地产市场研究与调研方法

2
电话调研
是由调查人员通过电话向被调查者询问有关问题的一种方法，调查人员可以通过手工或
计算机辅助调查系统来完成记录。
P44
房地产市场调研 | 方法
3
问卷调研
就是调查人员根据事先设计好的结构式或半结构式问卷, 与被调查者面对面的访谈而获
得的资料的方法。问卷设计是否合理是面对面访谈能够能够的关键。
调研问卷
方法多样
电话调研、实地调研、座谈会等
P5
房地产市场调研 | 意义
3
意
义
通过市场研究及调研：
更彻底了解房地产市场的变动趋势及规律，把握市场发展方向；
寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划；
为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议；
项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考……
区域市场
目的
目的
寻求市场共性
锁定竞争半径
竞争市场
寻求市场机会点 寻找潜在客户群
P8
房地产市场调研 | 内容
基本内容： 目的 目的
认知市场特点 预判市场发展潜力 分析市场特征 研究未来走势
城市概况
整体市场
区域市场
目的
目的
寻求市场共性
锁定竞争半径
竞争市场
寻求市场机会点 寻找潜在客户群
P9
房地产市场调研| 内容
消费类型
温饱型 小康型
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
恩格尔系数
0.55—0.59 0.50—0.55 0.45—0.5 0.4—0.45
恩格尔系数
0.5—0.59 0.4—0.5
住房消费占总消费性支出的 比重（%）
9.4 15.5
住房消费占总消费支出的比 重（%）
7.6 11.2 12.1 18.9
>0.2
>37 >1.1 >1.1
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 反映商品房供求是否平衡的指标
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
P13
城市概况 | 经济水平
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
P11
城市概况 | 经济水平
GDP增速与房地产发展的关系
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 发展阶段 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 启动阶段 800～3000 生存需求 超速发展， 单纯数量型
了解当地经济发展水平、房地产开发水平
人均GDP与房地产发展的关系
快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
房地产开发投资/GDP 房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/竣工面积 房地产投资额/ 商品房销售额
<0.05
<15 <0.8 <0.8
0.05-0.1
15~22 0.8~0.9 0.8~0.9
0.1-0.14
22~30 0.9~1.0 0.9~1.0
0.14-0.2
30~37 1.0~1.1 1.0~1.1
内容分类解析：
城市规划 经济水平
城市概况
历史人文 人口状况 产业支撑
P10
城市概况 | 城市规划
规划创造价值，卖房也是卖梦
调研内容：与项目相关的各项规划
区域、城市规划：环渤海、“两轴两带多中心” 功能区规划：CBD、中关村西区、WSD 新城规划：房山新城、通州新城 产业规划：产业园区规划 交通规划：轨道交通规划、重点道路规划
市场研究与调研方法
2014.08
P1
课程开发目标
Objective
1、培训对象： ◎ 策划专员、策划助理 2、课程目标：
课程目标
◎ 熟练掌握针对城市概况、整体市场、区域市场、竞 争市场的调研内容； ◎ 了解常用的调研方法，并掌握基础的调研技巧；
◎ 了解各类数据的一般获取途径，并根据所在城市的 实际情况，熟练掌握各项数据来源及获取方法。
P2
什么是房地产市场调研？
市场调研工作的意义是什么？
房地产市场调研 | 定义
1
定
义
所谓房地产市场调查与研究：
就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有 计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料； 通过对相关的市场信息收集、整理、记录和分析，对房地产市场 进行研究与预测。
P4
政府机关、军队机关
永丰产业基地 上地信息 产业园
未来 科技城
P17
城市概况 | 案例
轻松一下，看个案例 吧~~
P18
房地产市场调研 | 内容
调研基本内容： 目的 目的
认知市场特点 预判市场发展潜力 分析市场特征 研究未来走势
城市概况
整体市场
区域市场
目的
目的
寻求市场共性
锁定竞争半径
竞争市场
寻求市场机会点 寻找潜在客户群
调研目标： 规划分期（每期产品配比，推出时间） 配套设施（商业、会所） 规划图
P37
竞争市场 | 产品信息
产品信息
调研目标：
力求了解每一个细节
园林风格、立面材质及风格、装修状况及风格、层高、得房率、在售户型 配比、主力户型及面积区间、户型分布、入住时间 户型图、样板间
P38
竞争市场 | 销售情况
富裕型
0.2—0.39
20—30
2013年我国各主要城市的恩格尔系数
北京
人均可支配收入 （元） 较上年增速 恩格尔系数
上海
天津
重庆
成都
武汉
西安
40321 10.6% 0.311
43851 9.1% 0.372
32658 10.2% 0.377
25216 9.8% 0.381
29968 10.2% 0.383
区域市场
区域规划配套
供需走势分析
P26
区域市场 | 配套
区域配套都有哪些调研内容？
P27
区域市场 | 配套
教育配套
托幼 小学 中学 口碑、人文积淀、园林景观 级别、口碑、划片情 况、入学条件
大学
P28
区域市场 | 配套
医疗配套
医疗机构的等级、口碑及重点科室
P29
区域市场 | 配套
29821 10.2% 0.406
33100 10.4% 0.348
了解当地居民生活水平
P14
城市概况 | 经济水平
城市化率
区域 发展中国家
2010年我国的城市化率约为44%，低于世界平均水平， 距发达国家80%的标准差距更大
国家 中国 马来西亚 菲律宾 美国 英国 城市化水平 44% 60% 82% 89.1% 82.5% 81% 70% 50.3%
P12
人均GDP （美元）
需求特征 发展特征
快速发展， 平稳发展， 以数量为主，数量与质量并重 以质量为主，数量与质量并重
城市概况 | 经济水平
房地产市场预警预报指标体系
指标 房地产开发投资额增幅 异常
<-5%
基本正常
-5%~5%
正常运行
5%~15%
基本正常
15%~25%
异常
>25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过 于求
P15
100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 44.00% 60.00% 70.00%
2010年城市化水平比较
82.00% 81.00% 89.10% 82.50%
发达国家
法国 加拿大 日本 韩国
城市化水平
世界平均城市化水平
世界城市化平均水平
数据来源：国家统计局、世界银行
成交规划建筑面积(万㎡)
P22
整体市场 | 一级市场
寻地脉，知未来
调研内容：区域内成交土地情况
可以直接读出的信息 1. 宗地位置 2. 用地性质 3. 建设用地面积 4. 规划建筑面积 5. 成交价 6. 受让单位 7. 配建保障性住房情况
P23
需要计算得到的信息 1. 楼面地价 2. 容积率 3. 溢价率
明
暗 调？ 调！
P47
房地产市场调研 | 流程
房地产调研流程以实地调研的工作流程为例
整体市场 | 案例
没了解透，没关系：
P24
房地产市场调研 | 内容
基本内容： 目的 目的
认知市场特点 预判市场发展潜力 分析市场特征 研究未来走势
城市概况
整体市场
区域市场
目的
目的
寻求市场共性
锁定竞争半径
竞争市场
寻求市场机会点 寻找潜在客户群
P25
房地产市场调研 | 内容
内容分类解析
市场板块特征 项目竞争板块 要点 内容 关注 内容 板块特点、项目共性、客户概况 竞争板块划定标准 产业状况、交通及生活配套等 供需分析、成交价量分析等
公共交通：站点、线路
P32
房地产市场调研 | 内容
基本内容： 目的 目的
认知市场特点 预判市场发展潜力 分析市场特征 研究未来走势
城市概况
整体市场
区域市场
目的
目的
寻求市场共性
锁定竞争半径
竞争市场
寻求市场机会点 寻找潜在客户群
P33
房地产市场调研 | 内容
内容分类解析
竞争项目选取
区域竞品、产品竞争、规模竞争、价格竞争 基本资料、规划信息、产品规划、销售情 况、推广方式等 客户物理属性、精神属性、需求分析
销售情况
调研目标：
客户的选择最有说服力
报价、装修报价及最新成交价（对 应产品）、已售体量、开盘去化情 况、强销期去化情况 当期存量及产品、后续供应及产 品、后续供应推出时间 剩下哪些房源？反应哪些问题？
P39
竞争市场 | 客户特征
客户特征
调研目标：
以竞品为鉴，了解客户
来源、年龄、职业、置业特征、关注点、置业目的、付款方式
P40
竞争市场 | 推广方式
推广方式
调研目标：
推广方式
客户被怎样吸引
主诉求
P41
课程目录
一：房地产市场调研的内容 二：市场调研的方法及流程 三：市场调研数据收集途径
P42
房地产市场调研 | 方法
1
网络调研
北京住建委网站（原北京市房地产交易管理网） 搜房、焦点等专业地产网站
P43
房地产市场调研 | 方法
P19
房地产市场调研 | 内容
内容分类解析
房地产市场政策分析
一级市场供需分析
整体市场
一级市场成交分析 二级市场供需分析 二级市场成交分析
P20
整体市场 | 政策
顺天时，知己命
调研内容：近期房地产市场相关政策
大形势政策：国十条、京十五条、国五条 市场规范政策：公示要求 销售相关政策：限购、贷款比例
P21
整体市场 | 一级市场
看大盘，知走势
调研内容：近期房地产整体市场走势
图：2009年-2011年6月北京住宅土地供求走势
1500
Hale Waihona Puke Baidu
1165
1000
633
500
620
586
421 519 930
10年下半年
0
388
09年上半年
758
09年下半年
292
11年上半年
10年上半年
供应规划建筑面积(万㎡)
城市概况 | 历史人文
可以整容，但整不了基因
调研内容：社会对项目区域的固有认知
东富、西贵、南贱、北贫
昌平城区居民的“东西”选择
P16
城市概况 | 产业支撑
发展才是硬道理，产业是支撑更是客群
调研内容：项目周边的产业分布
中关村科技 园区昌平园
产业园、大企业、重点写字楼、
沙河高教 园区
知名院校、科研单位、
竞争市场
竞争项目分析 客户共性分析
P34
房地产市场调研 | 内容
P35
竞争市场 | 基本资料
基本资料
调研目标：
预查数据，实地核实
区域、位置、开发商、物业类型、建筑类型 占地、体量、住宅体量（分产品线体量）、容积率、建筑密度、绿化率 位置图
P36
竞争市场 | 规划信息
规划信息
竞品项目的来龙去脉
房地产市场调研 | 特征
2
特
征
内容广泛
宏观市场、中观市场、微观市场
客户背景（物理属性）、客户行为（精神属性）、客户需求
针对性强
营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析； 房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、 价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系； ……
P6
课程目录
一：房地产市场调研的内容 二：市场调研的方法及流程 三：市场调研数据收集途径
P7
房地产市场调研 | 内容
基本内容： 目的 目的
认知市场特点 预判市场发展潜力 分析市场特征 研究未来走势
城市概况
整体市场
商业配套
附近商圈：重点商业项目 超市：品牌 商场：入驻品牌、包含业态 知名餐饮 金融、邮政网点
P30
区域市场 | 配套
娱乐休闲配套
景点、古迹、游乐场、公园、影
院、运动健身场馆
P31
区域市场 | 配套
交通配套
各种途径的来访动线
道路交通：临近主路、立交、高速（出口）
轨道交通：站点（出口）
P45
房地产市场调研 | 方法
4
观 察 法
是调查者在现场对被调查者的情况直接观察记录，以取得市场信息的一种调研方法。
长 阳 半 岛 开 盘
P46
房地产市场调研 | 方法
5
实地调研
在网络、电话等调研无法满足调研目的，收集资料不够及时准确时，就需要适时地进
行实地调研来解决问题，取得第一手的资料和情报，使调研工作有效顺利地开展。所谓实 地调研，就是指对第一手资料的调查活动。