第六章 房地产项目选址
房地产投资项目选址与建设方案(50页)课件
竞争分析
总结词
对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定相应的 竞争策略。
详细描述
在房地产市场中，竞争激烈且变化快速。投资者需要对竞争对手进行全面的调查和分析，了解其产品 特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定有针对性的竞争策略。同时，还需要根据市场竞 争情况，不断调整和优化自身的产品和服务，提高自身的竞争力和市场占有率。
项目建成后的生活需求。
教育资源
了解区域内教育资源的分布情况， 包括幼儿园、小学、中学等，提 升项目对家庭客户的吸引力。
医疗设施
考察附近医疗设施的便利程度， 如医院、诊所等，保障居民健康
需求。
04 建设方案设计与评估
规划设计理念
总结词
强调人文关怀、生态环保和可持续发 展
详细描述
在规划设计时，应充分考虑当地文化 和居民需求，创造宜居、舒适的环境， 同时注重生态保护和资源循环利用， 实现可持续发展。
工程质量风险
施工质量不符合要求可能导 致项目质量下降。
工程安全风险
施工过程中的安全事故可能 导致人员伤亡和财产损失。
工程成本风险
施工过程中可能出现的问题 可能导致工程成本增加。
政策风险
政策调整风险
政府对房地产市场的政策调整 可能影响项目的建设和销售。
政策执行风险
地方政府对房地产政策的执行 力度可能影响项目的建设和销售。
08 结论与建议
研究结论
结论一：地理位置的重要性 结论二：市场需求分析 结论三：政策环境的影响
地理位置是影响房地产投资项目成功的关键因素之一。 优越的地理位置能够带来更高的地价和租金收益，同时 降低空置率。
对目标市场的需求进行深入分析，了解潜在客户的购房 需求和偏好，是制定房地产投资项目选址和建设方案的 重要依据。
房地产选址
房地产选址随着我国经济建设的高速发展，房地产的投资和开发进入了一个全新的发展时期。
房地产项目的选址是房地产投资的第一步，一个房地产项目开发的成功与否，项目的选址至关重要。
如何有效的评估项目地段的开发价值，是房地产开发商科学决策的重要环节和难点。
房地产项目选址的影响因素有很多，而且这些影响因素大多都是定性的,项目的选址是对项目的各种区位因素进行综合权衡而得出的，所以项目的选址往往取决于决策者的经验、认知以及主观意念。
影响房地产项目选址的因素可归为以下几个方面：1、区位因素：房地产项目选址的一个显著特点是其影响因素的复杂性和数据的集中性。
首先,房地产项目的选址与一个地区的政治、经济等因素息息相关。
这些因素将直接或间接的对房地产市场产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。
其次，土地开发和建设是城市规划的重要部分，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况,对城市的现状规划结构和发展计划及城市的战略均要深入的研究，要结合土地储备和规划选址全盘考虑,要充分考虑拟选址的坐落是否符合当地发展规划,与周边环境是否协调等因素.按其范围大小可以分为宏观、中观和微观因素。
宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境；中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等；微观区位因素:指所处具体场所的自然条件、配套设施等。
2、地块环境因素:房地产项目的用途不同，考虑的细部因素也不一样，细部因素主要指房地产项目拟选址地块的环境因素，不同的房地产开发项目的选址应重点分析自然环境、人文环境两方面的因素.从自然环境来看要考虑多方面因素。
首先拟选址的占地面积，其次是拟选址的气象条件、地质条件、水文条件等,然后是环境条件，场地周边的景观,如公园、广场、状况良好的自然风景等也会大大加分。
人文环境对于房地产选址的重要性也逐渐凸显出来，现在的房地产项目的宣传，出了自然环境的渲染,就是对于人文环境的大力宣传,高校林立,商业便利，抑或是就近有一所重点中学，都可以对该处房产有扭转性的影响。
房地产项目选址分析
THANKS
感谢观看
影响因素
投资回报率受到多种因素的影响 ，包括地段、市场供需、项目定 位、开发成本等。
预测方法
通过市场调查、财务分析等手段 ，预测项目的投资回报率，为决 策提供依据。
成本效益分析
01
成本效益分析
对房地产项目的成本和效益进行 比较分析，以确定项目的经济可 行性。
成本分析
02
03
效益分析
对项目的开发成本、运营成本、 维护成本等进行详细分析，确保 项目在经济上可行。
政策法规
自然资源
政策法规对于房地产项目选址的影响也不 容忽视，包括土地政策、规划政策、税收 政策等。
自然资源如土地、水、矿产等也是影响选 址的重要因素，这些资源的品质和数量会 影响到项目的建设和运营。
选址的原则与策略
原则
房地产项目选址应遵循市场导向、经济可行、可持续发展的原则，确保项目能够取得良好的经济效益和社会效益 。
某别墅项目位于城市郊区，周边设施匮乏，交通不便，市场接受度较低。项目定位不够 准确，未能满足市场需求，导致销售困难，投资回报较低。
本地区房地产项目选址实例
要点一
总结词
要点二
详细描述
地理位置适中，市场需求稳定，配套设施齐全
本地区某住宅项目位于城市发展新区，地理位置适中，交 通便利，周边设施完善。项目定位准确，满足了市场对于 居住环境的需求，实现了稳定的投资回报。同时，项目所 在地区具有较大的发展潜力，为未来的增值提供了保障。
选址的重要性
选址对于房地产项目的成功至关重要 ，合适的地点能够提高项目的市场竞 争力，增加项目的附加值，为开发商 带来更好的经济效益。
选址的影响因素
市场需求
地理位置
房地产项目售房部示范区选址、定位及开放建议
售房部
示范区体验点布置方案
（二）、体验点布置-售楼部广场
售楼处门口广场建议设置：多层次景观绿化组团花坛，或景观喷水池及雕塑，塑造项目形象。 在美化项目形象的同时，也能为售楼处起到昭示作用。
售房部
示范区体验点布置方案
（二）、体验点布置-售楼部内部体验
售楼处装修细节以精致为主，塑造灵动和活力。建议用动感的景观加以点缀（如：金鱼、水 幕等），并合理布局营销功能，让整个售楼部显得生动。
通，满足客户尊崇的心理感受，最终达到销售的目的。
包装风格
主题包装风格 整个示范区包装秉承赋予示范区全新的概念和价值的标准，进行一系列延展，既需要保证示范区尊贵 的品质感，同时示范区尽可能通过宣传，让客户主动参与体验，风格以新古典风格为主
示范区选址
A40 A39 A41 A42 A33 A32 A31 A43 A44 A26 A27 A25 A28 A21 A30 A29 A34
景观示范区
幼 儿 园
B3 B4 B5 B6
A35 A36 A37
A38
B2
B7
A24
A20
A19
A18 B8
A23 A12 A13
A9 A45 A46 A8 A15 A16
A3
A2
体验区选址原则：
1、客户到达便利； 2 、展示效果好；3 、保证能及时展示 4、工程实施难度小，少量重复施工，与工程施工不冲突。
路牌导视 到达动线
在滨江大道沿线设置灯杆，迎宾大道到售房部路口设置导视牌，路口到售房部沿线设 置灯杆导视。
体验动线
（二）、内部动线 看房通路设计原则： 1、路程和时间适度；2、沿途景观可看；3、往返经过售楼处
售房部 样板房 样板房 售房部 参观动线
房地产项目选址与策划
重庆北城天街购物广场
整理课件
四、商业项目策划
3.大型百货商场建筑策划
（2）出入口、交通组织 出入口设计宜考虑地铁出入口、公交站、主要
公路干线 交通组织：分水平交通与竖向交通
• 水平交通：交通设计应便于人流抵达室内各个 店面，结合中庭、垂直交通、车库电梯进行设 计
二、住宅项目策划
普通楼盘的卖点
生活便利 配套设施完善
建筑设计
交通生活便利
教育、超市、 菜市场、其他
户型功能、面积 合理，总价低
对于普通楼盘：面积合理、总价低，交通方便，生 活设施齐全
可以考虑入口或外围规划超市、菜市场等
整理课件
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点
中高档楼盘的卖点
规模、游泳池、网球场、高
求分析、优劣势分析、资源优势分析 定出竞争性开发策略： ➢ 产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功
能 ➢ 用地分析：规划、建筑方案 ➢ 建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、
入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建 筑、户型配比建议 ➢ 景观策划、配套功能 ➢ 营销策划：整体形象策划、营销及活动方案 例：合肥绿城产品欣赏 整理课件
核心商业区
泛核心区
整理课件
边缘区
广州·天河城购物中心的选址分析
东圃、黄埔组团
珠江新城 北
黄埔大道
正佳
天河路
天河城
南方 书城
东山、荔湾、越秀区
天河体 嘉多利 购书 育中心 广场 中心
整理课件
购物中心商家选址要素
拟选址商业 综合条件
城市的 可进入性
拟选址工程 技术条件
房地产市场调研中的项目选址与土地分析
房地产市场调研中的项目选址与土地分析随着城市化进程的加速，房地产市场成为中国经济发展的重要支柱产业之一。
在房地产开发过程中，项目选址和土地分析是至关重要的环节。
合理的选址和深入的土地分析能够为房地产项目的成功发展提供保障。
本文将探讨房地产市场调研中的项目选址与土地分析的重要性，并介绍相关的方法和要点。
一、项目选址的重要性项目选址是房地产开发中最基本的环节之一，它直接关系到项目的成功与否。
一个合适的选址能够为项目的发展提供良好的基础。
而选址错误或不合理，则可能带来不必要的风险与损失。
1. 距离城市核心区的距离选址地点与城市核心区的距离是评估一个项目选址是否合理的重要指标之一。
对于商业地产项目，选址地点应靠近繁华商圈或者市中心，以便吸引足够的客流量和商机。
对于住宅地产项目，适宜的选址应考虑到就业机会、配套设施以及交通便利性等因素。
2. 土地规划与政策在项目选址时，需要考虑土地规划和政策的相关因素。
一方面，合规的土地规划可为项目提供更好的开发空间与环境。
另一方面，政策的支持与限制会直接影响项目的可行性与发展。
因此，开发商在选址过程中需要了解相关土地规划和政策，确保项目的合法合规。
二、土地分析的重要性除了合适的选址，对土地进行深入的分析也是十分重要的。
土地分析可以为开发商提供关键的信息，帮助他们评估土地潜力、风险和可行性。
1. 土地利用现状通过分析土地的利用现状，开发商可以了解土地所处的环境、用途以及潜在的限制因素。
例如，对于商业开发项目，开发商需要考虑该地块是否位于商业区域、是否存在限制条件等。
通过了解土地利用现状，可以避免潜在的问题与纠纷。
2. 土地价值评估土地的价值评估是一个非常重要的步骤。
它涉及到估算土地的市场价值、租金水平以及未来预期回报等。
开发商需要综合考虑土地的位置、用途、市场需求以及潜在风险因素等，制定合理的土地收购和开发策略。
3. 土地风险评估在土地分析过程中，风险评估是不可或缺的。
开发商需要评估土地面临的各种风险，包括但不限于政策风险、市场风险、环境风险等。
房地产项目选址模型研究
房地产项目选址模型研究作者：阮宏雁谢宇婷刘欣乐来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2012年第10期摘要：改革开放以来，我国房地产业得到了飞快的发展，尤其是1998年国家住房制度的改革，彻底改变了人们对住房的消费观念，也由于我国经济的健康持续稳定地快速发展，城市居民、农村向城市发展的个人消费成为我国房地产市场的消费主体，这大大地拉动了我国房地产业的发展步伐。
伴随城市化的快速发展，区位因素得到了前所未有的关注，如何正确理解和选择区位，已经成为房地产开发的前提和决定因素。
在房地产开发策划中，对区位的分析和选择是至关重要的。
本文主要研究住宅房地产和商业地产区位选择的影响因素，从功能评价的角度，用“04”分析法对房地产开发区位选择的进行决策分析。
关键词：房地产区位选择宅房地产商业地产“04”分析法0 引言房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。
而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。
由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。
故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。
1 房地产开发项目的主要特点1.1 较强的地域性、差异性土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。
房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。
即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。
然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。
1.2 开发过程的环节多、周期长土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。
这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。
房地产项目选址与规划分析PPT
04
建筑规划设计
Architectural Planning and Design
建筑风格与功能定位
选址应考虑交通便利性
根据《城市交通规划》数据，交通便利性是影响房地产项目成功的关键因素之一。例如，北京市 的地铁覆盖率达到了70%，远高于其他城市，这使得居住在北京的人更愿意选择靠近地铁站的房 地产项目。
房地产项目选址与规划分析
Real estate project site selection and planning analysis
汇报人： 2023.10.12
目录
01 市场环境分析 02 项目选址原则 03 土地资源评估 04 建筑规划设计
01
市场环境分析
Market environment analysis
地理位置优势可以带来更高的投资回报率
以北京为例，2019年北京市中心地段的房价涨幅达到了15%， 远高于郊区的房价涨幅（7%）。这表明，地理位置优势可以 为投资者带来更高的投资回报。
地理位置优势可以提高项目的竞争力
在竞争激烈的房地产市场中，地理位置优势可以使项目脱颖而 出，吸引更多的购房者。例如，位于上海市中心的绿地世纪城 项目，凭借其优越的地理位置，成功吸引了大量购房者，成为 市场上的热销项目。
人口与就业情况
人口密度与房地产需求 根据国家统计局数据，我国一线城市人口密度高达每平方公里2万人以上，远高于二 三线城市。因此，人口密度高的一线城市对房地产的需求更大。 就业率与房地产投资 根据国家统计局数据，我国一线城市的就业率普遍在80%以上，而二三线城市的就业 率则在60%左右。因此，就业率高的一线城市对房地产的投资吸引力更大。 人口老龄化与房地产供应 根据国家统计局数据，我国65岁以上老年人口比例已超过14%，预计到2035年将达 到25%。这将导致房地产市场对养老地产的需求增加。
房地产开发的土地选址原则
房地产开发的土地选址原则房地产开发是指通过开发和利用土地资源，建设各类房屋和相关设施，提供居住、办公、商业、休闲等各类用途的房地产项目。
土地选址是房地产开发的第一步，对开发项目的成功与否起着决定性作用。
本文将介绍房地产开发的土地选址原则，以帮助开发商在选择土地时能够做出明智的决策。
一、市场需求原则房地产的开发应基于市场需求。
开发商应通过市场调研和分析，了解目标人群的需求和购房意愿，从而选择适合开发的土地。
例如，如果目标市场为高端购房者，开发商应选择位于繁华地段、配套设施完善的土地；如果目标市场为年轻家庭，开发商则应选择靠近学校、医院等基础设施的土地。
二、基础设施原则基础设施是影响房地产价值和居住舒适度的重要因素。
开发商应选择附近已有基础设施完善的土地，如交通便利、道路通畅、水、电、气供应充裕等。
此外，还要考虑周边的教育、医疗、商业等配套设施是否齐全，以提升房地产的价值和吸引力。
三、环境生态原则环境生态是现代社会关注的热点之一。
开发商应重视环境生态原则，选择土地时要考虑生态环境是否良好，如是否有水体、绿地、公园等自然资源，是否污染严重等。
同时，还要评估土地周边的环境质量和生态保护情况，以确保居住环境的品质和健康。
四、政策法规原则房地产开发涉及众多的政策法规，开发商应该遵守相关规定。
在土地选址时，开发商应了解并遵守当地的土地利用政策、城市规划等法规，避免因不合规而影响项目进展和开发利益。
此外，还要留意土地使用权、用途规划等法律问题，确保自身权益。
五、经济效益原则房地产开发是一项以盈利为目的的商业活动。
在土地选址时，开发商应综合考虑土地价格、市场潜力、开发成本等因素，以确保项目的经济效益。
同时，还要评估土地的投资回报率和风险，以保证项目能够获得可观的回报。
六、长远发展原则土地选址应考虑项目的长远发展潜力。
开发商应预测城市的发展方向和潜在增值区域，选择具备潜力的土地。
此外，还要考虑土地的可持续利用和再开发可能性，以便未来进行扩建或改善项目。
论房地产项目的选址
房地 产项 目的用途 不 同 ， 虑 的细 部 因素 也不 考
・
断出台。 以引导 房产 市场 向健康 方 向 发展 。就 全 同 中等 以上城 市来 讲 ， 房地 产 已经进 入 了一 个相 对 成 熟 的 时期 ， 府 各项 管 理 制 度 更 加 完善 、 地 资 源 政 土
样， 细部 冈素 主要指 房地 产项 目拟选 址地 块 的环
的渲染 ． 是对 于人 文 环境 的大 力 宣传 ， 就 高校 林 立 ，
商 业 便 利 ， 或 是 就 近有 一 所 重 点 中学 ， 可 以对 抑 都
该 处 房产有 扭转性 的影 响 。
１３基 础 设 施 ．
１影 响房 地 产 项 目选 址 的 因 素
项 臼选 址 的影 响 冈素众 多 ， 而且 这些 影 响 因素 大 都 是定性 的 ， 目的选 址 是对 项 目的各 种 区位 因 项
发 和 建设 足 城市 规划 的重 要部 分 ， 行选 址 时一 定 进
地 块 的交通 要 素涉 及 到交 通路 网状 况 ， 到火 乍 站 、 车站 、 场 的距离 等 。无论 是对 住宅项 目的选 汽 机 址 还 是工商 业项 目的选 址 ， 块周 同的交 通 路线 状 地 况都 尤为重要 ， 拟选址 的交 通运 输条 件 是否便 利 、 公 共 交 通 的通 达度 和可 利 用 度都 是 必须 要 考 虑 的 条 件。
素 进行 综合 权 衡 而得 出的 。 故项 目选 址往 往 取决 于 决 策 者 的经验 、 知 以及 主观意 念 。下边 分 别对 项 认 ｔ选址 的各 种 冈素进行 一一 探 讨 。 ＝ １
１１ 目选 址 区 位 因 素 ．项
基 础设 施 ， 道路 、 排 水管 线 、 气 管 线 、 即 给 燃 集 中供 热管 线 、 电设施 等 。如果 区域 地段 的基 石 设 供 ＝ ｌ ： 施 尚未 建设完 成 ， 么这 样 的地 块 不仅 在正 常 开 发 那 周期 内收 回资本 是 比较 困难， 且后期 隐患较 多。 而
房地产项目的选址与开发策略
房地产项目的选址与开发策略选址是房地产项目起步阶段至关重要的决策。
受到区位、市场需求、规划法规等多重因素的影响，正确的选址决策可为项目的成功打下坚实基础。
本文将就房地产项目的选址与开发策略展开探讨。
一、市场调研：了解需求与竞争在进行选址决策之前，对所在地区的市场需求与竞争现状进行详尽调研是必要的。
通过分析人口分布、消费水平、配套设施等信息，可以判断该地区是否具备开发房地产项目的潜力。
同时，还需要评估该地区现有的竞争项目，了解其规模、定位和销售状况，为后续的定位与市场推广提供参考依据。
二、区位分析：交通便捷与资源优势在选址时，交通便捷是重要的考虑因素之一。
选择靠近主干道、公交站点或地铁线路的地段，可以提高项目的可达性和便利性，吸引更多潜在购房者。
此外，还需要考虑附近是否有商业中心、学校、医院等配套资源，这些资源的丰富程度也会对项目的发展起到积极的推动作用。
三、规划与法规：遵守规划要求与政策限制选址过程中要充分考虑地方政府对土地利用规划和法规的限制。
通过了解土地用途规划、产权状况、限制性要求等方面的信息，可以避免因规划调整、限制性政策等问题给项目开发带来不必要的麻烦。
同时，要确保所选址的土地性质、用途符合规划与法规要求，避免涉及违建、侵占耕地等不合法行为。
四、项目定位：准确把握目标市场选址决策与项目定位密切相关。
在确定项目定位时，需要考虑目标市场的需求特点与承受能力。
如选择中高端居住区作为项目定位，则需确保周边配套设施完善、生活品质较高；如选择商业区作为项目定位，则需考虑市场商业氛围、人流密集度等因素。
定位准确才能满足客户需求，提高项目的市场竞争力。
五、资金投入与回报预测：合理规划项目开发计划在选址决策时，需评估项目的资金投入和预期回报。
对项目的建设、销售、运营等阶段进行详细的成本计划和市场分析，合理估算投资回报周期和收益水平，以保证项目的盈利能力和可持续发展。
综上所述，房地产项目的选址与开发策略是一个复杂而关键的过程。
第六章房地产项目选址规划与设计(PPT)
选址 灵活变通 (xuǎn zhǐ)
家乐福在中国的大局部店面选址(xuǎn zhǐ)是非常 灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业 楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物 中心的四五层，远比竞争对手的选址(xuǎn zhǐ) 策略灵活。
第六页，共六十四页。
第一节房地产工程(gōngchéng)选址
居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模〔1000-3000人〕 相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的生活聚居地。
街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区 之间。
第十七页，共六十四页。
〔三〕居住区的用地组成(zǔ chénɡ)
1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共效劳设施用地，道路用地，公共绿地〔主要由这四大用地组 成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面〕
30×666×2.5＝49950m2
每平方米综合造价按1200元计，其总造价为：
1200×49950＝5994万元
按1800元／m2的销售(xiāoshòu)价格计算，其总收人为(总建筑面 积的90％可供销售(xiāoshòu))
住宅建筑净密度=住宅建筑基底面积/住宅用地面积
总建筑密度=居住区总建筑基底面积/居住区总用地面积
居住区规划与设计 综合技术指标 编制办法及流程
不动产学院 城市规划系 曾敏玲
第三十页，共六十四页。
2012-13学年 第1学期
330
〔3〕人口密度〔人/ha、人/km2〕 人口毛密度= 住区总人口/居住区总用地面积(miàn jī) 人口净密度=住区总人口/住宅用地总面积
• 2.房地产可持续开展的思想。
第十二页，共六十四页。
房地产开发项目选址的合理性分析
房地产开发项目选址的合理性分析摘要：本文结合了环境影响评价中对房地产项目选址的要求做了阐述，房地产项目选址与环境之间的相互影响，通过对几种房地产选址模型的分析研究和房地产项目选址的选择依据的合理分析。
通过剖析这些不同的选址因素，对几种选址模型的方法比对，并最终找出最合理的选址方案加以参考。
关键词：房地产；环评；选址模型中图分类号：f293.3 文献标识码：a房地产项目的开发、选址是房地产项目成功规划投资的第一步[1]，选址即是项目成败关键，决定着项目的风险评估等级，进而影响项目的整个运作过程，所以作为第1步项目选址就成为房地产项目的首要任务，必须采用有效合理的方法对选址问题进行科学的决策分析。
1 房地产类开发项目发展房地产最基本的两个特征是不可移动性、永久性[4]。
不可移动性是指房地产的位置唯一且固定，并且它不并具备其他物质所具有的流通特性。
永久性指的是房地产具有很长的使用寿命，一般按要求都会超过40年。
2 房地产项目的区位影响因素在房地产开发项目的过程中，地段位置指的是房地产所处在的具体空间区位和周围环境。
按照影响范围的不同，环境因素可以分成微观区位、中观区位和宏观区位这3种影响因素。
微观区位影响因素是指该项目选址所处的具体区域与自然条件，还有周围的基本配套设施等；中观区位影响因素是指项目选址所在区域的自然资源所占有的条件、经济发展的水平等；宏观区位影响因素是指该项目的开发具有的社会环境要素。
2.1 项目选址与环境因素房地产选址首先要考虑的要素主要有2点，宏观区位影响因素和细部环境影响因素。
2.1.1 宏观区位影响因素2.1.1.1自然条件和环境因素。
这是决定项目选址区域的最基本要素。
这里包括了地形结构、地形特征、地质特征、气候特征、水文特征、自然条件和自然资源情况。
2.1.1.2交通和通信因素。
这是确立土地区位的一个重要因素。
这里包括区域内、外的交通和通信情况。
2.1.1.3基础设施因素。
主要是与生产生活、社会服务等相关的基础设施。
房地产立项流程
房地产立项流程一、前期调研阶段。
这就像是你要去一个新地方旅行前做的功课一样。
开发商得先去看看市场的情况呀，看看这个地方有没有人想要买房子呢。
他们得去调查这个地区的人口数量、人口结构，是年轻人多呢，还是老年人多。
要是年轻人多，可能就需要多盖一些小户型、适合年轻人居住的房子，像那种单身公寓之类的。
而且还要看看大家的收入水平，要是收入都不太高，那盖特别豪华、价格超贵的房子可能就不太好卖啦。
另外，周边已经有的房子情况也得了解，有多少楼盘，它们的价格、户型、配套设施都是啥样的。
这就好比你开个小饭馆，得先看看周围有没有其他饭馆，人家卖啥菜、啥价格，这样你才能决定自己做啥菜、定啥价嘛。
二、项目选址。
这个就像是挑一个合适的家一样重要。
开发商要找一块合适的土地来盖房子。
这块地的地理位置得好，交通要方便，最好附近就有地铁站或者公交站，这样大家上下班才不会太辛苦。
周围的配套设施也不能少，要有学校，孩子上学方便；要有医院，生病了能及时看病；还要有超市啥的，这样日常生活用品都能买到。
而且这块地的地质情况也得清楚，要是地质不好，盖房子的时候可能会有很多麻烦，说不定地基都不好打呢。
三、项目规划。
这时候开发商心里就得有个蓝图啦。
他们要确定这个小区盖多少栋楼，每栋楼多高，是盖高层还是多层呢。
户型的种类也要规划好，是一居室、两居室还是三居室多一些。
还有小区里面的绿化也要考虑，不能全是房子，得有花草树木，有散步的小路，这样大家住起来才舒服。
就像你布置自己的房间，床放哪儿，衣柜放哪儿，桌子放哪儿，都得有个规划，小区也是一样的道理。
四、可行性研究报告。
这可就是一个很正式的东西啦。
开发商要把前面调查的、规划的所有内容都写进这个报告里。
要分析这个项目能不能赚钱，如果盖了房子卖不出去，那可就亏大了。
报告里要算一算成本，买地花多少钱，盖房子花多少钱，还有请工人、买材料等等的费用。
还要预测一下能卖多少钱，根据市场价格和自己房子的特点来估算。
这个报告就像是给开发商自己的一个计划书，看看这个项目值不值得去做。
房地产行业项目选址分析报告
房地产行业项目选址分析报告第一章项目背景与目标 (3)1.1 项目概述 (3)1.2 项目目标 (3)1.2.1 保证项目选址的科学性 (3)1.2.2 提高项目经济效益 (3)1.2.3 促进地区经济发展 (3)1.2.4 提升城市品质 (3)1.2.5 满足不同消费群体需求 (3)第二章市场环境分析 (3)2.1 市场需求分析 (4)2.1.1 市场需求概述 (4)2.1.2 市场需求规模 (4)2.1.3 市场需求结构 (4)2.2 市场竞争分析 (4)2.2.1 竞争对手分析 (4)2.2.2 市场竞争格局 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 市场发展趋势 (4)2.3.1 房地产市场发展趋势 (4)2.3.2 目标区域市场发展趋势 (4)2.3.3 房地产细分市场发展趋势 (5)第三章地理位置分析 (5)3.1 地理位置优势 (5)3.2 交通条件分析 (5)3.3 周边配套设施 (5)第四章经济环境分析 (6)4.1 地区经济发展状况 (6)4.2 产业布局分析 (6)4.3 政策环境分析 (7)第五章社会环境分析 (7)5.1 人口结构分析 (7)5.2 社会消费水平 (7)5.3 社会文化氛围 (7)第六章项目地块分析 (8)6.1 地块概况 (8)6.2 土地性质及用途 (8)6.3 地块开发条件 (8)6.3.1 规划条件 (8)6.3.2 基础设施条件 (8)6.3.3 环境条件 (9)6.3.4 政策条件 (9)第七章规划设计分析 (9)7.1 规划设计原则 (9)7.1.1 符合国家政策法规 (9)7.1.2 保证经济效益 (9)7.1.3 注重生态环境保护 (9)7.1.4 提升居住品质 (9)7.2 规划设计内容 (9)7.2.1 总体布局 (10)7.2.2 建筑设计 (10)7.2.3 交通规划 (10)7.2.4 绿化景观设计 (10)7.2.5 公共服务设施规划 (10)7.3 规划设计要求 (10)7.3.1 符合规划条件 (10)7.3.2 满足功能需求 (10)7.3.3 保证安全与环保 (10)7.3.4 注重可持续发展 (10)第八章环境影响分析 (11)8.1 环境质量分析 (11)8.2 生态保护分析 (11)8.3 环境影响评价 (12)第九章投资收益分析 (12)9.1 投资成本分析 (12)9.1.1 土地成本 (12)9.1.2 建设成本 (12)9.1.3 设施配套成本 (12)9.1.4 资金成本 (13)9.1.5 税费成本 (13)9.1.6 其他成本 (13)9.2 收益预测分析 (13)9.2.1 销售收入预测 (13)9.2.2 出租收入预测 (13)9.2.3 投资回报期预测 (13)9.2.4 投资收益率预测 (13)9.3 投资风险分析 (13)9.3.1 政策风险 (13)9.3.2 市场风险 (13)9.3.3 技术风险 (13)9.3.4 资金风险 (14)9.3.5 法律风险 (14)第十章结论与建议 (14)10.1 项目选址综合评价 (14)10.2 项目实施建议 (14)10.3 未来发展展望 (15)第一章项目背景与目标1.1 项目概述我国经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其市场潜力不断释放。
6房地产开发项目管理[可修改版ppt]
![6房地产开发项目管理[可修改版ppt]](https://img.taocdn.com/s3/m/057ccd7c227916888586d70e.png)
目的
为设计、施工提供精确 的原始资料、数据，使 设计、施工工作得以顺 利进行，在保证开发项 目结构安全、质量优良 的前提下，最大限度地 节约投资，降低造价， 为项目开发创造良好的 经济效益。
二、工程勘察的分类
房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适 应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：
通过地质钻探、挖探槽 在施工前，必须查明地下 因地区不同、季节变
来探明建筑场地的土质、水在不同时期的水位变化、化而会有较大的差别。
构造、底层及地基的承 流动方向，水的化学成分，其内容应包括空气的
载能力及稳定性状况， 能否与混凝土发生化学反 湿度、温度、风向、
岩土的性质，土壤的性 应，是否会引起钢筋锈蚀，风力、雨雪、冰冻季
四、工程勘察报告包括的内容
• 民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容： • （6）应对地基基础方案的论证和分析。天然地基方案应提
出持力层和基础埋深的建议，进行承载力、沉降的分析和验 算，必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测；桩基方案应提出 桩型、桩端持力层、桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承 载力和沉桩可能性的分析和建议，必要时应进行桩基沉降分 析；其它合适的地基基础项目工程勘察
一、工程勘察的主要任务和目的
主要任务
工程勘察是根据建设工 程的要求，查明、分析、 评价建设场地的地质、地 理环境特征和岩土工程条 件，编制建设工程勘察文 件的活动。
建设工程的勘察是开发 项目进行规划、设计和施 工的重要依据，一般由开 发企业委托勘察设计部门 进行。
• （4）应阐明地层结构和岩土物理力学性质，以岩土的均匀性、强度 和变形性状作出定性和定量评价。岩土参数的分析和选定应符合现行 《建筑地基基础设计规范》和《岩土工程勘察规范》的规定；
房地产项目选址的研究
房地产项目选址的研究作者：申晓艺来源：《中国房地产业》 2016年第14期文/ 申晓艺华中科技大学建筑与城市规划学院湖北武汉 430074【摘要】对房产开发来讲，项目的选址往往是房地产投资的第一步，也是最重要的一步。
项目选址的好与坏大多时候甚至能决定整个项目的成与败。
房地产项目的选址的影响因素有很多，评估方法也各有侧重。
本文就不同类型的房产项目，从不用的方面探讨其项目选址的影响因素，并加以例子佐证。
【关键词】房地产；选址；政策；交通一．房地产项目选址影响因素1.1 区位因素所谓区位因素，指的是促使区位地理特性，功能形成的原因或是条件。
一般情况可以分为自然因素，社会经济因素和技术因素。
对于房产开发来讲，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，充分考虑选址是否符合当地的发展规划，从大的方面来讲是否符合甚至有助于对城市的现状规划结构和未来发展计划，从小的方面来讲又要与周边环境协调。
其次，要优先考虑与待建项目相关的区位因素。
比如，对于商业开发来讲，社会经济因素对其会有更大的影响。
当地的经济水平与市场决定了消费水平，土地价格又会影响到总体投资，已有的文化建设项目可以和商业形成组团效应等等。
除此之外，随着城市更新的进程，文化历史因素也会对商业选址产生影响。
例如武汉汉正街的重新商业开发，正是传统汉正街文化的沿袭与发展。
上海新天地，成都宽窄巷子，武汉江汉路也都是对历史的重新挖掘，用商业换发其活力。
而对于工业房产开发选址来讲，技术因素却显得尤为重要。
例如武汉的光谷技术开发区，依托华科等高校的新技术进行功能定位，项目选址进行发展，正是考虑到了当地技术因素科技技术水平。
1.2 交通状况无论是对于商业建筑选址还是居住建筑选址，或者是工业建筑选址，交通都有着极大地影响，但又各有侧重。
对于商业建筑来说，笔者认为，地铁往往比公交更为重要。
因为依托地铁站点，往往可以形成商圈，这对于商业选址是意义非凡的。
武汉的街道口商圈，楚河汉界等甚至与地铁站结合建设，这也是近几年的一种发展趋势。
房地产项目选址的分析
房地产项目选址的分析随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。
由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。
一、房地产项目选址的影响因素由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。
房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。
按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。
宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。
中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。
微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。
这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。
不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。
在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。
二、房地产开发地段的选择方法1、土地的选择与评价（1）土地的市场研究：土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。
第一要掌握已经出让、转让土地的数量。
第二要做出未来土地走势的预测。
（2）土地的选择：土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。
这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
09房地产周华英
第六章房地产项目选址、规划与设计要求
1、房地产项目选址的原则有哪些？（77、78页）
答；（一）房地产项目选址要以城市总体规划为依据
（二）房地产项目选址必须考虑市政公用基础施设的配套条件
（三）房地产项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应
（四）房地产项目选址必须符合环境保护要求
（五）房地产项目选址必须考虑周边电信、机场、铁路、文物及优秀近代建筑保护、军事设施保护等控制性要求。
2、在房地产项目规划种哪些因素会影响居住形态？（79页）
（一）房地产的区位
（二）房地产与生态环境
3、房地产项目居住结构模式有哪些？（82页）
居住区——居住小区——居住组团
居住区——居住组团
居住区——街坊
4、居住区规划设计的重要技术经济指标有哪些？（86、87页）
1、建筑面积
2、建筑密度
3、人口密度
4、房地产建筑面积毛密度
5、房地产建筑面积净密度
6、房地产建筑套数毛密度
7、绿地率
5、房地产设计的重要性体现在哪几个方面？（87页）
符合城市规划和居住规划的总体要求，使房地产建筑与周围环境相协调；房地产项目平面设计、立面造型应满足居民不断变化的对房地产功能的新要求，符合市场的需求，倡导正确的消费观念，创造方便、舒适、优美的生活空间；积极采用新技术、新材料、新产品，推行标准化、多样化房地产项目建设，促进房地产产业的现代化发展；房地产项目要力求做到远近结合，可持续发展，以人为本，尽量满足老年人、残疾人等特殊人群的使用要求。
6、房地产设计种如何将实用与美观相结合？（8
7、88页）
（一）空间的大小与功能
（二）空间的形状以功能
（三）空间的质与功能相结合
第七章房地产项目前期准备
1、试述房地产项目建设前期工作的基本概念及其作用（97、97页）
房地产项目前期工作应是在可行性研究报告批准后，施工阶段开始之前的一个阶段，与勘察设计阶段基本处于同一个时期。
在该阶段的工作除勘察设计外，基本上都可归属于房地产项目的工作范畴
房地产项目前期工作的作用是为实施整个房地产项目的开发奠定基础，为整个住宅项目的具体实施做好各项准备，是房地产项目能否顺利实施的基本保证
2、试述房地产项目基地获得的途径和拍卖、招标出让土地使用权的方位（98、99页）
房地产项目基地获得的途径在现阶段主要有；行政划拨、拍卖、招标、协议、转让。
土地使用权招标、拍卖出让前，市土地招标拍卖办公室向规划、计划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通、消防）民防、卫生监督、管线管理等部门（住宅项目、还应包或住宅部门）书面征询意见，各部门应当提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理要求（其中，环保部门组织完成环境影响评价），并书面反馈给市土地招标拍卖办公室。
3、试述建设用地审批的权限和各类土地使用的最长年限（101页）
根据《中华人民共和国土地管理法》规定；居住用地为70年；工业用地为50年教育、文化、卫生、体育用地为50年；商业旅游娱乐用地为40年
4、试述动迁工作的依据和原则（102页）
（1）应该始终坚持一“以三个代表”的重要思想为指导思想，把大多数人民群众的利益服务作为动拆迁工作的出发点和归宿。
（2）以符合城市规划，有利于城市建设，改善生态环境，保护文物古迹为原则，进一步加强住宅建设动拆迁管理，规范房屋拆迁行为，促进房地产开发项目拆迁工作向法制化，规范化方向发展。
5、试述房地产项目的建管管理的概念（108页）
房地产项目报建开始至施工许可申报整个过程的各项工作，他是房地产项目前期工作的另一项主要工作。
6、试述工程项目ＩＣ卡制度的作用和种类（109页）
工程项目Ic卡
建筑企业IC卡
个人执业IC卡
作用；工程项目IC卡制度，有利于形成建设市场的闭合管理，有利于实现建设工程项目信息共享，有利于办事手续的简化，同时是房地产项目有啦“电子身份证”
７试述房地产建设工程报建的目的和范围（109页）
房地产项目报建制度是一项有利于政府部门掌握建设规模，加强建筑市场宏观调控，建立良好市场管理次序的有效措施。
范围；凡要进行建设的房地产项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的房地产项目的建设单位应当在房地产项工程立项文件批准后30天内，且房地产项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。
8、试述房地产建设工程自行发包应具备的条件（110页）
是否有法人资格或系依法成立的组织
是否有与建设工程相适应的资金
是否有与建设工程相适应的人员
9、试述房地产项目初步设计的评审部门及其要求（111页）
反房地产项目初步设计评审，实行分级管理，市住建委、区（县）住建委(住建局)和市行业主管委、办、局是房地产项目初步设计的审批机关
要求；建设单位送审初步设计时，应提交一下文件资料
工程房地产项目可行性研究报告的批准文件（复印件）
规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见
设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市住建委统一发的出图专用章）
10、试述房地产项目质量、安全监督的意义和范围（113页）
政府对房地产项目实行的质量和安全的监督，是我国为了明确建设工程参与各方的质量、安
全责任、保证工程质量，以及贯彻“预防为主”方针。
保护施工人员人身安全而实施的一项基本的行政管理制度。
范围；本区域范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改造、矿建的建设程序。
这样看起来，反而是朝生暮死的蝴蝶为可羡了。
它们在短短的一春里尽情地酣足地在花间飞舞，一旦春尽花残，便爽爽快快地殉着春光化去，好像它们一生只是为了酣舞与享乐而来的，倒要痛快些。
像人类呢，青春如流水一般的长逝之后，数十载风雨绵绵的灰色生活又将怎样度过？
是违法问题热也让同样5我也投入与他人啊读后感124204531582114624452001156420153地方发的供货商啥好烦的人个人太炎热和谁让他就如同00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000。