具备一定的法律效力，在此基础上指明的不动产物权公示方式也可以称之为不动产登记制度。
且在《物权法》中明确指出物权实施的是公示公信原则，对于公示方式为交付制，随着该法律的出台、实施，可以有效保障个人的财产权，但是因为不动产登记制度的不完善导致当前不动产在登记过程中因为各方面原因还存在较大的问题，对个人的利益产生了一定的侵害，对此需要不断完善和优化我国不动产登记制度。
对此本文主要浅谈我国不动产登记制度的完善，旨在为保障我国不动产登记工作的顺利进行。
关键词：我国；不动产；登记制度；完善引言：随着不动产登记制度的实施和推广，有效预防了一房多卖、多转现象的发生，切实保护了权利人的权益，确保房屋交易的安全和有序。
从法律层面来看，权利人进行不动产登记可以减少债权人自身因素导致物权丧失的问题，可以保护债权人的权，并赋予债权人更多的权益。
在当前的房地产商品交易过程中，常常会出现一方违反合同规定的行为，而不动产权制度的出现可以约束和干预这种行为，保护另一方的权益。
但是因为我国不动产登记制度的不完善，在不动产登记过程中还存在登记适用范围狭窄、法律制度混乱、申请条件不足、法律效力模糊的问题，对此需要借鉴先进经验，不断优化和改进，根据我国具体情况科学补充和完善。
1 不动产登记概述和性质1.1 不动产登记概述不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产登记证书，既记载房屋的产权信息，也包括土地的使用权信息。
1.2 不动产登记性质不动产登记性质具体包括以下几个方面：第一，不动产登记是一种被规范和约束的独立权，其是由德国学者提出的；第二，从非实体权看，不动产登记只能根据固有的程序进行；第三，不动产登记是当事人对物权的一种期望；第四，从申请物权维护制度来看，不动产登记本身就具备物权和债权的双重特点；第五，不动产登记的性质是物权和债权，因此在债权登记后可以赋予物权一定的法律效力，确保债权顺利实现，本文主要以第五种观点为主[1] 。
最新解读《不动产物权登记制度》
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
[①]它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
王利明老师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的请求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善, 认为公示制度是中国物权法中的重要制度, 而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。
因此，不动产登记制度的完善对维护安全有序、公平高效的不动产交易具有举足轻重的意义。
长期以来，我国将不动产登记视为行政管理手段，有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有矛盾，不仅不能满足不动产进入市场交易的需要，而且也不能满足物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易保护的需要。
近年来, 随着我国物权立法进程的加快, 制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则，但是至今都没有出台相应的配套制度，随着我国经济社会的不断发展，不动产交易活动也日益频繁。
因不动产交易关系到民众的最基本利益，梁慧星老师也指出: 无论物权法如何完善, 如果没有一个好的登记制度, 那你的物权法就不会有好的结果, 不会得到切实的实施。
[④]因此，健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义，而且对发展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。
一、不动产登记的性质不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们提供了有力的理论支撑。
理论界对不动产登记的性质众说纷纭，主要有民事行为说与行政行为说。
笔者主张应确定其双重法律属性，即不动产登记行为既具有民事行为属性，同时还具有行政行为属性。
首先，不动产登记行为具有民事行为属性。
第一，从启动登记的主体看，除非法律另有规定，不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请，登记机关才能开展登记活动。
浅谈不动产统一登记制度发展的意义
浅谈不动产统一登记制度发展的意义发表时间：2016-08-13T08:23:17.400Z 来源：《工程建设标准化》2016年6月总第211期作者：喻荣胜[导读] 舆论关注往往集中在反腐和房价方面，缺少法律和规范意识。
因此有必要科学分析不动产统一登记的意义，以引导社会对此正确认识。
喻荣胜（绍兴市不动产登记服务中心，浙江，绍兴，312000）【摘要】不动产统一登记的多用途性质，客观上有助于社会的公平正义，对反腐、抑制房价、开征房产税等都可以提供基础数据。
本文根据不动产登记的内容、意义及面临的困难的等方面对不动产登记进行了阐述与分析。
【关键词】不动产统一登记；统一登记；职能整合1．不动产统一登记的内容1.1 不动产统一登记提出的背景随着我国社会的迅速发展和现代市场经济发展的不断推进，以前实行的不动产分散登记体制的各种弊端逐渐出现，显然已满足不了我国社会经济活动的要求。
原先的分散登记，在农村，当事人就要到多个不同的部门办理不同证件，在城市，当事人最少也要办两个证。
各种各样的证书，直接造成了群众办证的各种不便，间接地增加了时间和金钱上的成本，同时，降低了相关单位的办事效率，造成了社会管理效益和资源资产利用效益的低下，并且交易活动不安全等。
因此，多个部门管理造成的职能重叠、权利归属不明、重复登记等现象的存在，损害了权利人的合法权益。
在《物权法》中虽然明确提出了不动产统一登记制度建立，但此制度一直未能真正建立并实行。
在国家确定整合不动产登记职能以前，国土资源部已开展了相关研究，组织相关单位收集整理亚洲、欧洲、大洋洲等世界各个国家和地区的不动产登记法律法规资料，对此展开深入研究，形成了我国自己的理论基础和立法基础。
1.2 不动产统一登记的内容根据《暂行条例》，不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
《暂行条例》中不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等都适用于本《暂行条例》。
论我国的不动产登记制度
应 定 了不 动 产 登记 的 基 本 原 则 、 记 机 构 的职 责 、 动 产 登 记 薄 转让或者变更时， 当向县级 以上地方人 民政府房地产管理部 登 不
的效 力 等 ， 且 还 规 定 了 更 正 登记 、 并 异议 登记 和 预 告 登 记 、 记 登
门申请Байду номын сангаас产变更登记 ， 并凭变更后的房屋所有权证书 向同级人
法》 实行 ， 的 不动 产 登记 制度 在 理论 和 实践 方 面 仍有 一 些 不 足 之 处 。本 文 从 权 法 出发 ， 合 我 国 国情 ， 过 对 不 动 产 登记 的效 物 结 通
房地产产权登记制度
房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。
2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。
完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。
本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。
第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。
第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。
第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。
第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。
【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。
土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。
其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。
房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。
登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。
房屋应当按照基本单元进行登记。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。
房产登记工作制度
房产登记工作制度一、总则第一条为了规范房产登记工作，保障房产权利人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条房产登记工作应当坚持公开、公平、公正、便民的原则，提高工作效率，确保房产登记数据的真实性、准确性和完整性。
第三条房产登记的范围包括：房屋所有权登记、房屋抵押权登记、房屋地役权登记、房屋预告登记、房屋异议登记等。
第四条国家实行房产登记制度，房产权利人应当向房产登记机构申请房产登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
第五条房产登记机构应当依法行使职权，加强对房产登记工作的管理，提高服务水平，保障房产权利人的合法权益。
二、房产登记机构第六条房产登记机构是指依法设立，承担房产登记职责的行政机关。
第七条房产登记机构应当具备下列条件：（一）有固定的工作场所；（二）有必要的办公设备和专业人员；（三）有健全的管理制度和服务流程；（四）法律、法规规定的其他条件。
第八条房产登记机构应当公开登记事项、登记程序、登记费用等信息，为房产权利人提供便捷、高效的服务。
三、房产登记程序第九条房产登记程序包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等环节。
第十条房产权利人或者代理人应当向房产登记机构提交下列材料：（一）房屋所有权登记申请；（二）身份证明或者其他有效证件；（三）房屋所有权证书或者证明；（四）其他需要提交的材料。
第十一条房产登记机构应当对提交的申请材料进行形式审查，符合要求的，应当予以受理。
第十二条房产登记机构应当对申请材料的实质内容进行审核，必要时可以实地查看房屋情况。
第十三条房产登记机构经审核，认为符合登记条件的，应当将登记事项记载于登记簿，并颁发房屋所有权证书或者登记证明。
第十四条房产登记机构应当将登记资料归档管理，妥善保管房产登记簿和其他登记资料。
四、房产登记变更和注销第十五条房产登记权利人或者利害关系人应当向房产登记机构申请变更登记或者注销登记，具体情况如下：（一）房屋所有权转移；（二）房屋所有权消灭；（三）房屋抵押权、地役权消灭；（四）法律、法规规定的其他情形。
我国不动产登记制度存在的问题及建议
我国不动产登记制度存在的问题及建议作者：马强来源：《中国房地产业·中旬》2022年第01期【摘要】在中国特色社会主义制度完善和发展过程中，不动产统一登记制度提下了国家治理体系和治理能力现代化发展趋势。
在改革工作不断深化过程中，我国已经取得了一定的成果。
为了进一步推进不动产登记制度的构建和完善，本文分析了当前该制度构建和应用中的一些不足之处，并且提出了改进建议。
通过本文研究有助于提升不动产登记制度的合理性，能够进一步改进相关工作。
【关键词】不动产登记;制度;优化建议【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047引言：自十八届三中全会提出全面深化改革的总目标之后，国务院机构改革和职能转变方案的重要内容之一就是整合不动产登记职责，构建不动产登记制度，同时该工作内容也是社会主义市场经济体制和现代化市场体系发展的必经之路。
当前我国在法律法规、规章规范等多个顶层设计了不动产统一登记工作，这些工作推动了不动产登记工作的发展，但是在探索过程中也暴露出了一些不足。
当前我国相关法律均为实体法，不动产登记规范管理的规则规定还存在严重不足。
从立法角度看，配套的程序法是规范实体法运行的保障，可见，当前我国需要一部专门对不动产登记进行规范的法律，用于完善和巩固既有不动产登记制度，推动私人物权保护进一步发展，将社会经济发展的动力和活力激发出来。
1、不动产登记制度的意义2013年马凯提出了不动产登记制度方案。
在我国房地产和社会经济持续发展背景下，面临着越来越严峻的不动产问题。
为了解决这些问题，马凯出于两个目的提出了不动产登记制度。
第一，加强建设基础性制度，做好不动产统一登记制度的建立，为物权法规定的落实提供支持，保证安全地完成不动产交易工作，从而更加有效地保护不动产权利人的合法财产权。
本次方案还提出，社会的信用代码的建立和统一要以公民身份证号码和组织机构代码为基础，所以首先要加强构建和完善不动产登记制度。
论我国物权法的更正登记制度
科
论我 国物权 法 的更正 登记制 度
柳 卉
பைடு நூலகம்
（ 延边 大学法学院， 吉林 延吉 １３ ０ ） １３ ０
摘 要： 登记制度的主要功 能是促进交易， 障交易安全， 保 但是登记的记载工作总会受到各种客观和主观 因素的影响， 因此 ， 错误 的登记不可避 免。更正登记制度就是一项有助 于保障不动产物权正确界定的制度 。 物权法的更正登记制度无论在立法上还是在理论 上， 均属 于薄弱领域 ， 在实践 中也屡有错误登记的发生， 因而发 生诉讼关 系。 通过对更正登记制度的适 用范 围和登记程序 以及立法上需要 完善等问题进行研 究和探讨 ， 以完善我 国的 法 律体 系。 关 键 词 ： 产 登 记 ； 记 错 误 ； 正 登记 不动 登 更
１ 我国物权法关于更正登记的规定 法律行为已经被撤销， 房屋的所有权仍归 甲所有 ， 敝 法》 １ 条规定： 第 ９ “ 权利人、 利害关系人 但是登记簿上登记为乙 所有 ， 从而形成了不正确 认为不动产登记簿记 载的事项错误的， 可以申请更 登 记 。 正登记。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正 ２ Ａ非基于法律行为的物权变动而致 的错 ． １ 或者有证据证明 登记确 有错误的， 登记机构应当予 误登记。 对于非基于法律行为的不动产物权变动， 以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正 各国均不以登记为其生效的要件 ， 如瑞士民法典 的， 利害关系人可以申 请登记异议。登记机构予以 和我国台湾地区的民法都有明文的规定。我国的 异议登记的，申 请人在异议登记之日 ｌ 起 ５日内 不 物权法 ２ 条也作了相同的规定， ９ 非基于法律行为 起诉， 异议登记失效。 异议登记不当造成权利人损 而发生的不动产 的情况主要有 ： 占、 承、 先 继 强制 害的， 权利人可以向申 谪 ： 求损害赔偿。” 请 执行 、 公用征收、 法院的判决等。其 中非基于法律 真正的权利人是因为更正登记而受有利益 行为而原始取得不动产物权的，如果该不动产物 的人 ， 为保障 自己 的利益不受损害提出更正申 ， 权已在登记簿上有记载 ， 请 则该取得与登记簿上的 我国的物权法允许登记权利人即因为不正确的登 记载发生了不一致 ， 应以更正登记来调整 ； 继受取 记而获得利益的人也可以申请更正登记，如果登 得不动产物权的， 最典型的是继承， 在登记以前物 记权利人 自 愿放弃这种利益， 法律应当允许 ， 体现 权的变动就已经发生 ，事实物权发生了变化而法 了私法 自 治的原则，同时有助于保护真正权利人 律物权没有变化 ， 从而形成了不正确的登记 ， 因此 的利益 ，ｚ 和预防民事纠纷 ， ＮＩ ＂ ， 理顺利害关系人之 用更正登记来调整。 间的关系。 对“ 登记错误” 的不同理解， 决定了更正登记 该法条 的第二款规定了更正登记请求权 的 的适用范围。 从立法 目的而言 ， 维护真实权利人利 平衡交易安全是更正登记的设立宗旨。 而不论 救济。在真正的权利人无法通过 自己的请求获得 益， 登记权利人的同意时，真正的权利人可以向法院 是在申请登记过程中因登记错误或者遗漏所导致 提起诉讼 ， 法院对真实的权利状态进行确认。 由 诉 的与事实权利状态的不符 ，还是由于登记过程中 讼结束后 ，真正的权利人可以以法院的判决为依 因物权变动法律行为的欠缺所导致的与事实权利 据， 向登记机关申请更正登记， 而不需要登记权利 状态的不符，均已构成对真实权利和登记权利的 物权法》 中的更正登记直将所有与登记 人的同意。 同时， 物权法将异议登记制度与更正登 不—致。《 记制度规定在一起 ， 从制度上保证 了登记制度的 原始事实状态不符 的记载均纳入更正登记的范 完整性。 畴， 而不论是何原因的登ｉ错误。 已 ２ ２完善更正登记的程序 但是物权法 中的更正登记制度 ， 存在着更正 登记制度的适用范围不明确 ，申 请中具体的程序 ２ ．更正登记程序的概述。更正登记制度的 ２１ 和条件也没有做 出 具体的规定等问题。更正登记 目的是为了保护真正权利人的利益 ，因此应有助 制度是操作性较强的制度 ， 应该细致地加以规定 ， 于保护真正权利人 的私权利，私权利应当由权利 建议应在以后的立法中进一步完善。 人白行行使和处分，任何国家和政府都不得对其 ２我国更正登记 制度的完善 行使和处分权利的行为进行干涉， ， 因此 更正登记 程序的引发、进行和终结都应该由真正的权利人 ２１ 明确更正登记的适用范围 ２ ．因登记人员或申请人的过失而致的错 自己 １ １ 来决定。但是如果真正的权利人怠于进行更 误或遗漏登记。登记人员或申请人在申请登记的 正登记， 并因此使国家、 社会和第三人 的利益受到 过程中会发生过失， 如错交、 漏交证明文件以及表 损失的时候，登记机关可以主动地依职权引发更 述的错误等 ， 从而使登记发生错误或遗漏。 正登记。 更正登记的程序分为两类： —类是由民事 ２ ２因故意的主观 理而致的错误登记。登 主体引发的更正登记， ． １ 称为依申请的更正登记 ； 另 证 或申谍 人日知申 或｛载内 是不正确的 ， ｝月 请ｌ 已 Ｉ 类是登记机关可 以主动地依职权引发的更正登 仍然对不动产进行登记， 从而形成了错误的登记。 记， 称为依职权的更正登记。 ２ ３因不动产物权变动的法律行为欠缺而 ． １ ２２ 申 ２ 依 请的更正登记。 一是各国关于依申 致的错误登记。在依法律行为而发生不动产的物 请更正登记的 规定 ； 二是更正登记请求权的性质 权变动以后 ， 如果该变动所依据的实质要件的法 和时效 ； 三是依申请更正登 记 的程序。 依申 请的更 律行为 自 始无效 ， 从而使该物权变动视为自始没 正登记的应遵循 以下的条件和程序 ：１权利人和 （） 有发生 ， 而登记簿上记载的法律物权与事实物权 利害关系人认为不动产登记簿记载 的事项有错 发生了不—致， 形成了不正确的登记。 甲与乙签 误 ， 如 经权利人书面同意或有证据证明登记确有错 订了房屋的买卖合同 ， 并到登记机关办理了变更 误的。如果权利人以书面的形式同意了更正的申 登记的＿ Ｎ ，后甲发现签订的房屋买卖合同是 因 请 ，即使申请人 尚未提出足够的证据证明登记确 ＝ ｊ ａ 为乙的欺诈行为造成的， 甲要求法院撤销该合同， 有错误 ， 登记机构也应当办理更正登记 ， 但是登记 法院经审理后将该合同撤销 ， ， 此时 物权所依据 的 机构有审核的义务 ；如果登记簿记载 的权利人不
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论我国物权法中的房地产登记制度作者：崔戎来源：《法制与社会》2009年第06期摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。
我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。
本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。
关键词物权法房地产登记中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始施行。
《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障。
在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。
《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。
一、房地产登记的概念及其功能房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。
有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。
房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。
房地产登记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:(一)房地产登记的产权确认功能该功能是指房地产登记具有的确认房地产的权属状态,赋予房地产权以法律效力,建立房地产与权利人的法律支配关系的功能。
经过登记的房地产权利因受法律的确认而取得社会公认的权威,并依靠国家强制力加以保护,可以对抗权利人以外的一切其他人,从而建立产权人对房地产的法律支配关系,并得以排除一切他人的侵害,房地产登记的确认功能是房地产产权制度得以运作的基础。
(二)房地产登记的公示职能房地产登记具有的将房地产权利客观事实向社会公开,用以表示房地产流转的功能,它是房地产登记最为重要的功能。
房地产因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况,以使利害关系人周知,保障利害关系人的知悉权,并由产权公示而产生社会公信力,公示的产权方能产生物权变动的效力,从而有力的保护房地产交易安全。
(三)房地产登记作为物权变动根据的功能登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的房地产物权能否按照当事人的意愿设立、变更与废止的作用。
登记对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对房地产物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要的作用。
如《德国民法典》第873条、第875条规定不动产物权的设立、變更与废止均以登记为生效要件。
因此公示在此虽然只是一个形式条件,但它却对当事人的实体权利有决定效力。
(四)房地产登记的管理功能房地产登记的管理功能,是具有实施国家管理意图的功能,主要体现在两个方面,一是产籍管理功能,通过产权登记建立产籍资料,从而加强产籍管理;二是审查监督功能,通过对产权的得失变更进行审查监督,从而保证产权登记的真实性和合法性,进而实现国家房地产行政管理的意图。
二、《物权法》中有关房地产登记的规定《物权法》从第九条到第二十二条规定了不动产登记制度,这些规定也适用于房地产登记,其实主要是规制房地产的物权变动,从房地产登记制度方面来看,较之以前具有以下几个方面的变化:(一)确立我国房地产登记效力的模式为登记要件主义《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
”上述强制性的规定表明我国房地产登记采用的是登记要件主义。
这种房地产登记模式将房地产的归属、流转、消灭等情况向社会公示,可以使民事主体随时根据登记的情况决定是否进行交易。
这种登记所产生的社会公信力,使民事主体在交易时省略了对房地产权属真实情况进行调查的步骤,从而大大降低了房地产交易的成本,提高了交易效率,也在一定程度上杜绝了房地产交易过程中的暗箱操作,预防了欺诈行为,保障了交易安全。
(二)规定了要建立统一的房地产登记制度《物权法》出台以前,我国的房地产权登记是房地分立登记的,土地登记在土地行政主管部门,房屋产权登记在房屋行政主管部门,并且两个部门登记的内容、程序等也有较大差别.这种登记机构不统一的制度,给房地产登记工作带来了极大的不便,容易造成房地产管理工作的混乱。
为此,《物权法》第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度,实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。
但是对于统一登记制度如何具体操作还要等待相应法律法规的出台。
(三)确立了房地产登记的变更登记制度和异议登记制度《物权法》第十九条明确规定了房地产的变更登记与异议登记制度,根据不动产物权公示原则,记载在登记簿上的当事人所享有的物权,原则上推定为正确、合法的权利,这是法律为保护不动产权利人的合法物权,确保不动产交易安全的必然选择。
但这并不是说记载在登记簿上的物权就绝对正确,如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符,为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失,《物权法》赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。
异议登记能有效地阻止登记人的处分行为,为利害关系人赢得提出诉讼的时间。
变更登记和异议登记制度的建立,完善了我国的房地产登记制度。
(四)规定了预告登记制度《物权法》第二十条第一款规定预告登记制度,预告登记主要是为了预防“一屋多卖”和“重复抵押”现象的。
在没有规定预告登记制度时,协议一方只能请求损害赔偿等债权保护,不能达到实际获得房屋所有权的目的,对第一买售人的保护力度较弱。
预告登记使买售方可以明确自己对登记房产的权利,该栋房产对于以后的债权人或抵押权人来说已经有了权利瑕疵,对第一买售人的权益保障更有力度,也更加合理。
预告登记制度可以有效防止开发商或其他房屋所有权人一屋多卖,有利于维护房地产市场的健康发展。
(五)确定了房地产登记过程中的审查制度以前,各地在进行房地产登记时普遍采用形式审查,登记机构仅仅对当事人所提交的申请材料是否符合形式要件进行审查。
这种审查制度常常造成申请材料被人冒名签字恶意骗取登记,导致房地产行政诉讼频繁发生,大大损害了房地产权利人的合法权益。
因此,《物权法》第十二条规定了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度:登记机构应当在查验申请人提交的必要材料、就有关登记事项询问申请人及履行了法律法规规定的职责后,如实、及时进行登记;登记机构认为需要进行查看的,其他相关人员有义务进行协助。
(六)规定了登记机构的过错赔偿责任在房地产登记过程中,登记错误的情形在过去时有发生,登记机构应否承担法律责任及如何承担,在我国《物权法》施行前的法律并无明文规定。
在实践中,因登记错误而发生的利害关系人的损失往往得不到赔偿。
《物权法》第二十一条明确规定了因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。
这种赔偿制度的确立,明确了当事人及登记机构的赔偿责任,弥补了《国家赔偿法》相关规定的不足,避免了过去因登记错误而造成的互相推诿、责任不清的情况发生,有利于保护权利人的合法权益。
三、物权法规定的房地产登记制度存在的不足及完善《物权法》历经十三载才正式出台,总体上而言,是一部较为成功的立法,但即使是成功的立法也难免存在缺失。
笔者认为,我国《物权法》在以下几个方面尚待完善:(一)房地产统一登记制度的完善《物权法》规定了要对不动产进行统一登记,并且先后出台了《土地登记办法》和《房屋登记办法》,但具体应由哪一机关实施统一登记工作均無明确规定,学者们意见也不一致,较有代表性的意见包括“法院登记论”、“行政机关登记论和” “中介机构登记论”。
这三种主张都有一定的道理,因此在登记机构的取舍问题上只存在选择哪个更适合我国国情的问题。
笔者倾向于以行政机关作为登记机关的主张。
因为,首先,法院的主要职能是审判,如果由其进行登记,是对我们一直倡导的司法中立理念的巨大冲击和挑战,不符合我国的传统和实际。
若由一个类似民间组织性质的中介机构进行登记,难以解决的问题是该机构在从事对登记申请资料的实质审查时明显缺乏权威性,其操作过程和结果难以取得公众的信赖。
其次,登记是国家对不动产市场进行必要监管的有力手段,因此这种监管仍需由相应的行政机关来进行。
再次,由国家行政机关进行登记,利用政府权威和国家信用可以起到强化公示公信力的作用。
因此以行政机关作为登记机关比较符合我国国情。
解决了以行政机关作为房地产登记机关这一问题之后,具体来说,可以将主管房屋和土地的部门合并,设立统一的登记机构,对整个房地产业实行城乡统筹、房地合一,对房地产交易实行统一登记、两证合发,从而建立起统一的房地产体制。
(二)关于登记机关审查义务方面的完善登记机构在登记过程中应对当事人提交的申请材料进行审查,这一审查义务是形式审查还是实质审查,在实践中一直存在争议。
从《物权法》第十二条规定可以看出,《物权法》选择了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度。
首先,实质审查有利于贯彻物权变动的公示、公信原则,可以最大限度地保证登记权利状况与实际权利状况相一致,使房地产登记真正具有公信力,极大地减少交易风险、最大限度的避免欺诈现象的发生。
其次,实质审查有利于强化登记机关的责任感。
登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的,在实行实质审查以后,因登记机关的故意或重大过失导致登记错误而造成相对人损失时,登记机关应有义务加以赔偿,如此可以强化登记机关的责任感,尽量减少错误登记。
(三)房地产登记损害赔偿制度的立法完善如上所述,我国《物权法》第二十一条第二款对登记机关的过错责任做出了相关规定,但该规定过于原则、操作性不强,应当明确将登记机构赔偿的性质、赔偿的范围、赔偿的标准加以规定。
除此之外,另一个更重要的问题是房地产登记赔偿资金的来源问题。
由于行政登记更多的体现了为社会交易提供公示公信的服务保障,因此在社会实践中通常收取较少的登记费用,另外,国家赔偿仅仅是抚慰性的赔偿,权利人权益的恢复很难得到完全实现。
对于我国来说,只有建立一套合理的责任追究机制,才能保证登记制度的功效得以充分发挥。