第六章房地产开发法律制度(精)
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第五章 房地产开发法律制度
第一节 房地产开发概述
一、房地产开发的概念
房地产开发：是指在依法取得国有土 地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的活动。
二、房地产开发的分类
1．按开发对象的划分，房地产开发分 为新区开发和旧城改造。 2．以开发的方式来划分，可分为单项 开发、成片开发和小区开发。 3．按开发主体划分，可分为政府开发 和房地产开发企业开发。
三、房地产开发的特点
1.房地产开发投资量大，回收期长， 风险大。 2.投资效益巨大。 3.房地产开发涉及面广，是一项复杂 的、综合性的生产活动。
中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT 领域
中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报 告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对19992009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万 富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、 IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%， 其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源 和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪 榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最 多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的 28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的 28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二， 约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人， 位居第三，约占富豪总数的11.29%。
各级企业必须按照《资质证书》确定的业 务范围从事房地产开发业务，不得越级承 担任务。各等级房地产开发企业可承担任 务的范围，由省、自治区、直辖市建设行 政主管部门确定。
一级资质企业的标准是：自有流动资金5000万元 以上，注册资金不低于5000万元；各类专业管理 人员不少于40人，其中中级职称以上的管理人员 不少于20人；有高级工程师职称的总工程师、高 级会计师以上职称的总会计师、经济师以上的总 经济师，其他工程技术管理人员具有相应中级以 上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近 三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或 与此相当的房地产开发投资，并连续5年建筑工程 质量合格率为100%，优良率在20%以上；具备完 善的质量保障体系，商品住宅销售中实行了《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；未发生 过重点工程质量事故。其他各级企业也有相应的 资质标准。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念和种类 1．概念：房地产开发企业是指以营利 为目的，从事房地产开发和经营的企 业。
2．分类： 按照企业产权性质的不同，可分为全民所 有制房地产开发企业（即国有开发企业）、 集体所有制房地产开发企业和外商投资房 地产开发企业（又包括合营、合作、外资 企业三种）； 按照企业的经营性质的不同，可以划分为 房地产开发专营企业、房地产开发兼营企 业和项目公司； 按照开发对象的不同，可以划分为专门开 发土地和基础设施的房地产开发企业、专 门开发地上物的房地产开发企业以及同时 对地产与房产进行统一开发的房地产开发 企业，等等。
百度文库
“911天价地”成了一块昂贵的鸡肋，这是让江苏 阳光始料未及的事。2007年4月9日，江苏亚东建 发集团与阳光集团联合宣布：亚东集团出资 8亿元， 正式入股聚宝山庄二期工程，双方达成战略合作 伙伴关系。双方合作成立新的房地产开发公司 — —东进房地产开发公司。 问题： 1.该案例反映了房地产开发的哪些特征？ 2. 根据经营性质，阳光置业集团、南京建辉房地 产开发公司、江苏亚东建发集团、东进房地产开 发公司各属于何种房地产公司？
案例：一块天价地的命运(2007-2-9) 2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业 发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格， 一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲， 堪称当时的南京“地王”，拿下“911天价地” 之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有 限公司共同组建了项目公司——南京建辉房地产 开发公司。但这个巨无霸地块的开发却是一波三 折。 2005年11月，“阳光聚宝山庄”一期正式推向市 场，在售项目主要由小高层、商业配套和地下车 库组成，总建筑面积为45万平方米左右。不过由 于诸多原因，开盘后该楼盘的开发和销售不是十 分理想，到2007年2月，已售房源不到一半。
二、房地产开发企业的设立
（一）设立的条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件。
三、房地产开发企业的资质管理
1．资质等级标准 2．资质管理的有关规定 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级房地产开发企业由省、自治区、直辖 市建设行政主管部门初审，报建设部审批； 二级以下企业由省、自治区、直辖市建设 行政主管部门审批。经资质审查合格的企 业，由资质审批部门发给《房地产开发企 业资质等级证书》。
该项目住宅类均价为5241元/平方米左右。 按照一般房产商成本的计算公式，在1500 元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000 元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄 的成本最少为3500元/平方米。这其中，还 并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售 带来的高额财务成本以及营销和其他未知 方面的投入。按照这样的成本预计，阳光 聚宝山庄的利润空间并不大。后阳光置业 曾有意将整个项目打包，以20亿元的整体 价格转让给苏宁集团。但苏宁集团出不起 20亿元的高价，所以只能退出。汇金地产 也曾对该地块伸出“橄榄枝”。但由于资 金原因，合作未成功。
四、房地产开发的基本原则
（一）严格执行城市规划的原则 （二）综合开发、配套建设的原则 （三）经济效益、社会效益、环境效 益三统一的原则 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则
五、我国房地产开发的发展
1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段。
第一节 房地产开发概述
一、房地产开发的概念
房地产开发：是指在依法取得国有土 地使用权的土地上进行基础设施、房 屋建设的活动。
二、房地产开发的分类
1．按开发对象的划分，房地产开发分 为新区开发和旧城改造。 2．以开发的方式来划分，可分为单项 开发、成片开发和小区开发。 3．按开发主体划分，可分为政府开发 和房地产开发企业开发。
三、房地产开发的特点
1.房地产开发投资量大，回收期长， 风险大。 2.投资效益巨大。 3.房地产开发涉及面广，是一项复杂 的、综合性的生产活动。
中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT 领域
中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报 告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对19992009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万 富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、 IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%， 其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源 和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪 榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最 多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的 28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的 28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二， 约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人， 位居第三，约占富豪总数的11.29%。
各级企业必须按照《资质证书》确定的业 务范围从事房地产开发业务，不得越级承 担任务。各等级房地产开发企业可承担任 务的范围，由省、自治区、直辖市建设行 政主管部门确定。
一级资质企业的标准是：自有流动资金5000万元 以上，注册资金不低于5000万元；各类专业管理 人员不少于40人，其中中级职称以上的管理人员 不少于20人；有高级工程师职称的总工程师、高 级会计师以上职称的总会计师、经济师以上的总 经济师，其他工程技术管理人员具有相应中级以 上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近 三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或 与此相当的房地产开发投资，并连续5年建筑工程 质量合格率为100%，优良率在20%以上；具备完 善的质量保障体系，商品住宅销售中实行了《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；未发生 过重点工程质量事故。其他各级企业也有相应的 资质标准。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念和种类 1．概念：房地产开发企业是指以营利 为目的，从事房地产开发和经营的企 业。
2．分类： 按照企业产权性质的不同，可分为全民所 有制房地产开发企业（即国有开发企业）、 集体所有制房地产开发企业和外商投资房 地产开发企业（又包括合营、合作、外资 企业三种）； 按照企业的经营性质的不同，可以划分为 房地产开发专营企业、房地产开发兼营企 业和项目公司； 按照开发对象的不同，可以划分为专门开 发土地和基础设施的房地产开发企业、专 门开发地上物的房地产开发企业以及同时 对地产与房产进行统一开发的房地产开发 企业，等等。
百度文库
“911天价地”成了一块昂贵的鸡肋，这是让江苏 阳光始料未及的事。2007年4月9日，江苏亚东建 发集团与阳光集团联合宣布：亚东集团出资 8亿元， 正式入股聚宝山庄二期工程，双方达成战略合作 伙伴关系。双方合作成立新的房地产开发公司 — —东进房地产开发公司。 问题： 1.该案例反映了房地产开发的哪些特征？ 2. 根据经营性质，阳光置业集团、南京建辉房地 产开发公司、江苏亚东建发集团、东进房地产开 发公司各属于何种房地产公司？
案例：一块天价地的命运(2007-2-9) 2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业 发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格， 一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲， 堪称当时的南京“地王”，拿下“911天价地” 之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有 限公司共同组建了项目公司——南京建辉房地产 开发公司。但这个巨无霸地块的开发却是一波三 折。 2005年11月，“阳光聚宝山庄”一期正式推向市 场，在售项目主要由小高层、商业配套和地下车 库组成，总建筑面积为45万平方米左右。不过由 于诸多原因，开盘后该楼盘的开发和销售不是十 分理想，到2007年2月，已售房源不到一半。
二、房地产开发企业的设立
（一）设立的条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件。
三、房地产开发企业的资质管理
1．资质等级标准 2．资质管理的有关规定 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级房地产开发企业由省、自治区、直辖 市建设行政主管部门初审，报建设部审批； 二级以下企业由省、自治区、直辖市建设 行政主管部门审批。经资质审查合格的企 业，由资质审批部门发给《房地产开发企 业资质等级证书》。
该项目住宅类均价为5241元/平方米左右。 按照一般房产商成本的计算公式，在1500 元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000 元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄 的成本最少为3500元/平方米。这其中，还 并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售 带来的高额财务成本以及营销和其他未知 方面的投入。按照这样的成本预计，阳光 聚宝山庄的利润空间并不大。后阳光置业 曾有意将整个项目打包，以20亿元的整体 价格转让给苏宁集团。但苏宁集团出不起 20亿元的高价，所以只能退出。汇金地产 也曾对该地块伸出“橄榄枝”。但由于资 金原因，合作未成功。
四、房地产开发的基本原则
（一）严格执行城市规划的原则 （二）综合开发、配套建设的原则 （三）经济效益、社会效益、环境效 益三统一的原则 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则
五、我国房地产开发的发展
1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段。